不動産売買の仲介手数料の相場は？上限や計算法など知るべき9箇条
「仲介手数料で40万円請求されたんだけど、これって高くない？」
不動産売買における仲介手数料は、正しい知識がないと法外な料金を取られてしまうケースもあります。
このサイトでは、「仲介手数料の計算方法」や「値引きができる条件」など、
不動産売買において知るべきことを9つにまとめて解説します。
目次
知っておきたい、不動産売買に支払う仲介手数料
不動産売買の仲介手数料は成功報酬である
仲介手数料とは、不動産の売主と買主の間に不動産会社が入って取引をスムーズに進めたことに対する成功報酬として支払われるお金です。
不動産会社を挟まず、不動産を個人間で売買することも可能です。しかし、個人間で売買するとなるとトラブルが発生する可能性が高いので、一般に不動産会社に依頼をすることになります。
仲介手数料は、売主と買主の双方が負担する
不動産会社を通じて売買をする場合、仲介手数料が発生することはわかりました。それでは、仲介手数料は売主と買主のどちらが負担するのでしょうか。
実は、不動産会社を通じて売買する場合、売主と買主の双方が仲介手数料を支払う仕組みとなっています。なぜなら、売主も買主も不動産会社の仲介を受けて売買契約を結ぶためです。
なお、不動産会社を通じた売買では、売主と買主から支払われる仲介手数料を1社が独占して受け取る、「両手取引（両手仲介）」がよく問題となります。
意図的に両手取引となる状態をつくり出すことが問題
なぜ、両手取引が問題になるのでしょうか。それは、手数料を多く受け取るために不動産会社が不正を行う可能性があるからです。
例えば、両手取引となる状態をつくり出すため、他の不動産会社から購入希望の問い合わせがあっても、すでに商談中だと嘘をつくなど、情報を公開しないといったケースが考えられます。このようなケースは「囲い込み」と呼ばれます。
囲い込みが行われることによって、売主は高く売れるチャンスを逃してしまう可能性があります（※機会損失の可能性）。他社が紹介する購入希望者の方が、高い金額で売れたかもしれないからです。
また、囲い込みを行った不動産会社が買主を見つけてこないかぎり、売買が成立しないことになります。そのため、不動産の売却にかなりの時間がかかってしまう場合もあります。
仲介手数料が発生するのは、売買契約の成立後
前述のように、不動産売買の仲介手数料は成功報酬です。
そのため、売買契約が成立したときに初めて、不動産会社の請求権が発生します。逆にいえば、売買契約が成立しなければ支払う必要のないお金です。したがって、単に購入希望者を引き合わせるだけでは支払う必要はありません。
また、通常の仲介業務でかかる費用については、不動産会社が負担することになります。そのため、不動産会社の営業活動に基づく広告費や、購入希望者を現地へ案内する際の費用については、請求することはできません（一般に、仲介手数料に含まれる）。
この点については売買契約が成立し、不動産会社の請求権が発生したときに、仲介手数料の支払い条件について協議を行うことになります。
仲介手数料を支払う際に注意すべき点
仲介手数料の支払いをするうえで、注意すべき点があります。
まず、仲介手数料は成功報酬という性質を有しているため、そもそも契約が成立していなければ支払う必要がないという点です。
そして、後述するように仲介手数料は上限が決められているため、それ以上の金額を支払う必要がないという点です。
なお、上限額をあたかも一律で設定された手数料として説明するような不動産会社には要注意です。定められているのはあくまで「上限額」であり、当然に不動産会社がその額を請求できるというわけではありません。
さらに、不動産会社の中には、仲介手数料以外に広告費や調査費などを請求するところもあるようです。しかし、これらの通常の仲介業務で発生する費用について、不動産会社は請求することができません。そもそも、これらの費用は仲介手数料に含まれるものだからです。不動産会社によっては取られることもあるようなので、注意しましょう。
不動産の売買にかかる仲介手数料の相場
不動産会社が受け取る仲介手数料は、上限が決められている
前述のように、受け取る仲介手数料の上限は決められており、不動産会社はその金額以上の請求をすることはできません。
仲介手数料の上限は、国土交通省が定めており、次のような簡易計算式で求めることが可能です。
| 物件の売買価格（消費税を含まない） | 仲介手数料（消費税を含む） |
|---|---|
| 200万円以下 | 5.5％以内の額 |
| 200万円超～400万円以下 | 4.4％以内の額 |
| 400万円超 | 3.3％以内の額 |
なお、不動産売買における仲介手数料は、消費税の課税対象となっています。つまり、仲介手数料には別途消費税がかかる点には注意が必要です。
物件価格が400万円を超える場合、「売買価格の3％＋6万円」の簡易計算式が使われる
しかし、物件価格が400万円を超えるケースが多く、しかも3つの計算式を使い分けるのは大変です。そこで、物件価格が400万円を超える場合には簡易計算式が用いられます。
それでは、なぜこのような簡易計算式で仲介手数料を求めることが可能なのでしょうか。
そもそも、先ほど記載した仲介手数料の上限額の計算式は、以下のように書き換えることも可能です。
| 物件の売買価格（消費税を含まない） | 仲介手数料 |
|---|---|
| 200万円以下 | 5％＋消費税 |
| 200万円超～400万円以下 | 4％＋消費税 |
| 400万円超 | 3％＋消費税 |
これでもまだわかりにくいかと思うので、具体的な例を用いて説明しましょう。
物件の売買価格：4,000万円（税抜）
この物件の売買でかかる仲介手数料は、次のとおりとなります。
これらの金額を合計すると、4,000万円の物件の売買価格にかかる仲介手数料は、「10万円＋8万円＋108万円＝126万円」となるわけです。
それでは、今度は仲介手数料の簡易計算式を用いて計算してみましょう。「売買価格の3％＋6万円」なので、「4,000万円×3％＋6万円＝126万円」となります。
どちらで計算しても、同じ金額になることがわかります。
このように金額によって分けて計算するのは面倒なので、物件の売買価格が400万円超だから「4,000万円×3％」で計算すればいいと考える人もいるかと思います。しかし、計算をすると「4,000万円×3％＝120万円」となり、簡易計算式を用いた場合と6万円の差があることがわかります。
この6万円の差が、実は簡易計算式の「売買価格の3％＋6万円」に該当するわけです。つまり、この6万円は金額によって分けて計算した場合との調整額なのです。
なお、400万円未満の物件を売買する場合もあります。そこで、「売買価格の3％＋6万円」の他に、「売買価格の4％＋2万円」の簡易計算式もあわせて覚えておくと役に立ちます。
| 物件の売買価格（消費税を含まない） | 仲介手数料 |
|---|---|
| 200万円以下 | 5％＋消費税 |
| 200万円超～400万円以下 | 4％＋2万円＋消費税 |
| 400万円超 | 3％＋6万円＋消費税 |
仲介手数料の負担を安く済ませるには？
仲介手数料の値引きは「原則」不可能
不動産の売却には何かとお金が必要になるため、その中でも大きなウェイトを占める仲介手数料の値引きを希望する人は多くいます。
しかし、仲介手数料は不動産会社が提供しているサービス全般に対する成功報酬であり、不動産会社にとっての収入源です。そのため、原則として値引きすることはありません。
仲介手数料の値引きは、「原則」としては不可能です。つまり、「例外」としてそれが可能になる場合があるわけです。具体的には、次のような場合です。
仲介手数料が値引きされるケース1：両手取引
仲介を依頼した不動産会社自身の顧客が買主となった場合、業者は売主と買主の両方から利益を得る「両手取引（両手仲介）」になるため、ある程度の値引きに応じることがあります。
仲介手数料が値引きされるケース2：時期を限定したキャンペーン
繁忙期や決算期などでは、不動産業界特有の事情により、集客を目的とした手数料値引きキャンペーンを打つことがあります。その際には、キャンペーン内容に沿った一定の手数料値引きがあるので、この時期を狙うのも一つの手です。
仲介手数料が値引きされるケース3：売却価格が査定額を大幅に下回ったとき
不動産会社もプロなので、自信をもって査定をした金額を大幅に下回る売却価格になってしまった場合は、仲介手数料の値引きに応じてもらえるケースがあります。
こうしたケースは、あくまでも例外的（限定的）なものです。通常は仲介手数料の支払いを前提に媒介契約が交わされています。こういったケースでないにもかかわらず値引きを要求すると、不動産会社の販売活動に悪影響を及ぼすこともあるので注意しましょう。
仲介手数料が無料の不動産会社を利用するのも一つの方法
仲介手数料は不動産会社にとって重要な収入源です。
仲介手数料は上限が決められており、その範囲内であれば、不動産会社側で自由に金額を決められます。そのため、不動産会社の中には仲介手数料を安くしている、あるいは無料にしているところもあります。
それでは、仲介手数料が無料という不動産会社ではどのように利益を上げているのでしょうか。
実は、両手仲介のところでもふれたように、不動産の売却において、仲介をする不動産会社が1社の場合、仲介手数料は売主と買主の双方から受け取っています。
そのため、売主と買主のそれぞれから半額分を受け取る、あるいは一方からのみ受け取るなどの形で、仲介手数料の半額や無料の割り引きを実現しているわけです。なお、売主が不動産会社という場合にのみ、仲介手数料が無料というところもあります。
また、不動産会社では広告費や人件費を削減するなどの企業努力によっても、仲介手数料の半額や無料の割り引きを実現しています。
不動産の売買契約を解除すると、仲介手数料は支払わなくていいのか
売買契約が成立した時点で仲介手数料は発生します。
この記事の冒頭で、仲介手数料とは、不動産の売主と買主の間に不動産会社が入って取引をスムーズに進めたことに対する成功報酬として支払われるお金だと説明しました。そのため、基本的に、不動産の売買契約が成立した時点で仲介手数料が発生します。
この点は、判例においても「売買契約を締結した時点で仲介手数料（報酬）を支払う義務が発生している」と認められています。
解除の理由によっては、仲介手数料を支払う必要がない
それでは、不動産の売買契約を解除した場合、仲介手数料を支払う必要はなくなるのでしょうか。これについては、解除の理由によって異なるので注意が必要です。
例えば、住宅ローン特約（融資利用の特約）や買い替え特約などによって解除された場合には、契約自体がなかったものと判断され、不動産会社側の請求権はなくなります。その際、すでに仲介手数料を支払っていた場合には、それを返還してもらえます。
しかし、手付解除や契約違反による解除などの場合、一般に不動産会社側に落ち度がなければ報酬請求権を失わない（＝仲介手数料を支払う必要がある）と判断されています。
なお、そもそも売買契約自体が無効である場合には、契約自体が成立したことにならないため、当然ながら不動産会社に請求権は発生しません。
まとめ
- 仲介手数料は、取引をスムーズに進めたことに対する成功報酬である
- 仲介手数料は上限額が定められているが、当然に不動産会社がその額を請求できるというわけではない
- 物件価格が400万円を超える場合、仲介手数料の上限額は「売買価格の3%+6万円」で求めることができる
