先輩マンション売却者の失敗談！専門家直伝「損しないための注意点」

相場より安く売却してしまった方の体験談

まずは、マンションを相場よりも安く売却してしまった方の体験談をご紹介します。

【Aさん】4,800万円で購入したマンションが900万円まで価格暴落

マンションの売却を控えている方へ伝えたいことはありますか？

【専門家アドバイス】不動産会社は複数比較しましょう

この方がマンションの売却に失敗した原因は、次の点です。

「一度依頼した不動産会社なら安心」という気持ちはわかります。しかし、不動産会社を選ぶ際は、複数社を比較しないと、マンションの適正な相場が分かりません。

複数社に査定を依頼すると相場の範囲が把握でき、適正な価格がわかります。

その上で、少しでも高く売れる方法を考えてくれる不動産会社を選びましょう。

関連記事：「不動産一括査定サイトを徹底比較!おすすめ5選と売却仲介先の選び方」

売り時のアドバイスがもらいたければ、経済動向と不動産市場動向を分析しているレポートや記事をメディアに掲載している不動産会社に、今後の予想を聞いてみましょう。

さまざまな会社からの意見を統合し、最終的には自分で判断するというスタンスが必要です。

思ったより売却時の費用がかかった方の体験談

【Bさん】費用を把握していなかった！想像以上の税金に驚き

マンションの売却を控えている方へ伝えたいことはありますか？

マンションの売却で一番気を付けたほうがいいことはありますか？

【専門家アドバイス】売却後にかかる費用を把握しておきましょう

不動産会社は、売却時の費用について、税金まで計算してくれるわけではありません。

税理士法により、税務相談は税理士でないと行ってはいけないルールがあるためです。

多くの不動産会社は税理士と顧問契約を結んでいます。不動産会社に依頼して、最終的な手取額の確認をきちんと行いましょう。

概算なら、すぐに確認してくれるところがほとんどです。

関連記事：マンション売却にかかる費用とタイミングは？プロ監修の節約方法も紹介

不動産会社選びを失敗した方の体験談

【Cさん】業者をよく検討せずに、安く叩かれてしまった！

マンションの売却を控えている方へ伝えたいことはありますか？

－マンションの売却で一番気を付けたほうがいいことはありますか？

【専門家アドバイス】査定価格だけで不動産会社を決めることはやめましょう

この方の失敗原因は、査定価格の高さだけで不動産会社を決めてしまったことです。

不動産会社が行う価格査定とは、「売れる価格」でなく、あくまで予想価格です。

高く購入してくれそうな買主がいるなら、売却活動後２週間もすれば、本当に買ってくれるかどうかわかるはず。

それをはっきりさせず、3ヶ月同じ状況が続いたということは、高い査定額で契約し、後から売却価格を下げさせる手法かもしれません。

こような失敗を防ぐには、複数の不動産会社に査定を依頼しても、高すぎる査定額を提示する不動産会社は選ばないこと。

他社と比べて高額な査定額を提示するのは、媒介契約の獲得が目的で、本当にその価格で売れると思っていない可能性もあります。

囲い込みをされてなかなか売れなかった方の体験談

【Ｄさん】囲い込みをされてしまった

マンションの売却を控えている方に対してアドバイスをお願いします

マンションの売却で一番気を付けたほうがいいことはありますか？

【専門家アドバイス】不動産仲介の仕組みを知っておこう

この方は、不動産会社に「囲い込み」をされてしまったケースです。

囲い込みを許してしまったのは、下記のポイントが原因でしょう。

不動産会社に、買主探しを依頼する際は「媒介契約」を締結します。

媒介契約には、「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類があります。

「専任媒介契約」と「専属専任媒介契約」は、一社にしか買主探しを依頼できない契約です。

この場合、不動産会社は、不動産会社専用の取引情報提供サイト「レインズ」に物件を登録する義務があります。

こうすることで、他の不動産会社に物件情報が伝わり、他の不動産会社が抱えている買主に情報が流れ、スムーズに取引が成立するような仕組みになっているのです。

しかし、あえて他の不動産会社の買主に物件を紹介せず、自社の買主だけで取引しようとするケースがあり、これを「囲い込み」と言います。

不動産会社は、他の不動産会社の買主と取引を成約した場合、売主からしか仲介手数料を獲得できませんが、自社の買主なら、両方から仲介手数料が獲得できるため、囲い込みが起こるのです。

これを避けるためには、「一般媒介契約」を締結する手があります。

一般媒介契約は複数の不動産会社に買主探しを依頼できる契約です。複数社に買主探しの競争をしてもらうことが可能となり、囲い込みしづらくなります。

一方、専任媒介契約や専属専任媒介契約のほうが、依頼された不動産会社のモチベーションが高まるメリットがあります。

この場合も、複数社に査定依頼して相場観を養ったうえ、適正価格を提示した不動産会社を選びましょう。

関連記事：「売却が進まない…」違法な不動産業者の囲い込みを防ぐ方法

囲い込みが心配…自分でできる囲い込み対策

囲い込みが心配であれば、不動産会社のふりをして、

「〇社の△と申します。物件の確認をよろしいですか？X町の〇マンションは〇万円で紹介可能ですか？」

と聞いて、売り出し中のマンションを紹介してくれるか、試してみるのも手。

あるいは、媒介契約締結時に、

「知り合いに不動産屋さんがいるのですが、お宅に問い合わせがいくかもしれないのでその時はよろしくお願いします」

と伝えておくだけでも、囲い込みを防止するけん制になるでしょう。

マンション売却失敗談に学ぶ！損しない方法は？

みなさんの失敗談から原因をまとめると、「売主と不動産会社に大きな情報格差ある」ということが見えてきます。

不動産会社と売主のもつ知識や情報量に大きな差があるため、不当な価格でマンションを売却されてしまったり、囲い込みをされてしまったりするのです。

しかし、情報を対称にすることは無理でも、格差を縮めることは可能です。

複数社に査定依頼したり、市場や税務の話を聞いたり、マンションの相場感を学び、知識をつけることが大切です。

自分で学ぶことは、必ず販売活動の助けになるはずです。

マンションの売却が成功するか、失敗するかは、情報の格差で決まります。

失敗しないためにマンション売却に関する基礎を理解しておこう

マンションの売却で失敗しないために、流れや手続き、かかる費用など基礎知識を調べておきましょう。

事前に不動産会社と売却計画を立て、お金の流れや最終手取り額まである程度予測をつけておくことで、売却後に資金の不足やローンのことで慌てずに済みます。

マンション売却の流れを理解しよう

失敗しないために、まずは「マンション売却の流れ」を理解しておきましょう。

マンション売却のステップは以下の７つです。

詳しくは、「マンション売却で失敗したくない！流れや費用の注意点をプロから伝授」を参照してみてください。

マンションの売却にかかる費用や税金を把握しておこう

マンション売却にかかる主な費用は、仲介手数料、契約書に貼付する印紙代、住宅ローンの抵当権抹消費用です。

＜仲介手数料＞

仲介手数料は、宅地建物取引業法にて、以下の通り規定されています。

200万円以下の金額	取引額の5％以内（税抜）
200万円を超え400万円以下の金額	取引額の4％以内（税抜）
400万円を超える金額	取引額の3％以内（税抜）

この表に基づいて、3,000万円で不動産売買が成立した場合の仲介手数料を計算すると、以下の通り消費税込で1,056,000円となります。

200万円以下の金額	200万円×5.5％＝110,000円
200万円を超え400万円以下の金額	200万円×4.4％＝88,000円
400万円を超える金額	2,600万円×3.3％＝858,000円
合計	合計1,056,000円

一般に、仲介手数料の計算式が「3％＋6万円」と言われているのは、上記表で示した上限額の速算式なのです（成約価格×3.3％＋200万円×(5.5％－3.3.％)＋200万円×(5.5％－4.4％)）。

ここで規定されている仲介手数料は上限額で、これより安くする分には特に問題になりません。

＜印紙代＞

売買契約時に不動産売買契約書の原本を2通作成し、売主と買主でそれぞれ保管します。

このとき、不動産売買契約書にはそれぞれ収入印紙を添付します。添付する収入印紙は印紙税法で以下の通り規定されています。

原本1通を作成し、原本の保管を買主、売主はコピーを保管する場合、収入印紙は1枚添付とり、印紙代は折半か、原本を保管する買主の負担とする場合もあります。

なお、平成26年4月1日から令和4年3月31日までに作成される「不動産譲渡契約書」については、契約書に記載された金額が10万円を超えるものの印紙税の税率が軽減されます。軽減後の税額は下記の通りです。

印紙税　軽減後の税額

記載された契約金額		税額
10万円を超え	50万円以下のもの	200円
50万円を超え	100万円以下のもの	500円
100万円を超え	500万円以下のもの	1千円
500万円を超え	1,000万円以下のもの	5千円
1,000万円を超え	5,000万円以下のもの	1万円
5,000万円を超え	1億円以下のもの	3万円
1億円を超え	5億円以下のもの	6万円
5億円を超え	10億円以下のもの	16万円
10億円を超え	50億円以下のもの	32万円
50億円を超えるもの		48万円

＜抵当権抹消費用＞

借入金の担保となっている不動産を売却する際、設定された抵当権等を抹消する必要があります。

不動産売買契約上、抵当権等などの負担をすべて取り除く義務が売主にはあります。

まずは抵当権の目的となった住宅ローンの借入金を返済し、金融機関から抵当権抹消に関する書類を入手し、法務局にて抵当権等抹消手続きを行わなければなりません。

これにかかる登録免許税は一筆1,000円で、1,000円の印紙代が必要です。自分で抵当権抹消手続きを行うことも可能ですが、一般には司法書士に委託します。その場合は司法書士報酬として10,000円～20,000円程度かかります。

マンションの査定について知ろう

マンションの査定とは、不動産会社が同じマンションや近隣マンションの取引事例を参考に、予想される成約価格あるいは価格帯を明示するものです。

あくまで予想なので、不動産会社によって査定価格に大きな差が出る場合もあります。

適正な相場を理解するためには、一括査定サイトを利用して、複数の不動産会社に査定依頼をしましょう。

人工知能を使った査定、統計学を利用した価格推定モデルを使った査定を行っている不動産会社もあります。

マンション価格については高い精度を持つといわれているので、こうした査定方法を導入している会社に依頼をするのもひとつの手です。

関連記事：マンション査定で損しないための注意点！おすすめ方法とよくあるQ＆A

まとめ

今回は、マンション売却の失敗談を事例として、どうしたら損をしない売却活動ができるか解説しました。

以下は、マンションの売却活動で注意しておきたい点のまとめです。

マンションの売却で失敗しないために大事なポイントは、「不動産会社に丸投げしない」、「自分でも不動産の売却について勉強する」ということ。

大切なマンションの売却で失敗や後悔をしないよう、自分でも不動産の売却に関する知識を付けておきましょう。

不動産会社の選び方については、「不動産売却はどこがいい？損しないための業者選びのポイントと注意点」の記事で解説しています。

不動産会社を選ぶ際は必ず一括査定サイトで複数社の査定価格を比較検討し、納得できる条件で販売活動をしましょう。

不動産の査定価格は、「一括査定サイト」を活用すれば簡単に、無料で知ることができます。