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新築売却を失敗しないための2つの注意点

誰もが新築物件は損せずに売却したいものです。
新築の売却では、「新築の家を売りに出したら損をしそう」「何かあるのではないかと怪しむのではないか」など、心配は尽きないことでしょう。

今回は、新築物件の売却で失敗しないための「2つ」の注意点を説明します。

不動産ってどう売るの?損しない不動産売却の始め方

手順 やること
1 まずは「一括査定」で簡易査定を依頼する
2 メールで届いた結果をもとに、話を聞きたい会社があれば店舗にいってみる
3 直接話を聞き、査定額の説明に納得できた会社に売却を依頼する

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この記事のPOINT
  • 新築物件を売却するにあたって、住宅ローンは返済しておく
  • 新築物件に関する情報は、隠さずに買主に伝える
  • トラブル回避という意味でも、あえて言う必要がない情報も買主に伝えておく

新築物件の売却にあたって、「ローン残債の返済」と「売却物件に関する情報」に注意

〈その1〉新築物件を売却したいなら、住宅ローンは返済しておくこと

新築のマイホームを購入したものの、住み心地がイメージと違っていた、離婚をすることになったなど、何らかの事情で売却を検討している人も多いのではないでしょうか。

築浅の状態で売却をするにあたって、注意しておかなくてはならないことがあります。それは、「ローン残債の返済」と「売却物件に関する情報」の2つ。

まずは、ローン残債の返済について説明しましょう。

抵当権を抹消するには、ローン全額の返済が必要

ローンを組んで不動産を購入した人は、当然、物件に銀行や保証会社の「抵当権」がついています。それを外さなければ、物件を売却することができません。ただし、実務的には売る前に抵当権の登記を抹消しなければならないわけではなく、買主から売却代金を受け取り、所有権の移転登記をするのと同日に、抵当権の抹消登記をすることになります。

【抵当権】

住宅ローンでお金を借りたとき、その担保として不動産に対して設定する権利のこと。
住宅ローンの支払いができなくなった場合には、この権利に基づいて不動産を取り上げることができる。

【保証会社】

住宅ローンの返済ができなくなった債務者に代わり、住宅ローンの残額を返済する会社のこと。保証会社が債権者に対して残りの住宅ローンを支払うと、債務者に対して返済を求めることになる。

しかし、銀行側はローン全額の返済を受けなければ、当然ながら抵当権を抹消してくれません。一般的に、「元利均等返済」という方法で返済している場合、返済開始からしばらくはまだ利息の返済だけをしていることも多いので、元本が丸々残っている可能性もあるのです。新築時よりも物件の価格が下がるのを考えると、売却金額よりもローンの残高がかなり上回ってしまうことは珍しくありません。

【元利均等返済】

元金と利息の合計額が一定となるように返済する方法のこと。返済額に占める元金と利息の割合が徐々に変化していく。(金利が変わらない限り)毎月の返済額が一定であるため、返済計画を立てやすいというメリットがある。

【元利均等返済のイメージ】
元利均等返済のイメージ

そこで、自分のローンの残債務がいくらなのか、そして、返済資金は売却代金だけでまかなえるのか、まかなえない場合には足りない資金をどのように調達するのかということも考えておかなければなりません。この点、不動産仲介会社に依頼をすれば、返済すべき残債務金額の確認を銀行の担当者との間でしてくれます。

もしも売却見込み額とローン残高を比較して全額返済に足りない場合、自己資金でまかなう、親から贈与を受けるなどの方法を用いる、「買い替え住宅ローン(今度購入する物件+今回売る物件の残債分をまとめて借りる)」を利用するなど、いくつかの選択肢があります。この点、自分の物件がいくらで売れるのかによって取るべき方法は変わってくるため、まずは見込み額を知ることが大切です。

【買い替えローン】

現在住んでいる家を売却し、新たに家を購入する場合に利用する住宅ローンのこと。「住み替えローン」とも呼ばれる。現在住んでいる家のローンを売却代金で完済し、新たにローンを組み直すことを目的に利用される。

売却金額については、一つひとつの不動産仲介会社を自分であたって知ることもできます。しかし、一括査定を依頼できるサイトもあるので、時間と手間を考えると、そちらを利用するほうが効率がよいでしょう。

〈その2〉新築物件に関する情報は、隠さずに買主に伝えること

次に、売却物件に関する情報について説明をしましょう。

これは、新築間もない物件を売る際に最大のネックになる、「売却理由を買主にいろいろ聞かれたときに、それをどうクリアするのか」ということです。

売却の際に、必ず買主に告知しなければならないことがあります。それは、物理的な(物件としての)瑕疵(キズ・不具合)や心理的な瑕疵がある場合です。具体的には、物理的な瑕疵として建物の構造的な欠陥やシロアリの被害、心理的な瑕疵として家族の自殺などが挙げられるでしょう。

明らかな瑕疵があるのに、それを告知しないで売却してしまった場合は、買主から契約の解除をされたり、損害賠償請求をされたりすることがあります。そのため、「自分だったら買わない」と思われる事由については、不動産仲介会社に依頼する時点で明らかにすることが必要です。

心理的な瑕疵については、「言わなければ分からない」というものでもありません。例えば、買主が契約前に近所の人に聞いて回れば容易に分かるし、最近ではそのような「事故物件」の情報を掲載したサイトもあるため、情報拡散の速さは昔の比ではないのです。

あえて言う必要がない情報でも、買主に伝えておくほうが無難

そして、告知義務はないといっても、売った後に発覚すればトラブルになりそうなことであれば、買主に伝えておくほうが無難です。例えば、近所にゴミ屋敷がある、騒音を発するような人がいる、トラブルメーカーがいるなど、直接その家に居住することに支障はなくても、住み心地を悪くするような要因がある場合です。

また、家のローン返済が苦しいので売る、離婚するから売るなどの場合は、必ずしも言う必要がないものの、売買時の手続きの様子などによって分かってしまうこともあります(※例えば、契約や決済に夫婦の一方しか来ない、雰囲気が険悪など)。それらを「縁起が悪いから買いたくない」というほどの阻害要因と感じるかどうかは、人それぞれだとも言えます。しかし、なるべく隠さずに先に伝えておくほうが、買主には誠実な印象を与えることができるかもしれません。

伝え方は、不動産仲介会社とあらかじめ打ち合わせをしておく

同じ原因を伝えるのであっても、言い方によって印象はだいぶ異なります。「不便だったから」とだけ言うよりも、「我が家の通勤時間を考えると遠すぎた」などの言い方をするほうが、買主の不安要素は減るはず。そのあたりは、売却のプロである不動産仲介会社とあらかじめ打ち合わせをしておくといいでしょう。

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手順 やること
1 まずは「一括査定」で簡易査定を依頼する
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