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住宅ローンのダブルローンはNG!3つのデメリットと売却すべきワケ

新しい家を買いたいけど、できればダブルローンは組みたくない……

「ダブルローン」は、「借入審査の難易度」「金利の負担」の面でリスクがあります。

ここでは「ダブルローンのデメリット」と「そのほかの手段で新居を買う方法」を説明します。

ダブルローンのデメリット TOP3

順位 デメリット 危険度
3 銀行の融資審査がほぼ通らない ★★★☆☆
2 旧宅のローン金利がかなり上がる可能性が高い ★★★★☆
1 月々の返済額が2倍以上になる ★★★★★

返済が月10万円の物件に住んでいた場合、10万円の家をダブルローンで買うと「月々20万円」と返済が2倍になってしまいます。

ダブルローンではなく「買い替えローン」を使えば、月々の返済額はグッと抑えることが可能です。

「買い替えローン」で家を買う手順

  1. 旧宅の売却を始める
  2. 「買い替えローン」を借り入れる
  3. 売却代金と買い替えローンで旧宅のローンを一括返済する
  4. 買い替えローンの残った金額で新居の代金を支払う

買い替えローンを利用する場合、「旧宅を高く売ること」を意識してください。

買い替えローンでも借入可能金額には上限があり、その上限を超えないようになるべく高く売却して、借入必要金額を少なくしなければなりません。

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ダブルローンとは同時に2個の住宅ローンを借りること

ダブルローンとは、現在の家のローンがまだ残っている状態で、新しい家についてもローンの借り入れをすることを言います。
つまりダブルローンとは同時に2個の住宅ローンを借りるということです。

ダブルローンで融資を受ける方法

実際に、ダブルローンを組む場合の手順や注意点を考えてみましょう。

ダブルローンを組む手順
  • 1.物件を探す
  • 2.購入の申し込みを行う
  • 3.売却額の見立てをしておく
  • 4.金融機関に相談する

デメリット1.ダブルローンを組むのは大変

金融機関にもよりますが、以下のような条件をクリアしなければローンを組むことができません。

ダブルローンであることにより、融資審査の際のチェックが厳しくなることがあります。返済額が大幅にアップすることにより、借り手の年収要件を満たせずに審査落ちというパターンになるケースは、1つ目のローンより確実に多くなります。


今の年収で、2つのローンの合計金額を支払っていく能力があるのか」ということをシンプルに考えればよいでしょう。

ダブルローンの審査項目をクリアするのは難しい

ダブルローンを組む上で重要なこと
  • 借入・完済時の年齢
  • 勤続年数
  • 勤務先
  • 年収
  • 過去のローンやクレジットの返済履歴
  • ローン以外の借り入れ状況
  • 過去の通院歴

ローンに通るための条件はいくつもあり、とりわけ大切なのが以上のような条件となっています。

完済時の年齢に注意する

多くの金融機関が完済時の年齢を80歳までとしています。3000万円のローンを借りて10万/月×30年でローンの支払いを行うと考えると、50歳を過ぎているとローンを組めないということになります。
これに旧宅の住宅ローンの支払いが重なってくることを考えれば、50歳よりも若い年齢でないと審査は通過しにくいと考えられます。

現在と将来の年収に注意する

「年収に対して住宅ローン返済額が何%か」という割合のことを「返済負担率」と言います。
新しく購入した住宅ローンの金利を4%として計算した毎月の返済額を15万円。旧宅の住宅ローンと合わせて月々の返済額が25万円とした場合

25万×12ヶ月=300万

となります。 300万という年間返済額が収入の30%以下でなくてはならないので約900万円の年収が必要になります。

ただし、返済負担率何%までであれば住宅ローンに通るのかというのは、各金融機関によっても異なります。そして、年収別に上限の返済負担率が定められていることもあります。
年収500万円の人と1000万円の人では、同じ返済負担率30%であっても家計にもたらす影響は全く違うからです。

フラット35でダブルローンは組める

ダブルローンにおいて「フラット35」のような長期固定金利の商品を利用することはできるのでしょうか。結論としては、フラット35はセカンドハウス購入のためにも利用することができます。
ただし、以下の条件を満たしていることが必須です。

フラット35の利用条件
  • 本人が居住する不動産である
  • 住宅ローンの返済負担率が借入金融機関の上限に達していない

また、古い家をすぐに売りに出す予定の場合、新しい家を大手業者の仲介で購入する場合などは、不動産業者自身が独自の「つなぎ融資」を準備していることもあります。
つなぎ融に関して詳しく知りたい方はこちらをご覧ください。

ローン借入額はそんなに高くない...

ローンを借りれたとしても、意外と借入額が少ないという場合は多くあります。

借入額+売却益+自己資金

この3つを足してもなかなか旧宅のローンを払い、次の新しく購入した住宅のローン返済に充てることは難しいです。

複数の不動産で見積もり、少しでも高く売却して次の住宅ローンの返済に充てましょう。

ローンを組むときの注意点

ローンを組むときに気をつけたいことは、「いくらの融資額で申し込みをするか」と「旧宅がいくらで売れそうかを把握する」という2点になります。

新しく買う物件の業者を含めて、数箇所の業者から古い家の買取金額の見積もりをしてもらえば、最低売却価額が見えてくるでしょう。その業者が買取もしているのであれば、買取金額を見積もってもらうこともできます。

新しいローンを確実に返済しようと思えば、「一番低く見積もった売却金額+自己資金」で買える家を選択するということが大切なポイントなのです。

ローンを組む前に売却金額を見積もっておきましょう。

売却額を見積もってもらう

デメリット2.金利・返済額が上がってローン返済が大変になる

ローンの金利が上がることがある

住宅ローンが「ローン対象物件に当人が居住すること」を条件に、低金利で貸付をしているという理由によるので、ご購入後には住民票を一時的にでも移すことが必要になります。

基本は同じ銀行での住宅ローン2契約は前述の理由で断られますので、旧宅はセカンドハウスローンなど、金利の高いローンになってしまいます。
また、旧宅に関しては住宅ローン控除等の減税措置は受けられませんので注意してください。

毎月の返済額が2倍になる

ローンは各々の物件に「居住すること」を条件に融資をしますので、「住宅ローン」をひとつにまとめることはできません

旧宅のローンに加え、新しく購入した住宅のローンも払うことになります。ですので毎月のローン返済金額は今までの2倍となり家計には大きな負担がかかることになります。

残債のある旧宅は賃貸には出せない?

新しい住宅を先に購入して古い家を残し、両方にローンがある場合、「古い家のローンを返済するための補填として人に貸して、賃料収入を得られないか」と考える人もいるでしょう。

しかし、住宅ローンというのは一般的に「借りる人が住むこと」を前提として金利の優遇などが図られているので、これがもし破られるとローン契約の約定違反になることがあります。

賃貸に出すデメリット

実際に銀行の許可が得られて、古い家を住宅ローンが残ったまま賃貸に出す場合、次のような考えられるデメリットも理解しておかなくてはなりません。

賃貸にするデメリット
  • 設備の修理や交換については大家の負担となる
  • 退去後のリフォームの費用がかかる
  • クレーム等に対応しなくてはならない
  • 入居者が自殺、事件などを起こしたら物件価格が大幅に下落する
  • 思い通りの時期に処分できない
  • 管理費や修繕積立金などの負担が重い
  • 確定申告などの手間がかかる

以上のような点から、賃貸に出すのが必ずしも得策とは言えないこともあるのです。
賃貸として古い家を抱えておくよりも、売却して新しい家のローン返済をラクにしましょう。

高く売れる不動産を探す

デメリット3.旧宅に住宅ローン控除は適用できない

ダブルローンを組んだ場合、どのようなメリット、リスク(デメリット)があるのでしょうか。具体的には、次のものが挙げられます。

住宅ローンを組んだときの大きな特典と言える「住宅ローン控除(住宅ローン減税)」は、新築となると「7つの条件」をクリアすることが必須になります。

7つの条件
  • 新しい住宅は自分が住む
  • 贈与による取得、親族や特別な関係者からの取得ではない
  • 12月31日までにその家に住んでいる
  • その年の合計所得金額が3,000万円以下
  • 床面積は50㎡以上
  • 住宅ローンの借入期間は10年以上
  • 居住の年を含む前後5年内に長期譲渡所得の課税などの特例措置を受けていない

この7つの条件は新しく購入した住宅では適用できる場合が多いです。しかし、旧宅では上の条件に当てはまらないため住宅ローン控除を受けることができないので注意が必要です。

住宅ローン控除の趣旨は、居住のために使用する住宅を購入した人に対して、所得税を軽減し、住宅取得を促進することです。
そのため、2つ以上の住宅に適用するというのはその趣旨から外れるので、ダブルローンを組んでいる人については「主に居住する1つの住宅」にしか控除は認められません。

ただし、古い住宅に対して適用していた住宅ローン控除を新しい住宅のローンに適用するため、新たに確定申告の手続きを踏めば、控除を受けることができます。
その場合、当然ながら新しい住宅がそのほかの住宅ローン控除の条件を満たしているということは必須になります。

ダブルローンを利用するメリット
  • 仮住まいの家賃がかからず、引越し費用を削減できる
  • 空家にして売り出せば買主の内覧を気にしなくていい

ダブルローンよりも売却して買い替えローンを利用しよう

買い替えローンとは

買い替えローンは、現在の住居を売却し、新しく住居を購入する時に利用する住宅ローンのことで、現在組んでいる住宅ローンを一括完済し、新たに住宅ローンを組み直すことを意味しています。

買い替えローンのメリット

ダブルローンの場合、古い家を売っても残債務が残ることはどうしても懸念事項となります。しかし、買い換えローンの場合、古い不動産を売却しても残ってしまうローンと新しい不動産の購入代金を併せて借りることができるというメリットがあります。

新しい不動産の価格に古い不動産のローン残債分まで貸すというのは、銀行側にとってはそれなりにリスクを伴うことなので、融資審査の条件もある程度厳しくなると考えられ、そのあたりの資金計画は綿密に立てなければなりません。

買い替えローンを使用した時の売却方法

買い換えローンを利用した場合の、具体的な売却の流れは次のとおりです。

具体的な売却の流れ
  • 古い家の買主から売却代金の支払いを受ける
  • 「買い換えローン」で融資を受ける
  • 売却代金と買い換えローンのなかから、古い家のローンを返済する
  • 買い換えローンの残った金額から、新しい家の代金を支払う

買い換えローンを使う場合には、新しい不動産の購入申込の際に「買い換え特約」を付加します。これは、「もし現在の住宅が売れなければ、購入しない」という条件をつけ、万一そのような事態になったときには、違約金なしで解約できるというものです。

不動産の買い替えは、通常よりも事務手続きの量も多く、ある程度経験やノウハウを持った業者に依頼することが大切です。

実績から不動産を選ぶ

まとめ

POINT
  • ローン金額の設定に余裕がある人、元金均等型で返済していた人であれば、ダブルローンを組んでも問題はない
  • 「年収に対して住宅ローン返済額が何%か」という割合のことを「返済負担率」と言う
  • 買い換えローンには、古い不動産を売却しても残ってしまうローンと新しい不動産の購入代金を併せて借りられるというメリットがある

不動産ってどう売るの?損しない不動産売却の始め方

手順 やること
1 まずは「一括査定」で簡易査定を依頼する
2 メールで届いた結果をもとに、話を聞きたい会社があれば店舗にいってみる
3 直接話を聞き、査定額の説明に納得できた会社に売却を依頼する

”売却査定”のスピード診断をしてみよう(無料)
今日、売ったら最高いくらで売れるかが正確にわかります

大京穴吹不動産」「ソニー不動産」「ピタットハウス」「センチュリー21
などの不動産会社から査定結果が届きます。

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