【払えない…】住宅ローンの滞納から差し押さえまでの期限は6ヶ月！

住宅ローンの滞納から不動産差し押さえまでの流れ

住宅ローンを滞納すると差し押さえの通知がくる

住宅ローンを滞納すると、最終的には担保不動産を差し押さえられてしまいます。

銀行側が担保不動産を差し押さえるため競売の申し立てをすると管轄の地方裁判所から差し押さえの通知がきます。

この通知の正式名称は「担保不動産競売開始決定通知書」と言い、住宅ローン債権などの返済に充てるため、対象不動産を債権者のために差し押さえる旨の文言が記載されています。この通知書がくると、原則として差し押さえられた不動産を自由に処分できなくなり、競売手続きが開始されます。

しかし、住宅ローンを滞納してからすぐに差し押さえの通知がくるわけではありません。

滞納してから6ヶ月程度継続すると、銀行側は競売の申し立てをします。

住宅ローン滞納から差し押さえまでの流れ

住宅ローン滞納【1～2ヶ月】

まず債務者の滞納が始まると、銀行側は電話で支払いの催促をします。通常は1ヶ月から2ヶ月程度、このように債務者の支払いを促します。

後に任意売却などをすると考えるとこの段階から誠実な対応が必要でしょう。

住宅ローン滞納【3ヶ月】(催告書・督促状)

滞納して3ヶ月を過ぎた頃から今度は催告書や督促状が銀行から債務者宛てに送られてきます。

支払いに関する内容が文章化されているので、債務者がそれを見れば本格的に請求されていると感じるでしょう。この状態ならまだ滞納分を支払えば間に合います。しかし、滞納し続けるといよいよ期限の利益の喪失に関する予告書や通知書が届いてしまうでしょう。

住宅ローン滞納【5ヶ月】(期限利益の喪失予告通知)

滞納から5ヶ月を過ぎると今度は期限の利益の喪失に関する予告通知が書面で送られてきます。

住宅ローンの契約には期日までに返済をしなかった場合、債権者は一括返済を請求できるという期限の利益喪失約款が定められています。

住宅ローン滞納【6ヶ月】(期限の利益の喪失・代位弁済の通知)

期限の利益の喪失予告通知が送られてきてから1ヶ月後に期限の利益を喪失し、銀行側から一括返済を請求されるようになるのです。

この請求に応じられない場合、銀行側は抵当権を行使して差し押さえや売却をすることができます。住宅ローンの保証会社が銀行側に代位弁済をし、債権者が銀行から保証会社に代わります。

代位弁済の通知とは保証会社があなたの代わりにローン残高を全額一括で銀行に払いました、ということです。

そして、債権が銀行から保証会社へ移り、保証会社が債務者に対して住宅ローン債務の一括返済を請求することになります。

ここで注意しなければいけないのは代位弁済が実行されると残債を分割で払えなくなる点です。ローン残高の全額を一括でしか返済できなくなってしまいます。現実的には一括で返済することはできないので、任意売却に踏み切るしかありません。

その後、債権者である保証会社は債務者に対し、任意売却することを勧めてくる場合がありますが、そのまま競売の手続きに取りかかる保証会社も少なくありません。

債務者に競売申し立ての予告を行った後、実際に申し立てて不動産を差し押さえるのです。

住宅ローン滞納【6〜8ヶ月】(差押通知書)

最終的にローンを払いきれず6～8ヶ月を過ぎてしまうといよいよ競売を回避することは難しくなります。あなたの家を競売にかけますよという文面の通知が送られてきます。

任意売却をするならこの時期までがよいでしょう。

住宅ローン滞納【6〜9ヶ月】(担保不動産競売開始決定通知書)

担保不動産競売開始決定通知とは裁判所が競売を開始しました、という通知です。

この通知が届いた時点で住宅は差し押さえられたことになります。差し押さえといってもすぐ家から追い出されるわけではありませんが、落札者が確定すると強制的に立ち退かなければなりません。

落札者が決定する前まではまだ任意売却の望みもあるので最後まで諦めないことが肝心です。

住宅ローンの滞納と税金の滞納で差し押さえの流れは違う？

住宅ローンの支払いが厳しくなっている人は基本的に税金を滞納していることが多いです。

例えば、不動産を所有している場合、固定資産税を支払わなければなりませんが、お金に余裕がなくて支払いができていないことも少なくありません。

固定資産税などの税金を滞納すると国や地方自治体が電話や文書で支払いの催促をし、その後、滞納者の身辺調査や財産調査を行います。それでも支払いがない場合は不動産などの財産を差し押さえます。

差し押さえた後、公売によって換価手続きを行い、その代金を税債権に充当するのですが、競売とはいくつかの違いがあります。

まず手続きを進めていく主体が違います。公売は国や地方自治体が主体となるのですが、競売の場合は申し立てした債権者が主体となります。

次に公売の場合は、滞納者の財産を調査する手続きがあるのに対し、競売の場合、裁判所は財産調査をしません。

あくまでも、どの財産を差し押さえるかは債権者の判断に委ねられています。

さらに、手続き期間も大きな違いがあります。

公売の場合、財産を差し押さえてから換価手続きが終了するまで1ヶ月から2ヶ月程度で済みますが、競売の場合、最低半年以上で1年以上かかることも少なくありません。

	公売	競売
財産調査	あり	なし
手続きの期間	1～2ヶ月	半年～1年
手続きの主体	国や地方自治体	債権者

不動産を差し押さえられたら住宅ローンはどうなるのか

住宅ローン滞納による差し押さえでどんな影響を受けるのか

不動産を差し押さえられてしまった場合、原則として、財産を自由に処分できなくなります。

しかし、差し押さえられたからといって、いきなり自宅から出ていかなければいけないわけではありません。

差し押さえられた後、競売手続きが進んで不動産の売却が実施され、買受人に引き渡すときまで住み続けることができます。また、住宅ローンを滞納すると銀行から差し押さえられてしまう財産は不動産以外に何かあるのか気になるところです。

銀行側は住宅ローンの融資を実行した際、設定した抵当権に基づいて競売手続きを行います。

そのため、基本的に住宅ローンを滞納した場合に差し押さえられる財産は担保不動産だけです。

しかし、銀行が裁判所に住宅ローン債権の支払い請求を提訴して勝訴判決を得た場合、債務者のその他の財産にも強制執行できるようになります。

それによって、債務者の不動産以外の財産を差し押さえることも理論上は可能です。

しかし、担保権に基づく競売手続きを利用できるので裁判を起こしてから強制執行するという面倒な手続きを踏むことはありません。

そのため、差し押さえられる財産は担保提供している不動産だけだと考えてよいでしょう。

また、住宅ローンを滞納して、不動産を差し押さえられると連帯保証人にも迷惑がかかってしまいます。

債務者が住宅ローンの返済を怠ると連帯保証人に請求がなされるからです。また、不動産が差し押さえられて競売手続きが最後まで進んだ後、債権者である銀行は売却代金から配当を受けます。

しかし、競売による売却価格は低いので、住宅ローンが完済になる可能性は低いです。

そのため、競売手続き後も住宅ローンの残債が残り、債務者と共に連帯保証人は支払い義務を負います。住宅ローン滞納によって不動産を差し押さえられた場合、連帯保証人に与える影響も考えなければなりません。

差し押さえられたら住宅ローンは一括返済しなくてはいけないのか？

住宅ローンを滞納すると銀行側から電話による支払いの催促や催告書、督促状による請求を受けることになります。

この段階では滞納分を一括返済するなどして対応すれば、その後はこれまでどおり分割返済をしていくことが可能です。

また、銀行によっては交渉することで一時的な住宅ローンの減額を認めてくれる場合があります。

リストラによる収入減が滞納の理由であることを銀行側に伝えて、滞納後も誠意ある対応をすることで、銀行側も理解してくれる場合があるのです。

しかし、住宅ローンを滞納して不動産を差し押さえる段階まで手続きが進んでいる場合、すでに期限の利益を喪失している状態です。また、このとき、住宅ローンの保証会社が債権者である銀行に代位返済をするので、分割返済によって対処できなくなります。

そのため、差し押さえを受けてしまった場合、原則として一括返済しなければ、債権者に取り下げてもらえません。

期限の利益を喪失しているので、保証会社から請求を受けたら直ちに債権者に一括返済する必要があります。

しかし、任意売却を利用すれば、一括返済をしなくても債権者に差し押さえを取り下げてもらうことが可能です。

任意売却すると不動産を高い価格で処分できる可能性もあるので、債権者側もより多くの配当を受けられます。

任意売却の売却価格が妥当なもので、買受人も決まっている場合であれば、交渉することで債権者は差し押さえの取り下げに応じてくれる場合があるのです。

住宅ローンを滞納して債権者から差し押さえられてしまい、一括返済による対応ができない場合には、任意売却を検討してみるとよいでしょう。

売却しても返済不能なら自己破産するしかないのか？

競売や任意売却で不動産を処分しても、住宅ローンを完済できなければ、残債を支払っていかなければなりません。

しかし、残債の額が多いと返済できないことも考えられます。特に競売で不動産を処分した場合、債権者から残債を一括請求されるので、返済不能になってしまう場合も少なくないでしょう。

そこで、売却しても返済不能であるならば、自己破産や個人再生など債務整理をした方がよいのではないかとも考えられます。

自己破産をすれば、生活の中で一定の制限は受けるものの借金を免除してもらえます。個人再生も裁判所によって借金額を大幅に圧縮することができ、返済を楽にすることが可能です。

しかし、自己破産や個人再生を考える前に任意売却を考えた方がよいでしょう。任意売却の方法を利用すると高い価格で不動産を処分できることもあるので、売却後の残債を返済不能になるようなことがあまり考えられないからです。

また、自己破産や個人再生は手続き完了まである程度時間を要するため、ストレスが生じるでしょう。

しかし自己破産や個人再生に対して、任意売却は比較的短期間で手続き可能です。売却しても返済不能だと考えられる場合、まずは任意売却で手続きできないかを探り、それでも返済不能であるのならば自己破産や個人再生の方法を利用するとよいのではないでしょうか。

差し押さえられた不動産を任意売却する方法

任意売却が差し押さえ後の残債を少なくできる方法

任意売却とは債権者の合意を得ながら、債務者である売主と買主が不動産売買を行う手続きのことです。

不動産売買によって得られた売却代金は、債権者への返済に充てられます。競売は、正式には一般競争入札といって競り売りの方式で購入者を決めるものです。

任意売却と同様に不動産を処分して得られた売却代金が債権者に配当されます。

そのため、競売は債権者に配当される金額が少なくなる可能性があります。任意売却の場合、通常の不動産売買の相場と同程度の価格で売却可能です。それによって債権者への返済に充てられる売却代金の額も多くなり、残債を少なくできる場合もあるでしょう。

任意売却は不動産を差し押さえられた場合、残債を少なくできる対処方法なのです。

また、任意売却は通常の不動産価格の水準で売却でき、残債を少なくできること以外にもメリットがあります。

具体的には引っ越しの時期を債権者との話し合いで決められたり、引っ越し費用を売却代金の一部から出してもらえたりします。

それから、競売では現況調査や落札希望者の競売物件の調査などで関係者が自宅までやってきます。

そのため、近所の人に自宅が競売にかけられていることを知られかねません。任意売却の場合は通常の不動産売買と同じような形で手続きが進められるので、強制的に不動産の処分が行われていることを知られないで済むのです。

これらの理由から、不動産を差し押さえられてしまった場合には、任意売却の方法を利用することを検討するとよいでしょう。

しかし、任意売却の手続きをするためには不動産売買のほか、法律に関する知識が必要になるので、専門家に相談しながら手続きを進める必要があります。

どの専門家に任意売却について相談すればよいのかというと、任意売却に実績のある不動産会社です。

任意売却は通常の不動産売買とは手続きの仕方が違うので、一般の取引だけ行っている不動産会社では対応できないからです。

任意売却の手続きを円滑に進めるためには経験が大事になってきます。そのため、ふだんから任意売却の手続きに携わっている専門の不動産会社に相談するのがおすすめです。

また、任意売却後の残債が多くて、債務整理をしなければならない場合も出てきます。このような場合は、法律の専門家である弁護士や司法書士に相談するとよいでしょう。

差し押さえられた不動産を任意売却するには差し押さえ解除が必要！

任意売却の場合も通常の不動産売買と同様に買主へ権利を移転させる際は、担保権や差し押さえ登記を外さなければなりません。

そのままの状態では売買後、担保権が実行されたり、差し押さえ手続きが進んでしまったりして、買主の権利が侵害されてしまうからです。

通常、不動産売買契約書では所有権を侵害する権利をすべて外したうえで買主に権利を移転しなければならないという売主の義務が定められています。

そのため、差し押さえられた不動産を任意売却するには差し押さえ解除が必要になるのです。

差し押さえ解除の方法ですが、担保債権者が差し押さえをしている場合と税金滞納による差し押さえの場合で手続きが異なります。

▼担保債権者が差し押さえをしている場合】

担保債権者が差し押さえをしている場合は、担保債権者に差し押さえの取下書を裁判所へ提出してもらい（司法書士などの専門家が代わりに提出する場合もあり）、その後、裁判所側が法務局に差し押さえ登記の抹消を嘱託します。

【▼税金滞納による差し押さえの場合】

税金滞納による差し押さえの場合は差し押さえ解除を市区町村に同意してもらわなければなりません。基本的に滞納税金を全額納付しなければ市区町村に差し押さえ解除に同意してもらうのは難しいです。

しかし、差し押さえを継続しても滞納分の税金を納付できないことを示し、任意売却をすれば滞納分が支払えることを理解してもらえば同意してもらえる場合があります。

税金滞納による差し押さえの場合は市区町村との交渉がカギになるといえるでしょう。

市区町村に差し押さえ解除の同意を得られた場合、市区町村から差押登記抹消嘱託書と差押解除通知書を受け取り、そのまま法務局で差し押さえ解除の手続きをします。

差し押さえの解除は基本的に少し手間がかかります。しかし、残債を少なくでき、手続き後の支払いも楽になるので、手間をかけても任意売却の手続きを検討するとよいでしょう。

この記事のまとめ

• 住宅ローンの滞納約６ヶ月で不動産が差し押さえられる
• 差し押さえられた物件を任意売却するには差し押さえを解除する必要がある
• 任意売却にはメリットが多い

差し押さえと聞くと不安になってしまうかもしれませんが、まだ滞納期間が短い人は債務整理などを考慮しつつ早めに対応しましょう。

６ヶ月を過ぎている人は時間がありません。任意売却をすることを検討しましょう。任意売却は早い時期の方が有利です。任意売却を有利に進めるためにあらかじめ「一括査定」をして住宅の相場を知っておきましょう。