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離婚時に任意売却をするというのは、そう簡単な話ではない

更新日:2016年9月2日

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現在は、結婚したカップルの3組に1組が離婚すると言われている時代。

当然、マイホームの購入後に離婚を考え始める人も多く、「離婚したいけれど、買ってしまった家をどうしていいのかわからない」という状況に陥っているようです。

それでは、持ち家のローンが残っているけれども離婚したいという場合、どのような問題があり、どう対処すればよいのでしょうか。

この記事のPOINT
  • 離婚時に任意売却をしても、残債務は支払う必要がある
  • 連帯債務や連帯保証で住宅ローンを組んでいる場合、離婚時の任意売却で問題になることが多い
  • スムーズに任意売却をしたいなら、早めに行動することを心がける

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離婚時の任意売却において考えられる問題

離婚時に任意売却をしても、基本的に返済義務はなくならない

離婚時に不動産を売却してしまえば、その後の返済義務はなくなるのでしょうか。

この点、任意売却か競売かにかかわらず、債務整理をしないのであれば、残債務は支払わなければなりません。

売却しても返しきれなかった残債務の支払いを誰がすべきかは、最初の債務者が誰なのかによります。このことは婚姻という身分関係とは関連がないので、夫だけが債務者になっていた場合、離婚に関係なく残った債務の支払い義務は夫だけになるし、もともと連帯債務で組んでいた場合は、離婚後も両方に支払い義務が残ります。

前述のように、債務整理をしないのであれば、残債務は支払わなければなりません。ただし、自己破産の手続きに伴って任意売却や競売をする場合には、債務をゼロにするのが前提なので、売却代金が配当された後の債務については免責されることになります。

離婚時の任意売却で問題になるのは、連帯債務や連帯保証

よく問題になりやすいのは、住宅ローンの契約で夫と妻が連帯債務になっている場合、また、どちらかがもう片方の連帯保証人になっている場合です。連帯債務者というのは、文字どおり債務者として全く対等の立場となるため、債権者に対しては「夫のほうが多く払うことになっている」などという言い分は通用しません。

【連帯債務】

複数の債務者が、同一の債務に対してそれぞれに同じように責任を負うこと。住宅ローンに対し、夫と妻のそれぞれが全額を返済する債務を負う場合などが、代表的な例として挙げられる。

【連帯保証】

保証人が、主たる債務者と連帯して債務を負担すること。一般的な保証人よりも重い責任を負う。例えば、夫婦が連帯保証によって住宅ローンの契約をした場合、主たる債務者である夫が返済できなくなったときには、連帯保証人である妻が返済をすることになる。

連帯保証人は債務者ではないものの、法的には債務者と同等の重い責任を負っています。そのため、もしも連帯債務者や連帯保証人がいる状況で任意売却するのであれば、それらの人ともよく打合わせをし、納得をしてもらったうえで売らなければなりません。

なぜなら、売却金額で返しきれない債務はそれらの人が被らなければならないため、売却自体に対する同意、いくらで売りに出すのかということに対する同意を得ておかないと、後からトラブルになる可能性が高くなるからです。

離婚時の任意売却のケーススタディ

例えば「物件を売らずに夫が住み続けたい」という場合、妻が連帯債務者、連帯保証人といった立場から外れることはできるのでしょうか。

残念ながら、これは非常に難しいと言わざるを得ません。

こういった状態になっているのは、「もともと夫だけの年収ではローンの審査を通すのに難しかったから、妻を連帯保証人に立てた」などの事情があるからで、金融機関にとっては、むやみにそういった「人的な担保」にあたる人を外すことができないのです。どうしても外れたいという場合には、代わりの担保不動産や信用力のある(と銀行が認める)保証人を差し出す以外にありません。

どちらもできない場合は、夫自身がローンを借り換えるという方法もあります。しかし、もともとのローン返済に行き詰まっている人が借り換えの審査に通るのは厳しいため、これもあまり現実的ではありません。

この点、任意売却したとしても残ってしまった債務を返済する義務があるので、全額免れられるわけではないものの、残債務は交渉によって減額される余地はあります。そのため、早期解決のためには、住宅を残すよりも売却するほうが望ましいと言えるのではないでしょうか。

離婚時にスムーズに任意売却をするなら、早めのスタートを

夫婦共有名義の不動産を任意売却しようと思えば、両者の同意、手続きへの協力がなければ、売買契約や買主への登記名義の変更ができません。夫婦が同じテーブルについて買主と契約する必要はないものの、少なくとも不動産会社としては個々に同意を取り、書類を取り付けなければならないということです。

現在はまだ滞納していないが、近々滞納してしまいそうな状況でも任意売却をすることはできます。なぜなら、売却代金をもってローン全額を返済できない、そして自己資金などを足して補うという方法を取ることができないのであれば、すでにそれは任意売却に適した状況と言えるからです。

不動産が売れるまでのプロセスはある程度時間がかかるので、もしも売却の意思が固まっているのであれば、早めに動き始めたほうがよいでしょう。その際、不動産売却の一括査定サイトが役に立つはずです。

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