登記は自分でできる?不動産登記にかかる費用を解説
「登記費用って何?どのくらいかかるの？」
不動産売買によって権利が売主から買主に移転するので、 不動産の名義を売主名義から買主名義に変える登記をすることになり、この手続にかかる費用を登記費用と言います。
今回は不動産の登記にかかる費用はいくらになるのかということを、さまざまな角度からわかりやすく解説しようと思います。
そもそも登記費用とは？
登記費用は実費と司法書士への報酬から成り立っています。
- 実費
- 登録免許税・登記簿謄本代・交通費等の総額のこと
- 司法書士への報酬
- 司法書士に登記を依頼した時に発生する報酬
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不動産の登記費用に関する知っておきたい基礎知識
登記時にかかる登録免許税は固定資産税で変わってくる
登記費用とは登記手続きに必要な費用のことを言いますが、大きく分けると「登記をするために自分で負担しなければならない費用」と「司法書士に支払う報酬」の二つに分けられます。
自分で負担しなければならない費用のなかで、代表的なものとして挙げられるのが「登録免許税」です。
登録免許税とは、登録をしたり、技能証明を受けたりする場合にかかる税金で、国税の一種です。登記も登録免許税の課税対象に含まれているので、登記をする場合に当事者が納める必要があります。登記をする際にかかる登録免許税の額は、場合によって数十万円から数百万円単位に及ぶこともあるので、登記費用が高いという印象を持ってしまう人が多いのかもしれません。
この点、登記費用と登録免許税が別物か否かは、登記費用の解釈によって変わってきます。前述したように、登記をするために自分で負担しなければならない費用と司法書士報酬の総額を登記費用とするのであれば、登録免許税も含まれます。これに対し、司法書士報酬のみを登記費用と解釈するのであれば、登録免許税は登記費用に含まれないことになります。
登記をするときにかかる登録免許税は「定額課税」と「定率課税」の二つに分類され、計算する方法も違います。
| 定額課税 | 不動産の個数に一定額をかけて登録免許税を計算する |
| 定率課税 | 不動産の価格に一定の税率をかけて計算する |
定額課税とは不動産1個につき1,000円というように、不動産の個数に一定額をかけて登録免許税を計算するものです。この方法で登録免許税を計算する登記に、抵当権抹消登記が挙げられます。
これに対し定率課税とは、不動産の価格に一定の税率をかけて計算するもので、売買、相続、贈与などの所有権移転登記をする場合、この方法で登録免許税を計算します。
課税価格である不動産の価格というのは原則、固定資産評価額が該当します。定率課税の登録免許税算定の課税標準となる固定資産評価額の金額が大きくなれば、それに伴って登録免許税の額も多くなるという性質があります。
また、課税標準額と登録免許税額に端数が生じた場合の処理方法も定められています。具体的には、課税標準額に端数が生じた場合は、
なお、課税標準金額と登録免許税額がそれぞれ
ほかに登録免許税以外に自分で負担しなければならない費用として、
などが挙げられます。
いずれも数百円から数千円程度で、登録免許税とは違い、それほど大きな額にはなりません。
不動産登記を司法書士に依頼する場合には報酬が必要
不動産売買の際、売主から買主に名義変更するために登記を行います。
不動産登記は、本来申請人となる当事者が、対象不動産所在地を管轄する法務局に申請書と必要書類を提出して、申請します。不動産売買による所有権移転登記をする場合、申請当事者となるのは売主と買主で、両者が共同して手続きすればいいのです。
しかし、不動産登記の手続き方法は、不動産登記法などの法律で細かい規定が定められています。専門的な知識を要することも少なくないので、一般の人が自分で手続きするのはリスクが伴います。
特に買主は登記をして自分名義にすることで、初めて売買契約当事者以外の人に自分が所有者であることを主張できます。買主側にとって、不動産登記で失敗することは許されないのです。そのようなことから、売買当事者が自分で手続きするよりも、登記の専門家である司法書士に依頼したほうがいいと言えます。
司法書士に手続きを依頼すると費用がかかりますが、その分、正確に登記をしてくれるという安心感があります。司法書士に登記を依頼することで買主側の権利がしっかり保全されるのであれば、費用を支払ってでも手続きしてもらったほうがいいのではないでしょうか。
不動産売買の登記を司法書士に依頼する場合、基本的に仲介会社が紹介してくれます。不動産売買の際には登記業務が発生するので、どの会社も何名かの司法書士とのお付き合いがあります。登記をしなければならない場合、その司法書士に依頼することになるのが一般的です。
しかし、売買当事者側にも登記を依頼する司法書士を選択する権利があります。不動産会社が所有する新築物件などを購入する場合は、不動産売買契約書で登記する司法書士が指定されてしまいますが、仲介物件を購入する場合はそのような指定はありません。そのため、仲介会社で紹介された司法書士以外の司法書士に登記を頼むこともできるのです。
そして、一般的に直接依頼した司法書士のほうが、仲介会社で紹介された司法書士よりも費用は安い場合が多いです。直接依頼された司法書士が登記をする場合、人件費や営業経費がかからないので、その分報酬額を抑えることができるからです。
登記費用を少なくしたいのであれば、直接依頼するほうがいいかもしれません。
不動産売買の登記を司法書士に依頼する場合、報酬の相場は購入する不動産の価格、住宅ローンを利用するか否かで違います。不動産の価格によって登録免許税の額も代わり、住宅ローンを利用すれば、抵当権など担保権設定登記費用も必要になるからです。
土地1,000万円、建物500万円の中古物件を1,200万円の住宅ローンを組んで購入する場合、
をします。
この場合の報酬の相場は決済立会料が2万円程度、土地と建物の所有権移転登記が3万円程度、抵当権設定登記が3万円程度で、計8万円前後になります。そのほかに登録免許税、登記簿謄本取得代などの実費が計20万円前後必要となるので、大体30万円弱が全体の登記費用の相場となります。
登記費用は不動産の引渡し方法によって異なる？
売却時には住宅ローンの抵当権抹消費用がかかる
不動産を購入する場合、大半の人は住宅ローンを利用するので、購入不動産には抵当権が設定されるのですが、住宅ローンの完済前に売却することも少なくありません。このような場合、売却の対象不動産には住宅ローンの借入による抵当権が設定されたままの状態になっています。
抵当権が設定されている不動産を売却するとき、売主から買主へ名義を変更するための所有権移転登記をする前に、抵当権抹消登記をしなければなりません。
不動産売買契約書では売主の義務として「所有権を移転するときまでに抵当権といった担保権など、買主の完全な所有権の行使を阻害する負担を消除しなければならない」という定めが設けられているからです。通常は、売却代金の一部を住宅ローンの返済にあてて完済し、それによって設定されている抵当権を抹消することになります。
不動産売却の際に抵当権抹消登記が必要となる場合、売主に対して抵当権抹消費用がかかります。抵当権抹消費用は登記手続きする司法書士の報酬が1万円前後、登録免許税は不動産の数に1,000円を乗じた額です。
例えば土地一筆、建物一つに設定されている抵当権を抹消するためには2,000円の登録免許税がかかります。
また、不動産売買の残金決済時に抹消する抵当権を設定した金融機関の担当者が来ないことが多いので、残金決済終了後、当該金融機関へ抵当権抹消登記に必要な書類を運ぶことが少なくありません。そのための日当交通費として5,000円前後、登記費用に追加される場合もあります。
これらを総合すると、不動産売却時の抵当権抹消費用は1万円から2万円程度必要になることが多いでしょう。
それから、売主の現在の住所と登記されている住所が違う場合や、結婚などによって名字が変わった場合、所有権移転登記をする前提として、住所、氏名の変更登記をしなければなりません。
所有権移転登記をするためには、現在の登記名義人の住所と氏名が一致している必要があるからです。住所、氏名の変更登記に必要な費用は抵当権抹消費用とあまり変わりません。司法書士への報酬は1万円前後、登録免許税は原則、不動産の数に1,000円を乗じた額です。
不動産を贈与・相続する場合にかかるのは所有権移転登記の費用だけ？
不動産の権利が変更になるのは、売買をしたときだけではありません。現在の不動産の所有者が亡くなった場合、相続が発生して相続人に権利が移転します。この場合、相続による所有権移転登記をすることになります。
また、相続対策として、不動産の所有者が生前に所有している不動産を妻や子供へ無償で譲り渡す場合があります。この場合、譲渡人である不動産の所有者から譲受人である妻や子供に権利が移転するので、贈与による所有権移転登記をします。
相続登記と贈与登記は、手続き方法に大きな違いがあります。
相続登記の場合、権利を承継する相続人が単独で手続きします。不動産登記手続きは登記の真正を担保するため、権利を受けることになる登記権利者と権利を失う登記義務者の共同で手続きするのが原則です。
しかし、すでに不動産の所有者は亡くなっているので、登記手続きに関与できません。そのため、権利変動を証明するために提出する書類は戸籍など公的書類に限ることで、単独で手続きすることが認められているのです。
また、相続登記の方法には、
の３つあります。
これに対して、贈与登記は譲渡人と譲受人の双方が登記手続きに関与できるので、不動産登記手続きの原則に従って、共同で手続きします。譲渡人と譲受人が共同して手続きすることから、登記の真正が担保されているので、権利変動を証明するために提出する書類は、必ずしも公的書類である必要はありません。
登記手続きをする際には、
などを提出することになります。
また、相続登記と贈与登記の登記費用については、司法書士への報酬はそれほど差がありません。ただし、相続関係が複雑であったり、特殊な事情があったりする場合は相続登記のほうが高くなります。基本的な相続登記と贈与登記の司法書士への報酬は、5万円から7万円程度です。
しかし、登録免許税に大きな差があります。相続登記の登録免許税は不動産の価格に「1,000分の4を乗じた額」であるのに対し、贈与登記の場合は「1,000分の20を乗じた額」です。
例えば、価格が1,000万円の不動産の登記手続きする場合、相続登記の登録免許税は4万円で済むのに対し、贈与登記の場合は20万円と相続登記の5倍の価格です。そのため、登記費用の総額でみると相続登記よりも贈与登記のほうが高くなります。
| 相続登記 | 贈与登記 |
| 権利を承継する相続人が単独で手続きを行う | 譲渡人と譲受人の双方が共同で手続きを行う |
| 登録免許税は不動産の価格に「1,000分の4を乗じた額」 | 登録免許税は不動産の価格に「1,000分の20を乗じた額」 |
離婚で財産分与する場合は登記費用は異なる？
夫婦間で離婚をすることになった場合、いろいろなことを決めなければなりませんが、そのなかの一つに財産分与があります。財産分与とは、婚姻期間中に夫婦で築き上げてきた財産を清算して、分けることを言います。
分与する財産のなかに不動産がある場合、名義変更をしなければならない場合があります。例えば、不動産の名義人が夫であり、離婚協議の結果、妻に不動産を分与することになったときです。このような場合、不動産の名義を夫から妻に変更するため、財産分与による所有権移転登記をすることになります。
財産分与の効果は、離婚が成立したときに発生します。そのため、財産分与による所有権移転登記の原因日付は、離婚が成立した日以降でなければなりません。
財産分与による所有権移転登記にかかる費用は、贈与登記と基本的に同じです。財産分与による所有権移転登記の登録免許税は、不動産の価格に1,000分の20を乗じた額で、申請形態も贈与登記と同じ共同申請です。
1,000万円の不動産を財産分与による所有権移転登記をする場合にかかる費用の内訳として、司法書士の報酬は5万円から7万円、登録免許税が20万円、そのほかに登記簿謄本取得代、権利の事前調査代、日当交通費など、数千円から1万円ほど必要となるので、合計26万円から28万円程度です。
財産分与による所有権移転登記の費用は、基本的にその不動産の分与を受ける人が支払います。ただし、離婚の原因が夫にあり、夫から妻名義にする場合、分与する側の夫が支払うケースもあります。
