【離婚】家の任意売却が難しい！住宅ローン残債や連帯債務者の問題

離婚時の「任意売却」について

　

任意売却とは、住宅ローンが残っている状態の家を売却する際の方法の一つです。一般的に住宅ローンが完済していない家は売ることができません。

なぜなら、住宅ローンを組む際に対象になる家に金融機関が「抵当権」を設定しているからです。「抵当権」を解除するには残っている住宅ローンを全額支払うことが前提になります。

かなりの残債務があり、物件の売却金額と預貯金を合わせても住宅ローンを完済できない場合、金融機関や保証会社の合意のもとで相場での売却を可能にするのが任意売却です。

「抵当権」は売却後に残債務がなくなった時点で解除してもらうことができます。

離婚時には、契約内容や残債務の大きさによっては、住宅ローンを整理しておいたほうがいいこともあります。

任意売却をしないと起こりやすい離婚時のトラブル

特に、契約内容が「連帯債務」になっているケースや、「連帯保証人」になっているケースは、離婚時に問題になりやすいです。

「連帯債務」は、一つの債務に対して2人以上の人が同等の責任を負うことです。夫婦で「連帯債務」をしていた場合、離婚前は夫婦の共同家計から住宅ローンを返済していることも多いでしょう。この場合、離婚後家計が分散することで支払いが難しくなる可能性があります。

「連帯保証人」は、主契約者がローンを返済できなくなった場合、代わりに支払う義務を背負う人のことです。

離婚後、主契約者がローンを返済しなくなった場合、金融機関が残債務を請求するのは連帯保証人です。滞納分は通常一括で請求される為、突然多額の請求書が届く可能性があります。連帯保証人も支払うことができない可能性があります。

離婚前には住宅や住宅ローンの取り扱いについて問題を起こさないために、十分な話し合いが必要です。場合によっては、任意売却を行う必要もでてきます。

任意売却をした方がいい人・しなくてもいい人

住宅ローンが残っている場合は、支払いの責任をどちらがもつか、支払いの配分を決めるためにも、任意売却を優先して行ないましょう。

離婚して別々に住むようになると、コミュニケーションを取りにくくなるため、離婚前に済ませておいたほうが不要なトラブルを避けられます。

また、任意売却をしたほうがいいかどうかは状況によって違うので、任意売却をしたほうがいい人、任意売却をしなくてもいい人を理由と共に説明します。

任意売却をしたほうがいい人

任意売却したほうがいいのは、以下に当てはまる人です。

・夫婦どちらも、家に住まない

任意売却をした上で、財産分与をする必要があります。

・どちらか単独で、月々のローンの支払いをすることが厳しい

離婚後に家計の収入が1人になってしまうとローンの支払いが難しいことはありえます。

住み続けることが現実的でない場合は任意売却を進めましょう。

・権利関係が複雑

夫婦のどちらかが連帯保証人になっていた場合は、後々のトラブルを避けるため任意売却しましょう。

例えば、夫がローンの名義人で、妻が連帯保証人だった場合、離婚後に夫が住宅ローンの返済を滞ってしまうと、連帯保証人である妻に返済義務が発生してしまいます。

任意売却をしなくてもいい人

任意売却をしなくてもいいのは、以下に当てはまる人です。

・夫婦どちらかが住む予定で、ローン返済の見通しが立っている

任意売却すると住めなくなりますので、ローン返済の見通しが立っていれば任意売却をする必要はありません。

・どちらか単独でのローン返済が可能

夫婦のどちらか単独でローン返済ができるなら、任意売却をする必要がありません。

ただし、どちらもその家に住まない場合や離婚時に整理しておきたい場合は、任意売却を選んでもいいでしょう。

離婚時に任意売却を行うメリット・デメリット

結婚前や結婚後に購入した家を、離婚をきっかけに売却をする方は多いと思います。
ここでは任意売却のやり方や、メリット・デメリットをご紹介します。

任意売却のメリット

離婚時の任意売却には大きく3つのメリットがあります。

1.競売と比べて高く売れることが多い

離婚時に住宅ローンが残っている状態で返済のめどが立っていない場合、離婚後に住宅ローンを滞納してしまう可能性が高いです。

住宅ローンを滞納し続けてしまうと、裁判所によって競売にかけられることになります。競売では、通常の市場価格の7割ほどの価格で物件を手放すことになります。

対して、任意売却では通常の市場に出して物件の売却を行うことができます。競売と比べて物件を高く売却できることが多いため、残債も少なくなり、住宅ローンの返済も楽になります。

2.住宅ローンの返済額を再交渉できる

任意売却を行えば、残債が小さくなるだけでなく、月々の返済額を再交渉できる可能性があります。

任意売却を行った後の債権者は、残債の回収を債権回収会社に委託する場合があります。この場合、債務者は直接、あるいは弁護士を通じて債権回収会社と交渉することで、月々の返済額を減らせるかもしれません。

3.離婚後のリスクヘッジができる

任意売却を行わない場合、離婚前と同等の負担が債務者にのしかかります。契約が「連帯債務」や「連帯保証人」だった場合、離婚後も主契約者が返済義務を放棄しないか不安が残ります。

離婚後は夫婦間でコミュニケーションをとることが難しい場合が多いです。住宅ローンの滞納で任意売却や競売を行うことになっても、思うように進まない可能性があります。

離婚前に、任意売却によって残債を完済あるいは小さくしておくことで、離婚後に必要以上のリスクを背負う可能性が少なくなります。

任意売却のデメリット

任意売却のデメリットは、物件の売却後も残債の支払い義務が残ることです。家を売っても残ってしまった残債については返済しなければなりません。

交渉によっては残債務分を安く抑えてもらえる可能性はありますが、ブラックリストに載る（信用情報機関に事故情報が載ること）というデメリットも出てきます。

また、任意売却に踏み切る前に返済が滞ってしまった場合は、差し押さえや競売の手続きが進められることになります。

競売は価格が安くなってしまう可能性があります。

さらに滞納が3ヶ月続いてしまうとブラックリストに載ることも考えられるので注意しましょう。

任意売却自体のデメリットは比較的少ない傾向ですが、離婚と並行して家と住宅ローンをどうするか判断が遅れてしまうとデメリットの方が多くなります。

家が差し押さえになることやブラックリストに載ることは避けたいものです。

任意売却後の住宅ローンについて

任意売却か競売かにかかわらず、債務整理をしないのであれば、残債務は支払わなければなりません。

売却しても返しきれなかった残債務の支払いを誰がすべきかは、最初の債務者が誰なのかによります。

このことは婚姻関係とは関連がないので、夫だけが債務者になっていた場合、離婚に関係なく残った債務の支払い義務は夫だけになりますし、もともと連帯債務で組んでいた場合は、離婚後も両方に支払い義務が残ります。

任意売却を行うなら離婚前にやるのがおすすめ

また、夫婦名義にしてある場合は両者の同意がなければ任意売却ができないため、片方の署名・押印が必要な書類なども出てきます。

任意売却自体は不動産会社が行うのが一般的ですが、離婚が成立してしまってからではなかなか思うように進まないことも多くなります。

任意売却についての十分な話し合いや、売却への合意などを考えても、離婚前に行っておくのがよいといえます。

どちらかが勝手な判断で任意売却を決めてしまうことや、片方が売却価格に納得できずにトラブルになるということはできるだけ避けたいものです。

離婚時の任意売却で招く最悪のケース

任意売却をしても必ず住宅ローンが清算できるとは限らないということは説明しましたが、家を売却して残債務が出てしまった場合でも預貯金などで補うことができれば理想的です。

しかし、充当できるものがなければ分割して返済していくことになります。

ここで心配されるのが、離婚後に仕事が変わったり収入が下がったりすることです。変化がなければいいですが、返済が困難になった場合を考えてみましょう。

金額の交渉をしないまま返済を開始した場合なら交渉の余地はあるかもしれません。任意整理も可能でしょう。

全体の金額を抑えてもらえれば月々の返済は楽になります。

自己破産も考えられる

しかし、任意売却したときにすでに交渉しているなら再び金融機関に交渉をもちかけるのは難しいと考えるのが妥当な判断です。

借り換えをしようにも、返済が厳しい状況なら利用できるものはほとんどないといってもいいかもしれません。

そうなると、残りは自己破産という選択です。実際に任意売却をしたものの残債務が出てしまい、それが払えずに自己破産に踏み切るのは少ないケースではありません。

自己破産をすればすべての残債務は免除されることになります。ただしリスクは伴います。

個人であれば、自己破産の手続きは比較的簡単です。

裁判所で許可をもらう必要があるため、書類をそろえる期間や裁判所での審議にも時間はかかりますが、早ければ開始から2〜3ヶ月で免除されます。

しかし自己破産をすれば5年ほどブラックリストに載りますし、官報にも掲載されるので、その期間はクレジットカードの申し込みやローンの利用ができません。

まとめ

離婚をするとなると決めることはたくさん出てきます。慰謝料の問題や、子どもがいれば養育費の話などもあるでしょう。

早めに別居してしまうケースもあります。離婚には引っ越しなども伴いますし、お互いの感情などから細かい話し合いまでできない部分は多いかもしれません。

しかし、家は金額の大きなものだけにうやむやにしてしまうと後で思わぬ問題が浮上する可能性があります。

場合によっては生活が破綻してしまうこともあります。

住宅ローンの契約がどうなっているのか、残債務がどれくらいあるのかなど時間を取って夫婦で確認して話し合い、任意売却をする場合も売却価格などについてしっかり決めておきましょう。