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不動産の相続税の額と安く抑えて得する方法

相続税っていくらかかるの?
できるだけ取られる税金を少なくしたい...

不動産を相続するにあたって、知ってくと損しない知識はいくつかあります。

ここでは「相続税の計算方法」と「損せず不動産を相続するための5つの方法」を説明していきます。

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不動産の相続税はいくらになる?簡単な計算方法はこれ

不動産の種類で相続税の額は異なってくるのか?

不動産の相続税評価額は「住居用不動産(住んでいる)」か否かで変わってきます。結論から申し上げますと「住居用不動産」の方が相続税評価が安くなります

住居用不動産の相続税評価が安くなる理由としては「小規模宅地の特例」という減税措置が受けられることが挙げられます。

これは「相続した不動産の自宅の敷地」や「事業に利用している敷地」に対して相続税評価の減額が受けられるという制度で、かなり大きな額の減税措置を受けることができます。

平成27年以降の相続の場合、330平米までの相続不動産がこの条件に適応されます。

具体例として、自宅の敷地における評価がどれぐらい減税できるかを示してみます。
仮に、平米数200平米、1平米あたり20万円の自宅宅地があるとします。

200平米 × 20万円 = 4000万円

が不動産(土地)評価額となります。
自宅版の小規模宅地特例に適応される場合、この80%が課税減額されるため、4000万円 × 80% =3200万円が減額されます。
つまり、自宅用不動産の相続で尚且つ小規模宅地の特例が適応されると4000万円の資産評価額が800万円まで減額されるわけですね。

ここに他の資産評価額と足し合わせ、基礎控除を差し引いたあと資産金額に応じて国税庁が制定している相続税税率を掛け合わせ相続税の額が決定する、という形になります。

不動産の相続税の計算方法

不動産の相続税評価額はどのように決まるのか?という点について解説します。

不動産相続税の算出方法は「路線価方式」と「倍率方式」の2つがあります。どちらのほうが相続税が有利になるかは相続する物件によってまちまちですので、このあたりはプロに判断を任せた方がよいポイントとなります。

まず「路線価方式」。
路線価とは道路に面する宅地1平方メートルあたりに対する価格のことで、2016年7月現在
900 千円(正面路線価)×奥行価格補正率=イ
(2) 側方路線影響加算額の計算
700 千円(側方路線価)×奥行価格補正率×側方路線影響加算率=ロ
(3) 二方路線影響加算額の計算
650 千円(裏面路線価)×奥行価格補正率×二方路線影響加算率=ハ
(4) 評価対象地の1平方メートル当たりの価額
イ+ロ+ハ=ニ
(5) 評価対象地の評価額
ニ × 面積

という形で算出されます(出展:国税庁 路線価算出 http://www.nta.go.jp/taxanswer/hyoka/4604.htm)。

次に「倍率方式」。
こちらは固定資産税評価額に国税局長が該当地区の公示価格・宅地売買実績・不動産鑑定士による評価などをベースに制定した倍率を掛け合わせることで相続税評価額を算出する方法です(参照:国税庁 倍率方式 http://www.nta.go.jp/shiraberu/zeiho-kaishaku/tsutatsu/kihon/sisan/hyoka/02/04.htm)

どちらの方式のほうが有利になるかは一概には言い切れませんが、売買事例などよりも公示の路線価を基準に算出したほうが公平性があるということで一般的には路線価方式で算出されることが多いです。

不動産の相続税は誰がいくら負担するのか?

通常は法定相続人が納税する?

不動産に限らず、相続税全般は日本においては相続した方が納付義務を負います(法定相続人か否かは関係ありません)。

また法定相続人以外の相続者(友人、内縁の妻、隠し子など)がいて尚且つ遺言により財産分与を行う「遺贈」の場合も資産を相続した方が納税義務を負います。

配偶者がなくなるなどで共有名義の不動産を相続した場合

自宅不動産などを共有名義で保有されておられる方がいらっしゃいます。こういった不動産を相続した場合、支払う相続税額は相続した持分に応じて支払うことになります。

その段階で相続分が決まるわけですが、「共有名義によって分割されている持分を(相続人の数や続柄に応じて)さらに分割し、持分に応じて一般的な不動産評価によって支払う税額が決定する」という形になります。

支払金額が複雑になるだけでなく、持分が分散されることにより資産売却が行いにくくなるなどの問題点もありますので、こういった事例の場合権利者を集めた上でプロに相談するほうが無難です。

未成年者が相続人となってしまう場合、誰が負担するのか?

次に、未成年が相続人となった場合です。
現金等であれば相続した額から相続税を納めることができますが、不動産の場合物件の売却などを行い現金化する必要があるため、相続税を支払えないといったケースも十分に発生します。

まず、未成年が相続した場合においても相続税は発生します。
ただし生活基盤も安定しておらず、不動産などの相続の場合にまとまった額を支払うことができないということは行政側も理解していますので一定の緩和措置があります。

未成年者が受けられる控除がある

第一段階として「未成年者の税額控除」という要件があります。これは以下の要件を満たす未成年相続者の場合、税額控除が受けられるという制度です。

  1. 相続や遺贈で財産を取得したときに日本国内に住所がある人
    又は、日本国内に住所がない人でも次のいずれかに当てはまる人
    1. イ 日本国籍を有している人で、その人又は被相続人が相続開始前5年以内に日本国内に住所を有していたことがある。
    2. ロ 日本国籍を有していない人で、相続や遺贈で財産を取得したとき、被相続人が日本国内に住所を有している。
    3. (注) このロは、平成25年4月1日以後の相続や遺贈により取得する財産に係る相続税について適用されます。
  2. 相続や遺贈で財産を取得したときに20歳未満である人
  3. 相続や遺贈で財産を取得した人が法定相続人(相続の放棄があった場合には、その放棄がなかったものとした場合における相続人)であること。

(参照:国税庁 未成年者の税額控除より http://www.nta.go.jp/taxanswer/sozoku/4164.htm)

控除を受けられる額としては相続未成年者が満20歳になるまでの年数掛ける10万円となっております。

未成年者の相続税は扶養義務者に転換することもできる

上記の第一段階で相続税額と相殺仕切れなかった場合、第二段階として「扶養義務者の相続額差し引き」というものがあります。

これは未成年相続者を扶養する義務を負っている方が同様に相続した場合、その扶養者の相続課税分から相殺し切れなかった課税分を割引き、その分で未成年者相続人の税額を払ってください、という措置です。

簡単にいってしまうと「控除しきれない未成年者の相続税は扶養義務者に転換します」という解釈で大丈夫です。

相続税をなるべく抑えるにはどんな方法がある?

不動産を相続する場合はさまざまな状況が考えられ、それらに対する配慮がされています。

一定の条件に該当すれば相続税の負担軽減措置や特例を受けることができるため、現金や有価証券を相続するより不動産を相続したほうが相続税の負担を軽くすることができるケースがあります。

相続税の基礎控除額いくらになる?

次に相続税をできる限り低く抑える方法です。
一般的に相続においては「控除を上手く活用する」という方法が最もお手軽で効果が高いです。

基礎控除

これは2016年7月現在、全ての相続対象者の方が一律で受けられる控除です。計算式は

3000万円 + 600万円 × 法定相続人の数

となっており、相続資産の評価額から上記の式で算出された金額を差し引き、そこに相続資産額に応じた税率を掛け合わせたものが「相続税額」となります。

現金を不動産に変えることにより評価額を落とすのもこの「基礎控除内に評価を落とせば、相続税は掛からない」というのが最も大きな理由です。

特例控除

例えば上記の未成年者の相続の場合で挙げた「未成年控除」や、障害を持っておられる方が相続人になった場合85歳になるまでの1年につき10万円(特別障碍者の場合は20万円)の控除が受けられる「障害者控除」、配偶者の方の相続の場合に受けられる「配偶者控除」など、さまざまな控除があります。

2016年現在は上記のような形で控除が制定されており、それを活用することで相続税の額を減らすことができます。

ただし、相続税控除の額・対象に関してはかなり頻繁に改定されるため、控除利用を加味した上での相続税額計算は専門家の手を借りることをオススメいたします。

いくらまでの相続なら非課税となるのか?

結論から申し上げますと「使える基礎控除と相続資産の額によって変化する」というのが答えです。

相続税というのは資産評価額から基礎控除額を差し引いた額によって変わってきますので、どれだけの法定相続人がいて、相続される方の属性(未成年・配偶者など)はどのような形で、さらに相続が発生したときの特殊鋼所要件はどうなのか、などさまざまな要素によって変化します。

そのため一概に「ここまでなら相続税はかかりません」というのは申し上げられないです。

控除以外にも方法はあるが膨大な知識が必要

不動産の活用による評価額の減額や基礎控除以外に相続税を減額、もしくはゼロにする方法として「資産を法人管理にする」「住居者を海外に移し、法制度の抜け穴を駆使する」「日本国籍を破棄する」などいくつかの方法はあります。

しかし、こういったスキーム(手法)を活用する場合プロで尚且つ金融および国際決済に関して広く深い見識を持つアドバイザリーが必要となるため、一般的な方が行うにはあまり現実的ではありません。

生前贈与と相続では税額がどのように異なってくるのか

基本的には生前贈与より「相続」の方が有利です(でなければ皆さんが生前贈与を行い、相続という制度の存在意義がなくなります)。

ただし特例として、「生前贈与」も年間いくらまでならば非課税になる(2016年現在、110万円)といった制度もございますので、「全額生前贈与を行う」という方法でなく、「非課税分は贈与し、それ以外は相続で資産移転を行う」という形が現実的です。

また不動産を生前贈与する場合も贈与税が発生します。
具体例として上記の例で挙げた評価額4000万円の不動産の場合、

4000万円 - 110(万円) ×贈与税率

が生前贈与の贈与税として発生します。
またさらに不動産の名義変更を行う「登録免許税」が固定資産税評価額の2%、不動産を取得したときに発生する「不動産取得税」が固定資産税評価額の3%発生します。

そのため一部減税特例を受けられる「住宅の贈与」などの事例で無い場合、不動産は贈与より相続の方が有利です。

相続した不動産を売却すると税金が安く抑えられる?

相続不動産を「相続税を支払うのを目的で」売却を行った場合、土地・建物を売却した場合に課税される「譲渡税」が軽減される、という特例があります(2016年現在)。

よく間違えられるのですが、「相続不動産を即財に売却すれば相続税が減額される」というのは誤りですのでご注意ください。

不動産を売却してから相続税の納付はできる?できない?

次に「売却してから相続税の納付は可能か」という点ですが、不可能です。

相続税というのは現金・不動産・美術品など相続した資産の属性(種類)に関係なく、「相続資産の評価額に応じて納付を定められる税金」です。そのため相続したものがなんであろうと税金に対する扱いは変わりません。

ただし、現金で払えない場合は「物納」という形で現物を納めることで納税という形にすることもできますし、不動産に変えて相続した時点で基準となる資産評価額はかなり下がっているはずです。なので不動産での相続=不利というわけではありません

取得費加算の特例で譲渡所得税は安くなる

最後に「相続税の取得費加算の特例」ですが、これを利用することにより譲渡所得税は安くなります。
ただし取得費を相続税加算することができる額は平成26年度の税制改正において基準がかなり厳しくなっていますので、この制度の活用は専門家の監修の元行う事をお勧めいたします。

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