不動産売却のお悩み解決はイエトク!

家を売却したい!あなたの家を損なく売るための方法と4つのコツ

「家ってどうやって売るんだろう?」
「まだローン中だけど家を売却したい!」

家の売却は、不動産仲介会社に依頼することが基本です。

ただ、家を後悔なく売るためには、複数ある売却方法や契約方法を知ることはもちろん、かかる費用や期間などの基本も知っておく必要があります。

ここでは、「家を売却する方法」と「家を売るときの注意点やコツ」を説明していきます。

家売却の4つのコツ

順位 コツ 重要度
1 時期を見極める ★☆☆☆☆
2 値下げを有効活用する ★★★☆☆
3 汚部屋をキレイに掃除する ★★★★☆
4 「一括査定」で2~3社の査定額を比較する ★★★★★

家の査定価格は不動産会社によって差が出ます。
比較せず依頼することで500万円も損することがあるのです。

一括査定」って何?

  • たった60秒で最大6社の査定額を比べられる
  • 大手から地域密着型まで、1,000社以上のなかから信頼できる会社を探せる
    • 例:大京穴吹不動産ソニー不動産住友林業ホームサービスなど
  • だから、手軽にいい不動産会社を見つけられる
  • 一括査定を使って査定額が500万円アップした事例もある
一括査定の詳細を見る

一括査定にはデメリットもあります……

  • やり取りの電話がかなりかかってきます
    • メールで査定結果をもらえるよう要望欄に記入してください
    • 査定依頼するのは2~3社にしておきましょう
  • 不動産会社と契約すると解約にお金がかかります
    • 無料相談も活用して慎重に選んでください
  • お断りするのもかなりストレスになります
    • 一括査定の「お断り代行サービス」を活用してください

みんな知らない、一括査定の6つの事実

  1. 個人情報は、イエローカード制度(※リンク先のPoint5参照)があるから漏れません!
  2. しつこい営業の電話直接訪問はありません!
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不動産ってどう売るの?損しない不動産売却の始め方

手順 やること
1 まずは「一括査定」で簡易査定を依頼する
2 メールで届いた結果をもとに、話を聞きたい会社があれば店舗にいってみる
3 直接話を聞き、査定額の説明に納得できた会社に売却を依頼する

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今日、売ったら最高いくらで売れるかが正確にわかります

大京穴吹不動産」「ソニー不動産」「ピタットハウス」「センチュリー21
などの不動産会社から査定結果が届きます。

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家の売却はどう始める?オススメの方法と手順

STEP1.まずは不動産会社に依頼をする

家の売却は不動産会社に依頼することになります。

個人間売買やオークションという方法もありますが、専門的知識や労力が非常に多く必要になるので、知識がある人か時間にかなりの余裕がある人にしかオススメできません。

ここでは不動産会社に依頼して家を売却する方法を説明します。

【家を売却する方法】
  • 依頼したい会社が決まっている場合……不動産会社に直接相談
  • 依頼したい会社が決まっていない場合……一括査定サービスを利用

依頼したい不動産会社が決まっているのであれば、その不動産会社に直接来店や電話をするなどして依頼をすると良いでしょう。

反対に、依頼したい不動産会社が決まっていない場合は「一括査定サービス」を活用して不動産会社探しから始めるのがオススメです。

STEP2.売却方法を「仲介」か「買取」から選ぶ

家の売却方法は「仲介」と「買取」の2種類の方法があります。

仲介 買取
詳細 不動産会社に買い手を見つけてもらう 不動産会社に直接買い取ってもらう
手数料 かかる かからない
価格 相場の8割以上の価格で売れることが多い 相場の6~7割で買い取られる
期間 3ヵ月以上かかる 1か月程度で完了

家を売却する8割以上の人が仲介を選択していると言われています。

もし3,000万円が相場の家を売却する場合、買取にすると300万~600万円ほど安くなり損することにもなりかねません。

よほど現金化を急いでいない限りは、仲介での売却を選びましょう。

STEP3.家売却を依頼する不動産会社と契約を結ぶ

依頼する不動産会社と売却方法を決めたら、あとは契約を結ぶだけです。

ただ、仲介で売却する場合には不動産会社との契約にも複数の種類があります。

契約の種類 内容
一般媒介契約 複数の不動産会社と契約を結べる
専任媒介契約 1社のみと契約が結べて、自己発見取引も可能
専属専任媒介契約 1社のみと契約が結べて、自己発見取引は不可能

これらの契約を「媒介契約」と言います。

このうち、もっともメリットが大きいのは「専任媒介契約」です。

不動産会社の収入は、家の売買を成功させられたときに得られる仲介手数料がほぼすべてです。

そのため、一般媒介契約は不動産会社にとって採算の合わない仕事になりやすいため、販売活動にはあまり力を入れません。

反対に専属専任媒介契約だと、自分でも購入希望者を探したい人にとっては縛りが厳しすぎます。

間を取った専任媒介契約がデメリットが一番少なくオススメです。

家の売却にはどのくらいかかる?売れるまでの流れと期間

家売却の期間は平均3ヵ月と言われていますが、athomeの調査結果によれば、マンションで6か月、一戸建てで11か月が平均でかかっていると出ています。

では、どこでそれだけの期間がかかっているのか、家売却の流れと合わせてみていきましょう。

家売却の流れ

家の売却にはおおよそ3~4か月かかります。

売ろうと思ってもすぐに売却できるわけではないため、売却にかかる期間をあらかじめ知っておく必要があります。

【仲介での家売却の流れ】
順番 内容 詳細 期間
1 売却の下準備 相場の調査
ローン残債状況の整理
2週間
2 価格査定 不動産会社に価格査定を依頼
3 媒介契約の締結 売却を依頼する会社と契約を結ぶ
4 販売活動 内覧開始
チラシ広告頒布
ポータルサイト登録
3ヵ月
5 購入希望者との条件交渉 値引き、引き渡し条件などの交渉
6 売買契約締結 買主との契約締結
手付金受け取り
買主への重要事項説明
仲介手数料の半額支払い
2週間
7 決済・引き渡し 所有権移転登記
抵当権抹消登記
鍵の引き渡し
購入代金の受け取り
仲介手数料の残額支払い

家の売却時の必要書類を事前に用意しておくなどで多少の短縮は可能ですが、時間をかけずに売るには内覧や価格設定などでなるべく短い期間で購入希望者を見つけることが重要になってきますね。

住宅ローン中の家を売却するには?残債があっても売る方法

住宅ローン中の家は、ローンを完済しないと「抵当権」が残るため、債権者である金融機関が許可しないと売れません。

ローンありの家を売却するには以下の方法があります。

【ローン中の家を売却する方法】
  • 売却額(+自己資金)で一括返済する
  • カードローンなどの無担保ローンで一括返済する
  • 買い替えローンで一括返済する
  • 任意売却する

残ったローンを完済して家を売却する方法

ローン中の家を売る方法は、家の売却価格より少ない「アンダーローン」か売却価格より多い「オーバーローン」かのいずれかによって異なります。

ローン残 返済方法
アンダーローン 売却価格(+自己資金)で返済
オーバーローン 売却価格+カードローンなどの無担保ローンで返済
売却価格+買い替えローンで返済

可能な限り、家を売却した金額で返済できるようにすべきですが、難しければ次の家のローンに今の家のローンを乗せる「買い換えローン」がオススメです。

どちらにせよ、今の家をなるべく高く売却する必要はあります。

どうしてもローンが残るなら「任意売却」

家の売却額を足してもローンが完済できない場合、銀行に相談して許可をもらうことで売却できる「任意売却」ができます。

本来は「競売」で安く売り払われてしまうのですが、任意売却ならば相場の8~9割で売却が可能なため、売却後に残るローンが少なく返済しやすいのが特徴です。

どうしてもローンを完済できない場合は、金融機関や不動産会社と相談して任意売却を進めましょう。

家の売却相場を知るには?簡単に見積もりを出す方法

「いくらで売れるかわからないと、新しい家の購入も進められない…!」

どのくらいで今の家が売れるのかは早いうちに知っておきたいもの。

家売却の手数料や税金も売却額に比例して変わるものなので、資金計画を立てるためにも相場ははやめに把握しておきたいですね。

家の相場を知るには主に4つの方法があります。

【相場を把握する方法】
  1. SUUMOやHOME'Sなどを見る
  2. レインズマーケットインフォメーションを見る
  3. 土地総合情報システムを見る
  4. 複数社の査定価格を比べる

SUUMOやHOME'Sなどを見る

これらのポータルサイトで、あなたの売りたい家の近所にある「同条件の物件の販売価格」を見ることでだいたいの相場を掴むことができます。

ただし、あくまで販売価格であり、実際にこの価格で契約したわけではないため、相場より高く売りに出している人がいる場合を念頭に入れておくようにしましょう。

レインズマーケットインフォメーションを見る

レインズマーケットインフォメーションでは、近隣の成約情報を調べることができます。

実際の取引事例なのでポータルサイトよりも正確性は上がりますが、マンションなのか戸建てなのか記載されておらず比べづらいのが難点です。

土地総合情報システムを見る

土地総合情報システムは、実際の取引事例や地価を見ることができます。

国土交通省が運営するサイトのため、信頼性が高いのが特徴です。

複数社の査定価格を比べる

この世に全く同じ条件の家はないので、本当に正確な相場はあなたの家を実際に売るつもりで価格をつけないことにはわかりません。

複数社に査定を出して比較し、査定額の根拠を納得するまで聞くまでを行うと、もっとも正確に相場を把握できる方法になります。

家を売却すると税金がかかる!「譲渡所得税」の税率は?

家を売却したときにかかる「譲渡所得税」

家が買ったときよりも高く売れて利益が発生すると、その所得に対して住民税と所得税がかかります。

これらを合わせて「譲渡所得税」と言います。

【譲渡所得税の計算式】

売却益から取得費や譲渡費用などを差し引いた譲渡所得に税率をかけたもの。

売却益-(取得費+譲渡費用)=譲渡所得
譲渡所得×(所得税率+住民税率)=譲渡所得税

名称 詳細 税率
住民税 自治体に納める地方税 5% or 9%
所得税 国に納める国税 15% or 30%
復興特別所得税※ 東日本大震災からの復興のための施策 所得税に対して2.1%
合計 - 20.315% or 39.63%

譲渡所得税の税率は家の所有期間が5年以下か5年超かで異なります。

例えば、1,000万円の利益が出たとしても所有期間が5年以下なら396万円、5年超なら203万円と税金が大きく異なります。

5年超所有している場合は特別控除が適用されるので、実際は1,000万円の利益では税金は発生しません。

譲渡所得税は発生しないことが多い

家を売却しても譲渡所得税が発生しないケースもあります。

【家売却の譲渡所得税が発生しないケース】
  • 譲渡所得が3,000万円以下
  • 不動産売却で利益が発生していない

これらのケースでは譲渡所得税は発生しません。

もし譲渡所得税が発生したとしても、5年以上所有していれば確定申告をすることで譲渡所得税の特別控除の特例などを適用することができます。

家を売ると手数料がかかる?売却にかかる費用の一覧

家を売却すると、仲介会社への成功報酬として「仲介手数料」を支払うことになります。

費用は仲介手数料だけでなく、解体費用や印紙代などの諸費用がいくつかかかってきます。

【家の売却でかかる費用】
  • 仲介手数料
  • 印紙税
  • 登録免許税
  • その他諸費用

仲介手数料

仲介手数料は、家が売れたときにはじめて支払う費用です。

仲介手数料には法律で定められた上限額があり、依頼者から特別依頼し実費がかかった場合でないと仲介手数料以外の費用を仲介会社に支払うことはありません。

もし、広告やチラシなどの費用を請求されても、特別発行することを承諾していないのであれば支払う必要はありません。

【仲介手数料の上限額】
物件の売却価格(消費税を含まない) 仲介手数料
200万円以下 売却価格の5%+消費税
200万円超~400万円以下 売却価格の4%+2万円+消費税
400万円超 売却価格の3%+6万円+消費税

印紙税

印紙税は、売買契約書の証明として貼り付ける印紙の購入代金です。

売買契約書に書かれた契約金額によって、印紙税の価格が決まってきます。

登録免許税

住宅ローン残債がある家を売却しする際の「抵当権抹消登記」を行う際に必要になります。

1つの不動産につき1,000円、司法書士に依頼すると1万円ほどかかります。

土地と建物で別でカウントされますので、1筆の土地に1つの建物の場合は実費2,000円となります。

その他諸費用

仲介手数料や印紙代、登録免許税以外にも、様々な費用が掛かってきます。

売却する家の状態によっても異なるので、不動産会社と要相談です。

【家売却にかかる諸費用】
費用の種類 詳細 金額
測量費用 土地の境界があいまいな場合は測量が必要です。 10万円ほど。
解体費用 土地を更地にして売却する場合は解体が必要です。 不動産の大きさ・種類、業者によって異なる。
整地費用 土地を整えてから売却する場合には整地費用も必要です。解体に整地がつく場合も。 業者によって異なる。
不用品の処分費用 家具などの不用品を処分する際の費用。 不用品の内容・量によって異なる。
リフォーム費用 売却に際してリフォームが必要な場合にかかる費用。 内容・箇所によって異なる。
ハウスクリーニング費用 売却に際してハウスクリーニングが必要な場合にかかる費用。 広さによって異なる。
引越し費用 引越しをする上で必要な費用。 業者、荷物の量によって異なる。

リフォームやハウスクリーニングは必要に応じてで問題ありませんが、引越し費用はほとんどの場合で必要になります。

あらかじめいくらくらいかかるのか見積もりしておくことがオススメです。

失敗しない家売却にはコツがある?4つの注意点

何も考えずに家の売却を進めてしまうのは本当にオススメできません。

損をしないためにも、最低でもこの4つの注意点は押さえて売却活動を進めてください。

【家売却の注意点】
  1. 査定は必ず2~3社以上に依頼する
  2. 汚部屋で内覧の第一印象を下げない
  3. あなたの家売却で損する時期と得する時期を見極める
  4. 高く売りたい人ほど値下げを活用する

査定は必ず2~3社以上に依頼する

家の査定額は、不動産会社によって大きく差が出るため、高く売るには査定額の比較が必須です。

中には、自社と契約を結んでもらうためにわざと相場よりも高い査定額を出している会社もあります。

怪しい会社を避けるためにも、不動産会社は必ず比較しましょう。

汚部屋で内覧の第一印象を下げない

当然ですが、汚い部屋に好き好んで住みたいと思う人はいません

内覧をせずに家の購入を決める人もかなり少ないので、印象を悪くしないためにも売却すると決まったら掃除は必須です。

リフォームやハウスクリーニングまでは必要ないですが、大掃除くらいはあらかじめしておくようにしましょう。

あなたの家売却で損する時期と得する時期を見極める

家の売却時期が少し違っただけで税率が大きく異なることがあったり、売却価格が安くなってしまうことがあります。

売却によって損するか得するかは、築年数やローン残高によっても異なってきます

あなたの家の売却タイミングをしっかり把握することが重要です。

高く売りたい人ほど値下げを活用する

家は高く売ろうとするほど時間がかかります。

時間がかかるほど「売れない人気のない家」と見られ、余計に買い手が見つからなくなります。

売りたい価格よりも1割ほど高めに値段を設定しておき、値下げでお得感を出すことで少し高めの値段でも早く売れるようにできます。

家が売れない期間の固定資産税の負担も売り主になるので、少しでも早く売るために値下げを踏まえた販売戦略を立てましょう。

オススメは?家売却を成功させる「一括査定サイト」

一括査定とは
  • たった60秒で最大6社の査定額を比べられる
  • 大手から地域密着型まで、1,000社以上のなかから信頼できる会社を探せる
    • 例:大京穴吹不動産、ソニー不動産、住友林業ホームサービスなど
  • 自動であなたの家の地域に強い不動産会社を見つけられる
  • 一括査定を使って査定額が500万円アップした事例もある

家売却のスタートは「不動産会社選び」から始まります。

売却の入り口からミスしてしまわないためにも、査定は2~3社以上の会社を比較して、もっとも「信頼できる会社」を選ばなくてはなりません。

一括査定サイトのなかでも「イエイ」を利用すれば、信頼できる会社を選べる可能性があがります。

【イエイのメリット】
  • あなたの売りたい物件に合わせて、相性のいい会社を自動で選出してくれる
  • ユーザー満足度の低い会社は排除されているので、信頼度の高い会社にだけ査定依頼できる
  • 一括査定サービスの相談員にも無料相談できる

イエイは無料で利用できるので、お試しに利用してはいかがでしょうか。

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まとめ

  • 家売却の手順は、不動産会社へ依頼→仲介か買取を選ぶ→媒介契約を結ぶ
  • 家の売却期間は平均8ヵ月かかる
  • 住宅ローン中の家を売るには売却価格で一括返済する
  • 家の売却相場を知るには、「ポータル」「レインズマーケットインフォメーション」「土地総合情報システム」「複数社査定」を活用する
  • 譲渡所得税は5年単位で税率が変わる
  • 家の売却には「仲介手数料」「印紙税」「登録免許税」「その他の諸費用」がかかる
  • 家売却のコツを押さえないと損をする
  • 一括査定を活用して一番信頼できる会社に家の売却を依頼する

「結局自分の家はいくらで売れるのだろう……?」
「この場合、住宅ローンは残ってしまうのかな……?」

こういった相談は実際に不動産会社にするのが最速です。

正しい情報を得るためにも、信頼できる不動産会社を見つけ、売却相場や支出額の相談をしてみましょう。

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不動産ってどう売るの?損しない不動産売却の始め方

手順 やること
1 まずは「一括査定」で簡易査定を依頼する
2 メールで届いた結果をもとに、話を聞きたい会社があれば店舗にいってみる
3 直接話を聞き、査定額の説明に納得できた会社に売却を依頼する

”売却査定”のスピード診断をしてみよう(無料)
今日、売ったら最高いくらで売れるかが正確にわかります

大京穴吹不動産」「ソニー不動産」「ピタットハウス」「センチュリー21
などの不動産会社から査定結果が届きます。

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