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マンションの売り時は?時期を外して失敗したくない人用テクニック

「マンション、今売るべき?売らないべき?」

マンションの売り時は大きく分けて、

  • 経済
  • 築年数
  • 立地

この3つの影響を受けて変動します。

この記事では、2020年のオリンピックを踏まえて、2018年から2019年に向けた最適なマンションの売り時を知る方法について説明します。

マンションの売り時は今!とオススメする5つの理由

番号 オススメする理由
1 築年数が15年以内
2 日当たりなど条件が悪いマンションに住んでいる
3 「大規模修繕」が始まり、修繕積立金が増額される前
4 アメリカ・中国・ギリシャが経済危機で不安定である
5 オリンピックでの価格高騰は2018年まで

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マンションの売り時は2018年まで!?オリンピック間近2019年までの動向は?

マンションの売り時は2017年から2018年と言われています。

なぜなら、世界中にある経済危機リスクで、先行きが全く見えないためです。

そのため、オリンピックまでは不動産価格が上昇すると各所で予想されています。

これを聞いて、多くの人はオリンピック前に売ることを考えているため、オリンピック間近の2019年からは売り出し件数が増えることが予想されます。

そうなると、待ち過ぎてしまいマンションを売却するタイミングを逃す可能性があります。

また、一時期外国人(主に中国人といわれている)による、マンションの「爆買い」から打って変わって、今度は安価な値段での売り出しが始まりつつあります。

この「たたき売り」が本格的に始まってしまうと、供給過多となりマンションの売却相場が下落してしまうことが予想されます。

このように、経済動向を確認しておかないと、うっかり売り時を逃してしまうこととなります。

では、今が売り時なのか、というと安易にそうとは言い切れません。
冒頭でご紹介したように、売り時を図る要素は全部で3つです。

今すぐに売り時かどうかを把握するためには、一括査定で実際に売却価格がどれくらいになるのかを知ることですが、他の要素についてもしっかりと把握して最適な売り時を見つけることが大切です。

マンションの売り時は築年数も考慮する必要がある

経済動向を知ることも大事ですが、そもそも今のあなたのマンションの状況をしっかりと把握しましょう。
そのうえで大事になってくるのが築年数です。

以下、築年数別の平均成約価格の表を見てください。 マンションの築年数別の平均成約価格
http://purchase.lixilrealty.com/post-1650/
LIXILリアルティ.comより

築年数が経てばマンション自体の価値が下がっていくのはしょうがないかもしれません。

しかし、築15年と築16年の間でいっきに市場価値が下がってしまうのです。

「築15年だけど、オリンピック間近まで売却はもうちょっと待とうかな」

もし、オリンピックまで待って築年数が16年になってしまったら、想定よりも低い価格でないとマンションが売却できなくなってしまうかもしれません。

経済動向も大事ですが、築年数も売却価格にかかわってくるため、改めて確認をしておきましょう。

上記の表はあくまで参考用なので、今の築年数だとどれくらいで売却できるのかは、一括査定をするとわかりやすいです。

築年数が30年以上の場合は「大規模改修前」の売却が大事

築年数が30年を超えてきた中古マンションの場合、リノベーション希望の買い手からの人気が高まる場合があります。
もちろん、新築当初の価格と比べてしまえば売却価格は下がってしまいますが、全く売れないということはありません。

しかし、築年数が30年を超えてきたからこそ大事なポイントがあります。
それは大規模改修です。

大規模改修は大体1回目が築10~15年頃に行っているはずですが、再度大規模な改修が必要になるタイミングです。
※場合によっては築20年頃に2回目を行う場合もあるので、一概に言えません。

大規模改修にあたり、修繕積立費が増額されるため、買い手からすると高額な印象になります。

そのため、大規模改修を前の修繕積立費があまり高くない段階で売りに出した方が買い手が付きやすいのです。

築年数とともに高くなる「管理費」

築年数が経てば、マンションの管理費も増額されます。

そのため、築年数が長いマンションは新築や築浅のマンションと比べると管理費が高く、買い手側からすると敬遠されてしまうこともあります。

リンベーション希望があるからといっても、管理費がどれくらい上がってしまうのかも把握したうえで、マンションの売り時を見極めましょう

マンションの売り出し時期にもポイントがある

いざ売却しようと思っても、マンションには需要が高くなるシーズンがあります。 経済動向が良く、築年数的に「今売ろう!」と思っても売り出し時期を間違うと売れ残ってしまいます。

マンションは引越しシーズン、特に1~3月に比較的売れやすいです。

  • 転勤や入学で住み替えを検討している人が多い
  • 需要が高いため、高く売れるチャンスが多い

かと言って1~3月から売りに出せばいいわけではありません。

実際に購入希望者が準備をし始めそうな時期、遅くとも3ヶ月くらいから前に売却の準備を始めておきましょう

マンションの売り時は立地状況も含めて見極める

周辺環境に変化がある場合、今売り出しても売れ残ってしまう可能性があります。

あなたがマンションを買った当初は立地条件が良かったかもしれませんが、都市開発が進み、他にも立地が良くなった場所があれば、当然そちらの方が需要が高まります

せっかく満を持して売りに出しても、売れ残ってしまっては意味がありません。

逆に今後都市開発等の予定があり、立地が良くなる場合はそのタイミングを待ってからマンションを売り出した方が、早く売却できる可能性も高まります。

特に、現在首都圏・東京などはオリンピックの影響を受けて交通整備などが進んでいる地域もあります。

今後の動向をチェックしつつ、売り時が今なのか、先なのかを吟味しましょう。

また、逆にすぐにでも売却するべきなのは人口が今後減少していくことが予想されているエリアのマンションです。

いくら待っても、今後買い手、いわゆる住んでくれる人がいなければ売却はできません。

今後人口が減ってしまうことが予想されるのであれば、早めに手放さないと、いつまでも売れないマンションを持ち続けることとなってしまいます。

これは居住目的以外の、不動産投資でマンションを保有している方にも言えることです。

人口が減っていけば、今後マンションを借りてくれる人も減ってしまうためです。

マンションだけに限らず、立地条件は売却においては非常に重要な要素です。

重要な要素にも関わらず一般の方が判断するには、様々な要因が絡んでくるため難しい要素でもあります。

ここまでご紹介してきた他の2つの要素のことも踏まえて、自分が望む売却ができるかの判断は非常に難しいです。

しかし、一般の方でも簡単に今マンションが売り時なのか判断する方法がないわけではありません。

マンションの売り時を見極めるうえで大事なのはバランス

今までご説明してきた3点を踏まえて、マンションの売り時というのは見極めることができます。
ただ、一般の人が細かい状況を把握するのには時間がかかってしまいます。

そこでおすすめなのが、査定をすることです。

不動産会社はこうした売買を生業としているため、現状から将来の動向についても常に新しい情報に触れています。

そんな不動産のプロに一つの意見として査定に出してみると、現在のマンションの市場価値を知ることができます。

また、こういう場合は1社だけではなく、複数社に査定依頼をしましょう。
1社だけでは情報が少なく、判断するには危険です。

こういう時に便利なのは、不動産の一括査定サービスです。

条件を入力するだけで、近隣マンションの売却状況や立地条件などから、現在売りに出したとしたらいくらで出したらよいかをネットで査定してくれます。

また、すぐには売却の意思がなかったとしても、不動産会社に現在の市況などを相談してみましょう。
真摯に対応してくれる会社は、いずれくる売却のタイミングでとても頼りになります。

まとめ

  • 売り時を知るためには「経済」「築年数」「立地」の3つの観点から総合的に判断する
  • 売り時を判断するにあたり、査定をして現在の市場価値を確認すると良い
  • 一括査定を使うと、複数社に意見を聞くことができ、判断しやすくなる

マンションの売り時を逃すと「空き家」期間ができてしまう可能性があります。

空き家の状態が続くと、驚くほど劣化が早まります。
マンションだけでなく、家にも言えることですが、築年数のわりに劣化が目立って、さらに売れ残る可能性が高まってしまいます。

空き家を防ぐためにも、マンションの売り時を見極めることは非常に重要です。

特に経済動向や立地条件などの不動産市況・不動産業界のことは不動産会社に質問すると、よりリアルな情報を得ることができます。
まずは今が本当に売り時なのか判断するため、一括査定をして現在の市場価値を把握しましょう!

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1 まずは「一括査定」で簡易査定を依頼する
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