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競売より絶対に任意売却!専門家が任意売却を勧める大きな理由

住宅ローンを滞納して競売になり、安い売却価格で生活が苦しいことになってしまった。そのような状況にならないためにあるのが任意売却です。

このサイトでは競売よりも任意売却を勧める理由を、任意売却と競売のそれぞれのメリット・デメリットを用いて紹介しています。少しでも競売を考えていたあなたは必見です!

それでは任意売却を円滑に進めるために流れ、タイミング、条件、税金に関して理解しましょう!

不動産ってどう売るの?損しない不動産売却の始め方

手順 やること
1 まずは「一括査定」で簡易査定を依頼する
2 メールで届いた結果をもとに、話を聞きたい会社があれば店舗にいってみる
3 直接話を聞き、査定額の説明に納得できた会社に売却を依頼する

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POINT
  • 【結論】競売よりも一括査定サイトを利用して任意売却しましょう!

任意売却と競売を比較した場合、競売には手続きする必要がない程度のメリットしかありません。
任意売却を選べば、競売より高く売れるので売却後の残債額は減り、支払いも生活していける範囲で分割払いの対応が可能です。
また、引っ越し代も出るので任意売却は最も再スタートが切りやすい選択肢です。

自己破産を選ぶ場合も、まず先に不動産を売却することで自己破産の費用をかなり抑えることができます。

不動産の任意売却は特別な手続きが必要なので、専門的に任意売却を取り扱っている仲介会社でないと難しいケースがあります。

一括査定を利用して、自分の不動産のエリアに対応した任意売却に強い不動産会社を見つけて売却しましょう

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任意売却と競売の違い

競売とは、住宅ローンを滞納され、回収の見込みがない債権者が、各地方裁判所に不動産競売の申し立てを行うことにより、裁判所が該当の不動産を売却する手続きです。

売却する際に、購入希望者の入札という手法を用いており、一番高い価格を提示した人が競落(競り落とす)できるため、競って売ることから、「競売」と呼ばれます。

対して任意売却とは、ローンの支払いができなくなってしまった債務者が、債権者の同意を得ることで競売をせずに、一般の不動産市場で所有不動産を売却する制度です。

任意売却 競売
住宅ローン滞納後、債権者の同意を得て通常の方法で売却すること。 住宅ローン滞納後、裁判所によりオークション形式で売却されること。

 

任意売却と競売でかかる税金の違い

任意売却をしても競売をしても、売却することで譲渡益を得ている(買ったときと比べて利益が出た)のであれば「譲渡所得税」がかかってきます。

しかし、競売や任意売却という形で売る時点で譲渡益が出ることはまずありません
住宅ローン残債があるが売却をするための手続きが任意売却や競売であるため、払える住宅ローンをあえて滞納し競売通知が来たことに対して任意売却をするといった特殊なケースでもない限り、「譲渡損失」が発生します。
そもそも不動産市況を見ても、購入時よりも現在の不動産価値のほうが低いことがほとんどで、通常の売却でも譲渡益が出ることは多くありません。

もし任意売却や競売で譲渡益が出たとしても、「居住用財産の3,000万円の特別控除」という特例があるので、譲渡所得税が必ずしも発生するわけではありません

任意売却と競売の売却時の価格差

任意売却は、一般の不動産市場で売却活動を行います。
反対に競売は、裁判所がオークション形式で売却を行います。

任意売却では相場を売却価格として売りに出すことも可能ですが、競売では最低価格より高い値段で期間内に最高価格を入札した人が買うことになります。
できるだけ早く売らなければいけないので、相場よりは安くなってしまうものの、それでも競売になるよりずっと高い価格で売れるため、残債を減らすことが可能です。

売却方法 価格
任意売却 相場の8~9割
競売 相場の6~7割

残債額によっては、任意売却ならば住宅ローンを完済できるという場合もあります。

任意売却と競売の住宅ローン残債の払い方の違い

任意売却では残債の分割払いが可能かつ、月々の支払い額に関しても銀行や保証会社などの債権者との交渉で決めることができます。
なので、任意売却なら残債の返済額は無理のない範囲に設定することが可能です。

任意売却である程度の返済が完了し、サービサーが充分に利益を取れていると判断した場合、月数千円の数百回払いでも首を縦に振ってくれるところも出てきます。

対して、競売では一括返済を求められることもあります。
ただ、債務者が一括で返済できる財産がないこともわかっているので、月々の分割払いとなることが多いようです。
月々の支払い額も債権回収会社(サービサー)に返済していくことになるのですが、サービサーは月々の返済額の交渉に応じないケースが多く、この場合、弁護士などに相談し、最悪の場合、債務整理を行うことになります

売却方法 返済方法 月々の返済額 返済額の交渉
任意売却 分割 無理のない範囲で設定 交渉可能
競売 分割(一括返済の場合もあり) サービサーより提示された額 交渉は難しい

任意売却のメリット・デメリット

任意売却と競売では、任意売却のほうが非常にメリットが多くあります。

任意売却のメリット・デメリット
メリット デメリット
  • 競売よりも高く売れる
  • 残債の支払いに関しても相談ができる
  • 引っ越し代をねん出できる
  • 現金の持ち出しはない
  • 住宅ローン滞納が近所にばれない
  • 事前に退去の相談ができる
  • 任意売却専門会社でないと難しい
  • 債権者との抵当権抹消の同意が得られないと売却できない

任意売却のメリット

1.競売よりも高く売れる

何度も書いていますが、任意売却は、一般の不動産市場で売却活動を行うため、通常の不動産と同じように売却が可能です。
競売までに売却しなくてはならないので早く売らなくてはなりませんが、それでも競売よりずっと高い価格で売れるため、売却後の残債を減らすことが可能です。

2.事前に退去の相談ができる

任意売却は競売のような一方的なものではなく、買主と相談をしながら売却を進めていきます。

そのため、契約前に退去日時などを買主と相談することが可能です。

3.残債の支払いに関しても相談ができる

任意売却でも残債が残る場合もあります。しかし、任意売却の手続きに精通した不動産業者であれば、サービサーとの話し合いをスムーズに運び、残債が残っても債権の買戻しや、低額での返済(月1万円の返済など)を相談することが可能です。

場合によって、は残債の免除(債権放棄)をしてもらえる場合もあります。

4.引っ越し代を捻出することも可能

任意売却で不動産を手放しても、退去ができなければその物件を買う人はいません。

そのため、確実に旧所有者を退去させるために、賃貸物件の敷金や礼金、引っ越しの運送費用などを売買価格から控除してもらえる場合があります

5.そのまま住み続けることも可能

裏技的な方法になるものの、債権者に相談したうえで、信用できる人や親族に購入してもらい、賃料を払ってその物件に住むことも可能です。

心を入れ替えてしっかりと払い続けることができ、それを信用してくれる人がいればの話ですが……。

6.現金の持ち出しはない

任意売却といえども、不動産の売買契約なので、仲介手数料や印紙代などが必要です。

しかし、任意売却では、それらの諸費用なども全て売買価格から相殺をするので、あなたが費用を現金で負担することはありません
※住民票や印鑑証明書などの取得費用は除く。

任意売却のデメリット

1.任意売却専門会社でないと難しい

任意売却には、通常の不動産売却と比べて特殊な交渉が必要となってきます。
住宅ローン完済ができないのに、抵当権を抹消して売却をするので通常の売却よりも難しい案件になります。

この交渉や手続きなどを、任意売却の経験がない不動産会社が行うとミスが発生する可能性があります
任意売却に強い不動産会社や専門的に取り扱っている不動産会社を選ぶ必要があるので、不動産会社選びに時間がかかります。

2.債権者との同意が得られないと売却できない

住宅ローンの完済をせずに抵当権抹消をして売却するということは、債権者にとって担保を失うことになります。
そうなると、債権をどこまで回収できるかわからなくなるので、債権者は残債が残るようならば売却したくないのが本音です。

任意売却をすることで債権者にどれだけメリットがあるのかを示せないと、売却を進めることができないというデメリットがあります。

競売のメリット・デメリット

競売
メリット デメリット
  • 手続きは勝手に進むので楽
  • 安く落札されてしまう
  • 競売の結果には法的強制力がある
  • 競売になると、近所の人にばれる可能性が高い
  • 残る債務の額が大きい

競売のメリット

競売のメリットは、なにもしなくても勝手に手続きが進むので、不動産会社を介した売却と比べて非常に楽という点だけです。
基本的にはデメリットしかないと思っておきましょう。

競売のデメリット

1.安く落札されてしまう

通常の売買や任意売却と異なり、最低入札価格だけが設定されており、それ以上の入札であれば落札となります。

そして最低入札価格は、不動産鑑定士が一般相場の5~7割の売却基準価格を設定し、さらにその売却基準価格の8割が最低入札価格となることが一般的です。

そういった状況で、競売で安く買うことに長けた不動産競売のプロが入札するわけなので、どうしても安く競落されてしまいます
※この割合は、地域性や不動産鑑定士の性格で変動があります。

2.競売の結果には法的強制力がある

競落された時点で、住んでいる旧所有者は「不法占拠をしている」状態になります。

その不法占拠者を立ち退かせるために、競落人が裁判所に「不動産引渡命令」の申し立てをし、許可まで約2週間。さらに、裁判所から占有者に対しての催告で約1ヶ月かかります。

その後、執行人と、鍵屋や運送業者がぞろぞろやってきて、引っ越し先が見つかってようといまいと、無理やり追い出されてしまいます

3.競売になると、近所の人にばれる可能性が高い

それは、競売になると「BIT」という不動産競売物件情報サイトに外観や住所が掲載されます。

また、官報にも掲載されてしまうので、そういった面に詳しい人がいれば、すぐにバレてしまい、一気にうわさが広まってしまいます。

4.残る債務の額が大きい

競売で不動産を処分したからといって、残債が消えるわけではありません。多くの場合は、残債より競落価格のほうが安くなるため、残りの債務は無担保債権として返済の義務があります。

毎月数万円という支払いを今後も続けていくことになるものの、そもそもローンを滞納していた人なので、今後も無事に払っていけるわけはありません。そのため、多くの人は、水面下で自己破産の準備をすることが多いです。

また、連帯保証人を立てている場合は、もちろんそちらに請求が行われ、迷惑をかけることになるのは必至です。

任意売却から競売に至るまでの流れ

任意売却を始められる時期

任意売却はいつでもできるわけではなく、競売が開始される前に任意売却することを申し出なくてはなりません。
その申立てもできる期間が決まっています。

具体的には、「住宅ローンの保証会社が代わりに住宅ローンの返済を行ったという通知(代位弁済通知)が届いたら」任意売却の手続きが始められます。
実際には、住宅ローンの滞納が始まった段階では実際に任意売却をすることはできないものの、事前に相談をしていれば、代位弁済されてからの準備がスムーズになります。

また、これは裏技にはなりますが、任意売却を検討し始めた時点でローンを払うのをストップすれば、強制的に代位弁済に持ち込めるので、代位弁済を先延ばしにしようと無理にお金をかき集めて、ローンを支払うことをしなくて済みます。

任意売却ができる期間と競売になる期限

代位弁済通知が来てからならいつまででも任意売却ができるというわけではありません。
競売の流れから、任意売却ができる期間と期限を見ていきましょう。

住宅ローン滞納から競売までの流れ
  1. 住宅ローンの滞納が始まる
  2. 督促状などが届く
  3. 期限の利益の喪失通知(これが届くと、分割払いという権利を失い、一括返済を求められます。)
  4. 代位弁済通知(保証会社が銀行に対して立て替え払いを行い、債権が保証会社に代わります。)
  5. (約1ヶ月後)競売開始決定(保証会社は、一括返済か任意売却の申告が無ければ、競売の申し立てを行い、債務者に競売開始決定通知が届きます。)
  6. 調査(自宅に執行官がやってきて、写真を撮ったり、物件の調査を行います。)
  7. 配当要求終期の公告(競売にかけるから、この物件に債権がある人は申し出なさいという公告です。この時点で、だれでも見れる情報となるので、場合によってはご近所さんにばれます。)
  8. 競売準備・売却基準価格の決定(入札基準となる価格を決定します。)
  9. 入札期間の決定(入札日・開札日・売却基準価格が決まり、準備が完了します。)
  10. 公告(競売の情報が一般に公開されます。)
  11. 入札開始(1週間の入札期間で行われます。)
  12. 開札(これにて買受人が決定します。)

この中でも任意売却ができるのは、「4.代位弁済通知」~「11.入札開始」の間です。しかし、実務上、入札が開始されてしまうと、現実的には不可能だと思います。
開札日の前日までに、前に説明した任意売却に関する手続き全てを処理しなければいけないので、よほどの偶然が重ならないとまず難しいでしょう。

例としては、すでに購入希望者がいて、現金一括での購入ができる状態。しかし、そんな人は、競売に入札すればもっと安く買えてしまうので、普通は考えにくいでしょう。

競売開始が決定してから入札が開始されるまでにはおおよそ半年程度はあります。
一度競売の手続きが始まってしまうと、止まることなく着々と競売の準備が進んでしまうので、相談が遅ければ遅いほど、売却活動に費やす時間がなくなります

遅くとも、競売開始の決定通知が来たくらいには動き出す必要がありますが、ベストなのは競売開始決定より前です。

抵当権付きの物件を任意売却する方法

住宅ローンを滞納し、何もしないままでいると競売にまで進んでいってしまい任意売却ができないので、競売の進行をストップしてもらう必要があります。

競売を取り下げる方法

競売を取り下げるには、競売が申し立てられたのと同じく、対象不動産の所在地を管轄する「地方裁判所」に対して行います。
競売の取り下げは、債権者が地方裁判所に「取下書」を提出して行います

この取下書には、債権者が競売申立書に押印した印鑑と同じものの押印が必要になるので、債務者側で勝手に提出することはできません。
なので、競売を申し立てられた側は銀行や保証会社などの債権者に交渉して、競売を取り下げてもらう必要があります。

不動産会社に任意売却を依頼している場合、債権者への交渉は不動産会社が行ってくれます
取り下げ交渉がうまくいかないと任意売却はできないので、任意売却の実績が豊富な不動産会社に依頼するようにしましょう。

競売の取り下げと取り消しの違い

取り下げと取り消しの違いは、銀行や保証会社などの債権者が競売の手続きを停止させるか、裁判所が競売の進行を停止させるかにあります。
債権者が手続きを停止することを「取り下げ」、裁判所が手続きを停止させることを「取り消し」といいます。

競売取り下げの対象は「適法」に申立てされた競売ですが、取り消しの対象は「違法」に手続きが行われているものも含みます

競売取り消しの事由としては主に以下の3つです。

競売取り消しの事由
  • 差し押さえた不動産が滅失している
  • 不動産を競売にかけても債権者に配当が回らない
  • 売却できる見込みがない

競売を行う理由は不動産の処分により債権者に配当することです。
どの事由も共通ですが、競売を行なっても債権者に返済されることがなければ目的を達成できないので競売をするだけ無駄です。

ただし、取り消しされても返済義務は残るので、競売取り消しを受けた場合は債務整理をして対処することになります。

銀行の住宅ローンで買った不動産を任意売却する方法

銀行の住宅ローンは「住宅金融支援機構」と提携して提供している「フラット35」などの商品を利用していない限りは、任意売却を勧められるということはありません。
また、銀行は保証会社から住宅ローンを全額回収することができるので、銀行が債権を持っている段階では銀行にとって任意売却は必要がないのです。

ですので、住宅ローンをあえて滞納し、債権が保証会社に移り「代位弁済通知」が来た段階で不動産会社に相談して任意売却を進めていくと良いでしょう。

「住宅金融支援機構」の住宅ローンで買った不動産を任意売却する方法

住宅ローンには「フラット35」という長期間の固定金利借り入れができる商品で、利用されているかたも多くいるかと思います。
この「フラット35」を提供しているのが「住宅金融支援機構旧住宅金融公庫)」です。

住宅金融支援機構から借り入れた住宅ローンを滞納した場合、「任意売却パンフレット」という「任意売却に関する申出書」が送られてくるなど、そのほか民間の金融機関で借り入れた場合と異なり、任意売却を勧めてきます。
「任意売却に関する申出書」を提出すれば任意売却が可能となるので、比較的スムーズに任意売却を進めていけます。

任意売却を勧めてくるとはいえ、通常の売却よりも特殊な売却ですので、なるべく任意売却を得意とする不動産会社を探しましょう。

会社が倒産し特別代理人が選任された後に任意売却する方法

特別代理人は法人の破産がなされた場合に選任されます。
というのも、破産手続開始決定がされた場合、法人の代表は不在となるため、代わりに手続きを行う人を選定する必要があります。

特別代理人が選任された場合、任意売却を行うには「清算人」を選定する必要があります
特別代理人のすることは、競売手続きの書類を受領するのみになりますので任意売却を進める権限はありません。

清算人の選定をし、選任された清算人と交渉することで任意売却が可能となります。

自己破産と競売・任意売却の関係

破産管財人がついたら競売から任意売却にすることはできるのか?

破産管財人がついてしまった場合、つまり自己破産を行った後でも任意売却を行うことは可能です。

破産管財人がついた場合、財産処分権は管財人が持つことになります。
よって、自身では不動産の処分方法は決められなくなります。
ですが、破産管財人は、財産処分により、なるべく多くの債権回収を行うことを使命としています。
つまり、破産管財人側もなるべく相場に近いが額で売れる任意売却を行うことが多くなります。

ただし、破産管財人も抵当権者(破産手続きにおいては別除権者と呼ばれる)の許可なしに任意売却はできません。

自己破産と競売・任意売却はどちらを先に行うべきか

自己破産をするなら競売よりも任意売却

まず、自己破産をするのであれば、任意売却がおすすめです。
自己破産にて免責がおりれば、借金は0になるので高く売れようが売れまいが関係はありません。
なので手続きの必要がなく、ある意味では楽に終わる競売がいいと思う人も多いかと思いますが、任意売却をしたほうがメリットがあります。

自己破産する際に任意売却を選ぶメリット
  • 引っ越し代が出る可能性がある
  • 引っ越し時期の交渉が可能

オススメは自己破産前に任意売却

任意売却や競売はのタイミングは、自己破産前に任意売却をしたほうが金銭面でのメリットが多くなります。
先述の引っ越し代が出るなどもそうですが、様々な経費を抑えることができるというメリットもあります。

自己破産をするにも費用が必要で、自己破産にかかる費用は「同時廃止」か「管財事件」かによっても異なります。
不動産という財産を持っていると、「管財事件」となり自己破産にかかる費用も50万円+弁護士費用が必要になります。
自己破産前に任意売却を行うことで、「同時廃止」という方法をとれるので、自己破産の費用が3万円程度と負担は小さく済みます

また、手続きにかかる時間も管財事件では半年~1年、同時廃止では3ヵ月程度、となり、同時廃止のほうが早く手続きが済みます。
任意売却をしたことによって住宅ローンが返済でき、破産する必要がなくなる可能性もあるので、自己破産前に任意売却するほうがオススメです。

ただし、任意売却をしたことにより自己破産が認められなくなるケースもあるので、任意売却をする際には自己破産を考えていることを必ず伝えましょう。

POINT
  • 【結論】競売よりも一括査定サイトを利用して任意売却しましょう!
  • 競売では任意売却よりも残債が残る。
  • 任意売却なら月々の返済額を交渉できる。
  • 自己破産の前なら、競売よりも任意売却を選んだほうが費用を抑えられる。

不動産ってどう売るの?損しない不動産売却の始め方

手順 やること
1 まずは「一括査定」で簡易査定を依頼する
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