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全く売れない土地に共通する6つの理由と売却・処分する方法

更新日:2016年10月18日

売れない土地は余分にコストがかかるため、資産とは言えません。
そのような土地は損切りをしてでも手放してコストを抑えることが、最良の選択でしょう。

しかし、実際に売れない土地を持っている人の多くは、何が理由で、何をしたらいいのかを理解していないようです。

そこで今回は、あなたの土地が売れない理由と対処法、さらに相続で手にしてしまった売れない土地を処分する方法について説明します。

  • 【結論】土地が売れないときはインターネット一括査定をするしかない

土地が売れない理由として、不動産会社や売り方が問題という場合も数多くあります。

そのため、できるだけ多くの不動産会社に相談し、最適な売り方を提案してくれる担当者に出会うことが重要です。

売れない土地は、自治体も寄付を受け付けないことが多いです。そのため、土地を処分するには売る以外にないという状況です。

この点、一括査定サイトを利用すれば、複数社の査定額から相場を把握することが可能です。相場が分かれば、売れる価格設定をすることができ、ちゃんと販売活動をしてくれる会社かどうかを見極めることができます。

そこで、まずはこちらの一括査定サイトの60秒で終わる無料診断を利用して、素早く土地を売るための、信頼できる不動産会社(担当者)を見つけましょう。

ユーザー満足度 不動産会社名 査定より高く売れた額
1位 住友林業ホームサービス +640万円
2位 東急リバブル +500万円
3位 三井のリハウス +200万円

※査定より高く売れた額は実際にあった一例です

簡易査定してみる

なぜ土地が売れないのか、その6つの理由(原因)を把握しよう

1.価格と相場のミスマッチがある

土地がなかなか売れない理由として、さまざまなものが挙げられます。その一つが、価格と相場のミスマッチです。

前述のように土地には相場というものがあり、買主はまず、その相場を基準に土地を探します。

その不動産の相場は、不動産会社に聞けばいくらでも教えてもらうことができます。そのため、すぐに相場より高いのか、安いのかが分かります。

たとえ売主が高く売りたいと望んでいたとしても、その希望する売却価格が相場よりも高ければ、売れることはありません

売主のなかには「私の土地は南向き角地で、地盤もよいから相場より高く売れるはずだ」などという人がたまにいます。しかし、その土地のメリットも含めて相場が決まっているので、相場と希望価格の差が大きければ、まず売れることはないでしょう。

自分の土地の価格を客観的に知るために、まずはインターネットの一括査定サイトで査定額を調べてみましょう。

2.自分が買主だったら買いたい価格ではない

自分が売り出している土地を、その価格で自分が買いたいと思うのかを考えてみましょう。

自分の土地ということを完全に忘れ、客観的に考えたときに、その価格でも買うという判断ができるのであれば、いずれ売れるはずです。今はただ、タイミングが悪いだけかもしれません。

しかし、多くの場合はどうしても自分の土地がかわいく思えてくるはず。あまり価値のない土地でさえ、価値があると思い込んで、「こんなにいい土地がなぜ売れないんだ」と思ってしまいます。

不動産の売買のメインは売主ではなく、買主です。その買主が「欲しい」と思わなければ売れないので、価格を設定するときには、できるだけ売りに出す土地に対する思い入れなどを排除する必要があります。

3.不動産会社の査定価格を信頼しきっている

不動産会社は、売却によって初めて報酬を得ることができるので、基本的には「売れる価格」を査定として提示します。

しかし、「最初は高く査定額を出して、売主を喜ばせて専任媒介契約を取り付け、後になってから売れないからと値引きさせる」という、悪質な手段をとる不動産会社も少なくありません。

こういうケースに陥ってしまう原因の一つには、最初の段階で査定を1社にしか頼んでいない場合が挙げられます。そのため、査定をするのであれば、複数の不動産会社に依頼をしましょう。

複数社に査定を依頼すれば、もし悪質な不動産業者が紛れ込んでいても、ほかのところの査定額と比較できるので、飛び抜けて高いなどという違和感に気付けます。

なお、すでに専任媒介契約を結んでしまっているのであれば、3カ月ごとに訪れる更新のタイミングで拒否をし、改めて複数の不動産会社に査定を依頼するという方法もあります。

4.売れない媒介契約(一般媒介契約)を選んでいる

不動産会社との媒介契約の種類には、「一般媒介」「専任媒介」「専属専任媒介」の3つがあります。そして、媒介契約は次のように大きく2つに分かれます。

【媒介契約の種類】
一般媒介契約 複数の不動産会社に売却を依頼できる
専任媒介契約・専属専任媒介契約 特定の不動産会社(1社)にしか依頼できない

一般媒介契約は複数の不動産会社に売却を依頼でき、専任媒介契約と専属専任媒介契約は特定の1社にしか依頼できません。

この点、複数の不動産会社に依頼できるほうがよいと考える人もいるかと思います。

しかし、自分だけのお客さんと誰にでも声をかけるお客さんとでは、不動産会社の力の入れ方が違います。そのため、専任媒介や専属専任媒介のほうが、より親身になって販売活動をしてくれるところが多いのです。

もし一般媒介契約を利用しているのであれば、専任媒介契約か専属専任媒介契約への変更をオススメします。

なお、不動産の売却はケースによってさまざまで、1週間で完了する場合もあれば、2カ月〜3カ月、さらには半年というような場合もあるので、どれくらいかかるのかは一概には言えません。

ただ、半年も売れないようであれば媒介契約を見直しましょう

5.売れない土地は交通の便など、立地条件に問題がある

田舎暮らしをしたいという理由でもない限り、交通の便が悪い土地というのは探している母数がそもそも少ないので、なかなか売れないことがあります。

また、「市街化調整区域」にある土地は用途が非常に限られるため、売却をするのは至難の技と言えます。

【市街化調整区域】

都市計画区域内において、市街化を抑制する区域のこと。

この市街化調整区域内では上下水道や道路の整備などは行われず、建物の新築をする際も、都道府県知事の許可が必要になります。また、この許可を得るのもなかなか厳しく、原則、新しい人がそこに家を建てることは無理とも言えます。

市街化調整区域の売却が得意な不動産会社を探さないと、そもそも売却依頼を断られてしまうこともあります。

>不動産の一括査定サービスを利用し、要望に「市街化調整区域」であることを明記すると、売却できる不動産会社が見つかりやすくなります。

6.土地に何か欠陥や問題がある

そもそも、土地に欠陥や問題があることが売れない理由かもしれません。土地に欠陥や問題があるケースとして、以下のようなものが挙げられます。

【土地に欠陥や問題がある例】
  • 隣接地との境界がはっきりしていない
  • 傾斜地などで、建築前に造成が必要である
  • 土地が広すぎる
  • 手入れがされておらず、汚い土地である
  • 周辺環境が悪い
  • 再建築不可の土地である

(1)隣接地との境界がはっきりしていない

隣の土地と自分の土地の境界が決まっておらず、売主も隣の人も境界を定めるのに非協力的という場合、その土地を買おうと考える人はなかなか見つかりません。

(2)傾斜地などで、建築前に造成が必要である

土地自体が斜めになっていて、建物を建築するためには平らに造成しなければならない場合は、買主の負担が増えてしまうので売れなくなります。

(3)土地が広すぎる

一戸建てを建てるにしても、広すぎる土地というのはあまり好まれません。土地代は高くなるのに対し、実際に使えるのはその一部で、ほかの部分は役に立たないからです。

何事も「ちょうどいい」ものが好まれるので、広すぎる場合は、不動産ディベロッパーに相談することや、土地を分筆して、敷地面積や価格を調整することも必要です。

(4)手入れがされておらず、汚い土地である

雑草が伸び放題で、ゴミなどが散乱している土地を、これから家を建てようと考えている人は買わないはず。そのような放置された土地は、価格や立地条件以前の問題です。

(5)周辺環境が悪い

周辺に異臭を放つ工場がある、近所にゴミ屋敷があるなど、いわゆる嫌悪施設の周辺の土地は売れにくいです。こればかりは、売主の力ではどうにもなりません。

ニュースなどでよく目にする、ゴミ焼却場や遊戯施設の建設にあれほどの反対運動が起きるのは、こういうときに大きな不利を受けるからです。

(6)再建築不可の土地である

建築基準法に定める「接道義務」を満たしておらず、建物を建てることができない土地というものが存在します。このような土地は、どれだけ価格を下げても売れないことが多く、隣接する土地の所有者に二束三文で買ってもらう、あるいは駐車場や家庭菜園にするくらいしか、処分の方法がない場合もあります。

【接道義務】

建物の敷地が、幅員4メートル以上の道路に2メートル以上接していなければならないこと。都市計画区域や準都市計画区域が対象となる。

接道義務は建築基準法に定められており、この義務に反する土地の場合、原則として、建物を建てることができません。

なぜこのような義務があるかというと、火事などの緊急時に、消防車が通ることができるスペースを確保するためです。接道義務を満たしていない土地の建物が火事になったとき、そこへ消防車が近づくことができなければ、延焼してほかの家にまで被害を与えてしまうので、このような義務が設けられたわけです。

なお、建築基準法の法改正前から建っている建物には、この法律が適用されていないものもあります。そのような建物がある土地は注意が必要です。なぜなら、現在建物が建っていても(※これは有効)、それを取り壊して更地にした場合、現行法が適用されて、新たに家を建てられなくなるからです。

不要な土地は、損切りしてでも手放すべき

売れない土地は「負の財産」になる

全く売れず、ほかに用途もないような土地はもはや資産ではなく、税金だけがかかってしまう負の財産になってしまいます。場合によっては、二束三文でもその土地を手放してしまったほうが、そのほかの資産を守ることさえできます。

土地は高く売れるはずだと思い込んでいると、どんどんほかの資産が食いつぶされてしまうので、損切りをしてでも手放すほうが得な場合もあることは理解しておきましょう。

少しでも高く売るなら、複数社への一括査定でより高く売却してくれる不動産会社を見つけましょう。

売れない土地を相続した場合、放棄することが可能

「相続前」に売れない土地を手放す〜相続放棄〜

売れる見込みが全くない土地を相続してしまうと、売れないのに、税務上は価値があるものとして「固定資産税」が発生し、相続人に負の遺産を残すことと同じになってしまいます。

【固定資産税】

土地や建物などの財産を所有している人に対して課せられる地方税のこと。

そこで、被相続人が売れそうにない土地を持っているのであれば、相続前に手放してしまうのがおすすめです。

売れない土地を相続すると、金銭面だけでなく、後述するように手続きの面でも非常に手間がかかり、面倒なことになってしまいます。

そのため、売れそうにない土地はもちろん、「すぐに売れる」「将来確実に値上がりする」「将来の用途が決まっている」というような土地「以外」は、被相続人が生前に全て処分し、身軽にしておくほうが、相続人のためになります。

もっとも、相続前の所有者はまだ被相続人のもとにあるため、相続人が勝手に話を進めることはできません。なかには不謹慎だと感じる人もいるかもしれませんが、終活の選択肢の一つとして、家族でじっくりと話し合うことが必要です。

固定資産税が発生すると述べたように、売れない土地を相続してしまうとデメリットが発生してしまいます。

そこで、売れない土地を相続した場合、相続放棄をすることが可能です。ただし、そのほかの現金などの財産も全て放棄する必要があるので、売れない土地だけを相続しないというような都合のいいことはできません。

「相続後」に売れない土地を手放す

「相続をしても、土地を市や町内会などに寄付すればよい」と安易に考える人もいるようです。しかし、「あなたがタダでも手放したい土地=価値のない土地=寄付でもいらない土地」という図式が成立してしまい、なかなか上手く寄付することができないのが実情です。

さらに、市にとっては、あなたが所有している限り固定資産税の税収があるし、土地の管理をする必要もありません。
しかし、寄付を受けてしまうと固定資産税の税収はなくなり、さらに管理に対する費用も発生してしまうので、よほどその土地を取得するメリットがないと、市に対して寄付をすることも難しいと言えるでしょう。

よほどの理由がなければ、相続放棄の期限を過ぎてからの放棄はできないため、相続後に土地を手放すには「できる限り価格を下げる」「使いやすい広さにする」などの対応を行って売却するしかありません。

売れない土地を寄付することや、引き取ってもらうことは可能か

売れない土地を所有している限り、固定資産税が発生する

前述のように、いくら売れない、価値のない土地であっても、所有している限りは固定資産税が発生します。固定資産税を滞納すると、場合によっては給与の差し押さえなどを受けてしまうこともあるので、こればかりは納税の義務として、つらくても払い続ける必要があります。

しかし、どうしても固定資産税が払えないという場合は、自治体の納税窓口に分割納付や支払い猶予の相談をしてみましょう。ただし、誠意のある相談ができれば対応してくれる場合もあるものの、窓口担当者の裁量によるところも大きいので、相談の仕方には注意が必要です。

自治体に売れない土地を寄付するのは、かなり厳しい

売れないし、固定資産税を払うのも大変だという理由で、土地そのものを寄付したいと考える人もいることでしょう。ただし前述のように、売れない土地は、寄付や処分をすることはほとんど不可能と言っても過言ではありません。

寄付する先としては、次に挙げるところなどが考えられるものの、いずれもなかなか厳しい状況となります。

【売れない土地を寄付する先として考えられる候補】
  • 自治体
  • 個人
  • 法人
  • 町内会

自治体に寄付をしたいと考えている場合、自分にとって必要のない土地は、大抵は自治体にとっても必要のない土地です。自治体は、寄付をする時点でその土地の利用方法が決まっていない限り断るので、よほど価値のある土地でないと厳しいです。

逆に、自治体が寄付を受け入れてくれるような土地は、一般の不動産市場でも売れると考えることもできます。

それでも可能性はゼロではないので、土地を管轄する自治体に相談してみてもいいかもしれません。

その場合、公図や登記簿謄本は用意しておいたほうがいいでしょう。そのほかにも、自治体によってはさまざまな書類の提出を求められるので、窓口に確認するようにしてください。

寄付ができる可能性が高いのは個人

寄付できる可能性が高いのは、個人への場合です。ただし、その対象は限られており、隣接地の所有者に貰ってもらうという方法になります。

しかし、これには受贈者側にも贈与税がかかるので、実質的にタダで受け取ってもらうわけではない点には注意が必要であり、しかも、その交渉は全て自分で行わなければなりません。

法人への寄贈は、営利か公益かで変わる

法人への寄付の場合は、相手が「営利法人」か「公益法人」かによって内容が変わります

営利法人への寄付の場合、お金の動かない寄付だとしても直接の売買として扱われ、寄贈者側には譲渡所得税が発生するし、受贈者側である法人にも法人税が発生します。

また、公益法人への寄付の場合には譲渡所得税は発生しないものの、その寄付自体が公益性の高いものと認められる必要があります

町内会への寄付の場合、法人格を持っているかが重要

最後に、地元の町内会などに寄付をする場合ですが、町内会には「法人格のあるもの」と「法人格のないもの」があります。

そして、法人格を得た自治体や町内会を「認可地縁団体」と言います。法人格を持たない町内会は不動産を所有することができないため、寄付を考える前に、その町内会が認可地縁団体かどうかを確認したほうがいいでしょう。

寄付を前提に考えることはやめる

いずれにせよ、これらの寄付先はいずれも不要品回収業者ではありません。売ってお金になるなら売る、売れないような土地なら寄付をすれば簡単に受け付けてくれるような、都合のいいものではありません。そのため、寄付を前提に考えるのはやめておいたほうがいいでしょう

また、このようなお金にならない売却(仲介)は不動産会社でも扱ってもらえないし、誰かに頼むにしても報酬が発生してしまうので、現実的でもありません。

自己破産による競売でも土地が売れない場合、別除権が行使される

土地所有者が自己破産をする場合、その土地は競売にかけられる

自己破産をする場合、土地を所有していると競売にかけられ、その売却益は債務の返済に充てられます。

競売とは、簡単に言えば裁判所主導のもと、土地などの不動産を公的にセリにかけることです。購入希望者は、一回きりの入札方式で入札し、最高額を提示した人が競落するという流れで、一般市場での相場よりも大きく下がって取引されることがほとんどです。

しかし、その競売によっても土地が売れない場合があります。

競売が不調に終われば、再度価格を下げて競売にかけられることになります。しかし、裁判所では何度も売れない土地を競売事件として扱ってくれません。競売によっても売れなくなった場合は、「別除権」という権利を行使して、管財人が不動産の処分を放棄し、抵当権者が独自で処分することになります。

【別除権】

破産管財人によって管理・処分されるべき特定の財産(破産財団に属する財産)について、抵当権などに基づき、破産手続きによらず、優先的・個別的に弁済を受けられる権利のこと。

この点に関してはさまざまな法律要素が絡んでくるので、自己破産の手続きをするのであれば、まずは弁護士に相談することをおすすめします。

この記事のPOINT
  • 土地の売却をするにあたって、まずは相場を知ることが重要
  • 土地が売れない理由として、6つの理由(原因)が考えられる
  • 売れない土地を相続した場合には、放棄をすることができる
  • 売れない土地がある場合、寄付を前提に考えることはやめる

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