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マンション売却に影響が?築年数で価格はどう変わる?

不動産ってどう売るの?損しない不動産売却の始め方

手順 やること
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2 メールで届いた結果をもとに、話を聞きたい会社があれば店舗にいってみる
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住宅ローンから見るマンション売却に適した築年数

マンション売却の条件は、築年数に応じて変わります。そのもっとも大きなものは売却価格です。築5年未満のマンションの場合は、まだ新しく内装も外観もきれいなうえに設備の 傷みもほぼないので人気は高い傾向にあります。当然売却価格も良い値段がつきやすくなります。一方築年数が30年を過ぎてしまうと価格は大幅に下落してしまいます。

まずは築年数が住宅の資産価値にどのような影響を与えるのか見ていきましょう。

マンション売却をするなら法定耐用年数を確認する

マンションには法定耐用年数というものがあります。法定耐用年数とはざっくりいうと建物の使用可能年数です。

マンションの法定耐用年数は47年とされています。この耐用年数がどれくらい残っているかで金融機関は住宅ローンの審査を行います。住宅ローンを組める年数は最長で35年なので

47年-35年=12年

上記の計算で12年になります。築年数が12年を超える場合は35年の最長の住宅ローンが組めず、月々のローンの支払額が大きくなってしまいます。

そのため、築年数が20年以上経過した物件の売却価格は新築価格に比べ「50%」近くまで安くなってしまうのです。

以上のことから、マンションの資産価値は築年数で決まってくるといえます。

マンション売却をするうえで買主に人気の高い築年数は?

マンション売却では築年数によって購入の人気が変わってきます。やはり築年数10年以内の物件が人気な傾向があります。

築年数と購入者の傾向

それでは実際に築年数ごとに購入者はどのくらい変わってくるのでしょうか

5年以内 購入希望者が多い傾向
約10年 10年で買い換える人が多いためニーズは多い
約30年 売れなくはないがやはり希望者は少ない

築5年までのものはまだ全体的に新しいので、購入希望者は多く内覧者も増える傾向が見られます。新築で買い逃した人が訪れるということも考えられます。

マンションは築10年がひとつの目安といわれているので、10年を目安に購入を考える人が多く、10年以内の物件は全体的に人気が高いのが特徴です。価格も程よく下がる傾向があることも理由といえるでしょう。

築年数が30年だとやはり10年の物件に比べると少なくなってしまいます。かと言って売却ができないわけではありません。築年数30年でも売却できるような条件を見ていきましょう。

築年数30年の物件でも売却はできる

築年数30年以上の物件では以下のような人に人気の傾向があります。

  • 自分でリフォームを楽しみたい人
  • 立地にこだわりがある人
  • 1.自分でリフォームを楽しみたい人

    築年数長い中古物件を買い取って自分でリフォーム・リノベーションをして楽しみたいような人も中にはいます。30年という設備は不安かもしれませんが逆にリノベーションして理想の空間を作り上げてしまえば新築より安く自分の住みたい家を作り上げることができるのです。

    2.立地にこだわりがある人

    立地にこだわりがある人には売れるチャンスがあります。会社の都合や都心の近くに住みたいなど「どうしてもその地区に住みたい」というこだわりがある人は築30年を超えている物件でも購入する傾向があります。

    特に主要都市の周りはすでに売りに出ているマンションは少ないため新築のマンションはどうしても購入するのが難しい状況です。そのような人は自分の好きな立地条件で、しかも安く物件を買えるので築年数が長くても購入する可能性があります。

    もし、自分の物件が築年数30年上の場合は上記のポイントを見直しておくと良いでしょう。

    購入者が気にする築年数が古いマンションのポイント

    築年数が30年以上経過した古いマンションの場合には、次のような問題が浮上してきます。

  • 1.外壁の汚れや設備の劣化
  • 2.新耐震基準かどうか
  • 最近では震度の大きな地震も多く、やはり設備の老朽化は購入者も気にするところです。一つずつ見ていきましょう。

    1.外壁の汚れや設備の劣化

    内装など買主が手を加えられる部分は問題ありませんが、外壁や共用部分、そして設備の傷みや汚れがひどいものは、売れにくい傾向があります。これはある程度仕方が無い問題なので売却価格はやはり低くなってしまいます。。

    2.新耐震基準かどうか

    新耐震基準に沿ったマンションであるかどうかは重要な判断基準になります。特に近年では大きな地震も多くなってきたため自身の安全性に敏感な人が多いです。購入者は1981年6月以降に建てられた「新耐震基準」のマンションかどうか絶対にチェックします

    「新耐震基準」は建物が地震に耐えるかだけではなく住人が無事でいられるかどうかも考慮されているため。旧耐震基準のマンションよりも安心して購入できる一つのポイントとなります。

    更に、マンションの場合は管理組合がしっかり機能しているかどうかも判断されます。修繕積立金が足りずに追加徴収されることがあると、買主は嫌がる傾向があります。

    築年数が古いマンションのリフォームはするのはあり?

    マンションをリフォームして売ればいいのでは?と考える人もいるかもしれません。結論から言うとあまりリフォームはオススメできません。なぜなら

  • リフォームをしても売却できなかったら出費がかさむだけになる
  • 自分でリフォームを楽しみたい人のニーズがなくなってしまう
  • という2つの点があるからです。もしリフォームをしても、もともとの築年数が30年くらいだった場合実はあまり効果はありません。せっかくリフォームをしても売却できなかったら余計な出費がかさみ結果的に損をしてします。

    また、前述でも説明しましたが中には自分でリフォームを楽しみたい購入者もいます。その顧客のニーズを潰してしまう恐れがるのでリフォームは避けたほうが無難だといえます。もしも、どうしてもリフォームをしたい場合はよく不動産会社に相談しましょう

    築年数が古い場合マンション売却ではなく買取のほうがいい場合も

    築年数が古いマンションを買取業者に買い取ってもらうのも一つの手です。買い取りならではのメリットもあります。

    瑕疵担保責任を負わなくていい

    大きなメリットは瑕疵担保責任を負わなくて良い点です。マンションは築年数が古くなってくると、見える部分以外での傷みや劣化が増えることになり、その分瑕疵担保責任を負うリスクが出てきます。

    個人の考え方によるので、あらかじめリフォームをして売却する人もいますが、なかなか売れないときには費用の回収が見込めません。

    瑕疵担保責任とは、もし住宅に告知していない欠陥が見つかった場合全ての責任を売り主が負うというものになります。なので売却時に欠陥などは全て開示しなければなりません。

    しかし、買取業者に買い取って貰えば、売主が瑕疵担保責任を負うことはありません。業者がリフォームをしたうえで売却するので、負担が売主にかかることはないからです。自分でリフォームを加えて売るのか、業者に買取してもらうのかは判断に迷うかもしれません。相場より安値になっても、売れないまま時間が経つより早く処分してしまったほうがリスクは少ないと考えることもできます。

    まとめ

  • 築年数が住宅の資産価値を決める
  • 築30年以上の物件でも売れないわけではない
  • 築年数が多い住宅のリフォームはおすすめできない
  • 築年数がマンション売却の重要なポイントになってくることは理解出来たでしょうか?

    築年数が多い住宅は外壁から水回り、配管設備等いろいろな箇所が気になってしまいやはり売りにくいのが現状です。しかし、立地にこだわりがある人やや買取業者には売れるチャンスもあります。これから先売却予定の人は以上のことを踏まえてなるべく早めに売却をしましょう。

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