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誰でもできる!不動産の売却価格の正しい決め方

売却価格を正しく設定しないと、いつまでも不動産が売れなくなってしまいます。
売却価格は「相場」がわかれば、ある程度簡単に決めることができます。

この記事では、正しい相場を簡単に知り、素早く希望価格で売れる売却価格の決め方を説明します。

不動産ってどう売るの?損しない不動産売却の始め方

手順 やること
1 まずは「一括査定」で簡易査定を依頼する
2 メールで届いた結果をもとに、話を聞きたい会社があれば店舗にいってみる
3 直接話を聞き、査定額の説明に納得できた会社に売却を依頼する

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【結論】不動産の売却価格を決めるためにはまず一括査定をしよう!

早く売れる不動産の売却価格を決めるポイントは、居住用物件や収益物件に関わらず、まずは査定をすることです。査定をすると、売却価格を考える際のもととなる相場価格を簡単に知ることが出来て、その後の売却活動がスムーズにできます。

査定において非常に便利なのが無料一括査定サイトです。これは短い時間で、簡単に、複数の不動産会社に、無料で査定依頼ができます。査定後のしつこい勧誘なども一切ないので一度、ご気軽に試してみることをお勧めします!

不動産の売却価格(売り出し価格・売却希望価格)の基本

不動産売却価格は相場を知ることが重要

不動産を売却する際に一番気になるのは「いくらで売れるのか?」という点だと思います。

実は、この不動産の価格というのは、不動産業者ですらハッキリと分からないことが多いのです。なぜなら、「何もかもが同じ条件の中古不動産」というものが、全く存在しないからです。

リビングの採光の方角・階数。角部屋・角地・学区など、様々な要素が不動産には含まれます。また、同じマンションの、同じ階の、隣り合わせた部屋でも、住んでいた人が毎日掃除をしていたのか否か、タバコを吸っていたのか否かなど、居住者の生活内容によって売れる価格は変わってきます。

最近では、都心のタワーマンションの南向き部屋は日光により暑くなるということで、北向きの部屋のほうが高く取引されているということもあります。

また、政治経済の動向によっても不動産の価格は大きく変動します。特に東京オリンピックの開催が決まって以降、首都圏の不動産価格は上昇しており、それにつられて、地方都市でも価格が上昇する傾向にあります。

そのような、変動する不動産の価格はどのように決まっているかというと、ズバリ、「買主が買う価格が不動産の価格」となります。

食品などでは、決まった価格に対して、消費者がその価値があるのかどうかを判断します。しかし不動産では、売れた価格によって(消費者の判断)、その不動産の価格が決まります。

そのため、5年前には3000万円で売れていたマンションでも、誰かが現在3500万円で買うと言うと、それと似た条件のマンションは、軒並み「3500万円でも売れる」ということになり、価格が上昇していきます。もちろん、上がるときだけでなく、価格が下がるときも同様です。

そのような不動産の価格でも、売るとなったら査定を依頼する前に「大体いくら位で売れるのだろう?」と気になると思います。

そういうときは、インターネットや中古住宅の情報誌などから、立地・築年数・間取り・広さなど、自分の所有する不動産と似た物件を探してみましょう。

売りに出されている価格は、少なくとも不動産業者が査定し、価格を算出したものとなるので、大体の価格は分かります。この相場を具体的に知る方法については、後述します。

また、この相場価格を知ることはとても重要なことです。なぜなら、相場価格はあくまで相場であって、売主の希望価格ではありません。そのため、相場が3000万円であったとしても、売主が3500万円で売りたいと言えば、不動産業者としては3500万円で売りに出します。「3500万円じゃ無理ですよ」なんて言ってしまうと、売主の機嫌を損ねて、ほかの業者に依頼してしまうかもしれないので、基本的には売主の希望を優先するからです。

しかし、そんな物件は売れるわけがありません。結果的には、値下げに値下げを重ねて、3000万円前後で売れることになります。

場合によっては、長期間在庫をしていた、値下げしないとダメというようなマイナスイメージが先行して、最初から3000万円で売り出すよりも安くなってしまう可能性もあります。

不動産業者としては、「3000万円じゃないと売れそうにないけど、売主が4000万円で売りたいと言っているんだから、とりあえず4000万円で売り出せば満足するだろう。それで売れなかったら納得して貰えばいい」という思惑が働きます。

売主としては、「そういうことはちゃんと言って欲しい」と思うかもしれません。しかし、高く売れると思っていた自宅が、「そんな値段じゃ売れないですよ。」と一蹴されたら、素直に受け入れることができるのでしょうか。自分が大変な思いをして手に入れた不動産を、思ったほど価値はなかったと言われるのは、なかなか受け入れられるものではありません。

しかし、前述したとおり、相場を決めるのは売主ではなく買主なので、売主の希望が相場より高ければ高いほど、売れない物件になってしまいます。だから売主も、理想よりも現実を見て、しっかりと相場を把握する必要があります。

不動産の売却価格の相場を知るには?

具体的に、不動産の売却価格の相場を知る方法を説明します。

基本的には、次に挙げる4つの調べ方があります。

  1. 近所の人に、いくらで買ったか?いくらで売れたか?を確認する方法
  2. ネット広告などで、実際に売りに出されている物件の「売り出し価格」を知る方法
  3. 不動産業者にお願いして、「REINS(レインズ)」というデータベースで取引事例を調べてもらう方法
  4. 実際に不動産業者に査定をしてもらう方法

1番は書いてあるまま、最近引っ越してきたような人や、出て行った人と話す機会があれば、なんとなく聞いてみる方法です。特にマンションなどは、売却が決まると井戸端会議などで噂になることが多いです。

4番は重要な話なので一つ下の見出しで詳細に説明するとして、ここでは、2番と3番の方法について説明します。

まず、ネット広告で実際に売りに出ている物件をチェックする方法です。

前項でも少し触れましたが、立地エリア・築年数・広さ・間取りが似ている物件は、大体同じような相場で取引されています。そのため、同じマンションや、同区画内で同時期に分譲された一戸建てなどが売りに出ていれば、ベストな参考資料となります。

ただし、注意しておかなければいけないのは、売っている価格と売れる価格とは必ずしも同じではないということです。

そんなときに「いくらで売れたのか?」を知る方法もあります。それが「REINS(レインズ)」というシステムを利用することです。このREINSには、全国の不動産の売り情報、成約情報が詰まっています。残念ながら、このREINSを利用できるのは不動産業者だけなので、一般の人がこのシステムを閲覧することはできません。

どうしても知りたい場合は、近くの不動産業者に行って、「もし売るとしたらいくらくらいになりそうですか?」と聞いてみると、簡単に簡易査定をしてくれます。

また、個人でも利用できる「土地総合情報システム」というサイトでも、簡単な取引事例を調べることができます。ただし、「土地総合情報システム」は物件を特定できないように作られているため、情報量が非常に少なく、本当に参考程度にしかなりません。

そういった点を踏まえると、やはり一度不動産業者に足を運んで、REINSで同条件の成約事例を調べてもらうことが一番です。

REINSは、不動産流通機構というところが運営しています。同機構は、REINSを通して不動産取引の透明化・適正化を図る組織です。東日本・西日本・近畿圏・中部圏の4つの組織に分かれており、それぞれの地域の不動産取引をいわば監視しているような組織です。そして、この機構に加盟している不動産業者が1つのREINSというデータベースを利用しています。売買案件を取り扱う不動産業者は、ほぼ全てこの機構に加盟していると考えていいでしょう。

専任媒介・専属専任媒介での不動産の売買案件は、このREINSに売り出し情報・成約情報を登録しなければいけないという法的義務が、不動産業者に課せられています。そのため、このREINSの情報が、不動産取引の価格や相場を知るうえで一番有効です。

なお、土地総合情報システムは、売買した人からのアンケートによって取引事例のデータベースが作られているので、信頼性も情報量もREINSには遠くおよびません。

売却価格を正しく設定するには、複数の不動産会社に査定依頼する

より正しい売却価格を知るためには「訪問査定」を利用しよう

前述した、不動産の売却価格の相場を知る方法の4番である、実際に不動産会社に査定をしてもらう点について詳しく説明します。

いくらネット広告の売り出し情報や、REINSでの近隣相場を調べても、正確な物件相場は把握できません。特に土地や一戸建てなどは、同条件で比較できるものが少ないので、なかなか相場を知ることができません。

そういうときには、やはり実際に不動産会社に査定をしてもらうことをお勧めします。

不動産会社の査定にも2種類あり、訪問してもらうことなく、電話やメール、FAXだけで大体の価格を出してもらう「机上査定」と、実際に訪問してもらい、部屋の状況などまでも加味して価格を算出してもらう「訪問査定」があります。

机上査定の一番のメリットは、不動産業者と会う必要がないので、気軽に依頼をすることができ、その場で媒介契約の営業を受けずに済みます。

しかし、机上査定には室内の利用状況や外観の修繕状況などは一切加味されないので、正確な価格を査定してもらうことは不可能です。

対して訪問査定では、室内の状況や、戸建てであれば屋根や外壁の状況など、より正確な査定をするので、現実的な価格を提示してもらうことが可能です。

しかし、確実に訪問が必要になるので、その場で媒介契約を迫ってきたりする営業マンもいるし、何よりもそのために時間を作らなければいけません。

メリット デメリット
机上査定 不動産業者と会う必要がないので、気軽に依頼をすることができる 室内の利用状況や外観の修繕状況などは一切加味されないので、正確な価格を査定してもらうことは不可能
訪問査定 正確な査定をするので、現実的な価格を提示してもらうことが可能 確実に訪問が必要になるので、そのために時間を作らなければならない

理想的なのは、机上査定で複数社に査定依頼をし、そのなかで対応の早さや、雰囲気のよいところから数社に絞って訪問査定を依頼するのがいいでしょう。

訪問査定で具体的な価格を提示されても、その査定額が売り出し価格とは限りません。

不動産査定と言っても、不動産会社の査定員も前述したREINSの取引事例をメインにして査定をするので、絶対にその価格で売れるという保証はできません。査定額より高く売れることもありますし、逆に査定額よりも低くなることもあります。こればかりは、そのときのタイミングや季節、経済状況にも左右されてしまいます。

そのため、最終的には、売主であるあなたが売り出し価格を決めなければいけません。

また、不動産査定をしてもらう際の注意点として、「高い査定額が出るからいい業者」とは限りません。

不動産業者のなかには、とにかく高額査定を出し、それに乗せられてしまった売主と媒介契約を取り付けて、後になって値下げを要求してくるようなところもたくさんあります。

不動産の査定時には、査定額よりも、どのような理由でその価格になったのかを、納得のいく説明ができているかどうかや、早期売却に向けてどのような営業活動ができるのかという点を重視しましょう。

現実的な売却価格を知るには不動産鑑定士の「鑑定評価」は使わない

不動産の価格には、不動産会社が提示する「査定価格」と、不動産鑑定士が鑑定する「鑑定評価」というものがあります。

査定価格とは、現実に売買の実務で取り扱われる価格のことで、いわゆる不動産相場などがこれにあたります。

対して、鑑定評価とは、不動産鑑定士が公的機関からの依頼によって、地価公示法に基づく標準値の鑑定や、路線価の評価、競売における評価などを行ったり、一般企業の資産評価などに使われる評価額を鑑定するものです。

一般的に、不動産というものは、1物4価、1物5価というように、本来の価値以外にも、需要と供給のバランスや人気・不人気、流行など、様々な価格を変動させる要素が関わってくるので、路線価や公示価格などは参考程度にしか使われず、実際の売買では不動産会社の査定価格が用いられます。

しかし、課税や競売などの「お役所仕事」においては、人気や不人気、流行とかを考慮しているとキリがないし、役所の人はそのようなことを判断する知識を持ち合わせていません。そのため、不動産鑑定士が導き出した価格で判断するようにしています。

分かりやすく言い換えると、査定価格は「売主と買主の思惑が絡んだ、現実的だが根拠が曖昧な価格」であり、鑑定評価額は「誰の思惑も絡んでいない、客観的な価値を示す価格」ということです。

そして、実際に不動産の売買で関わってくる価格は、査定価格です。「できるだけ高く売りたい」という売主の思惑と、少しでも安く買いたいという買主の思惑が複雑に絡んだ結果、落ち着いた価格ということです。

そのため、鑑定評価額が高くても、「○○エリアなんて時代遅れだね」なんていうことになると鑑定評価額より安くなることがあるし、鑑定評価額が安くても、「今後は△△エリアが熱い!!」なんてことになると、鑑定評価よりも高く取引されることも多々あります。

どちらの価格で売ったらいいとか、どちらを選んだら得するとか、そういうことはないので、不動産を売りたいときは、「査定価格がいくらになるのか?」という点を注意するようにしましょう。

収益物件(マンションやアパート)の売却価格を知るには?

収益物件の売却価格には、物件の利回りも考慮される

ここまでは、居住用の不動産の査定について述べましたが、最後に収益物件の査定について説明します。

収益物件とは、いわゆる賃貸アパートや賃貸マンションなどの、投資用物件のことです。これらの物件も同様に、不動産業者を通して積極的に売買されています。

ただし、査定においては居住用住宅とは少し異なり、第一に利回りを重視する「収益還元法」という方法で査定がなされます。

収益還元法とは、その不動産を賃貸に出して年間いくらの家賃収入があり、何年かけて回収できるのかという「利回り」を重視して価格を算出します。

利回りとは、投資したお金がどれくらいの利率で戻ってくるかの指標であり、一般的には【年間賃料÷物件価格×100】で算出します。これを「表面利回り」と言い、単純計算で投資した金額に対して、いくらのリターンがあるかという基準となります。

そして、さらにその年間の賃料収入額から、固定資産税や都市計画税など年間のコストを差し引き、購入時の手数料などを購入価格に上乗せした価格から算出されものが「実質利回り」となります。実質利回りは【(年間賃料−年間の諸経費)÷(物件価格+購入時の諸費用)×100】で算出します。

多くの投資家は、物件の価格よりも、この表面利回りと実質利回りを特に重視して物件選びを行います。その理由は、「買主の目的はよい家に住みたいのではなく、あくまで投資でしかない」からです。

そのため、建物全体の価値がいくらということよりも、「この地区でこの間取りなら、家賃はいくらで貸せるか?」「空室率はどれくらい想定されるか?」という賃貸需要のほうが重要になってきます。

そのため、立地が悪くて建物も古くても、周辺に賃貸物件が少なく、駐車場などの設備が整っていれば一定の賃貸需要を望むことができるので、高利回りの物件になります。逆に、駅に近い築浅物件でも、もっと新しいい賃貸マンションが周辺に多数ある場合は、利回りはそれほど高くはなりません。

また、居住用住宅のように、自分の生活スタイルと予算を総合して物件を決めるものでもなく、自らが儲けることができるのであれば、仮に当初の予算の倍の価格でも、利回りがよいなら投資しようという買主も多いです。

いずれにせよ、収益物件を売却する際には、とにかく利回りが重要です。

なお、全く居住者がいなくて、大規模改修や取り壊しが可能な収益物件も、一部では人気があります。

収益物件について相談するときは、居住用不動産を扱う会社よりも、投資用物件を積極的に販売している不動産会社や、賃貸店舗を運営している会社の本部の売買事業部などに売却の相談をするほうが、買主の情報(大家さんの情報)を持っているのでスムーズな売却が見込めます。

POINT
  • 買主が買う価格が、不動産の価格となる
  • 不動産において、売っている価格と売れる価格とは必ずしも同じではない
  • 無料一括査定サイトだと気軽に簡単に複数社に査定額を見積もってもらえる
  • 収益物件についての相談は、投資用物件を積極的に販売している不動産会社などのほうが、スムーズな売却が見込める

不動産ってどう売るの?損しない不動産売却の始め方

手順 やること
1 まずは「一括査定」で簡易査定を依頼する
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