築20年超マンションは売らないと損？築古物件の価値と今売却すべき理由

マンションはいつが売り時？　新築〜30年までの価格下落率

マンション価格は築年数を経るごとに落ちていきます。もっとも価格の下落率は一定ではありません。

ここでは、新築～築30年までのマンションの価格下落率から、中古マンションの売り時を考えてみましょう。

【グラフでわかる】新築~築30年までのマンションの価格下落率

ここで紹介するグラフは2016年〜2020年の中古マンション成約単価の平均を、築年数ごとにグラフ化し、比較したものです。

画像出典：公益財団法人東日本不動産流通機構市況データより監修者作成

当然ながら、築年数が新しいほど価格は高く、年月を経るほどに価格は安くなっていくのですが、注目したいのは築26-30年頃から、価格の下落幅がゆるやかになっていることです。

一般的には「価格が下がりきらない築年数20年頃が、マンション売却の節目になる」と言われるのは、そのためです。

ただし、このグラフがあくまで平均の価格を示したものである点には、注意しなくてはいけません。

例えば「築年数は古いが立地の良いために高く売れた物件」や「きちんと管理されており、築年数が古いわりに高く売れた物件」などが、中古マンションの平均価格を押し上げている可能性もあります。

また「自分が今住んでいるマンション」が平均価格と同じ価格をつける保証もどこにもありません。

こうした事情を加味せずに、グラフの数字を鵜呑みにするのは危険です。

中古でも比較的高く売れるマンションの共通点

中古でも比較的高く売れる・価格が落ちにくいマンションに共通点があるとすれば、管理状態が良いことです。

管理状態が良いマンションは、中古物件のなかでも比較的売れやすい傾向にあります。

これから中古マンションの流通量が増えるにつれて、管理できているマンション・できていないマンションの差がさらに大きく、目立ってくるでしょう。

なお、現在も中古住宅市場は活況ですが、価格は高止まりの傾向を見せています。

一般的に「金利下落は住宅価格を押し上げる」傾向がありますが、金利はこれ以上下がる余地がないといわれています。

また、駅近くのマンションを希望するような、購買力の高い共働き世帯もこれ以上増えないと見られており、マンション価格は、今後は大きく上がらないと予測されています。

なお、2020年11月現在、東京オリンピックやコロナウイルスの影響を懸念する声もありますが、前述の通り、不動産市場は活況で、価格にも大きな変動はありませんので、ほぼ無関係といってよいでしょう。

中古マンションに売りどきはある？

築年数が古くなるほど下落幅が大きくなる以上、「売りたい」と思い立ったときに売るのが、もっとも高く売れる可能性があります。

不動産流通情報システムであるレインズのデータ、「中古マンションの築年帯別状況［首都圏］」より、「新築～築30年までのマンションの価格下落率（首都圏）」を算出し、以下のグラフにてまとめましたので、詳しく見てみましょう。

画像出典：公益財団法人東日本不動産流通機構市況データよりイエトク編集部作成

このグラフを見ると、築年数が古くなるほど、下落幅が大きくなります。

築11年～築15年→築16年～20年の下落比は11.3%

築16年～20年→築21年～築25年の下落比は24%

ただし、築26~築30年でマンション価格は下げ止まり、価格は横ばいに。

その意味では、価格が下がり切らない築20年は中古マンション売却の節目、また築25年が最後の売り時と言えそうです。

これは、中古マンション市場の活況ぶりが影響しています。

近年、以前は少なかった築30〜40年のマンションの流通量が増えています。それらは当然、築20年の物件より安い価格がつきます。

つまり、以前は「築20年で下げ止まっていた」というより「築30〜40年のマンションが少なかった」と解釈するべきです。今後も、年月が経てば経つほど、築古のマンションの流通が増えると見てよいでしょう。

築20年マンション　どれぐらい住める？

築古マンションというと、「いつまで住んでいられるの？」という点が気にかかるかもしれせん。

ここでは、マンションの耐用年数と寿命、家財のサイクルという２点について解説します。

マンションの耐用年数と寿命の違い

結論からいうと、管理が行き届いていれば、木造住宅なら100年、鉄筋コンクリートも、小さなひび割れから水が入らないよう防水するなどすれば300年でも住み続けることができるといいます。

耐用年数という言葉をよく耳にすることから、「マンションには住んでいられる期間に限界があるのでは？」と心配する人がいます。

しかし耐用年数とは税務上の用語であり、建物に「住み続けられる年数」とは無関係です。

耐用年数は、国税庁で定められており、木造住宅なら22年、鉄筋コンクリートなら47年と耐用年数が定められています。

その耐用年数が過ぎたからといってもう住めなくなるわけでも、その物件の資産価値がゼロになるわけでもありません。

しっかり管理をされているかどうかが、マンションの価値や寿命につながります。

管理状態を見極めるポイントは、まず外観です。

エントランスが掃除されているか、ゴミ置き場や自転車置き場のルールが守られているかなど、見た目でわかることはたくさんあります。

また、そのマンションの管理組合が開く総会の議案書と議事録を読みこむのも一つの手です。

マンションがどんな問題を抱えているのか、住人がどんな話し合いをしているのかがわかります。

すべて管理会社任せにせず、住民一人一人が管理に積極的に関与していくという意識をもっているマンションは、実際の市場でも人気が高いです。

また、ワンルームマンションなどは、管理が甘くなりがちな傾向がありますので、購入前によく確認しておきましょう。

家財のサイクル

家財を買い換えるサイクルにあわせてマンション売却を検討する人もいます。

主要家具の一般的な寿命は以下の通りです。

築10年の時点でこれらを一新していない場合、次のチャンスは築20年。合わせてマンション売却を検討してもいいタイミングだといえます。

「築年数／駅からの距離／所在階」だけじゃない　中古マンション査定のポイント

基本的に、マンションの査定では近隣の同条件の物件の成約価格を参照します。

こうした査定方法を取引事例比較法といい、過去の成約物件の価格をベースに、以下のような要素を加味します。

上記のような条件が近い物件が同時期に売り出されれば、査定価格もほぼ同じと考えてよいので競合物件になります。

では、競合物件と差別化をはかるためには何を意識すればよいのでしょうか。

ここでは、間取りの汎用性や構造、管理体制の、マンション評価にかかわる３つの要素を解説します。

間取りの汎用性

多くの人にとって住みやすい、いわば汎用性の高い間取りは、それだけ買手もつきやすくなります。

逆にいうと、部屋が細かく分かれすぎているなど、複雑な間取りの場合は、使い勝手が悪いため不人気とされます。

築古マンションを購入する人がリノベーションを前提に考えていることをふまえれば、２部屋を１つにするなど、「リフォームで変更を加えられる」のも、汎用性の一例です。

マンションの構造

一般的に、マンションの構造にはS（鉄骨）造、RC（鉄筋コンクリート）造、SRC（鉄筋鉄骨コンクリート）造の３種類があります。

これらの構造の違いが直接、査定価格に大きく影響するわけではありませんが、耐火性や防音性においては、購入希望者の印象を左右する可能性があります。

上記の特徴から、一般的にはSRC造とRC造はS造に比べて耐火性が高いとされており、買手がつきやすい傾向があります。なお、S造でも耐火材を利用することで耐火性を高めるなどの工夫をしています。

また、S造は防音性に劣り、RC造も床板が薄いと音が響くことがあります。

根本的なマンションの造りや素材を変えることはできませんが、壁や床など内装への工夫をすることで防音が可能です。

こうした、売手の工夫で改善できるポイントを提案するのが、不動産会社の役目でもあります。

「S造だから安い」と決めつけず、構造に合わせて柔軟な販売方法をとれる不動産会社を見つけましょう。

管理状態・修繕歴

査定の段階で管理状態が詳しく調査されることはありませんが、管理状態がいいマンションほど、市場で人気が高いのは事実です。

管理状態がいいマンションとは、例えば「大規模修繕工事」の計画を明示しているマンションです。

大規模修繕工事とは、経年劣化にあわせて実施される修繕工事のことです。

国土交通省の調べによると、89.2％のマンションが築11〜20年の間に一回目の大規模修繕工事を行っています。

工事の規模やスケジュールや、修繕積立金をどう集めるのかなど、長期的な計画が必要になります。

裏を返せば、こうした計画を立てられるマンションは管理組合がしっかりと機能しており、管理状態も良好、と考えられるのです。

また、過去に大規模修繕工事を行ったマンションも評価されやすいといえます。

そのほかの要素もチェック

そのほかにも、都市部か地方か、人気のエリアか、近隣の商業施設の利便性、こだわった内装など、査定に影響を与える可能性があります。

マンション査定の評価ポイントと注意点について、詳しくは「マンション売却で失敗したくない！流れや費用の注意点をプロから伝授」の記事を参考にしてください。

中古マンションの売却にリフォームは必要？不要？

「リフォームをしないと築古マンションは売れないのでは？」あるいは「リフォームすれば、その分高く売れるのでは？」と考える人がいます。

実際のところ、中古マンションの売却にリフォームは効果的なのか、この項目で解説してきます。

リフォームしても価格を上乗せできるとは限らない

リフォームによって査定価格が上乗せされる可能性があるとしたら、それは「きれいになった内装」を評価してのことだと考えられます。

しかし中古マンションの買手は自分の手でリフォームやリノベーションを行うことを前提に考えている人も多いのです。

彼らはむしろ、「リフォームなし物件を安く購入したい」のが本音です。高額なリフォームを行ったところで、工費分を回収できるほどの価格ではなかなか売れないのが現実です。

買手のニーズとズレる危険も

上記のように、買手がリフォームをする前提でマンションを探している場合には、売手の好みでリフォームされた物件は、むしろ敬遠される可能性があります。

内覧を見据えて、水回りなどの見た目を整える程度であれば効果はあるかもしれませんが、大規模なリフォームは、本当に必要かどうかを一度よく考えるべきです。

リフォームで損をしないためにもまず不動産会社に相談を

大切なのは、リフォームをするかしないかの判断を下す前に、市場のニーズを知ることです。

リフォームが本当にいい影響をもたらすかのかどうか、不動産会社に意見を聞きましょう。

なかには、経年劣化以上の傷があるなど、リフォームが望ましい物件もあります。一方で、好立地のために多少汚れていても、手を加えずに売れる場合も。

扱う物件に合った販売戦略や情報を売手に提供するのも、不動会社の役割です。

築20年の今、売るべきマンションとは？

それでは、どのようなタイミングで築20年のマンションの売却を検討するべきなのでしょうか。

一般的には「子供が独立した」など、ライフサイクルの転換点でマンションの売却を検討することが多いでしょう。

「築20年だから売却した方がいい」とする理由はありません。長らく居住していれば、地域のコミュニティとのつながりもでき、なおさら離れがたいはずです。

しかし次のパターンの時などは、話が変わってくるケースがあります。

高く売れる可能性がある

過疎化の雰囲気がある

老後の生活に向いていない

賃貸化の雰囲気がある

それぞれについて詳しく解説していきます。

高く売れる可能性がある

マンション査定の結果、住み替え費用を捻出できるぐらいに「高く売れる」可能性があるとわかった場合は、売却を検討してみるとよいでしょう。

特に、最後の売り時とされる築20年〜25年のタイミングを逃すと、永住を意識せざるをえません。

将来設計をするうえでも、一度、不動産会社に査定を依頼してみてはいかがでしょうか。

売却を考え始めている段階であれば、まずは「SUUMO」のような一括査定サイトの利用がおすすめです。

「SUUMO」をはじめとした一括査定サイトでは、複数の不動産会社に同時に簡易査定を依頼することができます。

さまざまな会社からの査定額を比較し、それぞれの根拠をよく聞いたうえで、筋の通った回答や提案を得られる不動産会社を見つけ出しましょう。

過疎化の雰囲気がある

「価格の下落に歯止めがかからない」ことが想定され、売却を急ぎたいケースもあります。

例えば、利便性が低く、人口流出、過疎化が進むエリアにある場合です。

将来的に新しいビジネスニーズが期待できないとなると、スーパーや学校、病院などもますます減っていき、住人の流出も起こります。

住人が減り、満足に管理されなくなると、マンション価格も下落を免れません。

過疎化のおそれがある場合には、価格が下がりきる前に、早めに売却するのも一つの手です。

老後の生活に向いていない

子どもを育てるための家と、老後を穏やかに暮らすための家とでは、望ましい条件が変わります。

例えば、「部屋数を減らして生活費を抑えたい」「車なしで生活できるよう、駅や病院により近い立地に移りたい」といった新しいニーズが生まれるからです。

また、建物の老朽化に加えて、マンションの住人の高齢化も進むと、管理が行き渡らず、マンションの劣化につながる恐れも。

安心・安全な老後を送りたいなら、住人の入れ替わりがある比較的新しいマンションの方が向いています。

賃貸化の動きがある

築古マンションになると、賃貸化するものも出てきます。

「自分の所有物」という意識を持たない賃貸居住者は、オーナー居住者に比べるとマナーが悪く、建物も劣化する傾向が。

それがマンションの空室化や老朽化に拍車をかけ、査定価格を下げるという悪循環のもとになります。

賃貸化されそうな雰囲気を感じたら、一度売却を検討してみましょう。

築25年を超えても魅力アリ！買主から見た築古マンションのメリット

ここまで、売手側から見た築古マンションについて解説してきましたが、買手側は築古マンションをどう見ているのでしょうか。

築25年を超えてもなお買手がつく理由を解説します。

物件価格がこれ以上下がる心配がない

前述の通り、築26年~30年でマンション価格は下げ止まります。かといって資産価値がゼロになるわけではなく、新築購入時の半額程度になるだけです。

買手から見れば、これは「新築の半額で購入できる」「万が一気に入らなければ、購入時と大きく変わらない価格で売却できる」という意味で大きなメリット。

特に立地を重視している買手であれば、価格が高い新築マンションよりも、多少築古でも立地の良い場所にある割安な中古マンションを選ぶでしょう。

購入時、売却時における価格面でのアドバンテージが大きい中古マンションは、買手から見ても狙い目なのです。

税制上の優遇を引き続き受けられる可能性も

通常、住宅ローン控除などの税制上の優遇は、マンションの場合は、築25年以内の物件にしか適用されません。

しかし、以下の条件を満たせば、築26年以上の物件であっても、変わらず税制上の優遇を受けられます。

安価に物件を購入しつつ、税制優遇を受けられる点は、うれしいメリットです。

ただし、耐震基準適合証明書のための調査を受けたものの、証明書を取得できず、住宅ローン控除を受けられないケースもしばしばあるので、注意が必要です。

いざとなったら「買取」も検討しよう

どうしても市場で買手がつかなかった場合は、「買取」も検討しましょう。

買取とは、一般の買手ではなく、不動産会社に直接物件を買い取ってもらうものです。

不動産会社を介して一般の買手に売却する「仲介」に比べると売却価格は下がるデメリットがある一方で、買手を見つける時間や手間を省略できるメリットがあります。

不動産買取についての詳細は「不動産買取の流れと成功させるための4つのポイント」で解説していますので、こちらもご確認ください。

築20年超マンション売却者の体験談

築20年のマンションを売却した方は、なぜ売却したのでしょうか？

イエトク編集部では、実際に築20年マンションを売却した方にアンケートを募集しました。

「売却をして満足しているか」「購入額の何割で売れたのか」などもうかがっているので、参考にしてみてください。なぜ築２０年超マンションを売却したのでしょうか？

築28年、福岡県、駅から15分、中心地 「とても満足している」

築25年、東京都、市街地　「大満足」

築21年、埼玉県、駅から10分、市街地　「どちらともいえない」

築20年超マンション購入者の体験談

築20年マンションを売却する方がいる一方で、購入する方もいます。

なぜ、築20年のマンションを購入したのでしょうか？

「購入してどうだったか」「リフォームの有無について」などお話を伺いました。

築21年、兵庫県、駅から10分、市街地　「購入してとてもよかった」

築26年、高知県、駅から５分、市街地　「とても満足している」

築26年、京都府、駅から5分、市内　「大満足」