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不動産の売却はどうやるの?
売れるまでの8つの流れとかかる費用一覧

損なく高く売りたいけど、何をすべきか全くわからない……

不動産を売却する際、考えなしにすぐ不動産会社に行ってしまうと大きく損をしてしまいます。

高く売るためには、不動産売却の基本はもちろん、注意点も知っておく必要があります。

ここでは、「不動産売却の方法・流れ・費用」や「業者選び」で損をしないための注意点を説明します。

不動産ってどう売るの?損しない不動産売却の始め方

手順 やること
1 まずは「一括査定」で簡易査定を依頼する
2 メールで届いた結果をもとに、話を聞きたい会社があれば店舗にいってみる
3 直接話を聞き、査定額の説明に納得できた会社に売却を依頼する

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知らないと損する?不動産売却の流れは全部で8ステップ

不動産売却の流れは大きく8ステップに分けられます。順番に詳しく説明していきます。

1. 売却相場を知る

不動産を売却する際には、まず自分が持っている不動産がどのくらいの値段で売れるのか調べることから始まります。特に、住宅ローンが残っている人にとってはいくらで売れるのか気になりますよね。

近年では、誰でも簡単に不動産の売却価格の相場を調べることができます。

誰でも簡単!不動産の売却相場を地域ごとにリサーチ

国土交通省が提供している、「土地総合情報システム」を利用すると、地域ごとに不動産売却事例を見ることができるので参考にしてみましょう。

地域ごと,時期ごとに平方メートル単位の土地の価格が載っているので自分が売却を検討している不動産に当てはめて値段の見当をつけてみてください。

出典:http://www.land.mlit.go.jp/webland/servlet/MainServlet

2.一括査定依頼

不動産会社によって、売却査定額が異なるので複数の不動産会社に一気に査定を依頼できる一括査定サイトの利用してみるのが良いでしょう。

査定には「机上査定」と「訪問査定」の二種類がある

一括査定サイトの依頼フォームでは査定の種類を「訪問査定」と「机上査定」の2種類から選びます。

【机上査定】

入力された情報のみを判断材料として行う査定です。査定額は大まかな数字でしかなく、実際に売却する際に差が生じる場合があります。

【訪問査定】

文字通り不動産会社の担当者が実際に物件を訪問して査定を行います。より正確な査定が行えるので80%の人が訪問査定を選んでいます。

査定依頼先を選ぶ

必要項目を入力すると、査定依頼先の候補が最大で6社提示されます。6社選ぶと、査定結果を受け取るのがとても大変なので2?3社程度に絞ると良いとされています。

絞り方としては、大手を1?2社、地元の不動産会社を1社入れると良いでしょう。マンションの場合は、大手のみでも問題ありませんが一軒家の場合は地元の不動産会社の方が知識が豊富な可能性があります。

3.不動産会社選び

一括査定を依頼するとまずは依頼の確認メールが届き、査定が完了すると査定結果がメールで送られてきます。

その査定結果から、契約する不動産会社を選ぶことになります。基本的には、査定額をもとにして選んでしまって問題ありません。

1つだけ不動産会社選びにおいてポイントがあるとすれば担当者の対応です。担当者さんは自分が売りに出す不動産を買ってくれる人にも営業をするわけなので、「この人からなら買ってもいいかな」と思えるような担当者さんの所属している不動産会社を選ぶと間違いないでしょう。

4.媒介契約

不動産売却を仲介で依頼する場合には、「媒介契約」を結ばなければなりません。以下の3つのうち、いずれかを選んで契約を結びます。

契約の種類 内容
一般媒介契約 複数社に売却を依頼できる。
専任媒介契約 1社にのみ売却を依頼できる。自己発見取引が可能。
専属専任媒介契約 1社にのみ売却を依頼できる。自己発見取引は不可。

この中でもっともオススメなのは「専任媒介契約」です。

一般媒介契約であれば、競争原理が働いて高く売れるのでは?」と思う方も多いかと思いますが、逆に1社に絞ったほうがうまく売却できます。

一般媒介契約では、不動産会社は成功報酬しか受け取れないため、頑張っても売れなければ1円も入らない一般媒介には力を入れません。反対に「専任媒介契約」では販売を成功させれば確実に報酬を受け取れますし、週次の販売活動報告義務もあるため、売却を確実に進めてくれます。

5.販売活動を開始

不動産会社が売り出し価格を決め、内覧やポータルサイトへの登録を始め、購入希望者を探します。

販売活動において重要なのは内覧

内覧が始まる時期に備えて、早めに掃除や片付けをしておく必要があります。

内覧に来る購入希望者にとって、内覧が第一印象として残ります。内覧に備えて水回りや玄関を綺麗にすること、なるべく部屋が広く見えるよう整理整頓しておくことが重要です。

6.購入希望者との条件交渉

購入希望者が現れたら、価格や不動産の引き渡し方に関しての条件交渉を行います。

土地の買い手はなかなか見つからないので、原則価格交渉には応じる姿勢を持っていた方が良いでしょう。100万~200万の値下げは想定して、あらかじめ少し高めの価格をを設定しておくと良いかもしれません。

7.売買契約の締結

条件交渉が済んだら、購入希望者との売買契約を締結します。このステップが完了すると、実質的に売却は完了したことになります。売買契約は以下のような手続きが必要になります。

重要事項の説明

重要事項の説明とは、物件に関する情報と取引に関する情報を共有するために行います。ここで、物件に関する欠陥を隠すと瑕疵担保責任に問われるので注意しましょう。

仲介手数料の支払い

タイミングで仲介手数料の半額を不動産会社に支払います。媒介契約時に取り決めますが、通常は売買契約締結時に半額、物件引き渡し時に残額すべてを支払うことになります。

【そのほかに売買契約時に行うこと】
  • 買い主からの手付金を受け取る
  • 売買契約では買い主から手付金を受け取ることになります。手付金の相場は売値の10%程度となっています。

  • 現況渡しか更地渡しか取り決める
  • 現況渡しは、建物をそのままの状態で買い主に引き渡すことで、更地渡しは買い主・売主のどちらが解体費用を負担して土地のみを引き渡す取引です。

どちらにもメリットデメリットがあるので確認した上で検討しましょう。

渡し方 メリット デメリット
現況渡し・スムーズに引き渡しが終わる・瑕疵担保責任が発生する
更地渡し・瑕疵担保責任が発生しない・取引に時間がかかってしまう・どちらかが費用を負担する

8.不動産を買い主に引き渡す

実際に、不動産を買い主に引き渡します。この際に不動産会社への決済も行います。

所有権移転登記

不動産を飼い主に引き渡す際には、事前に所有権移転の登記の準備を行う必要があります。不動産会社の担当者さんは慣れているのでよくわからない場合は頼るようにしましょう。

抵当権抹消登記

こちらの手続きは住宅ローンの残債が残っている人のみ必要になります。

抵当権抹消登記はその不動産の所在地を管轄としている法務局で行う手続きです。提出する書類は自分でも作成できるので、こちらに関しても不動産会社の担当者さんに頼むが1番良いでしょう。

不動産売却の知っておくべき注意点2つ

知らないと怖い瑕疵担保責任

【瑕疵担保責任とは】

瑕疵担保責任とは、売買契約締結時に気づかなかった物件に関する欠陥に対する責任のことを指します。

例えば、売買成立後に売買以前からシロアリの被害に遭っていて物件が老朽化していることが発覚した場合には、売主側に瑕疵担保責任が発生し修理代などを出す必要があります。

瑕疵担保責任に関しては、条件交渉や売買契約締結の際に有効期限を設定し、設定された有効期限内に発覚した瑕疵については売主が責任をとるという取り決めをするのが一般的です。

期限は主に半年から一年程度が主流のようです。

意外とかかる売却費用

不動産売却にあたって、税金とは別に色々な経費がかかります。費用として代表的なのは仲介手数料で、そのほかにも様々な経費が発生します。

仲介手数料

仲介手数料は次のように法律で上限が定められています。また、上限を超えて請求することは法律で禁止されているので、下記の表よりも高率で請求されることはありません。

ただし、不動産会社の判断で行っている広告活動や販売活動に関しては仲介手数料に含まれますが、売り主からの依頼や承諾があって特別に行う営業活動については実費請求されるので注意が必要です。

売買価格 仲介手数料
200万円以下 売買価格の5%
200万円超400万円以下 売買価格の4%+2万円
400万円超 売買価格の3%+6万円

※手数料には別途消費税が課せられる。

手数料以外の経費一覧

手数料以外にかかる経費は以下の4つです。

【繰上げ返済手数料】

売却する不動産のローンを繰上げ一括返済する際に掛かる銀行への手数料のことです。土地を購入した際にローンが残っていれば支払う必要があります。

【測量費用】

土地の大きさを測る時に掛かる費用のことです。地積測量図がなく、実測で売却する場合は必要になります。 業者にもよりますが、おおむね10万円程度です。

【解体費用】

土地を建物のない真っさら空き地にして売却する場合に掛かる費用のことです。建物の規模・構造、業者によって異なるため、比較検討が必要になりますが、解体費用の相場は4?5万円ほどになります。

【印紙税・登録免許税】

この2つは税金の一種ですが、取引をする際にその場で必要になるお金なのでここでも紹介します。次の章で紹介しているので確認しておきましょう。

不動産売却でかかる税金は3種類

不動産を売却すると以下の3種類の税金がかかります。

譲渡所得税

翌年に請求される税金です。不動産の売却によって生じた利益にかかる税金です。

譲渡所得税の額は不動産の所有期間によって変化します。

譲渡所得の計算方法はこちら

印紙税

取引時に支払う税金。売買契約書に記載されている契約金額に応じて発生する税金です。売却金額が高ければ高いほど、この印紙税も高くなっていきます。

つまり、印紙税は、売却で生じた利益に対してではなく、取引される金額に対して発生する税金です。

登録免許証

取引時に支払う税金。住宅を売却する際に必要な、法務局に対して「所有権移転」の登記の申請に掛かる税金のことです。

登録免許税の額は、売却物件1件につき1,000円です。

登記の際には、書類作成などを司法書士に依頼することをおすすめします。登記の書類作成は、難易度も高いため司法書士に依頼するのが通例です。

また、印紙税と登録免許証は取引をする際にかかる税金なので、取引に必要な「費用」の一種と考えた方が良いでしょう。

譲渡所得税

「譲渡所得税」とは、不動産を売却した際の所得に対してかかる税金のことです。

給与所得とは別に課税されます。

【譲渡所得税の計算式】

譲渡所得税=譲渡所得×税率

譲渡所得=売却金額ー(①取得費+②譲渡費用)

  1. 取得費……その不動産を取得する際に支払った購入金額(現価)
  2. 譲渡費用……売却のために発生した費用(印紙税・登録免許税・測量費用・不動産仲介手数料・立ち退き費用等)

譲渡所得税と一口に言いますが、「所得税」「復興特別所得税」「住民税」を合わせたもののことを指します。

※復興特別所得税……平成25年から平成49年まで、所得税額の2.1%を所得税と併せて申告・納付するもの。

また、不動産の所有期間によっても税率が異なります

以下で計算方法を説明します。

所有期間が5年超なら税率20%の「長期譲渡所得税率」

資産を譲渡した年の1月1日時点で所有期間が5年超の場合、税率は長期譲渡所得税率になります。

【4,000万円の譲渡所得が発生した場合】
税金の種類 税率 税額
所得税 15% 600万円
復興特別所得税 所得税額の2.1% 12万6,000円
住民税 5% 200万円
合計 20.315% 812万6,000円

所有期間が5年以下なら税率40%の「短期譲渡所得税率」

資産を譲渡した年の1月1日時点で所有期間が5年以下の場合、税率は短期譲渡所得税率になります。

【4,000万円の譲渡所得が発生した場合】
税金の種類 税率 税額
所得税 30% 1,200万円
復興特別所得税 所得税額の2.1% 25万2,000円
住民税 10% 400万円
合計 40.63% 1625万2,000円

印紙税

売買契約書に記載される契約金額に合わせて、相当額の印紙の貼り付けが必要となります。

印紙税は譲渡所得税のように生じた利益に対してではなく、取引される金額に応じて税額が異なります

【印紙税の金額】
契約金額 印紙税額
1万円未満 非課税
10万円以下 200円
10万円超 50万円以下 400円
50万円超 100万円以下 1千円
100万円超 500万円以下 2千円
500万円超 1千万円以下 1万円
1千万円超 5千万円以下 2万円
5千万円超 1億円以下 6万円
1億円超 5億円以下 10万円
5億円超 10億円以下 20万円
10億円超 50億円以下 40万円
50億円超 60万円
契約金額の記載のないもの 200円

【関連記事】http://home-onayami.com/fudousan-baibai-inshi-00096

不動産を売却したら確定申告しないと損をする

ここまで3種類の税金とその計算方法を説明してきました。

計算してみると意外と高額になってしまうことも多く、「できる事なら少しでも減らしたい…」と思う方も多くいらっしゃると思います。

次に、節税のために知っておくべき控除特例を紹介していきます。

不動産売却で利益が出た場合の特別控除

不動産を売却して利益が出た場合に、受けることができる控除特例は3つあります。

3,000万円特別控除

譲渡所得税を最高3,000万円まで控除できます。譲渡益から3,000万円を引いた差額が、譲渡所得として換算されます。

次の見出しで、具体的な利用例を紹介しています。

10年超所有軽減税率特例

所有期間が10年超の場合、税率を10~15%まで軽減できます。

また、この特例は、前述した3,000万円の特別控除の特例と併用できます。

特定居住用財産の買換え特例 売却後に新たに家を購入する際に利用できます。譲渡した金額よりも購入した不動産のほうが高い場合、売却した不動産を課税対象から外すことができる場合があります。

3000万円の特別控除の使用例

【譲渡益が2,000万円の場合】

譲渡益が3,000万円以下なので、全額控除され、譲渡所得税は発生しません。

【譲渡益が3,500万円の場合】

譲渡益が3,000万円以上なので、譲渡所得は3,000万円を引いた金額=500万円となり、所有期間に応じて譲渡所得税が変わります。

不動産売却で損をした場合の特別控除

自分が購入したときの価格よりも低い値段でしか売却できなかった際には、税金の控除を受けることができます。しかし、確定申告しないと控除は受けられないので必ず確定申告をするようにしましょう。

控除には2種類あります。

譲渡損失の損益通算及び繰越控除

不動産売却をして損が出た場合、利用することができます。

具体的には、マンション売却時の譲渡損失をその年の給与所得や事業所得など他の所得から控除(損益通算)することになります。

それでも控除しきれなかった譲渡損失については、譲渡の年の翌年以後3年内に繰り越して控除することもできます。

マイホーム買い替えの損益通算及び繰越控除

前述の損益通算と同様、ほかの所得と損益通算をして給与所得や事業所得にかけられる税負担を減らせます。

こちらも、売却損の3年間の繰り越し控除が可能となります。

以上の5つの特別控除は、確定申告をしないと受けられないため、把握しておかなければ納税の際に大きく損をしてしまいます。

【関連記事】マンション売却に税金はいくらかかるの?計算方法と5つの控除方法

まとめ

  • 不動産売却の流れは8ステップ、まずは相場を知ることから始める
  • 不動産売却では意外に手数料や費用負担が発生する
  • 瑕疵担保責任を知っておかないと賠償責任が重い
  • 売却による税金は所有期間が5年を境に20%も差が出る
  • 損しないためには売却益がでなくても確定申告を行う

不動産売却の注意点やノウハウは多々ありますが、調べるよりもプロである仲介会社の意見を聞いたほうが早いでしょう。

「でも、どこの会社に相談しに行けばいいかわからない……」

そういった方には、「一括査定」がオススメです。

一括査定なら、以下のようなメリットがあります。

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