2020-11-13

マンションと戸建てにおける、買い替えをするときのポイント

「家を買い替えしたいけど重要なポイントなどを教えてほしい...」

ライフスタイルなどの変化により、買い替え（住み替え）を検討している人も多いのではないでしょうか。

しかし、マンションから戸建て、あるいは戸建てからマンションに買い替える（住み替える）際に、注意しなければならない点がいくつかあります。

そこで今回は、マンションや戸建てへ買い替え（住み替え）をするときのポイントについて説明をします。

この記事のポイント

マンションから戸建てに買い替えるなら、立地や環境の変化、セキュリティ、住宅ローンの残債などに注意
戸建てからマンションに買い替えるなら、生活音への配慮や室内の狭さ、別途負担する費用などに注意
住宅の買い替えのパターンには売却先行と購入先行がある

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「マンション→戸建て」の買い替えで押さえるポイント

マンションに住んでいた人が戸建てに買い替える（住み替える）際、注意しなければならないことがあります。

それは、ケースにもよるものの、立地や環境が大きく変化する場合があるということです。

どういうことなのか見ていきましょう。

マンションから戸建てに買い替えるなら、立地や環境の変化に注意

戸建てへの買い替えの注意点として、マンションは戸建に比べ駅前などの交通面で便利な立地に建てられているケースが多くあります。

そこで、今まで駅に行くのにバスを利用するなどの不便を感じたことは少なかったものの、戸建てに住み替えたら通勤や通学が大変になったという人がいることです。

専有面積やセキュリティなどの点にも注意

また、専有面積（居住スペースの広さ）が大きくなることにより、光熱費などの負担が重くなった、2階や3階建てになったので掃除や手入れの煩わしさが増えた、という問題もあります。

さらには、今まで当然だと思っていたセキュリティシステムを、自費で導入しなければならないというケースもあります。

特に狭い日本の場合、家と家が密集している地域では、「窓を開けたら、隣家の窓がすぐ近くにある」などという環境も珍しくありません。

そのため、プライバシーが確保しやすいという理由で選んだ戸建てで、逆に人目が気になるようになってしまったということもあるのです。

ただし、戸建ての場合、このような問題を解決するための設備なども、自分の予算の範囲に応じて自由に選べるというのは良い点だともいえるでしょう。

住宅ローンの残債があると、買い替えが難しくなる

そして、買い替えを考える多くの人にとってネックとなるのが、今まで住んでいたマンションのローン残債の問題です。

もし、まだ住宅ローンが残っている状況であれば、新しく戸建てを買い替えるのが難しくなります。

住宅ローン残債がある場合は買い換えローンを検討

前述のとおり、買い替えをする前の家の住宅ローン残債があると他の物件に移るのは難しくなります。

しかし、そのような場合は買い換えローンを使用することによって解決できます。

買い換えローンとは新しく住む家の住宅ローンに買い替え前の物件の住宅ローンを上乗せする方法です。

既存のローンに新たなローンを合わせるので支払いが大変になり当然金融会社の審査は厳しくなります。

ローンが不安な方はネット上の返済シミュレーションを使ってみるといいでしょう。

「戸建て→マンション」の買い替えで押さえるポイント

戸建てからマンションに買い替えるなら、生活音への配慮が必要

逆に、今まで戸建てに住んでいた人がマンションに買い替える際には、どのようなことに気をつければよいのでしょうか。

まず、戸建てであればあまり気にしていなかった生活音に気を配る必要があります。

特に2階以上に住む場合に、上から下への音は響きやすいのだということを常に意識しなくてはなりません。

掃除機や洗濯機を使う時間帯などを今まではそれほど気にしていなかった人でも、夜間や早朝は避けるといった配慮が必要になるでしょう。

最初のうちは他の家の騒音も気になってしまうでしょう。

室内の狭さも考慮しなければならない

また、単純に狭くなることによる不自由も考慮しておかなければなりません。

子どもがみんな独立して老夫婦2人だけになったので、階段がなくコンパクトで手入れが楽なマンションに買い替えたいというのであれば問題ないでしょう。

しかし、これからまだ子どもが増える可能性もある若い家族の買い替えでは、今までより狭くなることによって部屋数が足りなくなる場合も考えられます。

この点、戸建てであれば増築という選択肢もあるものの、マンションではそのあたりの自由が利かないことも想定されるのです。

実際にマンションに買い替えた人がよくいうのが、「収納スペースがなくなったので大幅に物を処分した」ということ。

マンションに住むのであれば、「使うかわからないけれど、とりあえず取っておく」という今までの行動パターンを変える必要があるのです。

駐車場代や管理費などの費用負担も発生する

また、今まではかからなかった駐車場代や管理費などの費用が上乗せされる場合もあり、単純に本体の価格だけで判断することができないのもマンションの特徴です。

前の家の住宅ローンが残っている場合は、特に次に買うマンションが、こういった諸費用も含めたトータルでどのくらいになるのかを綿密に試算しておかなければなりません。

買い替え（住み替え）の流れには、売却先行と購入先行がある

住宅の買い替えのコツは売却と購入どちらを先にするのかにかかっています。失敗しないために双方のメリットやデメリットを把握して自分に一番合う方法を選びましょう。

売却先行と購入先行の2つのパターン

住宅の買い替えのパターンには2つあります。

前の家を売ってから新しい家を買うのか（売却先行）、新しい家を買ってから前の家を売るのか（購入先行）ということです。

売ると同時に買えればベストなのでしょうが、やはりどちらも相手がいることであり、そんなにタイミングよくいかないケースの方が多いため、どちらかを先にせざるを得ない結果になります。

【売却先行と購入先行の違い】
売却先行	前の家を売ってから新しい家を買う
購入先行	新しい家を買ってから前の家を売る

売却先行では余分な費用負担に注意

まず、売却先行について考えてみましょう。売却先行の場合、買う前に今の家を売るわけなので、住み慣れた家は買ってくれた人の手に渡り、自分が新しい家を買うまでは仮住まいに住むことになるわけです。

この場合、焦って売却する必要がないので価格交渉で不利にならない（安売りをしなくていい）、前の家の売却代金が手元に入った状態で新しい家を買うわけなので資金計画が立てやすいといえます。

しかし、仮住まいへの引っ越し代や新しい家が買えるまでの家賃など、余分なコストがかかってしまいます。

【売却先行のメリット・デメリット】
メリット	売り急ぐ必要がないので、価格交渉で不利にならない新居購入の資金計画が立てやすい
デメリット	仮住まいへの引っ越し代や新しい家が買えるまでの家賃など、余分な費用の負担が必要になる

購入先行では資金計画が狂わないように注意

一方の購入先行については、購入した家に移ってから古い家の買い手を探すわけなので、新しい家についての現金の調達が難しければ「つなぎ融資」などを使わなければならないケースもあります。

それを早く返済したいという気持ちから売りを焦ってしまい、結果として希望の金額で売れないことにより、資金計画が狂ってしまう危険性もある点には注意が必要です。

【つなぎ融資】

正式に住宅ローンを融資してもらう間、つなぎとして借入を行うこと。一般に、住宅ローンは建物が完成するまで融資が実行されない。

しかし、戸建てを新築する場合などでは、着工金や中間金を支払う必要があり、その資金を工面するために利用される。

【購入先行のメリット・デメリット】
メリット	住み替え時期の心配が不要なため、じっくり物件を探すことができる売却後の住む家について、心配する必要がない
デメリット	売り急ぐことで、価格交渉で不利になるつなぎ融資や現住居と新居のダブルローン二重ローン(ダブルローン)により、資金計画が狂う可能性がある

マンションの買い替えで使える２つの特例

マンションから戸建てもしくは戸建てからマンションへと買い替えをする場合、どちらにしろ費用を抑えるに越したことはありません。特に住宅関係の税金などは聞いたことがないものも多くあるかと思います。通常、不動産を売却し売却益が出ると、譲渡所得税がかかってきます。

しかし不動産を売却して買い替えを行うときは特別控除と買い換え特例が使えるかもしれないのです。

1.特別控除

自分が売却した不動産から売却益が出た場合（売却金額から利益が出た場合）には3000万円の特別控除を受けられるかもしれません。

この控除は所有期間に関係なく譲渡所得税から3000万円まで控除できるというものです。

つまり、譲渡所得税が1000万円の場合は3000万円の控除の間に収まるので税金が0円になります。

3000万円の特別控除のメリットは書類が少なく手続きが簡単な点ですが、保険料の算出は一般的に考慮されません。

翌年の保険料が高額になる可能性もあるのでその点には注意しましょう。

2.買い換え特例

買い換え特例というのは、「売却した不動産の価格より買い替えた不動産の方が価格が高いとき」かつ「売却した不動産を10年以上保有している」ときのみに使える特例です。

買い替えをして売却益が出た場合一般的には譲渡所得税がかかりますが、買い替えの特例の条件を満たしている場合はいくら売却益が出ても税金がかかりません。

ただし、買い替えた不動産を売却した場合は、以前所有していた不動産を売却したと認識され、譲渡所得が計算される点には気をつけましょう。

買い替えするなら一括査定

もし、不動産を買い替えるときに自宅を売却するなら「一括査定サービス」を使うのがよいでしょう。

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一括査定なら自分の物件を売却したときの相場がわかります。相場を把握しているとその後の手続も楽になりますし、適切でない見積もりを出されたときも対処できます。

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