不動産を売却した後、確定申告をするときに知っておきたい基礎知識
確定申告ってする必要あるの？
確定申告をしなければならないのは「売却をして利益が出た場合」「譲渡損失の損益通算という特例が利用できる場合」の２つがおもに挙げられます。
確定申告は、申告が必要かの判断や手続きが複雑でわかりにくいですよね。
確定申告の概要、手続きの方法、計算方法、必要書類、ケース別モデルについてまとめたので見ていきましょう。
- 不動産を売却して、利益が出た場合に確定申告をする必要がある
- 確定申告をすると、控除や還付を受けられるというメリットがある
- 確定申告は「法律上、申告しなければならない人」と「法律上の申告の義務はないけれど、すれば一定の恩恵を受けることができる人」に分かれる
- 確定申告の期限間近に申告すると、チェックが甘くなるということはない
目次
不動産を売却したら、確定申告をしておこう
不動産売却の確定申告は、何を「確定」して「申告」するのか
よく耳にする「確定申告」。そもそも、この「確定申告」とは、一年間（※1月1日から12月31日まで。「年度」ではないので注意！）の所得（給与、不動産売却時に出た利益）とそれにかかった所得税を確定し、税務署に報告するものです。
一般に会社に勤めている人は会社が年末調整を行ってくれるので、給与部分の申告はできています。が、それ以外に不動産を売却して手元にお金が入った場合、その部分の申告をしなければなりません。
「もっている不動産を売却したけど、確定申告なんてしてない！不動産屋さんにしなくていいって言われた！」なんて人もいるかと思いますが、売却したら必ず確定申告をしなればいけないわけではありません！
基本的には不動産を売却して、利益（譲渡益、売却益という）が出た人だけが申告をする必要があります。もちろん、マイナス（損失）が出た人も確定申告をした方が得なケースもあります！
不動産売却で確定申告をするメリットとデメリット
確定申告は、控除や還付が受けられることが最大のメリットです。例えば、特別控除や買い替え特例です。ただし、そのようなメリットを受けるためにはいろいろと条件があります。
逆に、税金を多く納めなければならなくなる可能性があるという点がデメリットです。
たまに、譲渡益が出ても確定申告をしない人がいます。もちろん、税務署から「お尋ね」が来なければいいのですが、もし来た場合には、延滞税や罰金を請求されます。それが支払えなければ、差し押さえ（※不動産だけでなく、口座なども）を受けることになります。
運悪く監査が入り、すごい額の税金を請求され破産したとしても、税金の支払いは免除されませんので、やはり申告はした方がいいかと思います。
確定申告のわかりづらい点として、その申告の必要性の判断がしにくいというものがあります。
確定申告は
に分かれます。
上記1はその年の中で税務署に報告すべき利益があった人であり、確定申告をしないと追徴課税などのペナルティを受けることになります。
上記2の人は
確定申告しなくてもペナルティはありませんが、税務上恩恵を受けられる機会を捨てることになります。つまり、手間を考えて申告しないという選択肢もOKということです。
そのため、「確定申告をするメリット」というのを考えるのであれば、上記でいうところの2の立場の人が考えることになりますね。
法律上の申告の義務がないけれど、すれば一定のメリットがある人というのは、その年に生じた取引などで、経費などを勘案して計算した結果赤字が出た人です。
例えば、代表的なものには「医療費控除」があります。その年の医療費は事前にわからないので、事後的に一定の方法で計算して赤字として申告できる場合には、一定の還付金を受け取ることができます。
不動産の売買取引もこれと似たようなもので、通常の売買取引では売却代金を受け取るのでこれが収入となりますが、これに必要経費などの一定の計算を加えて赤字となった場合には、これを申告することで給与所得の黒字分を相殺して減らし、当該所得にかかる税負担を減らすといったことができる場合があります。
場合によっては、それでも残った赤字を翌年以降、一定年の間繰り越し相殺することもできます。これらの点については後述します。
こういった税制上のメリットを利用するかどうかは、個人の判断です。確定申告の手続きは手間がかかるため、忙しい人は申告せずにメリットを切り捨てることもできるし、確定申告してメリットを享受してもよいわけです。
一方、確定申告をしない場合のリスクやデメリットについては、上述した1の人も2の人にもあります。正確には1の人にはリスク、2の人にはデメリットとなります。
まず、2の人は上述したメリットが享受できないので、本来であれば税法上正当に受けることができる還付金や税負担の軽減といった、金銭的な恩恵が受けられません。これが逸失利益（本来得られる利益が受けられない）となります。
1の人の場合は、法律上しなければならない確定申告をしないわけなので、これに対してペナルティを受けるリスクがあります。しかし我が国の税制ではこのリスクが必ず具現化とはかぎらないので、実際には確定申告を怠ってもペナルティを免れることもあります。
確定申告というのは、その年の1月1日から12月末までに生じた所得を「確定して」「申告する」というものです。
その年に所得が発生し、税務署に報告すべき利益があった場合には、個人の責任で確定申告をしなければなりません。
税務署が管理する徴税作業になるわけですが、我が国の税制では基本的に申告制を取っており、「自分の所得は、自分で決算して税務署に報告してね」というのが基本的なスタンスです。
1億を超える国民全員の所得を完全に把握するのは税務署のマンパワー的に現実的ではないので、この方式を取ることになります。
機械的なシステムの支援や、給与所得の場合は企業に仮徴収実務を負担させるなど、いろいろと徴税力を上げるように工夫はしていますが、これも限界がありどうしても自己申告制になってしまうのです。
この申告を怠った場合、税務署がその怠った事実を補足した（知った）ときには、本来支払うべき税金に上乗せして支払わなければならない「無申告加算税」や、悪質な場合にプラスされる「重加算税」、そして利息にあたる「延滞税」などが課されることがあります。
運よく税務署が未申告を補足しなかった場合は、ペナルティが発生しないこともありますが、一定年分をさかのぼってペナルティを課すことも可能なので、その間びくびくして生活しなければなりません。
そのため、1にあたる人は正直に確定申告をするのが賢明です。
不動産の売却益（譲渡益）がある場合、譲渡所得税を納める
確定申告をしなければならないのは「不動産を売却した方」という項目をよく目にしますが、実際は「不動産を売却して、利益が出た方」のみ、確定申告が必要です。
この利益を「売却益」とか「譲渡益」といいます。ここでいう「利益」というのは、「購入時の金額＜売却時の金額」の場合です。
譲渡益が出た場合、購入時にかかった仲介手数料などを差し引くことができるし、控除もいろいろとあります。
買い替えの場合、特例を使うこともできます。詳しくは国税庁のホームページを確認してください。
また、損失が出た人は、そもそも確定申告をする必要はありません。しかし、状況によって申告した方がよいこともあります。ただし、損益の計算は物件によって異なり（建物は減価償却があるため、取得費からこれを差し引く必要がある）、また、保有年数にもよっても違います。
これについても、詳しくは国税庁のホームページを確認してください。
不動産の売却にともなって譲渡損が出た場合は、法律上確定申告をする義務はありません。利益がないのであれば税金が発生しないので、申告自体が不要なのです。
しかし、その場合でも確定申告することで一定のメリットを享受できることは、前に簡単に説明しました。
一定の条件下で、不動産の売却によって生じた赤字を他の所得の黒字と相殺して、当該黒字の数字を減算し、そちらの所得額を減らすことで算出される税額を減らすことができるのですが、これを「損益通算」といいます。
収入はその個人が生み出す全体の利益と考えるのであるから、ある所得で赤字が出ればその分を考慮して他の所得の黒字を減らすことで、税負担を減らしてあげようというのが狙いです。
不動産の譲渡所得に損失が出た場合には、以前は第二次通算、第三次通算と経常所得にあたる他の所得や山林・退職所得などと、レンジの広い損益通算ができていましたが、法改正によってそのレンジの幅が縮められてしまいました。
現在では、一定の条件下で利用することのできる特例が2つあるので、条件を満たす場合はそちらを検討してみましょう。この2つの特例については、後述します。
不動産売却をした際に確定申告をする方法
確定申告の方法は直接税務署に行く、インターネットで行う、申告書を郵送するなどがありますが、初めての人は申告書の書き方もわからないと思うので、税務署に行くことをオススメします。
確定申告の時期は税務署に臨時職員がたくさんいて、臨時会場も設けられている所が多いので、わからない点についてていねいに教えてもらえます。
申告の時期は「毎年2月中旬から3月中旬まで」です。日付は、毎年の暦によって変わります。
ちなみに、期限ギリギリになると結構混み合うので、なるべく早めに行く方が待たずに済むかと思います。
なお、「広域申告センター」といって、本来の税務署の管轄区域を超えて、他の管轄区域分の確定申告も行うことができるように特別に設置される、臨時的なセンターがあります。確定申告の受付に特化しており、首都圏の駅付近などに設置されます。
確定申告は基本的にその人の住所地を管轄する税務署が担当しますが、「広域申告センター」であれば、職場の近くなどで申告できるというメリットがあります。
ただし、毎年設置されるとはかぎらないので、都度確認が必要になります。今年は設置されるのか、またどこに設置されるのかなどを確かめるには、申告を希望するエリアを管轄する税務署に問い合わせをする必要があります。
例えば、東京の麻布に住んでおり本来は麻布税務署が管轄になるところ、職場が新宿にあるので、新宿付近で広域申告センターがないかどうか確かめるには、新宿税務署に問い合わせをすることになります。
実際は、同じ都道府県内であれば他の管轄税務署エリアについても調べて教えてくれるので、最寄りの税務署に聞いてもよいでしょう。他の都道府県については、「その都道府県の税務署に聞いてくれと」言われるかもしれません。
ここで、まことしやかにうわさされる、「確定申告の期限間近に申告すると、チェックが甘くなるのか？」ということについて考えてみたいと思います。
結論からいうと、決してそんなことはないのですが、なぜこのようなうわさがあるのでしょうか。
おそらく、申告期限間近の時期は大勢の人が一気に申告することになるので、これを受ける税務署側のマンパワーが足りなくなり、チェックが甘くなるのではないかという憶測が根源にあるのかもしれません。
確かにこの時期は税務署は忙しく、個人の所得税の担当部署以外からも応援を呼んで対応にあたるのが常です。
そのため、あまり詳しくチェックせず受理されることもありますが、受理印付きの控えをもらったとしても、それは税務署がその申告の内容を保証するものではないのです。
あくまでも形式上の不備がなく、署名押印などがなされていれば「申告書を受け取った」証として受理印を押印しますが、その申告の中身が本当に正しいか、脱税していないかといったことはその場ではわからないので、結局は後日チェックが入ることもあります。
したがって、仮に所得額を低く見積もってつくった申告書が受理されても、後日のチェックでその内容に疑わしいところがあれば調査が入り、修正申告が必要になる場合もあります。
申告会場に出向く場合は、むしろ会場が込み合って煩わしい思いをすることになるので、チェックが甘くなるのを狙って期限間近に申告するのは、あまり賢いやり方とは思えません。
不動産売却にかかる税金を確定申告するときに必要な書類
確定申告に必要な書類は、
などです。
記入書類は税務署に用意してあります。書き方は税務署の職員がていねいに教えてくれるので、なぜ確定申告に来たのか、何を申告したいのかを伝えれば、まったく知識がなくても申告書を作成することはできます。安心してください！
また、「仕事が忙しい」「よくわからない！」という人は税理士にお願いするのも一つの方法です。税理士に依頼した場合、売却金額にもよりますが、安くても10万円前後の報酬費用が発生します。
確定申告書の作成は、各種数字を記入していく作業になります。そのため、作成前には下記4の書類を用意したうえで、1～3の書類を作成します。
1～3の書類は書面としてダウンロードして、自分で計算しながら作成することも不可能ではありませんが、国税庁のHPにある「確定申告書等作成コーナー」から指示に従って入力していけば、全ての書類ができあがるようになっているので、その方法を使うのが一般的です。
具体的な流れは、以下のようになります。
国税庁の「確定申告書等作成コーナー」にある「作成開始」ボタンを押し、「書面提出」に進みます。そして、パソコン環境のチェックボタンをすべて押し、次に進みます。
「所得税コーナーへ」に入り、「左記以外の所得がある方」の作成開始ボタンを押します。
後は、指示に従って必要項目を記入していけば、下記1～3の書類ができあがるようになっています。
特に、生年月日などを記入するページの次の、「収入金額・所得金額」の記入ページで、「分離課税の所得」の「土地建物等の譲渡所得」の項目に数字を入れることが重要になります。
1. 確定申告書Ｂ様式
確定申告書の本体になります。税務署でも入手可能ですが、ネット上でも公開されていて、国税庁のHPからでも入手できます。
2. 分離課税用の申告書
不動産の譲渡所得は、他の所得と総合せずに分離して課税されるものなので、それ専用の申告も必要になります。「確定申告書Ｂ様式」と対になるものです。こちらも税務署や国税庁のHPで入手できます。
3. 譲渡所得の内訳書
実際に売却した不動産の所在地や、売却代金などの情報を記入するものです。税務署や国税庁のHPで入手できます。
4. 必要経費の額を証明できる書類
例えば、その物件を購入したときの契約書や領収書など、購入金額がわかるものがあれば取得費の証明ができ、物件を売ったときの不動産業者に支払った手数料の領収書があれば、譲渡費用の証明ができます。そのため、対象物件にかかる購入時・売却時の全ての契約書および領収書を準備しておきましょう。
これらは必須ではないものの、証明ができないと課税額が上がってしまうこともあるので、ぜひ準備しておきたいものです。
不動産売却のケースによる確定申告方法の違い
不動産売却のケース1：相続物件を売却した場合の確定申告
相続で不動産を承継した場合、ケースにもよりますが、相続税の支払いが発生することがあります。
そして、その不動産を売却すると、今度は不動産の譲渡所得税が発生することもあります。
このどちらも発生した場合、同じ一つの不動産について相続税と所得税と二重の課税がなされることになり、税負担が増してしまいます。
そのため、一定の条件に当てはまれば、最初に支払った相続税の一部を売却時の経費である取得費に加えることで譲渡所得を減らし、譲渡所得税の負担を減らすことができるのが「相続税の取得費加算の特例」です。
相続税の取得費加算の特例が適用されるには、次に挙げる条件を満たすことが必要です。
取得費に加算できるのは相続税額全部ではなく、一定の計算で算出した金額が限度になります。
平成27年1月1日以後の相続より取得した財産を譲渡した場合は、
詳しくは、国税庁のホームページで確認できます。
不動産売却のケース2：居住用物件の売却により利益が出た場合の確定申告
たまに「確定申告は事業をしている人がするものだから、事業者でもなく単にマイホームを売るだけの私の場合、確定申告は不要ですよね？」という人がいますが、これは間違いです。
サラリーマンには確定申告をしない人が多いのですが、これは給与所得だけで、特に医療費控除なども利用しない人のみです。
確定申告は個人事業をしているかどうかということではなくて、一定の利益が出たら誰もがしなくてはなりません。
そのため、複数不動産の買売を行う事業者でなくとも、マイホームである居住用物件を売却した場合には、確定申告の対象になることがあるのです。
利益が出た場合は税金を納める必要がありますが、実際には国の定めた特例などを利用することで税負担が軽減される、または納税が不要になることもあります。
中でもぜひ利用したいのが「居住用財産を譲渡した場合の3000万円特別控除」です。
これは、取得費や譲渡費用などの必要経費を引いてもなお残った売却代金から、さらに3000万円を控除できるので、非常に大きな負担軽減効果があります。この控除が適用される条件は、次のとおりです。
詳しくは、国税庁のホームページでも確認できます。
また、不動産の譲渡所得にかけられる税率は所有期間の長短で異なり、基本的には長く保有している方が有利な税率が適用されます。
売却した年の1月1日時点で5年を超えて保有している場合の譲渡所得を「長期譲渡所得」といいますが、10年を超えて保有している場合には、さらに優遇される「長期譲渡所得の軽減税率」を適用できることがあります。
売却代金の額を二層に分けて、それぞれの層の売却金額に対して相当する税率が適用になります。
6000万円以下の層には10％、これを超える部分には15％が適用になります。
適用の条件としては、以下のとおりです。
詳しくは、国税庁のホームページでも確認できます。
最後に「特定の居住用財産の買換えの特例（課税繰り延べ）」をご紹介します。
マイホームを買い換えるときには、旧住居の売却金額を新たなマイホームの購入資金にするのが普通です。
このとき、新たに購入するマイホームの取得金額が旧住居の売却金額よりも大きい場合は、見た目に残るお金がないということで、今回の売却にともなって発生した譲渡益に対する課税を繰り延べることができるのが「特定の居住用財産の買換えの特例」です。
「繰り延べる」というのは、今回免れた課税を、今回購入する新たなマイホームを将来また売却するときに合わせて清算するというものです。免税ではなく、繰り延べである点に注意しましょう。
では、結局のところ、将来課税されるのかというと、必ずしもそうではありません、将来の売却する時点での条件によるものの、場合によっては経費額が大きくなるなど、譲渡所得を大きく減らすことができれば、今回分の譲渡所得も一緒に償却されて、免税される可能性があります。
この特例が適用されるには、以下の条件を満たすことが必要です。
詳しくは、国税庁のホームページでも確認できます。
不動産売却のケース3：居住用物件の売却により損失が出た場合の確定申告
マイホームである一定の居住用の物件を売却して売却損が出た場合は、法律上の確定申告は不要になりますが、確定申告をすることで、一定の税制上の優遇施策を受けることができます。
手間を嫌う人は、これらのメリットを受けるのを諦めて確定申告をしないことも可能ですが、できるかぎり利用したいところです。
まず1つは「マイホームを買換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」があります。
これは、一定のマイホームを買い替えた際に、旧住居について計算上生じた譲渡損をその年の給与所得や事業所得など、他の所得から控除できたり（損益通算）、それでも残った損を翌年以降一定年に限り繰り越して控除（繰越控除）できるものです。
損益通算は、例えば給与所得など、黒字の数字を不動産の譲渡損の額分減らすことで課税価格を減らし、給与所得にかけられる税金の負担を軽減することです。
繰越控除は、その効果を複数年にわたって得られることになります。
適用条件としては、以下のとおりです。
詳しくは、国税庁のホームページでも確認できます。
また、上記はマイホームを買い替えた場合に利用できる特例で、もう1つ買い替えをしなくても利用できるのが「特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」です。
こちらは、住宅ローンが残る物件について譲渡損が生じた際に、損益通算や繰越控除が利用できるものです。ローンの負担が残る人を税制上で支援してあげようというのが、この施策の意図です。
適用要件としては、次に挙げるものとなります。
詳しくは、国税庁のホームページでも確認できます。
まとめ
- 不動産を売却して、利益が出た場合に確定申告をする必要がある
- 確定申告をすると、控除や還付を受けられるというメリットがある
- 確定申告は「法律上、申告しなければならない人」と「法律上の申告の義務はないけれど、すれば一定の恩恵を受けることができる人」に分かれる
- 確定申告の期限間近に申告すると、チェックが甘くなるということはない
不動産を売却し、利益が出た場合は確定申告を必ず行うようにしましょう。そうしないと、ペナルティを受ける可能性が出てきます。
書類の作成が面倒と思う方もいるかもしれませんが、確定申告をするメリットもあります。また、期限間近に確定申告をしてもチェックが甘くなるわけではありません。
確定申告をしなければならない人は必ず行うようにしましょう。
