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不動産売却って大変そう...少しでも高く売るために注意すべきこと4つ

不動産売却のやり方がわからない...
不動産売却をするときには物件の相場を調べたり仲介してもらったりと、いくつかの段階を経ていく必要があります。売却するにあたって、どこの不動産会社と媒介契約を結べばいいのか見極めていかなければなりません。ここでは不動産売却の全体の流れやそれにかかる費用、そして税金の種類について解説していきます。

不動産ってどう売るの?損しない不動産売却の始め方

手順 やること
1 まずは「一括査定」で簡易査定を依頼する
2 メールで届いた結果をもとに、話を聞きたい会社があれば店舗にいってみる
3 直接話を聞き、査定額の説明に納得できた会社に売却を依頼する

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不動産売却には2つの方法がある

不動産売却の方法には『個人売買』と『不動産会社への依頼』の2種類が考えられます。
相続や遠方への引越しなど家の売却をしなければいけない場合、何を用意してどのような手続きをすればいいでしょうか。

不動産売却は「不動産会社への依頼」を選ぶといい

依頼には仲介手数料がかかるのが一般的です。しかし、多くの人は不動産会社に依頼します。その理由をぞれぞれのメリット・デメリットを比較しながら解説します。

「個人売却」と「不動産会社への依頼」のメリット・デメリット

項目 個人売却 不動産会社売却
手数料 かからない かかる
売却額の自由度 高い 低い
瑕疵担保責任の有無 責任を持つ 持たない
資料作成 必要 不必要
買主の見つけやすさ 見つけにくい 見つかりやすい

不動産売却の流れはこの5ステップ!

不動産の売却は複雑で面倒に感じる人が多いと思います。しかし、不動産会社に依頼することにより売却は簡単になります。

①相場を調べ、物件の査定をする

自分が売りたい物件を、実際に不動産会社で査定してもらいます。
査定をしてもらったうえで、どこの不動産会社に託すかを決めるわけですが、あらかじめ自分でも相場を把握しておくと査定が適正なものか判断ができます。

不動産売却を決めたら、査定してもらう前に相場感を身につけておきましょう。方法はいくつかあります。

相場を調べる方法
  • 売却物件と同じ地域の同等レベルの販売価格を参考にする
  • 大手が行っているサイトの無料査定フォームなどで簡単に調べておく
  • 当サイトの一括査定サイトを利用する

騙されないためにもあらかじめ調べて、相場を把握しておきましょう。

②不動産会社を決め、契約する

多くの人が何社も見積もりに来てもらう時間はないと思います。ですので、一括査定などの無料サービスを利用して不動産会社を絞っておくのがいいでしょう。

また最終の見積もりの際は、口頭ではなく必ず査定書をもらうようにしましょう。「〇〇円くらいで売れますよ~」と適当な営業トークで、とりあえず契約を促すような不動産会社は避けた方が無難です。
正式な査定金額を書面で出してもらうように依頼し、仮にそういったものは出せないということでしたら、その不動産会社は依頼先の対象から外しましょう。

媒介契約は3種類ある

媒介契約には3種類あり、報告義務の有無などの違いがあります。それぞれの違いをまとめました。

専属専任媒介契約
依頼した宅建業者以外の宅建業者に重ねて不動産売買の媒介を依頼することができません。また依頼した宅建業者が探索した相手方以外の者(自ら発見した相手方も含む)と売買の契約を締結することができません。この場合は1週間に1度以上販売状況の報告が行われます

専任媒介契約
お客さまは、依頼した宅建業者以外の宅建業者に重ねて不動産売買の媒介を依頼することができません。
この場合は2週間に1度以上販売状況の報告が行われます。

一般媒介契約
お客さまは、複数の宅建業者に重ねて依頼することができます。他の宅建業者の名称と所在地を依頼した宅建業者に通知する義務がある「明示型」と通知しなくてよい「非明示型」の2種類があります。
この場合は依頼者に対する活動の報告義務はありません。

それぞれの状況にあった契約方法を選びましょう。

③買主の内覧対応をする

買主が内覧に来る際は部屋の片づけや、水回りの掃除を徹底して行うようにしましょう。
また、買い手が実際にここに住んだらどのような感じにコーディネートするのか、想像しやすいように飾り付けや家具の配置などを考えた方が買い手が早く決まりやすくなります。

④契約を結ぶ

不動産の契約をするときは、売却価格と仲介手数料だけでなく契約書に特に注意しましょう。
これは、仲介業務に関するトラブルを未然に防ぐためのものです。
雨漏りやシロアリ被害など物件の瑕疵を契約書に明記していなかった場合、売り主が責任を負わなければならないので、売買契約書では、瑕疵担保責任をどのくらい負うのか明確に明記する必要があるでしょう。

⑤引き渡し

一般的には引き渡しの日に売買代金を受け取り、その確認をもって所有権移転登記に必要な書類を渡すことになります。この種類に不備があれば引き渡し所有権移転ができず引き渡しの債務を履行したことにはなりません。
また、抵当権が設定されている場合には抹消登記が間に合うようにしなければなりません。

以上のような点に注意して不動産売却を行いましょう・。

不動産委託した時の仲介手数料は平均20万円!

不動産会社に依頼した際には必ずと言っていいほど仲介手数料がかかります。もちろん売却額が高くなればなるほど手数料が高くなります。
では実際に計算例とともに確認してみましょう

仲介手数料はいくらかかる?計算方法を徹底解説

この仲介手数料にはどの会社でも共通の計算方法があります。

売買代金 仲介手数料
200万円以下 5%+消費税
200万円~400万円 4%+消費税
400万円以上 3%+消費税

以上を利用して計算すると...

1,000万円で売却できた場合の仲介手数料

200万円までの部分 200万円×0.05(5%) =100,000円
200万円~400万円までの部分 200万円×0.04(4%) =80,000円
残り600万円分 600万円×0.03(3%) =180,000円
合計 (10万円+8万円+18万円)×1.08(消費税8%) =388,800円

300万円で売却できた場合の仲介手数料

200万円までの部分 200万円×0.05(5%) =100,000円
200万円~400万円までの部分 100万円×0.04(4%) =40,000円
合計 (10万円+4万円)×1.08(消費税8%) =151,200円

個人売買は現実問題不可能だった...

このように実際に不動産会社に払う仲介手数料を計算してみると、結構大きな金額になりますよね...
そうなると、不動産会社にお願いせずに自分で売却をやろうと思う方もいるのではないでしょうか。しかし、売却完了に必要な手続きにかかる手間を考えると、やはり仲介するのが1番なのです。

  • 物件の瑕疵の責任をどちらが負うのか契約書に明記する
  • それぞれの契約証を自分で作成する
  • 個人間の取引だと銀行でローンを組めない場合が多い
  • 抵当権の抹消手続きを行う
  • 手続きに必要な資料を集める必要がある など...

仲介となると以上のような複雑な手続きを不動産会社の方が代わりにやってくださり、買主とのトラブルも避けられます。

仲介手数料が高い原因はこの2つ

  • 書類を用意したり、サイトに掲載する際の人件費
  • サイトに物件を掲載するための広告費

不動産会社にとって仲介手数料は唯一の収入です。値引きはともかく、仲介手数料の無料を交渉するのは不可能だと言えます。 しかし、仲介手数料は買主からも支払われるため、不動産会社が売主と買主の両方から仲介手数料を受け取る場合は、交渉の余地が生まれる可能性はあります。

不動産会社への依頼時に注意することはこの4つ

不動産売却の注意事項

①周辺の相場を調べて売却価格を知る

自分が売りたい物件を、実際に不動産会社で査定してもらいます。
査定をしてもらったうえで、どこの不動産会社に託すかを決めるわけですが、あらかじめ自分でも相場を把握しておくと査定が適正なものか判断ができます。
不動産売却を決めたら、査定してもらう前に相場感を身につけておきましょう。方法はいくつかあります。

  • 売却物件と同じ地域の同等レベルの販売価格を参考にする
  • webサイトの無料査定フォームなどで簡単に調べておく

騙されないためにもあらかじめ調べて、相場を把握しておきましょう。

②不動産会社は大手か地元の企業を選ぶかを判断する

不動産に関しては、大手を選ぶのか地元の不動産を選ぶのかも十分考えた方が良いでしょう。

大手はネットワークが広いので、広く自分の売りたい物件を広告することができます。また、地元の不動産はその地域の情報を正確に持っています。そのため買い手の細かい質問にも適切な対応ができると考えられます。

③水回りを中心に掃除をする

不動産会社の方が実際に家にきて見積もりを行う訪問査定の場合、水回りを中心に掃除をしておくことが大切になってきます。
長年利用していて上手く取れない頑固な汚れはハウスクリーニングのプロにお願いするのもいいかもしれません。
クリーニングの相場は浴室全体なら15,000円~。トイレ全体なら10,000円前後となっています。きれいにするだけで買い手が早く見つかったり、背低価格が上がるならクリーニングにかかるお金は安いといってもいいかもしれません。

④書類の提出期限を守る

一般的には引き渡しの日に売買代金を受け取り、その確認をもって所有権移転登記に必要な書類を渡すことになります。この種類に不備があれば引き渡し所有権移転ができず引き渡しの債務を履行したことにはなりません。
また、抵当権が設定されている場合には抹消登記が間に合うようにしなければなりません。

以上のような点に注意して不動産売却を行いましょう。

まとめ

  • 不動産売却は5ステップで終わる
  • 不動産に依頼する際に4つのことに注意すれば高く売れる!
  • 不動産一括査定は複数社から選べるのであなたに合う会社が見つかる

不動産ってどう売るの?損しない不動産売却の始め方

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