マンションの売却

2017-09-01

マンションは売るか貸すならどっちが得?決断時の5つの判断基準

目次

    マンションを売る場合と貸す場合に、かかるお金と手に入るお金

    マンションを売るか貸すか悩んでいるときに、一番最初に知るべきことはお金に関することです。

    売る場合と貸す場合、それぞれでかかるお金、得られるお金について見ていきましょう。

    マンションを売る場合

    マンションを売る場合にかかるお金、手に入るお金は次の通りです。

    【売る場合にかかるお金、手に入るお金】
    かかるお金 手に入るお金
    • 仲介手数料
    • 譲渡所得税
    • 登記費用
    • 繰り上げ返済手数料
    • 売却代金

    一つずつ説明していきます。

    仲介手数料

    仲介手数料とは、マンションの売却が成功した際に、不動産会社に支払う成功報酬です。

    簡易式は次の通りです。

    仲介手数料=売買価格×3%+6万円+消費税

    なので、もし仮に2000万円で売却をすると約71万円かかる計算になります。

    譲渡所得税

    譲渡所得税とは、不動産を売却して購入時よりも売却時の方が高く売れた場合にかかる税金です。

    ただし、購入時よりも高く売れることはほとんどないので、あまり深く考える必要はないでしょう。

    計算式は次の通りです。

    譲渡所得税=譲渡所得×譲渡所得税率

    詳しくはこちらのページから確認してください。
    マンション売却にかかる税金について

    登記費用

    登記費用とは、不動産の所有権移転登記や抵当権抹消登記といった手続きにかかる費用のことです。

    計算式は次の通りです。

    実費(公的機関に支払わないといけない額)+司法書士への報酬額=登記費用

    具体的にいくらかかるかは、ケースによりけりですが30万円程度かかることもあります。

    繰り上げ返済手数料

    繰り上げ返済手数料とは、ローンを繰り上げて返済する際にかかる事務手数料です。

    いくらかかるかは、状況によって異なるのですが全額繰越の場合だと3万円から5万円ほどの場合が多いです。

    ここまではかかるお金の説明でしたが、次は得られるお金の説明です。

    売却代金

    売却代金とは言葉の通り、家を売ることで得られるお金のことです。

    マンションを貸す場合

    さて、次はマンションを貸す場合のかかるお金、手に入るお金を見ていきましょう。

    【貸す場合にかかるお金、手に入るお金】
    かかるお金 手に入るお金
    • 室内設備の交換費用
    • リフォーム費用
    • 仲介手数料
    • 固定資産税・都市計画税
    • 事業所得の税金
    • 管理委託料
    • 家賃収入
    • 礼金・更新料

    室内設備の交換費用

    キッチン,トイレ,ユニットバスなどの水廻り設備、エアコンや給湯器を交換する際にかかる費用のことです。

    これらは経年劣化などが原因で故障や不具合が起こった場合、貸主負担で交換をする必要があります

    リフォーム費用

    所有者や入居者が退去する際に、カーペット・壁紙・床・畳のクリーニングをしたり、張り替えをするのにかかる費用のことです。

    仲介手数料

    賃貸の際の仲介手数料とは、不動産会社に物件の入居人を見つけてもらった際に支払う成功報酬です。

    かかる額は家賃1ヶ月分なので家賃を15万円とするなら15万円かかります。

    固定資産税・都市計画税

    マンションの所有者に課せられる税金のことです。

    事業所得の税金

    マンションを賃貸に出して、収入を得ている以上、所得税がかかります。

    「家賃収入−必要経費代」の計算結果によってかかる税額は変化します。

    管理委託料

    管理委託料とは、賃貸に出した物件の管理を管理会社に依頼した場合にかかるお金です。

    なので、自分で管理をする場合はかかりません。
    相場は家賃の5%ほどです。

    次からは手に入るお金を見ていきます。

    家賃収入

    居住者から支払われる家賃のことです。

    礼金・更新料

    礼金とは、新しい入居者から謝礼として払われるお金です。
    家賃1,2ヶ月分に設定することが多いですが、近年礼金を設定しないことも増えてきています。

    更新料とは、マンションの賃貸契約の切れ目に契約を伸ばす際に支払われるお金のことです。契約期間は2年前後のことが多いです。
    礼金同様、家賃1ヶ月分ほどに設定することが多いです。

    マンションを貸すと、かかるお金はたくさんあるのに、得られるお金は家賃収入だけなので割りに合わないと言えます。

    売る場合と貸す場合のお金を比較して、どちらが得か

    もう一度マンションを売る場合、貸す場合ごとにかかるお金と得られるお金を確認しましょう。

    【売る場合にかかるお金、手に入るお金】
    かかるお金 手に入るお金
    • 仲介手数料
    • 譲渡所得税
    • 登記費用
    • 繰り上げ返済手数料
    • 売却代金
    【貸す場合にかかるお金、手に入るお金】
    かかるお金 手に入るお金
    • 室内設備の交換費用
    • リフォーム費用
    • 仲介手数料
    • 固定資産税・都市計画税
    • 事業所得の税金
    • 管理委託料
    • 家賃収入
    • 礼金・更新料

    どちらがお得か結論を言いますと、マンションを売る方がお得な場合が多いです。

    理由は以下の通りです。

    【マンションは売った方がお得な理由】
    • マンションを貸す場合にかかるお金は額が大きい
    • それなのに家賃収入は少額
    • 入居者がいないと家賃収入を得られない

    特に、入居者がつかなかった時のことを考えるとマンションは売った方がいいです。

    家賃収入は得られないけれど、賃貸物件としての費用だけがかかる状態は絶対に避けたいです。

    マンションを売る場合と貸す場合のメリット・デメリット

    マンションを売る場合のメリット・デメリット

    まずは売る場合のメリット・デメリットを見ていきましょう

    【マンションを売る場合】
    メリット デメリット
    • 新居の資金を得られる
    • 維持・管理の費用、労力がかからない
    • 再度ローンを借りやすい
    • 資産を手放すことになる

    メリット1.新居の資金を得られる

    マンションを売って得られたお金を、新たに住居を購入または賃貸する際の資金に充てられます。

    メリット2.維持・管理の費用、労力がかからない

    売却して手放すので、維持管理の必要はありません。

    維持・管理は想定以上に大変で、「こんなに大変なら売却しておくべきだった…」という人があとを絶ちません。

    メリット3.再度ローンを借りやすい

    売却の際に住宅ローンを完済しているので、別の住宅のためのローンを組みやすいです。

    二つローンを組むことを二重ローン(ダブルローン)といいます。

    二重ローンはかなりの収入がないと組むのは難しいです。

    デメリット1.資産を手放すことになる

    マンションには資産価値があるので、マンションを担保としたローンを組むことができます。

    売却すると不動産担保ローンを組むことができなくなるかもしれません。

    マンションを貸す場合のメリット・デメリット

    次は、貸す場合のメリット・デメリットを見ていきましょう。

    【マンションを貸す場合】
    メリット デメリット
    • 家賃収入を得られるかもしれない
    • マンションを手入れしてもらえる
    • 空き家となるかもしれない
    • 投資費用がかかる
    • 維持・管理の労力と費用がかかる
    • トラブルの可能性
    • 投資費用を回収するだけでも長期間かかる
    • 住宅ローンの金利が上がる
    • ローンが組めなくなる

    メリット1.家賃収入を得られるかもしれない

    マンションを賃貸にする最大のメリットです。
    しかし、入居者がつかず空き家になる可能性も大いにあるので注意が必要です。

    メリット2.マンションを手入れしてもらえる

    もし転勤などで数年だけマンションを空けておきたい場合のメリットです。

    住宅は人が手入れをしないと、あっという間に老朽化が進んでしまうものなのです

    さて、次からはデメリットを見ていきます。

    デメリット1.空き家となるかもしれない

    マンションを貸そうとしても、条件がよくなければ誰も入居しません。

    空き家になると、家賃収入は得られず、費用と労力だけがかかる最悪の状況となってしまいます

    デメリット2.投資費用がかかる

    入居者を確実に獲得するためのハウスクリーニングやリフォーム代金、故障した設備の修理費用などがかかります。
    これは思っている以上にかさんでしまう場合が多いです。

    デメリット3.維持・管理の労力と費用がかかる

    入居者が快適に住むための維持管理は最低限行なう必要があります。

    あなたが遠くにいようと、入居者からしてみれば関係のないことなので、遠隔地から騒音トラブルや設備の故障に対応する必要が出てくるかもしれません。

    デメリット4.トラブルの可能性

    入居者が火事や自殺などのトラブルを起こす可能性も、十分に考えられます。

    デメリット5.投資費用を回収するだけでも長期間かかる

    家賃収入で入ってくる額は決まっています。

    賃貸に出す際にかかったハウスクリーニング代やリフォーム代、賃貸に出してからかかる税金や設備の修理代などを家賃収入から払うだけでもかなり大変です。

    住宅ローンが残っていたりしたら、支払いはいつまでも長引くことでしょう。

    デメリット6.住宅ローンの金利が上がる

    マンションを購入する際の住宅ローンは居住物件用です。

    そのマンションを賃貸用、つまり収益物件にするとローンを投資ローンに変更する必要が出てきます。

    残念ながら、投資ローンは一般のローンよりも金利が高いです。

    デメリット7.ローンが組めなくなる

    マンションを賃貸に出す際に、まだ住宅ローンが残っていると新たなローンを組めない可能性が上がります。

    先ほど説明したように、ローンを二つ同時に組むには、収入要件がかなり厳しくなるためです。

    マンションを売るべきか決める5つの判断基準

    まだ売るか貸すか迷っているあなたのために、どんなことに当てはまっていたら売却をするべきか決断できるよう、5つの判断基準をご紹介します。

    【売却すべきかの5つの判断基準】
    • 再度住む予定が5年以上ない
    • 戻ってくるタイミングがわからないかつ短期間
    • 住宅ローン残債が多い
    • 固定資産税や維持費の支払いをする余裕がない
    • 他人が好き放題使った家に戻りたくない

    一つずつ判断基準の理由を説明していきます。

    1.再度住む予定が5年以上ない

    まずこの説明に入る前に「居住権は強力に守られている」ということを知っておいてください。

    つまり賃貸に出していたマンションに、また自分が住むから居住者を追い出す、ということができないのです。

    この事態を防ぐために、定期借家契約があります。

    【定期借家契約とは】

    契約期間が満了した時点で、確実に明け渡しを受けられる賃貸契約。

    この定期借家契約の契約期間は任意ですが、5年で結ばれることが多いため、その切れ目の5年以上住む予定がない場合は売りに出した方が良いのです。

    また、5年以上マンションを空けるとなると維持費と労力がかなりかかるので、5年未満で戻ってこれないなら売った方が良いのです。

    2.戻ってくるタイミングがわからないかつ短期間

    戻ってくるタイミングがわからないと次のような問題があるので売った方が良いです。

    また、戻ってくる期間が明確でも、「1.再度住む予定が5年以上ない」で説明した通り、5年以上戻らないのであれば売った方が良いです。

    【戻ってくるタイミングがわからない場合に起こる問題】
    • 契約時に契約期間を決めにくい
    • 空き家になるタイミングが出てしまう可能性

    3.住宅ローン残債が多い

    住宅ローンの残債が多いのにマンションを賃貸にしてしまうと、次のような問題があります。

    【住宅ローン残債の多いマンションを賃貸にすると起こる問題】
    • 住宅ローン金利がかなり上がる
    • 完済までに余計時間がかかる
    • 家賃収入は限られた額しか入らない

    また、もし住宅ローンが少なかったとしても、家賃収入が得られないと金利が上がるだけになるので、家賃収入以外でも返済できる余裕が必要となります。

    4.固定資産税や維持費の支払いをする余裕がない

    固定資産税や都市計画税などの税金、マンションの維持・管理費は賃貸にする以上、支払いを避けられないお金です。

    空き家で家賃収入がない場合でも支払う余裕が必要となります。

    5.他人が好き放題使った家に戻りたくない

    あなたが大事に住んでいた思い入れのあるマンションでも、他人からしてみればただの住宅と捉えられてしまいがちです。

    いたるところに傷がついていたり、部屋の中でタバコを吸われて匂いがついてしまったような家に戻りたくないのなら、いっそのこと売却をしてしまった方が良いです。

    まとめ

    ここまでの話をまとめましょう。

    • マンションを売るのはかかるお金が少なく、手に入るお金も大きい
    • 貸すのにはお金がかかって、手に入るお金はあまり多くない
    • 売る方がメリットが多く、貸す方がデメリットが多い

    貸すことをお勧めできるのは、戻ってくるタイミングが明確かつ5年以内に戻ってこれる人で、他の人は売る方が失敗しないでしょう

    売る貸すいずれにせよ、今現状でマンションがいくらで売れるのかを知っておかなければ、どちらの選択をするか決断できないと思います。

    売却することが確定していなくても、不動産会社に査定を依頼してみることをお勧めします
    無理に売らされることはなく、査定額だけ知りたいというのもOKです。

    その際にぜひ活用していただきたいのが、無料の一括査定です。

    一括査定を利用するメリットは次の通りです。

    【一括査定のメリット】
    • 約1分で終わる記入をするだけで複数社にまとめて査定依頼できる
    • 複数の査定額を見比べられるため、正確な売却価格を掴める
    • その複数社に売るべきか貸すべきか直接相談できる

    個人情報の漏えいなどにもしっかり配慮されているので、ぜひ一度お気軽にお試しください。

    一括査定してみる

    ロゴ:家

    マンションの売却関連の最新記事

    家の画像

    査定価格を無料でスピーティーに診断

    全国2000社以上を比較! SUUMO のオンライン査定