不動産売却のお悩み解決はイエトク!

損したくない!家の買い替えで購入まで成功させるための6つの基本

「住宅ローンが残っているけれど家を買い替えたい…」
「損せずに買い替えをするには、売却と購入どちらを先にするべき?」

実は住宅ローンを完済できなければ、現在住んでいる家を売却することはできません。

なので買い替えの際に最も重要となるのは、できるだけ高い価格で現在の家を売却することです

ここでは、「高く家を売る方法」「住宅ローンの状況別に家の買い換え方法」を説明します。

不動産ってどう売るの?損しない不動産売却の始め方

手順 やること
1 まずは「一括査定」で簡易査定を依頼する
2 メールで届いた結果をもとに、話を聞きたい会社があれば店舗にいってみる
3 直接話を聞き、査定額の説明に納得できた会社に売却を依頼する

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家を高く売りたいなら、【一括査定】がオススメ!

買い替えをするなら、購入前に売却する方がオススメです

【売り先行で買い替えすべき理由】
  • 売り急ぐ必要がないため、高値での売却が可能
  • 資金計画が立てやすい
  • 新宅購入の資金を得られる

家を高く売るためには腕のある不動産会社を選ぶことも重要になります

無料の一括査定サービスを使えば、60秒ほどで複数社に査定を依頼できるので、その中から最も信用のできる不動産会社を選ぶことができます。

しつこい勧誘は一切ないので、是非お気軽に利用してください。

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家を買い替えたほうがいいのはどんな人?理由を調査してみた

「自分は家を買い替えるべき?」

家の買い替えにも様々な理由があります。
実際の買い替え理由を見てみましょう。

・子供を評判のいい小学校区に通わせたい(現在3歳、4歳がおり、小学校に上がる前に引っ越したい)

・駅が近くになる
・図書館、美術館、公園、スーパーなど、環境がいい
・職場に近くなる

引用-Yahoo!知恵袋


地元にいる私の父と近くにいる姉(まだ独身)も一緒に住むことになります。
姉は結婚したら出ていくことになると思いますが、現在の家は2LDK+フリースペースが4畳くらいという狭さなので全員が一緒に暮らすには広い家を探すしかありません。
増築は、土地がもともと狭いため無理です。

引用-Yahoo!知恵袋


家が手狭になり新築戸建てに憧れており、買い替えを検討しています

引用-Yahoo!知恵袋

まとめると家の買い替え理由には、以下のようなものがあります。

【家の買い替え理由】
  • 親と同居するので手狭になった
  • ローンが残り少なくなったので、月々の負担の安い家に越したい
  • 良い環境に住みたくなった

買い替えざるを得ない理由以外の場合、理由よりも「いまの家がちゃんと売却できるか」を重視すべきです。

「家が狭いから子供のためにも買い替えたほうがいいのかな?」

「いまよりも負担を少なくしたいから、安い家に買い替えたほうがいいかな?」

悩むことは多いですが、いまの家が思った通りの価格で売却できない場合は、資金不足になることはもちろん、そもそも売却の許可が出ないこともあります。

どんな理由であれ、売却すべきかどうかは「思った通りの価格で売却できるか」で決めてください。

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こんな場合は後悔する!家を買い替えるリスクと失敗する4つのケース

家の買い替えはかなり大きな金額が出入りするため、失敗には何百~何千万円のリスクが伴います。

主なリスクとしては、以下が挙げられます。

【家の買い替えでのリスク】
  • そもそも売却できず、資金不足で購入ができない
  • 思ったより安くしか売れず、新居の住宅ローンの負担が増える

このようなことになってしまうケースは5つあります。

ケース1.いまの家の売却相場を知らずに、「買い先行」で買い替えを進めてしまう

いまの家がいくらで売れるかわからないまま、新しい家の購入を進めてしまうと、買い替えに失敗してしまいやすくなります。

購入を考える前に、相場を知らなくてはならない理由は以下の通りです。

【相場を早めに知っておくべき理由】
  • 住宅ローンの借入可能額が思っているよりも少なくなることがある
  • 売却後にいまの家の住宅ローンを完済できないと、そもそも売却ができない

住宅ローンの残る不動産には抵当権が設定されており、この抵当権を抹消しないと金融機関が売却を認めてくれません。

なので、「売り先行」という売却から先に進める方法で買い替えをしてください。

少なくとも、買い替えを始める前に査定に出して、だいたいの売却額を掴むことはしておきましょう。

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ケース2.住宅ローンの仮審査をしておかない

住宅ローンは貸してくれと言えば貸してもらえるものでもなく、年収や年齢などの返済能力に見合った額しか借り入れできません。

なので、住宅ローンの仮審査をしておかないと、「思ったより借りられなかったため、住み替え先の購入ができなかった……」ということになります。

仮審査をしておくと本審査もスムーズになるメリットもあります。

ケース3.買い替えの諸経費・税金を把握していない

家の購入に経費や税金が発生することはご存知だと思いますが、売却をする際にも費用が発生することを忘れて失敗するケースがあります。

家の買い替えには以下の費用が発生します

費用
購入 仲介手数料
火災保険費用
登記費用
住宅ローン保証料
印紙代
売却 仲介手数料
譲渡所得税
印紙税
抵当権抹消費用
住宅ローン繰上げ返済手数料
その他 引越し費用
仮住まいの賃料

これらの費用を把握せずに買い替えを進めると「思っていたよりも資金が少なく購入ができなかった……」ということになりかねません。

費用がいくらかかるかは早めに不動産会社に相談しておきましょう。

売却費用を相談する

ケース4.売却時に一般媒介契約を利用してしまう

不動産売却の際に、売却を依頼する不動産会社と契約を結びますが、その契約内容のうち「一般媒介契約」を結んでしまうと買い替えに失敗してしまいかねません。

3つの媒介契約のうち、一般媒介契約を選ぶと不動産会社が力を入れてくれず、なかなか買い手がつかないということが起きます。

不動産会社は法律上、売却活動中の費用を請求することができないので、「力を入れても売却できなければ損」なので積極的に売却活動をしてくれません。

複数社に査定を出して見極めることは問題ないですが、売却活動をしてもらう不動産会社は最終的には1社に絞りましょう

買い替えを成功させるなら把握しておくべき買い替え方法と流れ

旧宅から新宅へ家の買い替えをする場合、大きく3つの流れがあります。

自己資金や売却の相場に加えて、旧宅の住宅ローンがどうなっているか(残高を完済できるか)によって、その流れが変わります。

【家の買い替えの3つのケース】
  • 旧宅の住宅ローン返済が完了している場合
  • 旧宅の住宅ローンを自己資金で完済できる場合
  • 旧宅の売却額を足しても住宅ローンが残る場合

旧宅の住宅ローン返済が完了している場合

住宅ローンが完済していると理想的な流れで買い替えが進められます。

【完済している場合の流れ】
  1. 買い替え先の新宅を探す
  2. 購入物件が決まったら住宅ローンを申し込む
  3. 住宅ローンの融資がおりたら、旧宅の売却活動を開始

新宅の購入が決まる前や、新宅の住宅ローン審査が終わっていないタイミングで旧宅を売却するのは、住むところがなくなってしまう恐れがあるので避けましょう。

旧宅の住宅ローンを自己資金で完済できる場合

【自己資金で完済する場合の流れ】
  1. 旧宅の売却を始める
  2. 新規ローンの借入可能額を確認する
  3. 買い替え先の物件探しを始める
  4. 売却し抵当権を抹消する
  5. 新宅を購入する

旧宅の売却と抵当権抹消が完了し、借入をゼロにしたうえで新宅の購入という順序になるので、新宅へ入居するまでは、一時的に賃貸住宅などへ住むことになります。

旧宅の売却額を足しても住宅ローンが残る場合

【売却額でも完済できない場合】
  1. 旧宅の売却を始める
  2. 住宅ローンがいくら借りられるか相談する
  3. 「買い替え特約」を利用して新宅の契約をする
  4. 売却が完了したら買い替えローンを借り入れる

買い替えローンという商品があるので、それを利用して新宅を購入する流れになります。

例えば、旧宅に2,500万円の残債がある状態で売却価格が2,000万円だとすると、残った500万円の残債は新宅の住宅ローンに上乗せします。

また、買い替え特約を利用して新居の契約をすれば、ローンが通らなければ購入は白紙となるので契約解除による違約金も発生しません

家の買い替えで損失がでたらすべきこと

居住用の不動産を売却して損失が出たとき、居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除という制度が利用できます。

家の買い替え時の売却による損失を、ほかの所得と通算できるという制度です。

ただし、この制度を利用するには所定の手続きが必要になるので、買い替え時に不動産業者がそのサポートをしてくれるかどうかは要確認項目です。

この制度に関する詳細な情報については、国税庁のホームページを参照してください。

家の買い替えには「賃貸に出す」という選択肢もある

家の買い替えをした際の旧宅について、その取り扱いには二つの選択肢があります。一つは売却、もう一つは賃貸です。

ここでは、両者のメリットとデメリットを比較します。

【売却】
メリット
  • 売却した後の不動産に対する責任を負う必要がない(瑕疵担保責任を逃れる特約を設けた場合)
  • 新居の頭金にできる
デメリット
  • 継続的な収入は得られない
【賃貸】
メリット
  • 継続的な家賃収入が得られる
デメリット
  • 大家としての責任が生じる
  • 修繕や入退去など、さまざまなリスクが発生する
  • 家賃収入は住宅ローンの返済に消える可能性が高い
  • 住宅ローンの組み方によっては賃貸に出せない。

上記のメリットとデメリットを比較すると、個人の場合は圧倒的に売却がオススメです。

実際の買い替えでも、ほとんどが売却を選択されており、不動産業者が賃貸をすすめることはほとんどありません。

これは、一戸建てとマンションのいずれにも共通しており、マンションだからといって買い替え後に賃貸として活用する事例はほとんどありません。

売却相場を知らずに買い替えするのは無謀!相場を簡単に調べられる「一括査定」

いまの家がいくらで売れるのかわからないことには、いくらの家が購入できるのか、どれくらい住宅ローンを借り入れることになるのかもわかりません。

家の買い替えはまず「査定額」を知ることからです。

イエイ」という一括査定サービスを利用すれば、以下のようなメリットがあります。

【イエイ一括査定のメリット】
  • 複数社の査定額を比較できる
  • だから正確な売却額がわかる
  • 自分で不動産会社を探す必要がない
  • イエイの相談員から中立的な立場のサポートが得られる

「一括査定を利用しなければ500万円も損をしていたかもしれない」という事例もあります。

無料で利用できるので、お気軽に利用してみてください。

売却費用を相談する

まとめ

【この記事のPOINT】
  • 家の買い替えは「理由」よりも「売れるか」で決める
  • 買い替えのキャッシュフローや売却のコツを知らないと買い替えは失敗する
  • 住宅ローンの支払い状況によって、買い替えの流れや方法は変わる
  • 買い替えで損が出たら、控除で損失を抑える
  • 賃貸という選択肢もあるが、デメリットが大きい
  • 買い替えをするなら、まず相場を知るために査定する

家を買い替えるうえでもっとも重要なのは、購入資金のねん出です。

また、頭金も多く用意できるに越したことはありません。

まずは売却することを考え、無理のない買い替えをしましょう。

不動産ってどう売るの?損しない不動産売却の始め方

手順 やること
1 まずは「一括査定」で簡易査定を依頼する
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3 直接話を聞き、査定額の説明に納得できた会社に売却を依頼する

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