なかなか売れない土地に共通する4つの改善点と賢く処分する3つの方法
「なんでこの土地は売れないの……？」「どうしたら売れる？」
土地が売れないおもな理由には、「価格」「不動産会社」「土地の立地や状態」の3つが挙げられます。
ここでは「土地が売れない理由」と「売れない土地を売る方法」を説明していきます。
目次
土地が売れないときの改善点１：土地の価格設定
土地が売れないときの解決方法：客観的に価格設定する
自分の土地の相場を客観的に知るためには、まずはインターネットの一括査定サイト（無料）で査定額を調べてみるのが有効です。
複数の不動産会社が見積価格を送ってくれるので、査定結果を見比べることで相場が簡単につかめます。
売れない理由：相場と価格のミスマッチ
土地がなかなか売れない理由として、さまざまなものが挙げられます。
その一つが、「価格と相場のミスマッチ」です。
似た条件の土地の中に一つだけ明らかに高い土地があれば、誰もその土地を買うことはないでしょう。
売主の中には「私の土地は南向き角地で、地盤も良いから相場より高く売れるはずだ」と考える人がいます。
しかし、その土地のメリットも含めて相場が決まっているので、相場と希望価格の差が大きければ、売れる可能性は低いでしょう。
よって価格と相場にミスマッチがあると土地は売れないのです。
価格と相場のミスマッチを防ぐには、不動産会社に聞けば相場より高いのか、安いのかすぐに教えてもらえるので簡単にわかります。
自分が相場と同じくらいの価格で売却しているつもりでも、高く感じられている可能性があることに注意しましょう。
「自分が買主だったら、この価格で買うか？」という視点で、改めて売却価格を考えるようにしてください。
土地が売れないときの改善点２：不動産会社との契約
土地が売れないときの解決方法：（専属）専任媒介契約に変える
もし現在、一般媒介契約を利用しているのであれば、専任媒介契約か専属専任媒介契約への変更をオススメします。
なお、不動産の売却にかかる期間はケースによってさまざまで、1週間で完了する場合もあれば、2ヶ月〜3ヶ月、さらには半年というような場合もあるので、どれくらいかかるのかは一概にはいえません。
ただ、3ヶ月以上売れないようであれば契約方法を見直しましょう。
売れない理由：一般媒介契約を選んでいる
不動産会社との媒介契約の種類には、「一般媒介」「専任媒介」「専属専任媒介」の3つがあります。
そして、売主と不動産会社の関係の点で次のように大きく2つに分けられます。
| 一般媒介契約 | 複数の不動産会社に売却を依頼できる |
| 専任媒介契約・専属専任媒介契約 | 特定の不動産会社（1社）にしか依頼できない |
結論を言いますと、一般媒介契約だと土地はなかなか売れません（例外として複数の会社に依頼した方が有利な場合もあります）。
一見、複数の不動産会社に依頼した方が売却しやすいと思われがちですが、そうともいえません。
なぜなら、一般媒介契約は複数の不動産会社と契約を結べるため、売却に力を入れても自社で売れるという保証がありません。
そのため売却活動に力を入れてくれない可能性もあるのです。
例えば、あなたが2社と一般媒介契約を結んで、それぞれの会社に売却を依頼したとします。
片方の会社が売れる寸前まで売却活動が進んでいても、タッチの差でもう片方の会社が契約を結んでしまうと、せっかくの売却活動が白紙となって報酬はゼロになってしまいます。
このようなことがよくあるので、一般媒介契約に力を入れる不動産会社は少ないといえます。
よって、不動産会社との媒介契約は、一般媒介契約で土地がなかなか売れないならば、（専属）専任媒介契約を結ぶとよいでしょう。
土地が売れないときの改善点３：不動産会社の営業力
土地が売れないときの解決方法：他の不動産会社に査定を依頼する
解決策としては、査定を複数社に依頼して、高すぎる結果があれば疑うことです。
複数社に査定を依頼すれば、もし悪質な不動産業者が紛れ込んでいても、他の査定額と比べて、飛び抜けて高ければ違和感から察知できるでしょう。
もし、現在悪質な不動産会社と専任媒介契約を結んでしまっているなら、3ヶ月ごとに訪れる更新のタイミングで拒否をし、他の信頼できる不動産会社と契約しましょう。
売れない理由⑴：査定価格を信頼しすぎている
土地が売れない理由として、「不動産会社の査定価格を信頼しきっている」ことが挙げられます。
不動産会社の査定価格はあくまでも見積価格なので、信用しきっては危険です。
高く見積もりすぎていたり、契約を結ぶためにわざと高い査定価格を伝えていることもあります。
例えば、3社に査定を依頼して、1社だけが他社より400万円も高い査定価格を伝えてきたとします。
これは、「ここに依頼すれば、400万円高く売れるのではないか？」と思わせるために、わざと相場よりも高い金額を伝えている可能性があるのです。
「最初は高く査定額を出して、売主を喜ばせて専任媒介契約を取りつけ、後になって売れないからといって値引きさせる」という、悪質な手段をとる不動産会社は存在します。
そのため、不動産会社の査定価格を信用しきってはいけないのです。
売れない理由⑵：立地条件に合った営業ができていない
交通の便が悪かったり、市街化調整区域（※）にあったりなど、立地条件が良くないと売れないこともよくあります。
（※）市街化調整区域とは
都市計画区域内において、無秩序な市街化を抑制する区域のこと。
この市街化調整区域内では上下水道や道路の整備などは行われず、建物の新築をする際も、都道府県知事の許可が必要になる。
また、この許可を得るのもなかなか厳しく、原則そこに新しく家を建てることは不可能。
なぜなら、交通の便が悪いと売れにくいのは当たり前（田舎暮らしをしたい人などは例外）で、「市街化調整区域にある土地」は用途がかなり限られてしまうため（新築が建てられないなど）売れないのです。
市街化調整区域にある土地だと、売却が得意な不動産会社を探さないと、そもそも売却依頼を断られてしまうこともあります。
しかし、不動産の一括査定を利用して、要望に「市街化調整区域」であることを明記すると、市街化調整区域の土地売却に強い不動産会社が見つかりやすくなるのでおすすめです。
土地が売れないときの改善点４：土地の欠陥
土地が売れないときの解決方法：売却のプロに相談する
土地の欠陥についての悩みは、不動産会社に相談してみましょう。
さまざまな不動産を売却してきたプロフェッショナルに相談することで、解決の糸口が見えるでしょう。
土地の欠陥・問題も不動産会社ならではの視点から解決してくれるかもしれません。
売れない理由：欠陥・問題がある
そもそも、土地に欠陥や問題があることが売れない理由かもしれません。
土地に欠陥や問題があるケースとして、以下のようなものが挙げられます。
【土地に欠陥や問題がある例】
- 隣接地との境界がはっきりしていない
- 傾斜地などで、建築前に造成が必要である
- 土地が広すぎる
- 手入れがされておらず、汚い土地である
- 周辺環境が悪い
- 再建築不可の土地である
（1）隣接地との境界がはっきりしていない
隣の土地と自分の土地との境界が決まっておらず、売主も隣の人も境界を定めるのに非協力的という場合、その土地を買おうと考える人はなかなか見つかりません。
（2）傾斜地などで、建築前に造成が必要である
土地自体が斜めになっていて、建物を建築するためには平らに造成しなければならない場合は、買主の負担が増えてしまうので売れにくくなります。
（3）土地が広すぎる
一戸建てを建てるにしても、広すぎる土地というのはあまり好まれません。
土地代が高いのに対し、実際に使えるのはその一部で、他の部分は役に立たないからです。
何事も「ちょうどいい」ものが好まれるので、広すぎる場合は、不動産デベロッパーに相談することや、土地を分筆して、敷地面積や価格を調整することも必要です。
（4）手入れがされておらず、汚い土地である
雑草が伸び放題で、ゴミなどが散乱している土地を、これから家を建てようと考えている人は買いません。
そのような放置された土地は、価格や立地条件以前の問題です。
（5）周辺環境が悪い
周辺に異臭を放つ工場がある、近所にゴミ屋敷があるなど、いわゆる嫌悪施設の周辺の土地は売れにくいです。
こればかりは、売主の力ではどうにもなりません。
ニュースなどでよく目にする、ゴミ焼却場や遊戯施設の建設にあれほどの反対運動が起きるのは、こういうときに大きな不利益を被るからです。
（6）再建築不可の土地である
建築基準法に定める「接道義務（※）」を満たしておらず、建物を建てることができない土地というものが存在します。
このような土地は、どれだけ価格を下げても売れないことが多く、隣接する土地の所有者に安く買ってもらう、あるいは駐車場や家庭菜園にするくらいしか利用方法がない場合もあります。
（※）接道義務とは
建物の敷地が、幅員4メートル以上の道路に2メートル以上接していなければならないこと。
都市計画区域や準都市計画区域が対象となる。
接道義務は建築基準法に定められており、原則として接道義務に反する土地の場合、建物を建てることができません。
なぜこのような義務があるかというと、火事などの緊急時に、消防車や救急車が通ることができるスペースや避難経路を確保するためです。
接道義務を満たしていない土地の建物が火事になったとき、そこへ消防車が近づくことができなければ、延焼して他の家にまで被害が及ぶなどのことが起こるので、このような義務が設けられたわけです。
なお、建築基準法の法改正前から建っている建物には、この法律が適用されていないものもあります。
そのような建物がある土地は注意が必要です。
なぜなら、現在建物が建っていても、それを取り壊して更地にした場合、現行法が適用されて、新たに家を建てられなくなるからです。
ここまでで見てきた4つの土地が売れない理由とその原因を以下の表にまとめましたので、ぜひ確認のために目を通してください。
| 売れない理由 | 原因 |
|---|---|
| 1.価格と相場にミスマッチがある | 土地の所有者が売却価格を高く設定しすぎている |
| 2.一般媒介契約を結んでいる | 一般媒介契約は契約の特性上、不動産会社が注力してくれない可能性がある |
| 3.不動産会社の査定価格を信頼しきっている | 不動産会社の中には契約を獲得するために、不当に高い査定価格を伝えてくる会社があり、それを信じ込んでいる |
| 4.土地に何か欠陥や問題がある | 土地の状態、条件が悪くて買い手がつかない |
これらの理由に当てはまらないのに土地が売れない方は、不動産会社に売れない理由を調査してもらうのがよいでしょう。
今すぐ売るつもりがなくても、無料の一括査定を依頼すれば、不動産会社の担当者に相談ができます。
売却を迫られたりはしないので、気軽に利用して、何か特別な理由があるのか調べてください。
売れない土地の現実的な処分方法は「売却する」
土地の処分方法は3つ
売れない土地を手放す方法は大きく分けると3つになります。
- 売却して手放す
- 寄付して手放す
- 相続放棄する
3つあるとはいっても、すべての方法が通用するわけではありません。
結論からいうと、売却することをおすすめします。
それぞれの対処方法をこれから紹介していきます。
売れない土地の処分方法１：売却する
高く売れなくても手放すべき理由
売れない土地は維持費がかかるだけなので手放す努力をしましょう。
まったく売れず、他に用途もないような土地はもはや資産ではなく、固定資産税などの税金がかかるだけです。
場合によっては、相当安い価格でもその土地を手放してしまった方が、その他の資産を守れます。
土地は高く売れるはずだと思い込んでいると、どんどん他の資産が減ることになってしまうので、損得勘定なしで手放す方が有利な場合もあることは理解しておきましょう。
ただ、タダ同然で手放すことを考える前に、無料の一括査定で土地の売却に強い不動産会社に相談してみてください。
土地売却を強みとしている会社に巡り合えれば、土地を売却できる可能性が高くなるでしょう。
複数社への一括査定でより適正な価格で売却してくれる不動産会社を見つけましょう。
また、土地を売りたいときに知っておくべきポイントが5つありますので、こちらも参考にしてください。
売れない土地の処分方法２：寄付する
結論からいうと、売れない土地を寄付することはほぼ不可能です。
売れない土地を所有しているかぎり、固定資産税の支払い義務が発生する
いくら売れない、価値のない土地であっても、所有しているかぎりは固定資産税が発生します。
固定資産税を滞納すると、場合によっては給与の差し押さえなどを受けてしまうこともあるので、こればかりは納税の義務として、つらくても払い続ける必要があります。
しかし、どうしても固定資産税が払えないという場合は、自治体の納税窓口に分割納付や支払い猶予の相談をしてみましょう。
ただし、誠意のある相談ができれば対応してくれる場合もあるものの、窓口担当者の裁量によるところも大きいので、相談の仕方には注意が必要です。
自治体に売れない土地を寄付するのは、かなり厳しい
売れないし、固定資産税を払うのも大変だという理由で、土地そのものを寄付したいと考える人もいることでしょう。
しかし売れない土地を寄付で処分することは、ほとんど不可能といっても過言ではありません。
売れない土地を寄付するのが難しい理由は次のとおりです。
売れない土地の寄付が難しい理由
- 「あなたがタダでも手放したい土地＝価値のない土地＝寄付でもいらない土地」である場合が多い
- 寄付を受け入れると固定資産税の税収がなくなる
- 寄付を受け入れるとその土地の管理の手間や管理費が必要になる
また、困難ではありますが、寄付先としての選択肢は、次に挙げるところが考えられます。
- 自治体
- 個人（隣に住んでいる人）
- 法人
- 町内会
自治体は寄付先の中でも特に寄付が難しい
寄付先の中で、寄付がもっとも難しいのが自治体です。
なぜなら、自分にとって必要のない土地は、大抵は自治体にとっても必要のない土地だからです。
また、税収がなくなり維持・管理の手間が生じるからでもあります。
自治体は、寄付を申し込んだ時点でその土地の利用方法が決まっていなければ断るので、よほど価値のある土地でないと厳しいでしょう。
逆に、自治体が寄付を受け入れてくれるような土地は、一般の不動産市場でも売れると考えることもできます。
それでも可能性はゼロではないので、土地を管轄する自治体に相談してみてもいいかもしれません。
その場合、公図や登記簿謄本、所有権移転登記承諾書などの書類は用意しておいた方がいいでしょう。
その他にも、自治体によってはさまざまな書類の提出を求められるので、窓口に確認するようにしてください。
いずれにせよ、自治体への寄付は難しいと考えておいてください。
寄付ができる可能性が高いのは個人
寄付できる可能性が高いのは、個人への場合です。
なぜなら隣接地の所有者であれば、土地を寄付してもらって活用したいと考える可能性があるからです。
しかし、これには受贈者側にも贈与税がかかるので、実質的にタダで受け取ってもらうわけではない点には注意が必要であり、しかもその交渉はすべて自分で行わなければなりません。
法人への寄贈は、営利か公益かで変わる
法人への寄付の場合は、相手が「営利法人」か「公益法人」かによって内容が変わります。
営利法人への寄付の場合、お金の動かない寄付だとしても直接の売買として扱われます。
そのため、寄贈者側には譲渡所得税が発生し、受贈者側である法人にも不動産取得税や登録免許税、受贈益として法人税が発生します。
また、公益法人への寄付の場合には譲渡所得税は発生しないものの、その寄付自体が公益性の高いものと認められる必要があります。
町内会への寄付の場合、法人格をもっているかが重要
最後に、地元の町内会などに寄付をする場合ですが、町内会には「法人格のあるもの」と「法人格のないもの」があります。
そして、法人格を得た自治体や町内会を「認可地縁団体」といいます。
法人格をもたない町内会は不動産を所有することができないため、寄付を考える前に、その町内会が認可地縁団体かどうかを確認した方がいいでしょう。
寄付を前提に考えることはやめる
いずれにせよ、寄付は非常に困難なので寄付を前提に考えるのはやめておいた方が無難です。
土地が売れない場合でも、やはり売却を第一に考えた方がよいでしょう。
売れない土地の売却を成功させるために、一括査定サービス（無料）は有効な方法の一つですので、ぜひお気軽に使ってみてください。
売れない土地の処分方法３：相続放棄
「相続前」に売れない土地を手放す〜相続放棄〜
被相続人（財産を残す側の人）が売れそうにない土地をもっているのであれば、相続放棄してしまうのがおすすめです。
なぜなら、売れる見込みがまったくない土地を相続してしまうと、売れないにもかかわらず、税務上は価値があるものとして「固定資産税」が発生してしまうからです。
さらに、売れない土地を相続すると、金銭面だけでなく、後述するように手続きの面でも非常に手間がかかり、面倒なことになってしまいます。
売れない土地の相続は「固定資産税がかかる」「手続きに手間がかかる」ので、次の相続放棄しない方がよい3つの場合以外は相続放棄を検討するべきです。
【相続放棄しない方がよい3つの場合】
- 他の財産が大きい
- 将来の用途が決まっているor活用できる
- 値上がりする可能性がある
相続放棄しない方がよい理由、具体例についてそれぞれ説明していきます。
1.他の財産が大きい
この場合に相続放棄しない方がよい理由は、相続放棄は特定の財産を選んで放棄することができないからです。
つまり土地の相続放棄をしたいなら、他の財産もすべて放棄する必要があるということです。
具体的には、土地を相続すると固定資産税がかかる恐れがあるが、預金を2000万円相続できるから相続放棄しない方がよい、といった場合です。
2.将来の用途が決まっているor活用できる
この場合に相続放棄しない方がよい理由は、将来的に有効活用できるなら、固定資産税を払ってでも手元に残しておくべきだからです。
具体的には地元に戻って住む予定がある、畑にできる、太陽光発電を設置する、資材置き場として企業に貸し出せるなど、有効活用できる見込みや収入の見込みがある場合です。
3.値上がりする可能性がある
この場合に相続放棄しない方がよい理由は、値上がりの可能性があって固定資産税を払ってもトータルでマイナスにならないなら、値上がり後に売却した方がいいからです。
具体的には今は売れない土地でも、再開発の予定があるなど、土地の需要が増えそうな場合です。
これらの活用が可能かどうかを確認するためにも、一度不動産会社に相談してみることをオススメします。
「相続後」に売れない土地を手放す方法は「売却」か「物納」
相続した売れない土地を手放す方法は、売却と物納しかありません。
売却するなら2つの工夫が必要です。
一つ目は、売れないから価格を下げるという単純なものです。
二つ目は、売れないから土地を使いやすい広さに分割して売却するというものです。
土地は広すぎてもなかなか買い手がつかないものです。
そのため、使いやすい広さになるよう分筆（土地を分割）するのです。
ただし、分筆の仕方によっては評価額が下がってしまいますので注意が必要です。
また、物納とは相続した不動産の相続税を金銭でなく、相続した不動産を自治体に納めることで支払う方法です。
ただし、物納を行うには4つの条件を満たしていなければいけません。
【物納を行うための4つの条件】
- 相続税を金銭で支払うことが不可能であること
- 申請財産が物納可能な種類の財産で、さらに定められた順位によっていること
- 物納適格財産であること
- 必要書類を期限までに提出していること
これらの条件により、物納のハードルは非常に高く、年々物納の件数は減少しています。
まとめ
- 土地の売却をするにあたって、まずは相場を知ることが重要
- 土地が売れない理由として、4つの理由（原因）が考えられる
- 価格が相場と合っていない
- 「一般媒介契約」を結んでいる
- 不動産会社の査定価格を信頼しきっている
- 土地に欠陥や問題がある
- 売れない土地は、寄付や相続についても難しい問題がある
- ただし相続の場合には相続放棄できる
売れない土地を所有している場合、現実的に取れる手段としては「値下げ」と「不動産会社の変更」です。
特に、不動産会社の良し悪しは、1社としか相談をしていないと気づくことができません。
土地が売れないと思ったら、他の不動産会社に査定額を診断してもらえる「SUUMO売却査定」の利用がオススメです。
