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シーズンに築年数?マンション売却4つのタイミング

「マンション売却って度のタイミングでやればいいの?」

自分のマンションを売るならなるべく高額で早く売却したいと思います。それではマンション売却に適したタイミングはいつなのでしょうか。

この記事ではマンション売却のタイミングについて4つのポイントを説明していきます。

不動産ってどう売るの?損しない不動産売却の始め方

手順 やること
1 まずは「一括査定」で簡易査定を依頼する
2 メールで届いた結果をもとに、話を聞きたい会社があれば店舗にいってみる
3 直接話を聞き、査定額の説明に納得できた会社に売却を依頼する

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マンション売却を成功させる4つのポイント

マンション売却を成功させるポイントは築年数・シーズン・譲渡所得税などによる税制・市況の4つです。特に市況でマンションの価格は変動しやすいです。2020年の東京オリンピックに向けて丁度今市況が回復しているので、ここ4年くらいは高額で売れやすいのではないかと考えられています。

市況には波がありますが、市況が良い時を狙えばやはり高額での売却を望むことが出来ます。

他にも、築年数や売れやすいシーズン、所得税のタイミングもあるので注意したいところです。それでは1つずつ見ていきましょう。

1.築年数

マンションの価格を左右するポイントの1つとして、とても重要なものが築年数です。マンションに限らず、住まいは新築として購入した時点で資産価値がどんどん下がってきます。また、以下の図のように買い手も減少します。

5年以内 購入希望者は多い
約10年 10年で買い換える人は多いためニーズも多い
約30年 売れなくはないが購入したい人は少ない

中古になった時点で、たとえ住んでいなくても百万円以上価値が下がることも珍しくありません。築年数が進むにつれてマンションの価値も下がっていってしまい、いつの間にか売却金額が低いものになってしまいます。

マンションの価値は15年までの下げ幅が大きいと言われています。15年を過ぎると価格は一定になる代わりに、取引量も減少する傾向にあります。そのため、マンション売却を考えている方は築年数が15年に至る前に取引をすることで、マンションの価値が高い状態で売ることができます。

また、築年数が15年を超えることには他にもデメリットがあり、マンション自体にボロが出始め、修繕積立金や管理費が上がる可能性が高いのです。古い物件を購入した上に諸経費が大幅にかかってしまっては、費用を抑えて購入を考えている買主にとってはメリットが少なく、なかなか契約にこぎつけない可能性があるのです。

マンション売却は売るタイミングが早ければ早いほど高値で契約に至る可能性が高いことを覚えておきましょう。遅くても築年数が10年から15年の間に売却することがベターといえるでしょう。

修繕積立金

マンションの共用部分など設備を維持するために積み立てる費用

管理費

マンションの共用部分などを管理するために使われる費用。清掃や保守点検もこの費用から負担している。

2.シーズン

正直マンション売却を始めとした不動産売却は季節にあまり左右されません。しかし、目安はあります。

人の入れ替わりの時期は不動産業界の最盛期と言えるでしょう。その時期は、新シーズンや転勤シーズンがある1月前位にピークを迎えます。新シーズンである4月や転勤シーズンである10月前の3月と9月がマンションの売却値が上がる時期でもあるのです。

不動産屋にも一番情報が集まる時期でもあるでしょう。売却時期をどちらかのシーズンに持っていき、売却計画を練ることで高値での取引ができる確率が上がるでしょう。しかし、最も売れる可能性が高いシーズンであることは、他の売却者も承知しています。

そのため、同じような物件を売りに出そうとするライバルがたくさん現れるのもこの時期です。もし自分のマンションよりも、さらに魅力があるマンションが出回った場合、売れ残るリスクもあります。もちろん活発に不動産が動く時期はメリットも多いですが、さまざまな物件がでてくる意味ではデメリットの部分も把握したうえで対策を立てることを忘れないようにしましょう。

もし他に魅力があるマンションなら、無理に最盛期に売却を焦る必要はありません

3.譲渡所得などの税制

マンションは築年数によって価値が下がるといいましたが、焦って早く売っては損をする場合もあります。なぜならマンションを売却する時には譲渡所得税という税金がかかるからです。築年数によって譲渡所得の税率は以下のように変わります。

築年数 名称 税率
5年未満 短期譲渡所得税 39%
5年以上 長期譲渡所得税 20%

譲渡所得による税率は、築年数が5年未満の場合は短期譲渡所得といわれ39%の税がかかってきます。

もし5年以上経過している場合は長期譲渡所得として20%の税が課せられます。築年数が5年を境に19%

地域環境の影響などで将来的にマンションの価値が下がってしまう可能性がある場合、早めに売却したほうが良い場合もあります。例えば、購入後に地盤が緩いことがわかったケースや、マンションをデザインした建築家や建築業者が耐震偽装など問題を起こした場合は一気に価値が下落することが考えられます。

その後、補修をするなどと対策がたてられることも考えられますが、それによって価値が上がる可能性は少ないでしょう。もしものトラブルがあった場合は状況判断を素早くすることが大切です。

4.市況

最後に市況です。最初に述べたとおり市況でマンション価格は大きく変動します。2008年のリーマンショックで市況は急激に下落しマンションなどの価値も下落しました。しかし、ちょうど今2020年のオリンピックで市況が回復しつつあります。市況が回復すればマンションが高値で売却できる可能性が高くなります

そのため、もし売却を検討するなら2018年には始めたほうが良いでしょう。

逆に2020年を過ぎると市況がまた下落し、値下げする可能性があります。売るなら2019年までが妥当と言えるでしょう。

以上の4点を踏まえると

2020年オリンピック前で築年数5年以上の土地を3月や9月の
引越しシーズンに売却すればかなり有利に売却する

上記に該当する人はタイミング的にもベストで高額な売却を望めると思います

マンション売却では値崩れや値上がりを考える

市況の変動や築年数でマンションの価格は変わってきます。しかし、一度値崩れした地域はなかなか値上がりしません。市況の変動などで値崩れする前に売却をしましょう。

値崩れの影響

不動産の値動きは水物で、過去を振り返るとバブル期にうなぎ上りであった土地の価値が、一気に下がった例もあります。バブル崩壊のとき、土地の売買で難を逃れた人は値崩れする前の1カ月から3カ月前に売却に出し成約をして生き残ったといわれています。

2017年時点で不動産の売却価格が下落傾向にあり、これは日本の人口推移の影響を受けた結果と言われています。日本は少子高齢化であり、2025年には人口が1億2千万人を切ると予測され、2030年までに超高齢化社会になるといわれています。

そのため、将来的に人口は減っていき、現在の不動産には住む人がいなくなり、空き家や空き室が増える可能性が高いのです。将来の予測をもとにマンション売却のタイミングを考えると、できるかぎり早めが売り時ということがわかるでしょう。需要が減ると不動産の価値は一気に下落をします。

人口が少なくなるということは、魅力があるマンションでも買主がいなくなる可能性があります。また、市況以外にも築年数が古くなれば古くなるほど値崩れします。売却相手がいる間に売りに出すのが賢明でしょう。

値上がり

マンション売却の値上がりは難しく、市況の影響がほとんどです。市況が上がっている時に売却しましょう。逆に市況の上がりが終わってしまった瞬間からは下落する一方なので上がりきる前に売却してしまうのが望ましいです。

マンション売却の最適なタイミングを知る方法

マンションの売り時は4つのポイントを抑えることで絞れますが、実際の売り時になるとためらってしまい、なかなか売りに出せないものです。そのため、実際に不動産会社に査定依頼を出し、反響を見て判断するのも1つの手段でしょう。本当に魅力のある物件ならば、不動産会社からの反響もすごいでしょう。

また、コンタクトを取った不動産会社の担当者が良心的なら売却のタイミングが今かどうかなど情報を教えてもらえるでしょう。不動産会社側も自分の会社で物件を売却することができれば、大きな利益につながるので売手有利で交渉を進めることができます。

複数の不動産会社に査定をしてもらう場合は、「一括査定」で査定申し込みを行うのが良いでしょう。一括査定サイトなら、自分で複数の不動産会社に連絡をしなくても、簡単な登録で多くの不動産会社とコンタクトをとれます。

また、一括査定サイトによっても反響率や登録している不動産会社が違うので、いくつか使ってみて、信頼のできる不動産会社を探すのが良いでしょう。

一括査定の詳細を見る

まとめ

  • マンション売却は「築年数」「シーズン」「税金」「市況」を見計らうことが大切
  • マンションの値上げや値崩れは市況の変動が主な理由
  • いまマンションを売るならオリンピック前の2020年までには売却する
  • マンション売却のタイミングはの4つのポイントを押さえることができれば、高値で売却することができるかもしれません。このポイントを抑えつつ、一緒に売却するパートナーである信頼できる不動産会社を見つけることが大切です。

    売るタイミングは情報を集めるだけではわかりません。現場を知るスペシャリストがいてこそ、より満足いく売却契約ができます。「一括査定」でさまざまな不動産会社と連絡を取り合うのは、最も高値の査定額を出す不動産会社を探すためではありません。

    相場に忠実で、できるかぎり損がないように売却できるビジョンを持っている不動産会社と契約するためです。特に将来をしっかりと把握している不動産会社の担当者なら、うまく4つのポイントを抑えた売却プランを立ててくれるはずです。

    マンション売却は時間と費用がかかります。決して焦らず、売却するべきタイミングを待つようにするのが賢明です。タイミングが合えば、必ず満足いく売却ができるでしょう。

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