【不動産の売却損が出た人向け】節税可能な２つの特例の使い方

不動産の売却で損失が出ると、譲渡所得税はかからない

不動産（一戸建てやマンション）の売却では、譲渡所得税と住民税がかかる

原則的に、不動産を売却した場合はその売買によって利益が生じれば担税力（税金を払う能力)があると見なされるため「譲渡所得税」や「住民税」がかかります。

ただし、譲渡所得（不動産を売ってプラスになった部分）については、「サラリーマンにおける給与所得」や「個人事業主の事業所得」のような所得とは異なる方式で課税されます。

給与所得、事業所得のようなものは「総合課税」といって、その年の総所得金額を合計して計算するのですが、譲渡所得については「分離課税」といって、それらのものとは切り離して計算するというルールがあります。

なぜこのような方式をとっているのでしょうか。

日本では「超過累進税率」といって、所得が上がるとそれに応じて所得税の税率がどんどんアップしていくようになっています。

もし売買による利益のように一時的に高い金額の所得があった場合に、それが１年限りのものであるにもかかわらず給与所得や事業所得と一緒に計算するとそちらにまで高い税率が適用されてしまうので、高くなりすぎないように緩和するという趣旨でそれぞれを分けて計算するのです。

譲渡所得金額の求め方

では、具体的に譲渡所得金額はどのように算出されるかを見てみましょう。計算式は次のようになります。

「譲渡価額」とは、土地や建物の売却代金などを指して言いますが、未収である分も含みます。さらに、金銭の代わりに物や権利などを受け取った場合やその他経済的な利益を受けた場合は、その利益も含まれます。

「取得費」とは、土地や建物の取得にかかった金額と、設備費や改良費の合計額を指して言います。ただし、建物については「経年劣化（年々古くなっていく）」という要素がありますので、その分（＝減価償却費）を差し引いて考えることになります。

なお、売主自身が購入した際の土地・建物の取得にかかった金額が不明の場合もあるでしょう。その場合、この金額で取得したことにすると見なす金額（＝概算取得費）が設定されており、概算取得費は「収入金額×５％」という計算式を使って算出します。

取得費の具体的な内容をさらに細かく見ると、次のようなものです。

「譲渡費用」とは、土地や建物を売却するために直接使った費用です。

主要なものとしては「資産の譲渡に直接必要となる費用」が挙げられます。例えば下記のようなものです。

• 売買契約書に貼る印紙代
• 売却にあたって不動産業者に依頼した場合の仲介手数料
• 広告費
• 交通費

また、「土地建物の譲渡価額をアップさせるために支出した費用」もこれにあたります。例えば譲渡のために借家人を立ち退かせるために支払った立ち退き料、土地の上に古家がある場合などに要した取り壊し費用、そしてさらに有利な条件で売却するために当該契約を解除した際の違約金などがあります。

このように、売却による収入の総額から取得費と譲渡費用を差し引いて出るのが譲渡所得ですが、さらに「譲渡所得－特別控除」という計算式で「課税譲渡所得」を出します。この課税譲渡所得に税率をかけて計算すると実際の税額が出るわけです。

特別控除とは

ここで言う「特別控除」とは、特定の状況で売買した際にもしも利益が出ていたらそこから一定金額の利益を差し引けるというものです。差し引くことによって課税譲渡所得がゼロになれば当然、譲渡所得税は課税されません。

代表的なものが「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」です。これは、所有期間の長短に関係なく、居住する家屋（その敷地も含む）か、居住しなくなってから3年目の年の年末までに家屋を売却した際に得た利益についてそこから最大3,000万円を差し引ける、というものです。

損失が生じたときには「特別控除」の活用を考える

買い換えかどうかで利用できる特別控除は違う

現在は不動産を購入しても売却益を期待できる時代ではありません。実際に売却金額で住宅ローンの残債務が到底返しきれず、物件を売ってもなお債務だけが残るような例も非常に多くあります。

では、実際、売って損失が出た場合に何か税制上の救済措置はないかということを考えてみましょう。

まず知っておきたいのは「損益通算」という考え方です。これは、その年の所得の中で「ある所得の項目は黒字になったが他の項目が赤字になった」という場合、黒字と赤字の項目をトータルで考えてプラスになったかどうかを判断するという課税方法です。

つまり、赤字が出ている項目があるにもかかわらずそのことを考慮してもらえず、黒字部分にだけ着目してすべて課税されてしまうのはバランスが悪いということで、赤字の分を黒字から差し引き、課税価額を減らしてもらう措置だと考えればよいでしょう。

通常、譲渡所得については上記に述べたように「分離課税」となり他の項目とはもともと分けて課税する考え方ですから、「総合課税」である給与所得や事業所得と損益通算することができません。ただし、マイホームの売買については例外的に損益通算ができる場合を認める「特例」が設けられています。

これらの特例の内容としては、マイホームを売却して他の不動産を取得する場合、もしくは売却して買い換えをしない場合であっても損失が出ていれば他の所得と損益通算することができ、それでもなお差し引ききれない赤字がある場合はそれを損益通算した翌年以後３年間その他の所得から控除できる（繰越控除）というものです。それぞれについて詳しくは以下のとおりです。なお、どちらとも繰越控除の対象となるのは所得税と住民税です。

これらについては詳しい要件があり、それを満たした場合に損益通算や繰越控除が認められます。まず、ＡとＢに共通している要件を見てみましょう。

• 「売却する家の所有期間」→譲渡する年の１月１日現在で5年を超えて所有していること
• 「居住期間」→制限なし

そして、それぞれに要件が異なる部分もあります。

Ａ．「居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」（家の買い換えを伴う場合）についての要件

「買い換える資産についての要件」

なお、Ａについて損益通算できる金額は、譲渡所得金額を計算して出された損失の金額となります。

Ｂ．「特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」（家の買い換えを伴わない場合）についての要件

「損益通算ができる損失の金額」

これらのいずれか低い金額となります。

なお、譲渡資産の売却契約を締結した日の前日においてその資産にかかる一定の住宅ローン残高があることが要件となっています。

Ｂについては買い換えを前提とした特例ではないため、買い換え資産の要件は規定されていません。

税金についてわからないときは、税務署や税理士に相談しよう

万一、住宅ローンを組んでいるのに売却による損失が出てそれを自分で支払えなければ連帯保証人に請求が行ってしまうため、もし保証人となった家族、友人がいればその人にも迷惑がかかることがあります。ですから、もし税制上、有利な特例があれば漏れなく使いたいものです。

ただ、上記のように居住用財産の売却にまつわる税制は、非常に複雑で要件が多くわかりにくいものです。

やっかいなのは、毎年税制改正が行われ、期限付きだった特例が延びることもしばしばあるということです。

改正を確実に追いかけるためには、毎年12月に与党がまとめて発表する「税制改正大綱」という翌年の改正内容の原案に目を通しておきたいものです。自分自身の財産であるため毎年マイホーム関係の税制をチェックするのがベストですが、自分流に間違った解釈をしてしまうことも多いですから、最終的な判断は自分だけで行わない方がよいでしょう。

売却を考え始めたら、それに伴って自分のケースでは税金がどう関係してくるかということは税理士か税務署に事前に確認しておかなければなりません。

不動産業者の中にも税金についてしっかり勉強し、いろいろとアドバイスしてくれたり、提携の税理士に正しい情報を確認してくれたりする優良な営業スタッフがたくさんいるはずですので、業者の実力を確かめる意味でも積極的に質問してみましょう。

売却の際に損失を出さないためにはより良い条件で売ってくれる業者を探すことも大切です。まずは不動産の「一括査定サイト」を利用して自分の不動産の相場を知ることが必要です。

相場を正しくつかめなくて安く買いたたかれてしまうことは論外ですが、あまりにも高すぎる査定を出してくる業者にも要注意です。

複数の会社から見積もりを取ってみると自分の不動産の適正な価格が見えてきますので、最低でも３社程度には依頼をして比較することを心がけましょう。

なんで不動産の売却損が発生するのか

不動産を売却するにあたって売却価格が帳簿価格よりも低いと、不動産の所有者は損失を負うことになります。これを「売却損」と呼びます。 売却損が発生するのは支出した金額よりも得られる金額の方が少ない場合です。

不動産はいったん住んでしまうと中古物件として扱われるようになるため、その価値が大きく下がります。

一方、住宅ローンを組むと毎年利息を支払わなければならないため、支出する額は物件の価格を超え、さらに増えていきます。増加する支出額と低下する不動産価値によって売却損が生じてしまうのです。

譲渡損失の特例を受けるための条件

原則として不動産を譲渡したときに損失が生じても、税金が変わるわけではありません。しかし、「居住用財産」を譲渡して売却損が生じたときには、その損失の分だけ他の所得（所得税・住民税）から差し引くことができる特例があります。

この特例には2種類あります。

より具体的には、合計所得金額3000万円以下の年に5年を超えて保有する不動産を売却することを条件として、生じた売却損を一定の限度で他の所得から差し引くことができます。

さらに、控除しきれない金額についてはその翌年から3年間繰り越して控除できます。買い換える場合にはローン返済が終了していても特例が適用されますが、買い換えない場合には住宅ローンが残っていることが必要です。

その他、買い換えの場合には床面積が50平方メートル以上でなければならないなど細かい条件が定められています。

また、前者では譲渡した居住用財産の損失額全額について控除されますが、後者では譲渡した居住用財産の譲渡損失額またはその財産にかかる借入金残高から譲渡対価の額を控除した残額のいずれか小さい方です。

不動産の売却損が出た場合の確定申告の方法

不動産を売却して売却損が生じた場合は、法律上、確定申告をする必要はありません。しかし、上記の特例やマイホームを売却した際の3000万円特別控除の特例が利用できる場合には確定申告することで税金を安く抑えられます。

どれほどの税金が控除されるのかを具体的に見てみましょう。まず売却損は不動産の購入価格から売却価格と諸経費を差し引いた額です。

例えば7000万円で購入したマンションを4000万円で売却し、5000万円のマンションを購入したとします。保有期間中に、建物の減価償却費や住宅ローンの利息を含め、諸経費として1000万円を支出したと仮定します。この場合、売却損は7000万円から5000万円を差し引いて2000万円です。

この売却損に相当する金額の税金を他の所得から差し引くことを「損益通算」といいます。損した分と所得（利益）を合算して帳消しにするイメージです。この例において年収800万円で所得税として毎年79万2500円を支払っていたとしたら、売却した年のみならず翌年も所得税は全額還付されます。

さらに翌々年は400万円の所得に対する税金を支払います。

住民税は前年度の収入額に応じて発生しますので、売却した年は控除されず、翌年、翌々年は0円となります。

確定申告は売却の翌年の2月上旬から3月中旬までの間に行います。大まかな流れとしては必要な書類を準備して、確定申告書を作成して税務署に提出します。

確定申告する時に必要な書類

必要に応じて、これらの書類に印鑑を押すことが求められます。

確定申告書は先ほど挙げたケースのように具体的な数字を自分で導いて作成します。このため、必要経費の額を証明できる書類をまずは準備してから確定申告書B様式、分離課税用の申告書、譲渡所得の内訳書を作成するとよいでしょう。

もっとも、複雑な計算まで自分でしなければならないわけではありません。国税庁のHPにある「確定申告書等作成コーナー」から指示に従って入力していけば、自動的に具体的な数字が出てきますので、手間を省くことができるでしょう。

譲渡所得や税額の計算方法

不動産を売却したことによって生じる所得を「譲渡所得」といいます。譲渡所得は土地・建物の譲渡代金などの譲渡収入金額から取得費と譲渡費用（売却に直接必要だった費用）を差し引いたものです。

取得費の計算方法には実額法、概算法の2種類があり、いずれか額の大きい方を用います。そして譲渡所得のうち課税対象となるのは、譲渡所得から特別控除額を差し引いたものです。紹介した特例が適用できる場合にはここで控除することになります。

さらに譲渡所得は他の所得と分離して、不動産の用途やその所有期間によってあらかじめ定められた税率をかけ、実際に支払う金額を導きます。

保有期間が5年以下であれば居住用か否かを問わず、税率は39.63％（所得税30.63％、住民税 9％）、5年を超えていれば20.315％（所得税15.315％、住民税5％）です。もっとも、10年を超えて保有したマイホームに関してはさらに例外的措置がとられています。

まとめ

• 不動産売却には譲渡所得税と住民税がかかる
• 売却で損失が出た場合は特別控除を利用する
• 特別控除を利用する場合は確定申告も忘れずにする

税法は複雑な計算を伴うため、数多くある法律の中でも特に難解な法律の一つだといわれています。このため、確定申告にあたっては、そもそも確定申告が必要なのか、どうすれば確定申告ができるのかなど悩んでしまうかもしれません。

しかし実際のところ、とある調査によると住み替えにあたって不動産を売却した世帯の約5割で売却損が生じていることがわかっています。ご自身の場合に売却損がないかをしっかりと確かめて、損失を抑えるための手続きを行うようにしましょう。