マンションを売るための方法！売却の流れは？
マンションを売りたい人は始めに売却の流れを知っておきましょう。
マンション売却で最初にすることは『査定』です。不動産会社に依頼すると、どれくらいの額で売れるのか調べてくれます。不動産会社さえ決まれば後は相談しながら進めることができるので、不動産会社選びは重要なポイントと言えます。次に『媒介契約』という不動産会社に売却活動を任せる契約をします。媒介契約には専属専任・専任・一般の3種類があり、一般媒介以外は最大3か月という行政の指導がありますが継続もできるもの。この契約後にインターネットやチラシなどでマンションの売り出しを開始し買い手を探します。購入希望者は内覧でマンションの室内の様子を見て購入を検討し、希望すれば購入希望の金額の申し出とともに交渉に入ります。交渉の結果折り合えば購入申込売買契約を結び、買い手と正式に契約を結び手付金を受け取ることができます。最後に決済とマンションの引き渡しが行われ、残りの金額を受け取り、部屋を明け渡すという流れになります。マンション売却の確定申告は、税金の納付や還付のために翌年3月ごろに行います。
売却と買い取りの2種類がある！どちらのほうがいいもの？
マンション売却の方法には売却と買い取りの2種類があり、どちらもメリットやデメリットがあります。それぞれの売却方法の特徴を理解しておきましょう。
売却は不動産会社を選び仲介してもらう方法で、売りたい人が媒介契約を結び不動産会社が広告することで第3者に売るものがあります。メリットとしては不動産会社のサポートを受けながら交渉でき、相場を考慮した適正な売却価格が期待できることです。分からないことを相談しながら進めることができます。デメリットは売却までの期間がある程度長くかかることでしょう。また、重要な不動産会社選びで迷ってしまうこともあります。
買い取りは不動産会社や買い取り専門業者が直接マンションを購入するもので、急いで売りたい時に折り合いさえつけば短期間で売却が可能です。買い取りのメリットは他にも、一定期間内は修繕費用を負担する担保責任がない、仲介手数料がかからない、内覧の必要がなく他人に売却を知られないなどがあります。また、業者がローン残債務交渉を銀行としてくれる、自分の都合に合わせて売却が可能になることもあげられます。たくさんのメリットがある買い取りですが、買い取り価格は売却に比べて低くなるというデメリットがあります。一般に買い取り価格は売却価格の7～8割くらいと言われているので、メリットと考え合わせた上の決断が必要です。
ただ利益を得られるだけじゃない！売却には税金がかかる
マンションの売却には保有年数に応じた譲渡所得税が課税されます。居住年数が5年を超えている場合は『長期譲渡所得税』として15％の所得税と5％の住民税が課せられます。また、5年を超えていなければ『短期譲渡所得税』として30％の所得税と9％の住民税が課税されるものです。ただし、マンションを売却してローンの残りへの充当分や仲介手数料などの費用を払った時に残らなかったり、マイナスになったりした場合は課税対象になりません。
譲渡益が出た場合でも、一定の条件をクリアすれば上限3,000万円の控除を受けることができます。この条件はそれほど厳しくないのですが、親族間の売買は対象になりません。また、他の特例を使うと控除されない場合があるので、条件を確認しておくことが必要です。不動産売却時には確定申告をしておくことで税の負担が下がる場合があります。マンション売却での損益が、そのまま他の所得との通算損益になるためです。忘れずに確定申告をしておきましょう。
手数料や諸経費はいくらかかるの？覚えておくべき項目は？
気になるマンション売却にかかる手数料や諸費用には何があり、どれくらいかかるのでしょうか。
まず不動産会社に報酬として支払う仲介手数料があります。これは成立時にのみ支払うもので、買主からの契約破棄の場合は支払う必要はありません。仲介手数料の上限金額はマンションの売却価格により変わってきます。200万円以下の場合は売却価格の5%、200~400万円では4%、400万円以上では3%が税抜きの上限です。仲介手数料は上限いっぱいに請求されることが多いようです。
諸費用の中には印紙税として収入印紙代が含まれます。一般に不動産業者が用意することが多い『不動産売買契約書』は2枚作成し、それぞれに必要額の印紙を貼り保管します。中には、不動産売買契約書を1枚のみにして買主が原本、売主がコピーを持つケースもあり、費用を折半するケースもあります。
マンション売却には、仲介手数料や印紙代の他にも費用がかかるものです。司法書士に払う登記費用では、決済後の住宅ローンの『抵当権抹消登記』と売主から買主への『所有権移転登記』のうち、売主は所有権移転登記を支払います。土地と建物の登録免許手当2件分で2,000円、司法書士に支払う報酬として約1万円、他にも立ち会い費用などを請求されることもあるので覚えておきましょう。主な費用について知っておくことで、マンション売却では売主もお金が必要ということが分かります。
買ったばかりやローンが残っている場合は？お金はどうなるの？
マンション売却する時にマンションを購入したばかりだったり、ローンがまだ残っていたりする場合にはどうすればいいのでしょうか。
まず売りたいマンションの査定額をチェックしてローン残債と比較し、少しでも査定額が多い時は売却できます。しかし、諸費用が3.5~4%かかることを忘れてはいけません。例えば3,000万円で売却されたら約120万円がかかると考えておけばいいでしょう。査定額がローンの残債よりも低い場合は『買い替えローン』や『任意売却』などの方法があります。
買い替えローンは、売却したいマンションと新しい住宅のローンを一緒にするもの。ただし住宅ローンの審査が厳しく、売却と購入時の両方に諸費用がかかるので現金で準備する必要があるなどのデメリットもあります。残債を返金する日と新しいローン日を同日にしておくこと、売買を同時にするので税金関係が複雑になるので税理士へ確定申告を依頼することも検討することが必要です。
買い替えローンができない時は『任意売却』という方法があります。これは専門の不動産コンサルタントが、債権者とローン借入者の間に入り調整するものです。競売とは異なり強制力がないので『任意』と言われています。マンションを売却しても残ったローン分は、なくなるわけではありません。
依頼しているのになかなか売れない！相談先や相談方法は？
マンションを売りたいのに依頼してもなかなか売れない場合はどうすればいいのでしょうか。長く売れないと固定資産税や管理費など金銭の負担は大きくなっていきます。内覧にきても購入したい人が現れないケースでは、室内に何か問題があることも考えられます。反響が少ない場合は価格を下げることで買主がつく場合もありますが、早い段階で安くしてしまうのはもったいないものです。売却期間が長引きすぎると市場では売れ残り物件として認知される可能性もあるので、一旦売り出しをやめて改めて市場に出すなどの工夫も必要です。
他には不動産会社を変更して相談するという方法があります。マンション売買には得意な業者やあまり得意ではない業者があり、これは会社のマンション売買の実績により分かります。実績が多い不動産会社を選ぶことで、早い時期の売却が期待できます。良い不動産会社を見つけるためには、一括査定サイトに登録して複数の会社を比較してみることをお勧めします。実際にマンションに査定に来た時の印象などを総合して、相談しやすい経験が豊富な不動産会社を選ぶことで相談しながらスムーズに進めることでしょう。
マンション売却で損をしないために！気をつけるべき注意点
マンション売却には売却にかかる諸費用があることや、売りたいマンションの相場を把握しておくことが必要です。諸費用については忘れがちで売却の利益で支払われることが多いのですが、必要経費として頭に入れておかなければなりません。また売却には間取り図や登記簿謄本、購入時の売買契約書、固定資産税の納付書、媒介契約書、印鑑証明書など多くの書類の用意が必要です。煩雑な手続きをサポートしてくれる不動産会社の役割は大変大きいと言えます。ですから不動産会社は見分け方が重要で、複数の不動産会社を比較検討することは大切です。
また、マンションの見た目を良くしようとリフォームする場合、きれいで最新設備になり売却価格がアップするというメリットがあります。しかし、リフォーム費用を上乗せしたことで、中古物件を安く買いたいというニーズからは離れてしまいます。リフォーム期間中は売却ができない上に費用の回収ができない可能性もあるので、大掛かりなリフォームはしないのが一般的と言えます。
