家を売却したい！あなたの家を損なく売るための方法と4つのコツ

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家の売却はどう始める？オススメの方法と手順

STEP1．まずは不動産会社に依頼をする

家の売却は不動産会社に依頼することになります。

個人間売買やオークションという方法もありますが、専門的知識や労力が非常に多く必要になるので、知識がある人か時間にかなりの余裕がある人にしかオススメできません。

ここでは不動産会社に依頼して家を売却する方法を説明します。

依頼したい不動産会社が決まっているのであれば、その不動産会社に直接来店や電話をするなどして依頼をすると良いでしょう。

反対に、依頼したい不動産会社が決まっていない場合は「一括査定サービス」を活用して不動産会社探しから始めるのがオススメです。

STEP2．売却方法を「仲介」か「買取」から選ぶ

家の売却方法は「仲介」と「買取」の2種類の方法があります。

家を売却する8割以上の人が仲介を選択していると言われています。

もし3,000万円が相場の家を売却する場合、買取にすると300万～600万円ほど安くなり損することにもなりかねません。

よほど現金化を急いでいない限りは、仲介での売却を選びましょう。

STEP3．家売却を依頼する不動産会社と契約を結ぶ

依頼する不動産会社と売却方法を決めたら、あとは契約を結ぶだけです。

ただ、仲介で売却する場合には不動産会社との契約にも複数の種類があります。

これらの契約を「媒介契約」と言います。

このうち、もっともメリットが大きいのは「専任媒介契約」です。

不動産会社の収入は、家の売買を成功させられたときに得られる仲介手数料がほぼすべてです。

そのため、一般媒介契約は不動産会社にとって採算の合わない仕事になりやすいため、販売活動にはあまり力を入れません。

反対に専属専任媒介契約だと、自分でも購入希望者を探したい人にとっては縛りが厳しすぎます。

間を取った専任媒介契約がデメリットが一番少なくオススメです。

家の売却にはどのくらいかかる？売れるまでの流れと期間

家売却の期間は平均3ヵ月と言われていますが、athomeの調査結果によれば、マンションで6か月、一戸建てで11か月が平均でかかっていると出ています。

では、どこでそれだけの期間がかかっているのか、家売却の流れと合わせてみていきましょう。

家の売却にはおおよそ3～4か月かかります。

売ろうと思ってもすぐに売却できるわけではないため、売却にかかる期間をあらかじめ知っておく必要があります。

家の売却時の必要書類を事前に用意しておくなどで多少の短縮は可能ですが、時間をかけずに売るには内覧や価格設定などでなるべく短い期間で購入希望者を見つけることが重要になってきますね。

住宅ローン中の家を売却するには？残債があっても売る方法

住宅ローン中の家は、ローンを完済しないと「抵当権」が残るため、債権者である金融機関が許可しないと売れません。

ローンありの家を売却するには以下の方法があります。

残ったローンを完済して家を売却する方法

ローン中の家を売る方法は、家の売却価格より少ない「アンダーローン」か売却価格より多い「オーバーローン」かのいずれかによって異なります。

可能な限り、家を売却した金額で返済できるようにすべきですが、難しければ次の家のローンに今の家のローンを乗せる「買い換えローン」がオススメです。

どちらにせよ、今の家をなるべく高く売却する必要はあります。

どうしてもローンが残るなら「任意売却」

家の売却額を足してもローンが完済できない場合、銀行に相談して許可をもらうことで売却できる「任意売却」ができます。

本来は「競売」で安く売り払われてしまうのですが、任意売却ならば相場の8～9割で売却が可能なため、売却後に残るローンが少なく返済しやすいのが特徴です。

どうしてもローンを完済できない場合は、金融機関や不動産会社と相談して任意売却を進めましょう。

家の売却相場を知るには？簡単に見積もりを出す方法

「いくらで売れるかわからないと、新しい家の購入も進められない…！」

どのくらいで今の家が売れるのかは早いうちに知っておきたいもの。

家売却の手数料や税金も売却額に比例して変わるものなので、資金計画を立てるためにも相場ははやめに把握しておきたいですね。

家の相場を知るには主に4つの方法があります。

SUUMOやHOME'Sなどを見る

これらのポータルサイトで、あなたの売りたい家の近所にある「同条件の物件の販売価格」を見ることでだいたいの相場を掴むことができます。

ただし、あくまで販売価格であり、実際にこの価格で契約したわけではないため、相場より高く売りに出している人がいる場合を念頭に入れておくようにしましょう。

レインズマーケットインフォメーションを見る

レインズマーケットインフォメーションでは、近隣の成約情報を調べることができます。

実際の取引事例なのでポータルサイトよりも正確性は上がりますが、マンションなのか戸建てなのか記載されておらず比べづらいのが難点です。

土地総合情報システムを見る

土地総合情報システムは、実際の取引事例や地価を見ることができます。

国土交通省が運営するサイトのため、信頼性が高いのが特徴です。

複数社の査定価格を比べる

この世に全く同じ条件の家はないので、本当に正確な相場はあなたの家を実際に売るつもりで価格をつけないことにはわかりません。

複数社に査定を出して比較し、査定額の根拠を納得するまで聞くまでを行うと、もっとも正確に相場を把握できる方法になります。

家を売却すると税金がかかる！「譲渡所得税」の税率は？

家を売却したときにかかる「譲渡所得税」

家が買ったときよりも高く売れて利益が発生すると、その所得に対して住民税と所得税がかかります。

これらを合わせて「譲渡所得税」と言います。

譲渡所得税の税率は家の所有期間が5年以下か5年超かで異なります。

例えば、1,000万円の利益が出たとしても所有期間が5年以下なら396万円、5年超なら203万円と税金が大きく異なります。

5年超所有している場合は特別控除が適用されるので、実際は1,000万円の利益では税金は発生しません。

譲渡所得税は発生しないことが多い

家を売却しても譲渡所得税が発生しないケースもあります。

これらのケースでは譲渡所得税は発生しません。

もし譲渡所得税が発生したとしても、5年以上所有していれば確定申告をすることで譲渡所得税の特別控除の特例などを適用することができます。

家を売ると手数料がかかる？売却にかかる費用の一覧

家を売却すると、仲介会社への成功報酬として「仲介手数料」を支払うことになります。

費用は仲介手数料だけでなく、解体費用や印紙代などの諸費用がいくつかかかってきます。

仲介手数料

仲介手数料は、家が売れたときにはじめて支払う費用です。

仲介手数料には法律で定められた上限額があり、依頼者から特別依頼し実費がかかった場合でないと仲介手数料以外の費用を仲介会社に支払うことはありません。

もし、広告やチラシなどの費用を請求されても、特別発行することを承諾していないのであれば支払う必要はありません。

印紙税

印紙税は、売買契約書の証明として貼り付ける印紙の購入代金です。

売買契約書に書かれた契約金額によって、印紙税の価格が決まってきます。

登録免許税

住宅ローン残債がある家を売却しする際の「抵当権抹消登記」を行う際に必要になります。

1つの不動産につき1,000円、司法書士に依頼すると1万円ほどかかります。

土地と建物で別でカウントされますので、1筆の土地に1つの建物の場合は実費2,000円となります。

その他諸費用

仲介手数料や印紙代、登録免許税以外にも、様々な費用が掛かってきます。

売却する家の状態によっても異なるので、不動産会社と要相談です。

リフォームやハウスクリーニングは必要に応じてで問題ありませんが、引越し費用はほとんどの場合で必要になります。

あらかじめいくらくらいかかるのか見積もりしておくことがオススメです。

失敗しない家売却にはコツがある？4つの注意点

何も考えずに家の売却を進めてしまうのは本当にオススメできません。

損をしないためにも、最低でもこの4つの注意点は押さえて売却活動を進めてください。

査定は必ず2～3社以上に依頼する

家の査定額は、不動産会社によって大きく差が出るため、高く売るには査定額の比較が必須です。

中には、自社と契約を結んでもらうためにわざと相場よりも高い査定額を出している会社もあります。

怪しい会社を避けるためにも、不動産会社は必ず比較しましょう。

汚部屋で内覧の第一印象を下げない

当然ですが、汚い部屋に好き好んで住みたいと思う人はいません。

内覧をせずに家の購入を決める人もかなり少ないので、印象を悪くしないためにも売却すると決まったら掃除は必須です。

リフォームやハウスクリーニングまでは必要ないですが、大掃除くらいはあらかじめしておくようにしましょう。

あなたの家売却で損する時期と得する時期を見極める

家の売却時期が少し違っただけで税率が大きく異なることがあったり、売却価格が安くなってしまうことがあります。

売却によって損するか得するかは、築年数やローン残高によっても異なってきます。

あなたの家の売却タイミングをしっかり把握することが重要です。

高く売りたい人ほど値下げを活用する

家は高く売ろうとするほど時間がかかります。

時間がかかるほど「売れない人気のない家」と見られ、余計に買い手が見つからなくなります。

売りたい価格よりも1割ほど高めに値段を設定しておき、値下げでお得感を出すことで少し高めの値段でも早く売れるようにできます。

家が売れない期間の固定資産税の負担も売り主になるので、少しでも早く売るために値下げを踏まえた販売戦略を立てましょう。

オススメは？家売却を成功させる「一括査定サイト」

家売却のスタートは「不動産会社選び」から始まります。

売却の入り口からミスしてしまわないためにも、査定は2～3社以上の会社を比較して、もっとも「信頼できる会社」を選ばなくてはなりません。

一括査定サイトのなかでも「イエイ」を利用すれば、信頼できる会社を選べる可能性があがります。

イエイは無料で利用できるので、お試しに利用してはいかがでしょうか。

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まとめ

「結局自分の家はいくらで売れるのだろう……？」
「この場合、住宅ローンは残ってしまうのかな……？」

こういった相談は実際に不動産会社にするのが最速です。

正しい情報を得るためにも、信頼できる不動産会社を見つけ、売却相場や支出額の相談をしてみましょう。

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