新築の売却で損したくない！物件の種類と築年数で見た最適の売却タイミング

新築物件の定義について

新築物件の定義は、以下ふたつに当てはまることです。

そのため、以下のような物件は新築ではなく築浅という扱いになります。

• 短い期間でも人が住んだ物件
• 住んでいなくても建築工事が完了して1年が経過している

新築か築浅かで売買価格は大幅に違うため、もし売却の可能性がある場合は竣工後も住まずにいた方が賢明です。

築年数による価格下落率（戸建て・マンション）

不動産は、新築から年数が経過していくと、どのくらい価格が下がるのでしょうか。

戸建て、マンションそれぞれの価格下落率について解説します。

• 戸建ての価格下落率
• マンションの価格下落率

戸建ての築年数による価格下落率

木造戸建ての資産価値は新築から10年ほどで半分ほどになり、15年には20%近くまで下がった後、20年までゆるやかに下落した後10%ほどで下げ止まりします。

マンションの築年数による価格下落率

マンションの資産価値は、以下の表のように推移します。

築年数10年ではおよそ80％ほどに下がり、その後はゆるやかに下落していきます。

	価格	面積	㎡単価	変化
築0～5年	4,895万円	65.81	74.37	100％
築6～10年	4,243万円	69.37	61.17	82.2％
築11～15年	3,931万円	69.63	56.46	75.9%
築16～20年	3,159万円	67.61	46.73	62.8％
築21～25年	1,899万円	60.19	46.73	42.4％

出典：築年数から見た首都圏の不動産流通市場（2016年）

このように、戸建てやマンションの価格下落率を確認してみると、新築で住んだ物件を売却する場合は、できるだけ早期の売却が重要であることがわかります。

物件の相場の調べ方

所有している不動産の相場を知りたい場合は以下ふたつの方法があります。

１　SUUMOなどの不動産会社のポータルサイト

SUUMOなどの不動産会社のポータルサイトで、条件が似た物件の売値をチェックしてみましょう。

同じ条件の物件はなかなかないので、あくまで参考価格ととらえてください。

２　不動産一括査定サイトで査定依頼する

SUUMO売却査定などの不動産一括査定サイトを利用すると、複数の不動産会社に査定を依頼できます。

「簡易査定」や「机上査定」などを選択すれば、物件の立ち合いなしで物件の情報を入力するだけで簡易査定が可能です。

不動産会社によって査定金額の差はありますので、査定額の平均値を参考にするといいでしょう。

新築物件を売却する前に知っておいたほうがいいこと

新築物件を売却するときに知っておくべき基礎知識として、以下3つを説明します。

• 住宅ローンの完済
• 税金・手数料の概算
• 売却理由の開示義務

住宅ローンの完済

新築物件を売却するときには、住宅ローンを完済する必要があります。

なぜなら、住宅ローンを組む際に物件には「抵当権」が設定されているため、ローンを完済して抵当権を抹消しないと買い手がつかないからです。

（抵当権とは、ローンの返済が滞納したときに金融機関が物件を差し押さえられる権利のことです。）

もし、住宅ローンを完済せずに売却したい場合は、任意売却という手段をとる必要があります。

任意売却については、「任意売却しないと損？流れやメリットを経験者の声と共に解説」の記事でくわしく解説していますので、気になる方は確認してみてください。

税金・手数料の概算

新築物件を売却する際は、税金や手数料がかかります。

どのくらいの費用がかかるか確認しておきましょう。

	費用名	内訳
必ずかかる費用	仲介手数料	売買価格×3%+6万円（消費税別）
	印紙税	売買価格による。賃貸物件などは領収証にも添付が必要
必要に応じてかかる費用	登録免許税	抵当権抹消費用 登録免許税（一筆1,000円）＋司法書士報酬ほか （このほか相続登記費用、住居表示変更登記費用がかかる場合も）
	期前返済手数料	ローンを期日前返済する場合の手数料。金融機関規定による
	建物解体費用	建物構造および規模、道路状況による
	境界確定費用	隣接土地の件数や規模等による
不動産の価値を上げる費用	インスペクション費用	建物状況調査費用（種類・規模・調査範囲で費用は変わる） マンションの場合、30,000円～50,000円程度 一戸建ての場合、50,000円～150,000円程度
	バリューアップ費用	クリーニング費、修繕・改修費、ホームステージング費など

くわしくは、「不動産売却の費用一覧！仲介手数料は値引き可能？税金の注意点や具体例も紹介」の記事で紹介していますので確認してみましょう。

売却理由は正直に開示する

新築物件をすぐに売却するケースはあまり多くないため、「物件に欠陥があるから売却するのではないか」と買い主は心配することがあります。

もし、そういった事実があることを売主が説明せずにあえて隠した場合は、瑕疵担保責任を問われ、損害賠償や契約解除になってしまうケースもありえます。

個人的な理由で売却する場合は言いにくいこともあると思いますが、正直に理由を伝えるようにしましょう。

その方が、買い主が安心して購入を検討できます。

新築物件の売却の流れ

新築物件の売却は、以下の流れで進みます。

• 不動産の査定
• 不動産会社を選んで媒介契約を結ぶ
• 物件情報を公開して販売活動を行う
• 購入希望者の内覧
• 売買契約を結ぶ
• 物件の引き渡し

売却の流れの詳細は、「不動産売却の流れと初心者でも損をしないための注意点」の記事で紹介していますので確認してみてください。

損しないための不動産業者選び

先ほどお話した通り、新築物件は早く売るほど高く売却できる可能性が高いです。 そのため、スピーディーに信頼できる不動産会社を選ぶことが重要。

不動産会社の選び方について説明していきます。

• 地方の物件は地方の不動産会社へ
• 都市部の物件は大手の不動産会社へ
• 複数社の査定額を比較

地方の物件は、地域密着型の中小不動産会社へ

地方の物件の場合は、すでにそのエリアに住んでいる人が不動産を購入する場合が多いです。

そのため、地元の情報に強く、ポスティングなどの宣伝をしてくれる地域密着型の中小不動産会社がおすすめです。

都市部の物件は大手の不動産会社へ

地方からも購入希望が入るニーズの高い都市エリアの物件は、大手不動産会社を選ぶといいでしょう。

大手は資金力があるため積極的に広告宣伝を行っていることが多く、広範囲に物件の情報を届けられます。

複数社の査定額を比較する

最終的に不動産会社を選ぶ時は、SUUMO売却査定などの「一括査定サイト」を利用して複数社に査定依頼をしましょう。

査定金額の根拠を確認したときに、専門家としてしっかり回答してくれる会社を選ぶのがポイントです。

また、不動産売却までの間、連絡を取り合うことになる営業担当者の見極めも重要です。

以下のポイントをチェックしましょう。

実際に新築を売却した人の体験談

なぜ新築を売却したのでしょうか？　購入額の何割で売れましたか？　売却してどう感じましたか？　実際に新築の売却を体験された方からお話をうかがいました。

物件:築6年、一戸建て、注文住宅

物件:築3年、マンション

物件:築5年、一戸建て、注文住宅

物件:築1年、一戸建て、建売住宅