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競売とはどんなもの?競売の流れと任意売却のメリット3つ

「競売にかけられるとどうなるの...?」


もし住宅ローンの滞納を続けていると最終的に競売にかけられてしまいます。

いついかなる理由で住宅ローンの支払いが苦しくなるかはわかりません。そのために競売までの流れと対処法を知りましょう。

最も有効な手段は任意売却です。この記事では競売の流れと特徴そして任意売却のメリットを解説します。

不動産ってどう売るの?損しない不動産売却の始め方

手順 やること
1 まずは「一括査定」で簡易査定を依頼する
2 メールで届いた結果をもとに、話を聞きたい会社があれば店舗にいってみる
3 直接話を聞き、査定額の説明に納得できた会社に売却を依頼する

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競売とは?

住宅ローンの滞納を続けていると最終的に裁判所が競売の申し立てをし、貴方の家が強制的に売却されてしまいます。競売はあまり好ましい手段ではありません。競売とはどういう仕組なのかまずは見ていきましょう。

競売とはどんなものなのか

そもそも競売とは住宅ローンなどを滞納し続けた場合最終的に起こるものです。競売にかけられると他者の希望した売却価格で物件が購入されてしまうため通常市場の7割程度で落札されてしまいます

また、住宅ローンの借り入れ時に銀行等が不動産に抵当権を設定します。抵当権とは借り入れする代わりに土地などの不動産を担保に差し出すということです。この理由から住宅ローンが払えなくなった時、銀行側は抵当権を行使して不動産物件を取り上げ売却するというわけです。

競売を避けた方がいい一番の理由は市場価格より大幅に低い価格で売却されてしまうからです。住宅ローンを滞納してしまっても、途中で債務整理や任意売却をすれば競売は防げます。

しかし、住宅ローンの滞納期間によって競売のへの進み具合は変わってきます。そこでまずは競売にかけられるまでの流れを把握しましょう。

競売までの流れ

実は住宅ローンの滞納から競売にかけられるまでには様々な通知書が届きます。借り入れした銀行なども競売の手続きはなるべく取りたくないので最初は「滞納分を返済してください」という通知が届きます。

1.滞納1~2ヵ月【銀行からの支払い請求】

最初の1~2ヶ月は銀行から住宅ローンを滞納しているので払ってくださいという通知が届きます。この段階ではまだ残債を払えばいいだけなのでそこまで焦る必要はありません。

2.滞納2~3ヶ月【督促状・催告書】

2~3ヶ月目になると督促状や催告書が届きます。督促状はローンなどの支払いを期日までに行って下さいと促す最初に届く文書です。催告書は督促状が届いても支払いを行ってない場合届く支払いを催促する文書で、文面もだんだん厳しいものへと変わってきます。

3.滞納3~6ヶ月【期限の利益の喪失通知・代位弁済通知】

期限利益の喪失通知は住宅ローンの残債を一括で払ってくださいということを知らせる通知です。期限利益の喪失通知が届くと原則分割での支払いはできなくなります。しかし、現実的にローンの残債を一括で払うことは難しいです。そこで、「代位弁済」が行われます。期限の利益の喪失をすると債務者(あなた)の代わりに保証会社が住宅ローンを肩代わりします。これが代位弁済です。 また、ローンを肩代わりにすることにより、債権者は銀行から保証会社へと移ります。

もちろん、保証会社が残債を代わりに払ったから終わりなんてことはありません。債務者が保証会社へ変わったことにより、保証会社が債務者(あなた)へローン残債の一括返済を要求します。そこで「代位弁済通知」が届きます。

代位弁済通知とは分かりやすく言うと「貴方の代わりに銀行へ残債を払ったから保証会社に残債を返してください」という旨の通知です。この時点で債務整理は効力を持たなくなるので競売を避けるには任意売却という手段しか残されていません。

4.滞納6~10ヵ月【競売開始決定通知・執行官の訪問】

競売開始決定通知は保険会社が裁判所へ申し立てをし「これから競売が始まります」ということを知らせる通知です。通知が届いてから2ヶ月後には裁判所の執行官と鑑定士が家を訪ねて来て、物件の調査をします。この執行官と鑑定士の訪問が近所に競売になることが知れ渡ってしまう理由の一つでもあります

まだ競売は始まっていないので、早めに任意売却を検討しましょう。

5.滞納12~16ヶ月【入札期間通知書】

入札期間通知書は競売の期間が決定され明記された通知書です。その名の通り入札期間通知書が届いたら競売開始目前と思って下さい。競売が始まっても落札者が決定するまでは理論上任意売却が可能です。しかし、時間はないので一刻も早く任意売却の手続きを開始しましょう。

6.開札

開札されると物件は一番高額で落札した入札者のものとなります。その後に所有者の変更手続きや登記情報の手続きなどをします。原則では開札の1日前までなら競売の取り下げが可能です。開札間際に慌てて任意売却にすることが無いよう早めに手を打ちましょう。最終的に落札者が決まってしまうとしばらくしてから法律で強制退去が義務付けられています

競売のデメリット3つ

任意売却をおすすめしてきた理由としてやはり競売のデメリットの多さが挙げられます。大きなデメリットになるものを見ていきましょうy。

1.市場の7割くらいの価格で売却されてしまう

やはり一番大きなデメリットになってくるのが市場より大幅に低い金額で売却されてしまうことです。任意売却をおすすめするのは市場価格とほぼ同等の価格で売却することができるからです。

2.近所に競売がバレる可能性がある

競売や住宅ローンの話はデリケートな問題なのであまり他人には知られたくないと思います。前項で説明しましたが競売では裁判所の執行官と鑑定士が貴方の物件を査定しに来るので近所に競売にかけられたことが知られる可能性が高いです。

3.手元に残る資産がほぼ無い

競売で手元に残る資産は基本無い

競売より任意売却を検討しよう

前項の通りやはり競売はデメリットが大きいです。なのでメリットの多い任意売却を検討することをおすすめします。

それでは任意売却とはどのような方法なのか見ていきましょう。

任意売却とは

任意売却とは住宅ローンを滞納していても自分の物件を売却できる手続きです。特徴として

  1. 住宅ローンを返済できない時に選択できる方法/
  2. 市場価格と同等の値段で売却できる
  3. 任意売却で返済しきれず残債が残っても分割払いができる

という点です。注意しなければ行けない点は1つめです。任意売却はいつでもできるわけでなく、住宅ローンを約3ヶ月滞納して初めて取れる手法です。1回や2回の滞納だと銀行側が任意売却のくださないケースがあります。目安は滞納3ヶ月と考えていいでしょう。

2つ目はすでに説明しましたが任意売却なら市場に近い価格での売却に望めます。また、3つ目は、もし任意売却しても残債を返済できなかった場合は話し合いで無理のない返済計画を組むことができます。もちろん一括払いではなく分割払いが可能です。

任意売却の大きな特徴は以上です。次はメリットとデメリットを見てみましょう。

任意売却のメリット3つ

任意売却には様々なメリットがあります。まとめると

  1. 引越し費用などを捻出することができるケースがある
  2. 近所などに売却したことがバレない
  3. 売却した物件に住み続けることができるケースもある

それでは1つずつ見行きましょう。

1.引越し費用などを捻出できるケースがある

競売では手元に残る費用はほぼ無いと説明しました。しかし、任意売却なら引越し費用を捻出できる可能性があります。このような手続きをするには任意売却に強い不動産業者に頼むことが重要です。

2.近所などに売却したことがバレない

競売では裁判所の執行官や鑑定士の他、不動産会社などが近隣へ聞き込みを行うため競売がバレてしまうことがあります。任意売却でこのような心配をする必要はありません。そもそも任意売却では裁判所は関与しないのでこのような心配はないです。

3.売却した物件に住み続けることができるケースもある

これは勘違いされている点でもあるのですが、実は任意売却をした場合は必ずしも売却した家を出て行かなければならないというわけではないのです。特別な任意売却の契約をすることによって売却した物件に賃貸として住み続けることができます。この手続をうまく進めるためにはやはり任意売却に強い不動産専門業者に頼む必要があります。

まとめ

  • 住宅ローンを滞納していると最終的に競売にかけられる
  • 競売はデメリットが多い
  • 競売よりも絶対任意売却
  • 競売の流れと任意売却のメリットは理解できましたか?任意売却を有利にすすめるためには、いかに早く任意売却の手続きを行うかが鍵です。「一括査定」を利用すれば事前に自分の物件の相場を知ることができます。相場を知っておけば後の手続きもスムーズに行うことができるので早めに任意売却を検討したい人におすすめです。

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