土地売却の注意点をプロが完全解説！流れと期間やかかる費用・税金は？

土地売却の流れと期間

まず、土地売却のおおまかな流れをつかみましょう。一般的に下記のような流れで土地売却は進んでいきます。

STEP	作業	期間
１	事前準備	２～３週間
２	一括査定サイトで不動産会社選び
３	買主探し	１～3か月
４	購入申込者の吟味
５	売買契約	１～3か月
６	決済・引き渡し
７	確定申告	売却の翌年

関連記事：土地売却の流れ｜損しないための注意点や不動産の選び方をプロが解説

（１）事前準備

土地を売る前の事前準備は2つあります。

１つは「相場の確認」、もう１つは「必要書類等の確認」です。

1　相場の確認

土地を売却する際は、売却予定の土地の相場を知っておくことが重要です。

周辺の土地の相場や査定の結果を参考に、「どの程度の価格で土地が売れそうか」目途を立ててから、売却活動に臨みましょう。

手軽に土地の相場を知る方法は以下ふたつです。

さらにくわしく知りたい場合は、以下4つの情報を参考にしましょう。

土地の相場を調べる方法については、下記の記事で解説しています。

関連記事：土地売却の相場を簡単に調べる方法と失敗しないためのポイント

２必要書類等の確認をしよう

以下の必要書類があるか、確認しましょう。

必要書類がない場合は、買主探しを依頼する不動産会社に相談すれば、手続きをサポートしてくれます。

必要書類	チェック
登記識別情報通知（登記済権利証）	□
境界標の有無	□
確定測量図	□
購入時の契約関係書類一式	□
私道の無償通行・掘削承諾書 （私道にのみ面する場合）	□
地下埋没物の有無	□

購入時の契約関係書類一式もあると便利です。

購入当時の「重要事項説明書」には土地に関して買主として知っておくべき事項が記載されている可能性があり、売却時に重要な情報となります。

また、取得時の契約書に記載された土地価格や仲介手数料などは、所得税や住民税を計算するときに譲渡価格から差し引きでき、その費用が高いほど税金が少なくなります。

（２）一括査定サイトで不動産会社を選ぶ

事前準備を済ませたら、一括査定サイトなどを通じて不動産会社を選定します。

一括査定サイトとは、複数の不動産会社から不動産の査定を受けられるサイトです。

無料で利用でき、物件の情報やあなたの個人情報などを一度入力すれば、複数の不動産会社に情報が届くため、何度も査定の依頼をする手間が省けます。

関連記事：不動産一括査定サイトを徹底比較!おすすめ5選と売却仲介先の選び方

不動産会社を選ぶときの注意点

不動産会社を選ぶ時の注意点は、査定価格の高い不動産会社が必ずしもよいわけではないこと。

不動産業者はあなたの不動産を独占的に販売したいと考えるため、査定額を相場より高く提示することがあるからです。

しかし、査定金額は売却金額とイコールではなく、高い査定金額につられて不動産会社を決めた結果、実際の販売価格はさらに下がってしまうこともあります。

そのため、査定の根拠である以下のポイントについて、不動産会社に確認するといいでしょう。

（３）買主探し

不動産会社を選んだら売買契約を結びます。不動産会社との契約は、以下の3種類があります。

ほかの不動産会社と契約ができるか、契約の有効期間などに違いがあるので、以下の表を確認してみてください。

	一般 媒介契約	専任 媒介契約	専属専任 媒介契約
複数業者へ仲介を同時に依頼できるか	〇	× 特定の1社のみ	× 特定の1社のみ
自分で買い手を探して契約できるか	〇	〇	×
レインズ※への登録義務	なし 任意で登録可能	あり 契約締結から7日以内	あり 契約締結から5日以内
不動産業者による活動状況の報告義務	義務なし	２週間に1回以上	１週間に1回以上
媒介契約の有効期間	制限なし（3ヶ月とすることが多い）	3ヶ月以内 必要に応じ更新可	3ヶ月以内 必要に応じ更新可

買主探しは、選定した不動産会社が行うため、売主は特に何かする必要はありません。

専属専任媒介でない場合は、売主が自分で買主を探してもよいため、隣地所有者や知人等への打診もできます。

もし、自分で見つけた買主と取引する場合、媒介契約を結んでいる不動産会社に仲介の依頼をする事も可能で、 その場合は仲介手数料を大幅に値引きしてもらえるケースもあります。

（４）購入申込者の吟味

土地の購入希望者が現れると、「購入申込書」という書類が提示され、売主は記載された購入希望価格や、その他取引条件について検討します。

そして、買主が住宅ローンを利用するか、住宅ローンは金融機関の事前審査を通過しているかを確認するという順序です。

なお、その他取引条件については、売主が受け入れられる負担なのか検討する必要があります。例えば、境界確定を決済まで行うか、契約不適合責任を追うかなどです。

ただし、その他取引条件の検討は、売主が事前に準備した書類などから、あらかじめ不動産会社がリスクを勘案し、事前に条件のすり合わせをしておくのが一般的です。

（５）売買契約

売買契約を締結したら、買主から手付金を受け取ります。 その後、不動産会社が作成する「売買契約書」に記載されている売却条件を確認しましょう。

売主は、決済土地の引き渡しまでに、売買契約書に規定された義務を履行しなければなりません。

土地売買の場合、境界確定作業、私道にのみ面する土地の場合は「私道の無償通行・掘削承諾書」の策定などが売買契約書に規定される場合があります。

こうした義務の履行には時間がかかるため、売買契約から決済・引き渡しまでの期間はある程度長めにとっておくのが望ましいです。

売却条件として確認が必要な点は、以下の通りです。

（６）決済・引き渡し

残りの売却代金を買主から受け取るとともに、所有権移転登記に必要な書類を買主に交付し、土地を買主に引き渡します。

（７）確定申告

不動産を売却して譲渡所得が発生した場合、確定申告を行い、所得税や住民税を支払う必要があります。

詳しくは税理士に確認する必要がありますが、譲渡所得の概算は以下のとおりです。

譲渡所得がプラスになった場合は税金がかかり、譲渡所得に税率を乗じたものが税金となります。

売却にかかった費用は譲渡収入金額から差し引けますので、領収書はきちんと保存し確定申告の際に添付して提出しましょう。

土地売却にかかる費用と税金

土地を売却する際は手数料や税金のほか、測量費や古家を取り壊して更地にして売る場合の解体費用も必要になります。

ここからは、土地の売却に必要な費用を解説していきます。

自分の物件に照らし合わせて、事前にどのようなタイミングで費用がかかるかを想定して売却プランを立てましょう。

土地を売却する際にかかる費用の一覧は以下の通りです。

名称	内容	費用目安	支払う時期
仲介手数料	売買成約時に不動産会社へ支払う手数料	売却額の3％＋6万円	売買契約時
抵当権抹消費用	ローン残債がある時に支払う	登録免許税：１件1,000円。司法書士へ支払う手数料:１万円	土地の抵当権抹消時
譲渡所得税	利益が出たときに払う税金	所有期間5年以下：30％ 所有期間5年以上：15％	売却翌年の3月15日まで
印紙税	不動産売買契約書に添付する収入印紙	1億円以下の契約金額で最大3万円	売買契約時
測量費用	隣家との境界が不明確な場合	50～80万円	測量時
登録免許税	抵当権抹消や、所有の権移行時	抵当権の抹消時：１件1000円 所有権の移転時：1.5%	登記の変更時
建物解体費	古家の解体費用	木造：1坪約3万～5万円	建物解体時

※譲渡所得税は、厳密には譲渡する年の1月1日現在で所有期間が「5年以下」か「5年以上」かを計算します。詳細は税理士など専門家に確認をしましょう。

関連記事：土地売却にかかる費用はいくら？どんな種類がある？

ここからは、土地の売却に必要な費用を解説していきます。事前にどのようなタイミングで費用がかかるかを想定して売却プランを立てましょう。

（１）不動産会社へ支払う「仲介手数料」

仲介手数料とは、不動産売買の仲介をする不動産会社に支払う手数料です。 宅地建物取引業法で、売買代金の金額区分ごとに、上限が定められています。

取引額	仲介手数料（税抜）
200万円以下の金額	取引額の5％以内
200万円を超え 400万円以下の金額	取引額の4％以内
400万円を超える金額	取引額の3％以内

関連記事：不動産売買の仲介手数料の相場は？上限や計算法など知るべき9箇条

（２）土地を売却した際にかかる税金

不動産を売却した場合、原則として不動産売買契約書の原本2通を作成し、売主と買主でそれぞれ1通を保管します。

このとき、不動産売買契約書にはそれぞれが収入印紙を添付し、収入印紙は印紙税として納めます。

もし、原本1通を作成して原本を買主に売主はコピーを保管する場合は、収入印紙を1枚添付し、収入印紙は買主と売主とで折半、もしくは原本を保有する買主が負担する形です。

また、売却後、利益が出た場合には、以下のような税金がかかります。

これらの税金は、不動産売却での譲渡所得によって、納付額が決まります。

もし、不動産の売却で損失が出た場合は他の所得と損益通算をすることが可能なため、所得税や住民税を軽減できます。

関連記事：土地売却したら税金はいつ払う？計算方法と確定申告時の控除まとめ

（３）解体や測量にかかる費用

その他、必要に応じて建物の解体費用や測量費用がかかる場合もあります。

建物解体費

土地を売却する場合は、以下いずれかの方法で建物解体が行われます。

買主に解体してもらう場合、土地の売却費用は以下の通りです。

もし、複数の候補者が土地を購入したがっている場合は、売却費用が高くなるように買主は解体費用が安くなるよう努力をしますが、そうでない場合は買主が解体費を割高に見積もる可能性があります。

そのため、売主が複数の解体業者に相見積もりを取り、建物を解体してから買主に引き渡す方がよいでしょう。

建物解体費は廃棄物処理費用も含めて、下記が相場です。

種類	坪単価	30坪	50坪
木造	3万～5万円程度	90万～150万円程度	150万～250万円程度
鉄骨造	4万～8万円程度	120万～240万円程度	200万～400万円程度
鉄筋コンクリート造	6万～10万円程度	180万～300万円程度	300万～500万円程度

また、大型重機の入れない道路に面しているなど、解体作業に時間がかかる場合は解体費が高くなる傾向にあります。

さらに建物内に家具や電化製品、布団などの残置物がある場合も別途費用がかかります。

確定測量費用

土地を売却する際は、後々のトラブルを防ぐために隣地との境界線を明確にしておく必要があります。

土地の境界線があいまいな場合は、測量を行って確定した境界を証明する「境界確認書」を作成して、新たに境界標を設置します。

その際、以下のような作業が必要となる場合があります。

境界確定費用は、設置する境界標の数、関係する隣地所有者の人数により異なりますが、一般的な一戸建ての場合は20万～50万円程度かかることが多いようです。

（４）その他書類等にかかる費用

その他、状況に応じて、以下の各種手続きが必要になります。

借入金の担保となっている不動産を売却する際、その不動産に設定された抵当権等を抹消するために費用がかかります

また、住宅ローンが残っている場合は、一括返済をする手数料の支払いが必要な場合もあります。

関連記事：不動産売却の費用一覧！仲介手数料は値引き可能？税金の注意点や具体例も紹介

土地売却におけるトラブルを回避する方法は？

土地を売却する際にトラブルが起きてしまうと、対応に追われたり、追加で費用がかかったりする可能性があります。

トラブルを避けるためには、トラブルの原因となりうる状況をあらかじめ解消しておくことが重要です。

（１）境界確定と測量：隣接地との境界を明確にしておく

土地に関するトラブルの原因となるのは、隣接地との境界があいまいなことです。

土地の境界を明確にする際は、以下が必要となります。

確定測量図と間違えやすいのは、「現況測量図」と呼ばれる測量図です。現況測量図は隣地所有者の合意がないため、境界線を明確にするものではありません。

境界標の設置や測量が必要かは、、買主や立地、目標価格水準などによって変わります。不動産会社と相談しながら決めましょう。

また、越境、地中埋設物、土壌汚染などが後から判明した場合も、大きなトラブルとなる可能性があります。

原則、土地の引き渡し前までに越境を解消するか、越境があることを了承の上で購入してもらうもらう必要があります。

同様に、土地上の建物を解体をした際に、浄化槽が埋まっていたり、建物基礎や地下室などが残っていたりすると、 これらの撤去費用等を求められるなどのトラブルになりかねません。

売却する土地が過去にどのような使い方をされていたか分かる範囲で確認し、解体業者に相談した上で解体を進めるとよいでしょう。

なお、人気物件や、買い手が住宅開発会社などの場合は、こうした土地に関する不具合や問題点に関する責任の免責を条件に、売却活動を行う選択肢もあります。

（２）本当に自分の土地か所有者の確認をしておく

土地を売却する際、以下いずれかの書類で不動産の名義人と住所を必ず確認しましょう。

これらの書類で、登記名義人が現在の所有者になっているか、登記名義人の住居表示が現住所と変わりないかを確認しましょう。

もし名義人や住所が違っていた場合は、相続登記や住居表示変更登記の手続きをしておく必要があります。

（３）相続した土地を売るときに注意すること

相続した土地を売却するときは、相続登記を行って「不動産登記簿（登記事項説明書）」の名義人を自分に変えておく必要があります。

なぜなら、土地を売却できるのは、「不動産登記簿（登記事項説明書）」に記載されている名義人だけだからです。

相続登記を行う際は、以下の書類を法務局に提出します。

個人が手続きをすることも可能ですが、労力と時間がかかるため司法書士や土地家屋調査士に依頼するのが一般的です。

土地売却で損しないための3つのポイント

ここからは、土地の売却で損をしないための３つのポイントを解説します。

（１）土地の相場を知る

「自分の土地がいくらで売れそうか」土地の相場を確認しておきましょう。

相場を知っておけば、不動産会社の査定額を冷静に精査できます。

不動産会社を選ぶ際、査定額が高かった会社を頼んだものの、あとからさまざまな理由をつけて販売価格を大幅に値下げさせられ、想定よりかなり安く売却することになったというケースは少なくありません。

査定額が相場より高すぎる場合、逆に安すぎる場合は、その根拠を不動産会社に問い合わせましょう。

（２）土地の見栄えを整えておく

老朽化した建物が残ったままの土地や、更地でも草木が生い茂っていたり、ゴミが不法投棄されていると印象が悪くなってしまいます。

売却する機会を逃さないように、土地の見栄えを整えておきましょう。

（３）土地の売却に強い不動産会社を比較する

土地を売却するためには、事前にさまざまな作業や手続きが必要となる場合があります。

そのため、土地の売却に詳しい不動産会社に依頼することが、売却成功の第一歩。

例えば、不動産一括査定サイトの「イエイ不動産」は、物件種別が12種類に分類されています。 「分譲マンション」「一戸建て」はもちろん、「土地」の項目も設定されていて、それぞれの条件に合った査定を受けられます。

「土地」の売却にくわしい不動産会社を選びたいときは、一括査定サイトで探してみるといいでしょう。

古い家を売却したい場合はどうするの？

木造住宅の耐用年数は22年とされており、築20年を超えると建物の価値が１割以下になる場合がほとんどです。そういった物件は古家と呼ばれます。

古家を売却する場合は、以下の2通りの方法が考えられます。

（１）家付きのまま「古家付き土地」として売却する

古い家が建っている土地を売却する場合、人が住める程度の場合は中古住宅として扱い、住めない状態であれば「古家付き土地」として販売します。

古家付き土地として売却する場合のメリットとデメリットは以下の通りです。

（２）解体して更地にし、土地のみ売却する

古家を解体して更地にしてから、土地のみを売却する際のメリットとデメリットは以下の通りです。

例えば、11月末に解体した場合は、その年の1月1日時点には建物があるため、年内に所有権移転できれば軽減を受けられます。

翌年に移転した場合は、翌年の1月1日時点では建物がない状態のため受けられません。

まとめ

土地売却に関するさまざまなポイントについて説明してきました。

これらの基礎知識を知っておくと、不動産会社から土地の売却に関する基礎知識がある売主だと認識されるため、健全な信頼関係を築きやすいです。

売主と不動産会社が緊張感のある関係を保ちつつ、信頼し合って売却を進められれば、きっとよい結果が生まれるはず。

そのためにも、信頼できる不動産会社を選ぶことが重要です。複数の不動産会社を比較検討するためにも一括査定サイトの利用をおすすめします。