住み替えはタイミングが大切！適切な時期や方法と5つの注意点

そもそも住み替えって何？買い替えとの違いは？

住み替えとは、今の住宅から新しい住宅に変わることです。

また、「住み替え」と「買い替え」は同じ意味で使われます。

不動産会社によってもそれぞれ呼び方が違うため、少し勘違いしやすいかもしれません。

また、銀行によっても「住み替えローン」と「買い替えローン」と呼び方が違うことがあります。

銀行の場合ですと「住み替えローン」の方が多く使われていると言われています。

調査から読み解く住み替え理由

実際に住み替えを経験した人は、どのような理由や事情で住み替えを行ったのでしょうか。

平成30年度住生活総合調査で公表された「最近5年間に実施した住み替えの目的」を参考に住み替え理由について見てみましょう。

表を見ると、通勤・通学の利便性などの周囲の環境、今の住宅が手狭になった、または広すぎるなどの住宅の環境、結婚や子供の出産、定年退職などのライフイベントが住み替えのきっかけになっているようです。

住み替えをする人の特徴は？

つぎに、住み替えをする人はどのような人なのか年齢と年収で見てみましょう。

国土交通省住宅局の住宅市場動向調査から読み解きます。

出典：平成３０年度住宅市場動向調査報告書

上のグラフを見ると、初めて住み替えをする人の年齢は30代が一番多いです。

これは家族が増えることで住まいが手狭になることが理由だと考えられます。

また二回目に住み替えをする人は40代から60代が多いです。

これは子供が自立して今の住まいが広すぎたり、住宅の老朽化を理由に住み替えをしていると考えられます。

出典：平成３０年度住宅市場動向調査報告書（修正後）

つぎに、住み替えを行った人の年収をみてみると、年収は調査結果から1回目の平均は約700万円、2回目は約840万円でした。

住み替えをするには費用がかかるため、年収が上がり貯蓄に余裕が生まれるタイミングがポイントです。

住み替えのタイミングはいつがいい？

不動産のプロは、住み替えのタイミングと回数について次の3つを推奨しています。

住み替えのタイミングに悩んでいる人は参考になるでしょう。詳しく解説していきます。

1.住宅ローンの金利が低い時に住み替えを行う

住宅ローンの金利が低いということは返済額が少なくなるということなので利用者にとってはありがたいことです。

それでは住宅ローンの金利の上がり下がりはどのように決まっているのでしょうか？

住宅ローンの金利は景気や国債の金利など世の中の動きに影響されて変動します。

例えば、2013年に行われた金融緩和政策によって国債の金利が低下した影響で、住宅ローンの金利も低下したため住み替えのタイミングであると言えます。

また、今後もコロナウイルスの影響による景気停滞によってこの傾向は続くと見られていますが、住み替えを考えている人は今後の金利動向をチェックすることが大切です。

2.地価が高いタイミングで住み替えを行う

地価とは土地の売買価格のことです。

地価を知るためには国土交通省の地価公示・都道府県地価調査を確認します。

同じ地域の地価を前年と比較することで地価の動向を知ることができます。

売却しようと計画している住まいの所在地の地価を確認してみてください。

参照：国土交通省ホームページ

3.「5年おき」の住み替えで不動産の資産性を保つ

建物は新築のときから徐々に価値が下がり、おおよそ30年後には価値がゼロになります。

そのため、住み替えのときには期待するだけの資金が得られないことがあります。

この事情を考慮して、建物の資産性を保ちながらの住み替えを考えると、「5年ごと」が有効です。

ただし、住み替えは資産価値の維持だけではなく、子どもの進学などの事情も考慮する必要があるので、あくまでも参考程度にしましょう。

　

3つの住み替え方法とその特徴

つぎに、住み替えをする際の購入と売却の順番について解説します。

住み替えには、大きく分けて「買い先行」「売り先行」「同時売却・同時購入」という3つの方法があります。

なんとなく想像はつくかもしれませんが、念のため、それぞれについて解説していきますね。

住み替え方法1. 買い先行

　

住み替え先の家を先に購入し、その後で現在住んでいる家の売却を進める方法です。

住宅ローンが二重になることもあるため、資金的に余裕のある人でなければ難しいでしょう。

現在住んでいる家の査定を行って金額を確定し、次に住み替え先の家について購入価格を決め、実際にその不動産を購入したうえで旧宅の売却活動を行います。

どうしても欲しい不動産がある場合は、旧宅の売却が完了したら購入契約をするという方法（停止条件付売買契約）もあります。

　

住み替え方法2. 売り先行

　

買い先行の反対で、先に現在住んでいる家の売却を進めたうえで、住み替え先の家を購入する方法です。

不動産市況の先行きが不透明である、資金的に余裕があまりなくて買い先行ができない、旧宅が売れないなど、不確定要素が重大なダメージになると予想される場合によく用いられます。

以上から売り先行は金銭面に余裕がない、売れないと不安、という人にはおすすめの方法です。

　

住み替え方法3. 同時売却・同時購入

　

文字通り、売却と購入を同時進行で行う方法です。

購入を同時に進めているので、売却に与えられた時間的な制約が大きいといえます。

以上の3つの方法を解説しましたが、イエトクとしては、2番目に紹介をした「売り先行」をおすすめします。

なぜ売り先行がおすすめなのか次に説明していきます。

　

なぜ売り先行がおすすめなのか？住み替えの流れで解説

売り先行は不動産の売却価格がわかるため、住み替えの計画が立てやすくなり、損せずに住み替えることができる可能性が高まります。

また最大のメリットとしては、焦らずに売却を進められる点です。

「え、それなら買い先行や同時売却・同時購入でもできそうじゃない？」

本当にそうでしょうか？

実際の住み替えの流れで比較してみましょう。

住み替え時の購入と売却の流れ

売却の流れ	購入の流れ	ポイント
売り出し価格を調べる	−	売り出すための価格を調べるにはまずは不動産一括査定サービスを利用するとよい
不動産会社を決める	購入先を検討する	−
売り出し価格を決める	現地を見学する	希望売却額と条件をしっかり決めることが売却の際は大事。 購入の際はどんな物件かをしっかり現地で確かめることが大事。（特に中古物件）
購入希望者と交渉する	購入の申し込みをする	−
売買契約を結ぶ	−	−
物件を引き渡す	物件の引き渡しを受ける	−

家の売却と購入を並べてみるとこのようになります。

簡単にまとめてみましたが、並行で進めるのはかなり大変で、同時に購入と売却を行うのはかなりのテクニックが必要です。

そのため、同時売却・同時購入はあまりおすすめできない方法です。

次に、買い先行と売り先行のメリットデメリットも比較してみましょう。

買い先行と売り先行のメリットとデメリット

実際に、買い先行と比較するとさらに売り先行のメリットがわかります。

売り先行と買い先行のメリットの比較

売り先行	買い先行
新居購入費用も含めた資金計画が立てやすい	新居をじっくり選ぶことができる
売却を急ぐ必要がなく、高く売却できる可能性がある	仮住まいの用意が必要なく、その分の費用負担がない

売り先行と買い先行のデメリットの比較

売り先行	買い先行
売却タイミングと購入のタイミングが大きくずれると、その間に一時的に仮住まいを用意する必要がある	余裕のある資金計画を立てないと、売却金額が想定よりも低かった場合に住宅ローンが残る可能性がある
	今住んでいる住まいの売却時期が遅れるとダブルローンになるおそれがある
	まとまった金額が手元にないため、購入の頭金のために一時的に融資が必要になる場合もある ※つなぎ融資

以上から住み替えするなら売り先行をおすすめします。

また、売り先行では、住まいがいくらで売れるのかを、売却活動を始める前に把握することをおすすめします。

「だいたいいくらで売れるのか？」が分かることで、ローンや売却などの住み替えの計画を立てやすくなるからです。

　

売却相場を知りたいなら「オンライン一括査定」が便利で簡単！

おすすめは、オンラインで無料で査定ができる一括査定サイトです。

イエトク編集部おすすめの一括査定サイト一覧

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住み替え完了までにかかる費用について

住み替えをするには売却時と購入時に費用が発生します。

おおよそのかかる費用と費用を抑えるための節税制度について解説します。

【不動産売却にかかる費用】

仲介手数料	不動産会社に売却を依頼した際の成功報酬。 ほとんどの場合、以下の額を求められる。 売買価格の3％＋6万円＋消費税
繰り上げ返済手数料	土地を購入した際にローンが残っていれば支払う。 ローンを繰り上げ一括返済する際の、銀行への手数料。 一般的に5000-22000円
印紙税	課税文書である売買契約書に貼る印紙代。 契約金額により400円～60万円かかる。（軽減措置の対象期間は200円～48万円） 詳細は国税庁のサイト。
抵当権抹消の登録免許税	ローン購入して抵当権が残っている場合に支払う。 1不動産あたり1,000円。 ただし、司法書士に依頼する場合は1万円ほど。

その他にも費用はかかりますがおおよその費用は以上の項目になります。

次に不動産購入にかかる費用について解説します。

【不動産購入にかかる費用】

仲介手数料	不動産会社に売却を依頼した際の成功報酬。 ほとんどの場合、以下の額を求められる。 売買価格の3％＋6万円＋消費税
印紙代	課税文書である売買契約書に貼る印紙代。 契約金額により400円～60万円かかる。（軽減措置の対象期間は200円～48万円） 詳細は国税庁のサイト。
住み替え先の手付け金	不動産売買契約の際に買い手が売り手に対して支払うお金。
各種保険料	火災保険や、地震保険など。 保険料は保険会社による。
引っ越し代	移動距離や荷物の量によって変わる。

　

損せず住み替えるための節税方法を解説

住み替えで損をしないためにも、住み替えの際にできる節税方法について知ることが大切です。

個人が10年を超える居住用財産（家屋）を譲渡し、新しい居住用財産を取得した場合、譲渡益に対する課税を将来に繰り延べることができます。

また、住宅ローンを組んで住宅を購入した場合、ローン残高の1%を10年間所得税から控除される「住宅ローン減税制度」というものがあります。

そして売却価格よりも購入価格の方が高く損してしまった場合には「損益通算」によって損を補うことがでます。

損益通算とは不動産売却で生じた損失を所得税の金額から控除することです。詳しくは国税庁HPを参考にしてください。

このように節税して損せずに住み替えを行いましょう。

住み替えで失敗しないための「5つ」の注意点

人生最大の買い物といわれる不動産だけに、住み替えでの失敗は大きな損失につながります。

ここでは住み替えで失敗しないための注意点を挙げておきます。

注意1. キャッシュフローを見直しておく

購入と売却のそれぞれで諸費用が発生するため、預貯金額を確認したうえで、売却と購入で動くお金の流れを把握しておきましょう。

これにより、購入可能な物件の予算が確定し、不動産会社も動きやすくなります。

注意2. 住宅ローンの仮審査をしておく

購入する物件が決まっていなくても、住宅ローンの仮審査は可能です。

すでに審査に通っていると購入の交渉もスムーズに進むので、いい条件の物件を購入しやすくなります。

注意3. 売却価格に欲を出しすぎない

少しでも高く売りたいあまりに売り出し価格を高くすると、買い手がつかなくなります。

売却が前提の住み替えだと、予定が先延ばしになってしまうだけでなく、何度も価格を下げることで、最終的に不利な価格で売らざるを得なくなる場合もあります。

そのような状態を避けるためにも自宅がいくらで売れるのか、相場を知ることはとても重要です。

そのためにも不動産の査定をしてみましょう。

　

注意4. 買取保証を付ける

大手の不動産会社によくある「買取保証」を付けると、住み替えにおいて旧宅が売却できなかった場合は買取が保証されます。

買取とは、購入してくれる人を見つけて不動産会社に売却してもらう仲介と違い、不動産会社自体に購入してもらうことです。

これにより、安心して住み替えを進めることができます。

注意5. 連動契約による機会損失に注意する

連動契約とは、2つの売買を連動させる契約のことです。

住み替えを検討している時期が買い手と重なり、購入希望者も物件売却中ということがあります。

そのため、購入希望者の物件に買い手がつかないと住み替えができず、その間に買取保証の時期が過ぎてしまうことがあります。

買取保証の期間を確認し、必要であれば設定しなおすように相談してみてください。

住み替えに関するQ＆A

住み替えについてよくある質問をまとめましたので、参考にしてください。

Q1. 住み替えたいけど今の家が売れない場合はどうしたら良い？

売れない要因としては、売り出し価格と相場の不一致が原因の可能性があります。

売り出し価格が相場より高く設定されている場合はなかなか物件が売れないことがあります。

価格だけでなく、壁紙を変えてみるなど、売却をするための方法はいろいろあります。

その際は、再度不動産会社に相談してみましょう。

■不動産会社に買い取ってもらうという選択肢もあり

急いでいる場合は買取してもらった方が早く売却できるケースもあります。

買取については売買契約時に買取保証を付けることができるため、契約締結時によく確認しておきましょう。

ただし、買取保証があるのは大手不動産会社の場合が多く、規模が小さい不動産業者・不動産会社の場合では買取保証がない場合もあるので注意が必要です。

Q2. 住み替えの際の住宅ローンはどう処理したらよいの？

基本的には現在の家の住宅ローンを払いきるように売却して相殺することとなります。

しかし、実際の売却価格よりも低く、ローン残高がある場合は以下2つのどちらかを選択する必要があります。

• 貯蓄で不足分を補う
• 買い替えローン（＝住み替えローン）を組む

■貯蓄でローンの不足分を補う

手段としては1番妥当な方法になります。

新しくローンを組み直すための審査もありませんし、可能ならなるべく不足分は自己資金で賄った方がよいでしょう。

■買い替えローンを組む

買い替えローンを組むときは金融機関からシビアに審査をうけることになります。

なぜなら、返済中のローンと購入物件を合わせたローン計画を組むことになるからです。

細かい条件は金融機関によって異なりますので、事前にしっかり調べましょう。

ただしリスクがある事なので、イエトク編集部としてはあまりおすすめはしませんが、優遇措置等もあるので、次の質問で解説します。

Q3. 買い替えローンを組むことで受けられる優遇措置はどんなものがあるのか

一番大きな優遇は最大400万円の住宅ローン減税でしょう。

その他にも以下のような優遇措置があります。

Q4. 住み替えのためには必ず売却が必要？

売却以外の選択肢ももちろんあります。

• 空き家として維持する
• 賃貸に出す

どちらもそれぞれメリットとデメリットがあります。

■空き家として維持するメリット・デメリット

■賃貸に出すメリット・デメリット

どの選択肢にもそれぞれメリットとデメリットがありますが、売却が一番デメリットが少ないかもしれません。

この記事のまとめ

• 住み替えは購入の前に売却する、「売り先行」という方法がおすすめ
• 住み替えで失敗しないためには、いくらで売れるかといったキャッシュフローの把握が重要
• 売却価格のあたりをつけるには一括査定で複数社の査定額を比べるべし