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老後の住み替えはマンションが安い?!住み替えの基本と3つの条件

損なく住み替えしたい……!

老後の住み替えで損しないためには、住み替えの基本と条件を押さえましょう。

ここでは「住み替えすべき3つの条件」と「老後住み替えの基本」を説明します。

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当てはまったら住み替え!老後住み替えの3つの条件

番号 条件
1 いまの持ち家が広い
2 持ち家の老朽化が進んでいる
3 病院やスーパーが家の近くにない

老後の住み替えで損しない

番号 方法 重要度
1 住み替え先はマンションを選ぶ ★★★☆☆
2 旧宅は賃貸にしない ★★★★☆
3 「一括査定」を使って500万円以上高く売る ★★★★★

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手順 やること
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ポイント1:老後に住み替えすべき3つの条件

まず、住み替えのタイミングや理由にどのようなものが挙げられるでしょうか。

実は、老後は住み替えのタイミングとしては最適と言えるかもしれません。建物の老築化も目立ってくるし、何より、居住者と住居がマッチングしにくい状況が多くなるからです。
では、特にどんな条件ならば住み替えに踏み切るべきかを見ていきましょう。

条件1:いまの持ち家が広すぎる

子供が独立して配偶者と新居を構えると、それまでの住居が広すぎて勝手が悪いということもあります。広い家は掃除をするだけでも大変だし、二階建ての場合は地震などによる倒壊リスクも高くなります

条件2:持ち家の老朽化が進んでいる

身体的に老化すれば、古典的な日本家屋はとても住みづらくなります。いわゆるバリアフリーを意識した住居を求めて、住み替えを検討する人も多いですね。
街中に住み、周辺の生活施設などに将来の不安がない場合は、リフォームをして住み続けるという選択もありますが、そうでない場合は建物の劣化も住み替えを検討する要因になりますね。

ところで、住み替えを実行した人たちは、前の家にどれくらいの期間住んでいたのでしょうか。

人によって様々とはいっても、ある不動産情報サイトが行ったアンケートでは、半数以上が20年以上住んでいたと回答しています。20年も経っていれば何度か外壁や屋根などの修理や改修を行っているはずだし、建物内部の設備も経年劣化は否めないでしょう。

条件3:病院やスーパーなどが家の近くにない

老後に住み替えを検討する大きな理由としては、身体的な老化から行動範囲が狭まるため、それに備えたいというのが一つあります。
今はまだ車も使用できるので遠くのデパートやスーパーマーケット、病院などにも出かけられても、いずれは車の使用が難しくなり、免許証の返納も考えなければなりません。

徒歩や公共交通機関による行動しか選択肢がなくなったときに、自分が日常生活で必要とする食料品購入店や病院などの生活施設がその行動範囲内にあるかどうかを考えると、郊外であればまだしも、少し町から離れただけで公共交通機関の利便性はグッと落ちるしし、生活施設も十分にありません。

将来の行動範囲の縮小を見越して、それでも快適に生活を送ることができるエリアへの住み替えを検討しましょう
→一つでも条件に当てはまったら査定してみましょう。

ポイント2:住み替え前の家は賃貸せずに売却すべき

住み替えをするのであれば、いまの持ち家は売却するか賃貸として残しておくか悩む人も多くいます。
不動産会社などに賃貸経営を進められるケースもあるかもしれませんが、私は売却することをおすすめします。

老後の住み替えにはまとまった額の頭金が必要

老後に住み替えをするとなると、定年後には収入が減ることを考えなくてはなりません。
定年退職後には一切仕事をしないのであれば、収入は年金のみになります。

ですので、住宅ローンの借入額はできる限り少なくするために、なるべく頭金を増やして購入すべきです。
貯蓄や資産がある人はそこから頭金をねん出すれば良いですが、そうでなければ持ち家の売却額から頭金を用意する必要があります。

賃貸経営には金銭面のリスクが大きい

賃貸を経営すれば賃貸収入が入ってきますし、売却と違い子供に資産として残すことができるというメリットはあります。
ただ、当然ながら入居者が見つからなければ賃貸収入を得ることはできません。
何十年も暮らした家ともなると老朽化が進んでいる家なので、入居者は見つかりづらいでしょう。

住み替え前の家を賃貸する主なリスク
  • 入居者が見つからない間も固定資産税や維持管理費などの費用を支払い続ける
  • 自身で大家業をする場合、入居者からのクレームの対応などで心労がかかる

また、子供としても収入が得られない賃貸の相続は受けたくないので、売却して手放したほうがリスクもなくなります。

複数社への査定をして、精密な売却価格の想定をするべし

ローンの残りが少ない場合は、手持ちの現預金を動員して一括返済すれば大丈夫ですが、それができない場合は、売却代金からローンの返済資金を捻出しなければなりません

その場合は新居の購入資金に回せる資金が減ることになるので、ローンが残る物件を売却して住み替えを検討するときには、どれくらいの値段で売れそうか、しっかりと調べる必要があります。

信頼できる複数の不動産会社に依頼して、精度の高い査定額を出してもらい、これを基に新居の購入計画を立てる必要があります。
→なるべく高く売却したいなら一括査定を利用しましょう。

ポイント3:老後に最適な住み替え先

マンションと戸建てならば断然マンションがオススメ

シニアの住み替えの場合、住宅の管理の手間などを考えて、コンパクトにまとめたいという要望が出ることが多いです。一軒家は自由度が高い反面、管理面で手間がかかるので、どちらかというとシニア層にはマンションのほうが人気があります。

また、光熱費などもコンパクトなマンションのほうが安く上がることが多いので、出費の面でも有利です。

実際、ある不動産情報サイトのアンケートでは、6割以上が住み替え先にマンションを選んでいますが、一軒家にも魅力はありますよね。ここではマンションと戸建ての主なメリット・デメリットを見てみましょう。

住み替え先 住み替えのメリット 住み替えのデメリット
マンション
  • 近隣との煩わしい付き合いがない
  • 光熱費の負担が減る
  • 町内会のゴミ捨て当番などの負担がない
  • 適度に人の目があるので、防犯上有利
  • 駅に近いところでは交通の便がよい
  • 外壁や屋根の補修の負担が減る
  • 上層階に住めば、防犯上有利
  • 上層階では、夏場に窓を開けて寝ることができる
  • コンパクトなので、戸締りが楽
  • 家庭菜園ができない
  • 上下左右の住人の生活音が気になる
  • 一度住人同士の仲が悪くなると、修復が難しい
  • 上層階への上り下りに時間がかかる
  • 修繕積立金の負担がある
戸建て
  • 他人の生活音に悩む必要がない
  • 日当たりが良いので明るい
  • 駐車スペースの確保が容易
  • 積立費の負担がないので、将来売却することになっても掛け捨てにならない
  • マンションよりも割高になる
  • 屋根や外壁の張り替え・補修をすべて自分の責任で行う必要がある
  • 郊外の場合交通の便がよくないこともある
  • 熱効率が悪いので光熱費がかかる
  • 侵入口となる部分が多く防犯上不利
  • 自然災害の被害を受けやすい
  • 庭木の手入れが面倒

特に集合住宅では、生活音のトラブルが起きやすいのが特徴です。それまで何度か他人の生活音で苦労した人は、マンションを避けて戸建てを検討する傾向があります。

また、修繕積立費も負担となりますが、戸建ての場合も数年ごとの外壁補修や屋根の張り替えが必要になるので、費用的な負担はマンションだけが特別に高いわけではありません。

マンションと戸建てのどちらも一長一短があるので、効率や利便性を重視するならばマンション、自由度を重視するならば戸建てと、選択は異なりますが、老後の住み替えにはメリットの多いマンションをおすすめします

老後の住み替えは賃貸よりも持ち家がいい

老後にまた家を買うとなると多額な出費になるので、賃貸という選択肢も考える人はいるかもしれません。
ですが、持ち家があるのに賃貸に住み替えるような人は非常に少ないです。

高齢者は賃貸を借りにくい

高齢者の賃貸入居では、貸主が貸し渋ることが多くあります。

高齢者に賃貸入居が難しい理由
  • 認知症が原因の近隣住民とのトラブル
  • 火の始末などによる災害
  • 孤独死が発生した場合の部屋のメンテナンス

などがあげられます。

賃貸に住むことを考えるのであれば、高齢者用賃貸住宅やシニアハウスを選択すれば一般の賃貸とは違い、高齢者向けのサービスがついていたりバリアフリー化していたりなど住みやすいですが、一般的な家に住みたいのであれば新たに持ち家を購入することを考えましょう。

老後は田舎に移住する?都会で暮らす?

定年退職を機に、地方への移住をされる人も多く、田舎暮らしに憧れていているという人も多くいるかと思います。
しかし、憧れの田舎暮らしを始めたにもかかわらず、すぐ挫折してしまう人も多いようです。

田舎暮らしにはデメリットが多い

老後の田舎暮らしには、自然に囲まれてのんびり生活できるというようなメリットも当然ありますが、それに比べてデメリットが非常に多くあります。

老後の田舎暮らしのデメリット
  • すでにあるコミュニティーに入っていけない
  • 病院やスーパーなどが遠い
  • 公共交通機関までが遠い

以上のようなデメリットがあげられます。

生活環境としてシニアが暮らしやすいエリアであることが重要です。車の使用ができなくなったときのことを考えて、周辺に必要十分な生活施設があるか、公共交通機関の充実度はどうかなども重要な指標になります。

最近は食糧難民、スーパー難民などとして問題が具現化している地域がかなり増えています。つまり、高齢者が自力で買い出しに行ける範囲に食料品店がないということです。これは、かなり切実な問題です。したがって、住み替えの際には食料品の調達に問題がないエリアであることが必須と言えるでしょう。

スーパーは撤退することがあり得るので、一店舗だけでなく、複数の店舗があるところがよいです。基本的には住民が多いエリアに出店されるため、いわゆる街中であれば問題ありません。自然が大好きで、どうしても山奥で暮らしたいなどの事情がなければ、人が多く住むエリアへの住み替えが基本です。

持病があって特定の医師にかかりたい、治療設備のある大病院が必須などという場合には、優先度を上げて検討する必要があるでしょう。

介護やバリアフリーも考えると老後でも都会は住みやすい

都会に暮らすとなれば、病院やスーパーなどは比較的多いので問題ありません。
屋内にいることが多くなるので、日当たりがよく、明るいのがいいのはもちろんですが、高齢化に伴う体力の衰えを考えて、バリアフリーが考慮された家が最適です。

特に高齢者は歩行に問題が出ることが多いので、階段や段差を極力なくす配慮が必要です。この配慮は介護の問題が生じた際により生きてきます。車いすなどによる自身の移動だけでなく、介護者も作業がしやすいことが重要です。
暮らす家のバリアフリーや介護のしやすさももちろんですが、暮らす街のバリアフリーや介護のしやすさも当然考慮すべきです。

都会暮らしのメリット
  • バリアフリー化されている
  • 介護者(子供)が近くに住んでいる
  • セキュリティー性が高く、不審者や訪問営業を避けられる

その点では田舎に比べ都会のほうがバリアフリー化がなされていますし、多くの場合は子供が都会にいるので、介護者である子供が近くにいるという点でも都会に暮らしたほうが安心が多くあります。

また、都会では犯罪などの治安に不安があるかもしれませんが、都会のマンションはセキュリティー性が高いので不審者や面倒な訪問営業なども気にすることなく暮らすことができます。

こういった配慮がなされる分、費用的には高くなると思われがちですが、シニアの住み替えでは広い家は必要ないので、間取りについては縮小させることができます。広さを捨てれば、便利な家に安く住めるということになります。

ポイント4:老後の住み替えにかかる費用

当然ですが住み替えにはお金がかかるので、新居の価格だけでなく、旧住居の売却にかかる売却代金についてもよく考える必要があります。
まずはどういった費用について考えなくてはいけないかを知っておきましょう。

住宅ローンの完済ができる資金が必要

住宅ローンの扱いについては精査が必要でしょう。
ある大手不動産会社が行ったアンケート調査によると、住み替えにかかった費用は「平均して2,497万円」という数字が出たようです。どの程度の新居を要求するのかやその立地場所によって、数字はかなり開きが出るし、この数字を高いとみるか妥当とみるかは、それぞれの立場によって異なるでしょう。

ちなみに、上記の数字は住み替え全体のもので、住み替え先が新築一戸建ての場合は「平均して2,848万円」、新築分譲マンションの場合には「平均して2,587万円」、中古の一戸建ての場合だと「平均して2,131万円」、中古のマンションの場合では平均して1,611万円」となりました。

現在住んでいるところが住宅ローンが残っている物件の場合、基本的にローンの残債を清算しなければ売却はできません

しかも、一括での返済を求められるので、残債額によっては苦しいこともあるでしょう。
→まずは一括査定をしていくらで売却できるか知りましょう。

住み替え前の家を売却するときにかかる税金や手数料

住宅の購入の場面では、どうしても購入費用などに意識が向きますが、税金についても考慮しなければなりません。住宅を購入する際の税金と売却する際の税金は、税目が同じものもあれば違うものもあります。

税金にどのようなものがあるのかを知ることは大切だし、政府が用意する税金の優遇措置を上手に利用すれば金銭面の負担を減らせるので、ぜひ覚えておきましょう。

税金がかかる時期 軽減できる税金の種類
購入時
  • 印紙税
  • 消費税
  • 登録免許税
売却時
  • 印紙税
  • 不動産譲渡所得税

購入時に考えるべき税金1:印紙税

印紙税は一定の契約書を作成するときに必要になる税目で、不動産の取引時に作成する契約書も対象になります。

印紙を購入することで納税する形になります。印紙は契約書に張り付けて消印します。

印紙税は、基本的に契約書内の契約金額が大きくなるにしたがって税額が増えますが、不動産の購入する際の印紙税は平成30年3月31日まで軽減措置が講じられています。

契約書に記載された契約金額 印紙税額
1万円以上50万円以下 200円
50万円を超100万円以下 500円
100万円を超え500万円以下 1千円
500万円を超え1,000万円以下 5千円
1,000万円を超え 5,000万円以下 1万円
5,000万円を超え 1億円以下 3万円
1億円を超え5億円以下 6万円
5億円を超え10億円以下 16万円
10億円を超え50億円以下 32万円
50億円を超える 48万円

また、住み替えで新居を新たに建築する場合も建築工事請負契約を結びますが、こちらにも印紙税がかかります。ただし、こちらについても同期間の軽減措置が講じられていて、記載された契約金額が上記の表と同様になります。

印紙税の軽減措置を知らないと、本則の高い税率の印紙を買ってしまうので注意しましょう

購入時に考えるべき税金2:消費税

消費税は日用品などを購入するときはもちろん、原則として建物を購入するときにも消費税はかかります。建物は使用することで劣化するので、不動産としての価値を消費するというのが課税の理由です。

ただし、売り主が個人のときには少し異なります。売り主が個人の場合は住居の売却に関しては消費税がかかりませんが、不動産投資用の物件やテナント物件の売却の場合は消費税がかかります。

一方、土地の場合は使用によって価値が減ることは通常なく、そもそも消費されるという概念がないため、消費税はかかりません。

売主 消費税
個人 かからない
不動産会社 かかる

消費税の納税義務者は売り主ですが、その負担は消費者である購入者に回ります。現行の消費税は8%ですが、これを10%に引き上げるか否かの政治的駆け引きが続いています。不動産取引に関わらず、消費増税を巡る今後の動きには注意しておきましょう。

購入時に考えるべき税金3:登録免許税

不動産を取得して所有権の登記をするときに「登録免許税」がかかります。

売買を原因として土地や建物を取得した際には、本来その不動産の固定資産税評価額の1000分の20の税率がかかりますが、個人の取得であることや平成29年3月31日までに取得したこと、建物の床面積が50平方メートル以上であることなどの条件を満たす場合は、市町村長の証明により税率の軽減措置を受けられます。

購入する物件の種類 登記の種類 登録免許税の軽減率
新築 建物所有権の保存登記 1.5/1,000
中古 所有権の移転登記 3/1,000

建物所有権の保存登記(新築の場合)は1000分の1.5、所有権の移転登記(売買取引など)では1000分の3の税率が適用になります。また、土地の場合は市町村長の証明などは不要で、平成29年3月31日までは1000分の15の税率が使えます。

それでは、住み替えで旧住居を売る場合にはどのような税金がかかるのでしょうか。

住み替え先の家を購入するときにかかる税金や手数料

売却時に考えるべき税金1:印紙税

売るときにも不動産の売買契約を結ぶため、印紙税がかかります。こちらも当然ながら、前述した軽減措置が使えます。

売却時に考えるべき税金2:不動産譲渡所得税

不動産を売って利益が出れば、その所得に対して譲渡所得税が課税されます。ただし、売上金が全て儲けとなるわけではなく、一定の必要経費を引いたうえでそれでも利益があれば、その分に課税されます。

このときにかかる税率は、その不動産の所有期間が長ければ、本来39%のものが20%まで下げることができます。具体的には、その不動産を売却した年の1月1日時点で所有期間が5年を超える場合に20%になります。

このほか、一定の居住用財産を売却した場合に譲渡所得金額から3,000万円を控除して計算できる特例や、住み替えなどマイホームの買い替えで利用できる課税の繰り延べ特例もあります。
ただし、この両者は併用ができないので、どちらか一方を選択することになります。ケースによりどちらが有利か異なるものの、基本的に譲渡所得が3,000万円以下であれば、3,000万円の控除特例を選択するのがシンプルで、メリットが大きいでしょう。両者とも利用には条件があるので、税理士やFPなどに個別に相談するようにしましょう。

自身で調べる場合は、国税庁の「マイホームを売ったときの特例」や「特定のマイホームを買い換えたときの特例」を参考にするといいでしょう。

住み替え前の家にリフォームは必要ない

旧住居の売却にあたっては、老築化が進んでいるため、「リフォームをしてから売りに出したほうがよいのでは」と思う人も多いようです。この点、確かにリフォーム後に売りに出したほうがよいケースもありますが、多くの場合は物件の売り出し価格には転嫁できないので、不利になることが多いです。

また、リフォームは買い手となる候補者に必ずしも好意的に見られる保証はなく、逆に「なんとなく趣味が合わない」「使い勝手が悪い」という印象を持たれてしまうこともあります。

これについては、売却仲介を依頼する不動産会社とよく相談する必要がありますが、多くの場合は売り出し前の先行リフォームは控えたほうがいいでしょう。

リフォームの費用負担をせずに価格を低く抑えて訴求力を出し、買い手となる候補者との交渉のなかで老築化を指摘された場合は、リフォーム費用の一部を負担するなどのオマケを用意すれば、さらに購入意欲を高めることができますので、基本的に売却前のリフォームは不要です。

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