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借地権の売却は地主の承諾がないと無理?借地権を高額で売却するポイント!

「借地権てそもそもなんだろう・・・なるべく高く売りたいんだけど・・・」

借地権とは地主の土地に自分の建物を建てたいときなどに発生する権利のことです。借地権は地主の承諾が得られないと売却はできません。

また、借地権の売却には相場がないため一括査定で専門業者を探すのが高く売るための一歩です。

ここでは借地権とはなんなのか借地権の売却を絶対に成功させるための方法について説明します。

借地権売却を成功させるために知っておくべき3つのこと

  1. 借地権は、地主の承諾があれば売れる!
  2. 借地権の売却は、地主との連携が必須!
  3. 借地権売却に精通した不動産会社を探すことが一番重要!

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そもそも借地権とは?

借地権とは、「土地を所有する人」と「建物を所有する人」が違う場合に発生する権利です。分かりやすく言うと第三者(地主)の土地に自分の建物を建てたいときなどに発生する権利のことです。第三者から土地を借りる権利とも言えます。

また、借地権は必ずしも借地料が発生するわけではなく、土地を所有する人が、その土地の上に付着する建物を別の人が所有する意思を承諾した場合、成立します。

借地権は売却することができる

借地権を売却するための条件〜地主の承諾と譲渡承諾料〜

借地権は売却することができます。借地権を売却するケースの多くは、建物を売却する場合です。更地の場合は借地権が喪失され、底地権者(地主)に権利が戻ります(もしくは、買い戻しを行う)。この借地権を売却する場合、底地権者から借地権を売却することについて承諾を得ることが必要です。なぜなら、底地権者と次の買い手には利害関係があり、底地権者は悪意のある買い手に借地を購入された場合、非常に不利な立場になってしまいます。そのため、借地権の売買は「底地権者の承諾」と、場合によっては「譲渡承諾料(名義書換料)」が必要になります。

【譲渡承諾料】

地主の承諾と引き換えに発生する費用のこと

この譲渡承諾料は、借地権者との関係によって金額は変動します。多くの不動産は「所有権」であり、借地権の譲渡承諾料(名義書換料)の相場というのは、わからないことが一般的です。目安として、借地料の10%と考えておくといいかもしれません。

借地権を売却したい場合、買い手の数は所有権に比べると非常に少なくなります。そのため、売却期間がどうしても長くなる傾向があります。借地権のようなレアな権利を売買する場合、借地権などの権利を専門に買い取る会社があります。急いでいる場合や売却の期日が迫っている場合は、こうした会社を利用するといいでしょう。

借地権の残存期間は、借地権の価格に影響します。一般的に、借地権を更新して契約期間が長いものは、金額が高くなります。対して、借地権の残存期間が短く、更新料を買い手が負担することになる借地権は価格が低くなる傾向があります。

借地権の期間が過ぎ、底地権者が何も言ってこない場合、借地権は継続して使うことができます。ただし、長期的に見てトラブルの原因となるため、更新のタイミングで底地権者と相談をすることをお勧めします。

借地権の旧法(旧法借地権)と新法(定期借地権)の違いを理解する

借地権は、2002年8月1日に新法に変わりました。新法では、建物の種類にかかわらず、借地権の存続期間は一律「30年間」になります。旧法は、堅固建物の場合は「60年間」、非堅固建物の場合には「30年間」でした。

新法 旧法
一律「30年間」 堅固建物の場合には「60年間」
非堅固建物の場合には「30年間」

旧法で契約を取り交わして、新法に切り替えたい場合は、一度旧法で結んだ契約を解除して、新たに結び直すことが必要です。旧法のまま継続をすると、新法よりも旧法が適用される仕組みになっています。

旧法借地権が「お宝」と言われる理由は、更新が可能なため、永続的に使用することができる内容であり、底地権者の立場が非常に弱い法律になっているからです。この法律ができた当初は地主の存在が強く、お金がなくても建物を建てるには、土地を借りるしかない社会的背景もありました。しかし、日本が近代化し、個人の経済力が強くなってからはこうした立場が変わり、借地権の制度を見直すことになりました。

地主と貸借人以外の第三者も借地権を売却できる

借地権の売買は、通常底地を持っている地主に買い取ってもらうケースが多いです。しかし、借地権付き建物は、都心部のエリアによってはアクセスがよい立地で、購入しやすい価格帯になります。そのため、第三者に売却することもあります。その場合、地主の承諾を必ず取ることになります。

借地権売却の具体的な流れ

基本的には、以下の流れで借地権の売却は進んでいきます。

借地権売買の流れ
  • 借地権者が不動産会社に相談する
  • 仲介会社を通して低地権者からの承諾を得る
  • 金額設定を行う
  • 交渉する
  • 売買契約を交わす

借地権の売却は、借地権者から不動産仲介会社に相談をし、仲介会社から底地権者(地主)に売却意思があることを話し、承諾を得たら金額設定を行います。

借地権者と底地権者での売買契約の場合、パワーバランスは底地権者のほうが強いことが多いです。交渉が成立したら、売買契約を交わします。特定の相手に対しての売却になる場合、交渉が難航することもあります。そのため、粘り強く交渉を進めていく姿勢が必要です。

借地権売買の相場や費用は?

借地権の売却の相場を理解する

借地権の価格について、相場というものはありません。借地権の価格は、まず、借地権が多く存在する場所か否か、借地権取引が慣行化しているかなど、エリアによって様々であることを念頭に入れておくといいでしょう。

通常、仲介業者に依頼をすると、過去データがある場合は過去事例を基に、ない場合は路線価から算定します。

路線価に借地権割合という数値が載っています。この数値は、エリアによって違います。近隣地域の借地権割合と比較しながら、この数値と路線価を使って価格を算出します。

借地権を高く売る方法

先程述べたように借地権に相場というものはありません。高く売却するには「一括査定」しかありません。

一括査定なら借地権売買を得意とする不動産業者を簡単に探すことができます。

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借地権の売却にかかる税金や費用を理解する

借地権を売却した場合、所有権と同じように譲渡所得に対して、税金がかかります。これおを譲渡所得税と言います

譲渡税は、借地権上の建物を自己居住用として使っていた場合と、賃貸として非居住不動産として使っていた場合で税率が違います。

自己居住用不動産では、所有期間が5年超えとなる長期譲渡の場合、譲渡所得に「15%」課税されます。所有期間が5年以内の短期譲渡の場合、譲渡所得に「30%」課税されます。

また、投資用不動産などの非居住用不動産では、所有期間が5年超えの長期譲渡の場合は譲渡所得に「20%」課税されます。所有期間が5年以内の短期譲渡の場合、譲渡所得に「39%」課税されます。

所有期間が5年超えとなる長期譲渡 所有期間が5年以内の短期譲渡
自己居住用不動産 譲渡所得に「15%」課税 譲渡所得に「30%」課税
投資用不動産などの非居住用不動産 譲渡所得に「20%」課税 譲渡所得に「39%」課税

売却でかかる費用は、仲介手数料や測量図(区分所有建物ではなく建物の場合)、契約印紙代です。この点、自己居住用不動産の場合、譲渡所得から3,000万円を差し引いた額までなら非課税です。

借地権を売却する3つのケース

それでは具体的に借地権を売却する3つのケースを見てみましょう

1.相続した借地権を売却するケース

相続の場合も、地主の承諾は必要です。死亡後の相続の場合には不要な場合もありますが、被相続人との関係があって成り立っている借地権もあるので、この点はすぐに底地権者に相談をしたほうがいいでしょう。生前贈与なので、被相続人が生きている間に取引をする場合は、通常の借地権取引と同じように底地権者に承諾を得て取引をしましょう。

相続をして得た借地権を売却する場合は、通常の借地権の取引と同じであるため、底地権者に承諾を得て、承諾料を支払って取引を行う手順になります

借地権の相続評価額の算定方法は、対象不動産を更地と想定したうえで、路線価に記載されている借地権割合をかけます。

なぜ、更地を想定するのでしょうか。

それは、不動産鑑定評価上、更地というのはただ建物がない土地というわけではなく、「借地権やそのほかの権利、利益がない状態の土地のこと」を指します。更地は、現在の周辺の環境に適した、一番効用を発揮する建物を建てて、有効に使いことができます。こうした一番よい環境を前提条件として、借地権価格を割り出すのです。

また、借地権割合というのは、借地権の有無や取引の活発具合によって割合がエリアによって変わります。

借地権を遺贈する場合も所有者が変わるので、通常の借地権の取引同様、地主の承諾が必要になります。この場合も、名義書換費用が発生する場合があるので、あらかじめ理解しておいてください。

相続税については、所有権の相続と同じように税率がかかります。

2.借地権付きの建物を売却するケース

借地権というは、土地と建物の所有者が違う場合に発生する、建物の所有者に対する権利です。これは、底地権者が借地権者を信頼して貸し出しをしているという背景があります。

しかし、建物は状況に応じて所有者が変わります。所有者が変わる際、借地権付き建物の場合、地主の承諾が必要です。承諾料が必要になる場合もあります。

地主の承諾が得られない場合は、簡易裁判所で手続きを行い、地主の代わりに承諾に近い環境を作り、売却を進めることができます。

建物の滅失により、借地権は消滅します。また、建物と土地の所有者が同一になった場合も、借地権は消滅します。例えば、契約期間終了後に地主が借地権者から建物を買い取ることで、借地権が消滅する「建物譲渡特約付借地権」などのケースです

建物譲渡特約付借地権とは、借地権契約期間を30年以上と設定し、契約期間が終わったら地主が借地権者から建物を買い取るという権利です。かなり稀少性が高い、借地権の権利です。

3.底地を売却するケース

土地の所有者と建物の所有者が違う場合、土地を所有している人のことを「底地権者(底地人)」と言います。そして、底地権者が所有している借地権がついた土地を「底地」と言います。

底地の売買価格(評価額)の相場は、ケースバイケースでありませんが、必ず、売買価格があるわけでもない点に注意しましょう。底地の売買価格の算定については、底地権者が納得した価格が底地の売買価格となります。取引の慣行の有無などが、価格に影響します。

借地権者か、地主が底地を買い取る場合が一般的です。底地と借地の売買は、不動産鑑定理論で言うと、限定価格という利害関係が通常より深い関係の場合、通常の取引とは違う相場で動くことがほとんどです。相対する関係であることが多く、第三者が購入することはほとんどありません。交渉がうまくいかなかった場合、買い取り業者に買い取ってもらう場合があります。

借地権者に売却するメリットは、借地権者にとっても、底地を買い取って所有権になることで、価値が高まるという点です。デメリットは、底地権を手放すために定期的な収入源がなくなることと、互いに協議をした金額が売買契約となるため、希望金額が通らない場合があることです。

借地権者の同意がなくとも売却は可能です。借地権者は、あくまで底地権者の土地を借りている人であるため、借地権売買と違い、承諾などは不要になります。

まとめ

  • 借地権とは、「土地を所有する人」と「建物を所有する人」が違う場合に発生する権利である
  • 借地権を売買することは可能だが、「底地権者の承諾」と、場合によっては「譲渡承諾料(名義書換料)」が必要になる
  • 借地権の価格について、相場というものはない
  • 借地権を高く売るなら「一括査定」で専門家を見つける

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