イエトク

【離婚】家の任意売却が難しい!住宅ローン残債や連帯債務者の問題

現在は、結婚したカップルの3組に1組が離婚すると言われている時代。

当然、マイホームの購入後に離婚を考え始める人も多く、「離婚したいけれど、買ってしまった家をどうしていいのかわからない」という状況に陥っているようです。

それでは、持ち家のローンが残っているけれども離婚したいという場合、どのような問題があり、どう対処すればよいのでしょうか。

不動産ってどう売るの?損しない不動産売却の始め方

手順 やること
1 まずは「一括査定」で簡易査定を依頼する
2 メールで届いた結果をもとに、話を聞きたい会社があれば店舗にいってみる
3 直接話を聞き、査定額の説明に納得できた会社に売却を依頼する

”売却査定”のスピード診断をしてみよう(無料)
今日、売ったら最高いくらで売れるかが正確にわかります

大京穴吹不動産」「ソニー不動産」「ピタットハウス」「センチュリー21
などの不動産会社から査定結果が届きます。

  • 1
  • 2
  • 3
  • 4
完全無料次へ(60秒で完了)
この記事のPOINT
  • 離婚時に任意売却をしても、残債務は支払う必要がある
  • 連帯債務や連帯保証で住宅ローンを組んでいる場合、離婚時の任意売却で問題になることが多い
  • スムーズに任意売却をしたいなら、早めに行動することを心がける

離婚時の「任意売却」について

任意売却とは、住宅ローンが残っている状態の家を売却する際の方法のひとつです。一般的に住宅ローンが完済していない家は売ることができません。これは、住宅ローンを組む際に対象になる家に金融機関が「抵当権」を設定しているからです。「抵当権」を解除するには残っている住宅ローンを全額支払うことが前提になります。

かなりの残債務がある場合や充当できる預貯金がない場合に、金融機関や保証会社の合意のもとで相場での売却を可能にするのが任意売却です。「抵当権」は売却後に残債務がなくなった時点で解除してもらうことができます。離婚時は契約内容によって任意売却で住宅ローンを整理しておいたほうがいい場合もありますが、どうするかは本人たちの話し合いで決定します。

離婚時に任意売却を行うメリット・デメリット

任意売却のメリット

離婚時に住宅ローンが残っている状態で返済の目処が立たないという場合には、任意売却をすることで解決策につながります。離婚をきっかけに家を売却するというケースはよくあることです。仮に住宅ローンが完済している場合や、残債が少なく預貯金で支払えるときには、そのまま売却して財産分与または慰謝料にするということはできます。しかし、住宅ローンの残債を支払う能力がない場合にも解決しやすいのは、任意売却のメリットといえるでしょう。

任意売却のデメリット

ただし、任意売却をしても残債が残ってしまう場合もあります。家を売っても残ってしまった残債については返済しなければなりません。交渉によっては残債務分を安く抑えてもらえる可能性はありますが、ブラックリストに載るというデメリットも出てきます。

また、任意売却に踏み切る前に返済が滞ってしまった場合は、差し押さえや競売という対処がされることになります。競売は価格が安くなりがちなことが問題です。さらに滞納が3カ月続いてしまうとブラックリストに載ることも考えられるので注意しましょう。任意売却自体のデメリットは比較的少ない傾向ですが、離婚と並行して家と住宅ローンをどうするか判断が遅れてしまうとデメリットの方が多くなります。相場よりも売値の低い競売になることやブラックリストに載ることは避けたいものです。

任意売却後の住宅ローンについて

離婚時に不動産を売却してしまえば、その後の返済義務はなくなるのでしょうか。

任意売却か競売かにかかわらず、債務整理をしないのであれば、残債務は支払わなければなりません。売却しても返しきれなかった残債務の支払いを誰がすべきかは、最初の債務者が誰なのかによります。このことは婚姻という身分関係とは関連がないので、夫だけが債務者になっていた場合、離婚に関係なく残った債務の支払い義務は夫だけになりますし、もともと連帯債務で組んでいた場合は、離婚後も両方に支払い義務が残ります。

前述のように、債務整理をしないのであれば、残債務は支払わなければなりません。ただし、自己破産の手続きに伴って任意売却や競売をする場合には、債務をゼロにするのが前提なので、売却代金が返済に配当された後の債務については免責されることになります。

離婚時の任意売却で問題になりやすいケース

マイホームを購入するときには夫か妻が主契約者になり、片方が「連帯保証人」になっている場合があります。また2人で同等の債務責任を負う「連帯債務」にしているケースも多いものです。

まずそれぞれの違いを説明しましょう。「連帯保証人」の場合は主契約者が返済できなくなった場合に代りに支払う義務が生じるもので、一般の保証人より責任が重いものです。一方「連帯債務」はひとつの債務で2人以上の人間に同等の責任が生じます。

離婚時に任意売却する際に「連帯保証人」や「連帯債務」になっている場合には、売却で債務が残ってしまったら引き続きそれを負う義務があります。そのため、売却価格をどれくらいで設定するか、残債務が出てしまったらどうするのかを決めておくことは重要です。任意売却をすれば債務の責任が必ずなくなるということではありません。

また、夫婦名義にしてある場合は両者の同意がなければ任意売却ができないため、必要な書類なども出てきます。任意売却自体は不動産会社が行うのが一般的ですが、離婚が成立してしまってからではなかなか思うように進まないことも多くなります。任意売却についての十分な話し合いや、売却への合意などを考えても、離婚前に行っておくのが良いといえます。どちらかが勝手な判断で任意売却を決めてしまうことや、片方が売却価格に納得できずにトラブルになるということはできるだけ避けたいものです。

絶対に避けたい離婚時の任意売却で招く最悪のケース

任意売却をしても必ず住宅ローンが清算できるとは限らないということは説明しましたが、家を売却して残債務が出てしまった場合でも預貯金などで補うことができれば理想的です。しかし、充当できるものがなければ分割して返済していくことになります。

ここで心配されるのが、離婚後の生活をしていくうちに仕事が変わったり収入が下がったりすることです。変化がなければいいですが、返済が困難になった場合を考えてみましょう。金額の交渉をしないまま返済を開始した場合なら交渉の余地はあるかもしれません。任意整理も可能でしょう。全体の金額を抑えてもらえれば月々の返済は楽になります。

しかし、任意売却したときにすでに交渉してあるなら再び金融機関に交渉を持ちかけるのは無理と考えるのが妥当な判断です。借り換えをしようにも、返済が厳しい状況なら利用できるものはほとんどないと言ってもいいかもしれません。そうなると、残りは自己破産という選択です。実際に任意売却をしたものの残債務が出てしまい、それが払えずに自己破産に踏み切るのは少ないケースではありません。

自己破産をすればすべての残債務は免除されることになります。ただしリスクは伴います。個人であれば、自己破産の手続きは比較的簡単です。裁判所で許可をもらう必要があるため、書類を揃える期間や裁判所での審議にも時間はかかりますが、早ければ開始から2〜3カ月で免除されます。しかし自己破産をすれば5年ほどブラックリストに載りますし、官報にも掲載されるので、その期間はクレジットカードの申し込みやローンの利用ができません。

住宅ローンの残債については事前の話し合いが重要

離婚に至ってしまう状況の中では、なかなか細かい部分まで十分な話し合いができない夫婦は多いかもしれません。住宅ローンの残債がどれくらいあるかという部分も普段から把握できている人は少ないでしょう。離婚の話がかなり進んでからやっと住宅ローンについて考えたのでは、場合によって面倒な事態が起こります。

例えば、住宅ローンの主契約者が夫の場合で、夫がそのまま住み続けるというような場合は特に問題はありません。経済的にも変化がなければ引き続き返済を続けていけばいいわけです。しかし、住宅ローンを組む際に夫婦の連帯債務として組んでいる場合には、夫婦で協力していたことで返済が成り立っていたと考えられます。1人では無理な返済かどうかを早めに考えておかないと、離婚してしまってから任意売却を考えたのでは手続きが面倒なことになります。

仮に慰謝料として妻が家をもらって住み続ける場合も、住宅ローンの残債がある状態では名義変更をすることはできません。残債を一括で払い、妻の名義に変更しておくのが望ましいといえます。しかし、住宅ローンの残債がかなり残っている場合で金融機関が名義変更に承諾してくれない場合には、公正証書などでローンの完済後に名義変更することを約束してもらう方法もあります。

離婚してからでは相手との連絡が思うように取れないことも考えられます。後であわてないようにできるだけ早い段階で相談しておきましょう。売却するのかどちらかが住み続けるのか、その場合返済はどうするかを事前に話し合うことが大切です。

まとめ

離婚をするとなると決めることはたくさん出てきます。慰謝料の問題や、子どもがいれば養育費の話などもあるでしょう。早めに別居してしまうケースもあります。離婚には引っ越しなども伴いますし、お互いの感情などもあると細かい話し合いまでできない部分は多いかもしれません。

しかし、家は金額の大きなものだけにうやむやにしてしまうと後で思わぬ問題が浮上しやすくなります。場合によっては生活が破綻してしまうこともあります。住宅ローンの契約がどうなっているのか、残債務がどれくらいあるのかなど時間を取って夫婦で確認して話し合い、任意売却をする場合も売却価格などについてしっかり決めておきましょう。

不動産ってどう売るの?損しない不動産売却の始め方

手順 やること
1 まずは「一括査定」で簡易査定を依頼する
2 メールで届いた結果をもとに、話を聞きたい会社があれば店舗にいってみる
3 直接話を聞き、査定額の説明に納得できた会社に売却を依頼する

”売却査定”のスピード診断をしてみよう(無料)
今日、売ったら最高いくらで売れるかが正確にわかります

大京穴吹不動産」「ソニー不動産」「ピタットハウス」「センチュリー21
などの不動産会社から査定結果が届きます。

  • 1
  • 2
  • 3
  • 4
完全無料次へ(60秒で完了)

この記事に関係ある記事はこちら

記事がありません

×

イエイ不動産売却