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その不動産売却ちょっと待って!
査定の前に知るべきの6つの注意点

損なく高く売りたいけど、何をすべきか全くわからない……

不動産を売却する際、考えなしにすぐ不動産会社に行ってしまうと大きく損をしてしまいます。

高く売るためには、不動産売却の基本はもちろん、注意点も知っておく必要があります。

ここでは、「不動産売却の方法・流れ・費用」や「業者選び」で損をしないための注意点を説明します。

不動産ってどう売るの?損しない不動産売却の始め方

手順 やること
1 まずは「一括査定」で簡易査定を依頼する
2 メールで届いた結果をもとに、話を聞きたい会社があれば店舗にいってみる
3 直接話を聞き、査定額の説明に納得できた会社に売却を依頼する

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注意点1:不動産売却では3つの税金が課税される

不動産を売却すると以下の3つの税金が課税されます。

【不動産売却にかかる税金】
  • 譲渡所得税
  • 印紙税
  • 登録免許税

なかでも、「譲渡所得税」は売却する流れの中で支払うものではなく、売却した翌年の納付になります。

税金を滞納してしまわないためにも、あらかじめ課税額を把握しておくよう注意が必要です。

譲渡所得税

「譲渡所得税」とは、不動産を売却した際の所得に対してかかる税金のことです。

給与所得とは別に課税されます。

【譲渡所得税の計算式】

譲渡所得税=譲渡所得×税率

譲渡所得=売却金額ー(①取得費+②譲渡費用)

  1. 取得費……その不動産を取得する際に支払った購入金額(現価)
  2. 譲渡費用……売却のために発生した費用(印紙税・登録免許税・測量費用・不動産仲介手数料・立ち退き費用等)

譲渡所得税と一口に言いますが、「所得税」「復興特別所得税」「住民税」を合わせたもののことを指します。

※復興特別所得税……平成25年から平成49年まで、所得税額の2.1%を所得税と併せて申告・納付するもの。

また、不動産の所有期間によっても税率が異なります

以下で計算方法を説明します。

所有期間が5年超なら税率20%の「長期譲渡所得税率」

資産を譲渡した年の1月1日時点で所有期間が5年超の場合、税率は長期譲渡所得税率になります。

【4,000万円の譲渡所得が発生した場合】
税金の種類 税率 税額
所得税 15% 600万円
復興特別所得税 所得税額の2.1% 12万6,000円
住民税 5% 200万円
合計 20.315% 812万6,000円

所有期間が5年以下なら税率40%の「短期譲渡所得税率」

資産を譲渡した年の1月1日時点で所有期間が5年以下の場合、税率は短期譲渡所得税率になります。

【4,000万円の譲渡所得が発生した場合】
税金の種類 税率 税額
所得税 30% 1,200万円
復興特別所得税 所得税額の2.1% 25万2,000円
住民税 10% 400万円
合計 40.63% 1625万2,000円

印紙税

売買契約書に記載される契約金額に合わせて、相当額の印紙の貼り付けが必要となります。

印紙税は譲渡所得税のように生じた利益に対してではなく、取引される金額に応じて税額が異なります

【印紙税の金額】
契約金額 印紙税額
1万円未満 非課税
10万円以下 200円
10万円超 50万円以下 400円
50万円超 100万円以下 1千円
100万円超 500万円以下 2千円
500万円超 1千万円以下 1万円
1千万円超 5千万円以下 2万円
5千万円超 1億円以下 6万円
1億円超 5億円以下 10万円
5億円超 10億円以下 20万円
10億円超 50億円以下 40万円
50億円超 60万円
契約金額の記載のないもの 200円

【関連記事】http://home-onayami.com/fudousan-baibai-inshi-00096

登録免許税

ローン購入し抵当権が残っている不動産は、抵当権を抹消しないと売却できません
その抹消にかかる費用が登録免許税です。

【登録免許税の額】

1つあたり1,000円、司法書士に依頼する際には1万円程度での費用が掛かります。

1筆の土地に、1戸の住宅がある場合、2,000円の支払いが必要です。

自分で登記を行えば安く済みますが、難易度も高いため司法書士に依頼するのが通例です。

注意点2:不動産を売却したら確定申告しないと損をする

不動産を売却することによって発生する「譲渡所得税」には、以下のような節税のための特例があります。

【不動産売却で使える控除特例】
  • 3000万円控除
  • 軽減税率の特例
  • 買い換えの特例
  • 不動産所得の損益通算
  • マイホーム買い換えの損益通算

特例は確定申告をしないと受けられないため、把握しておかなければ納税の際に大きく損をしてしまいます。

3,000万円以下なら税金は0円!3000万円の特別控除

一定の条件を満たせば、譲渡所得税を最高3,000万円まで控除できるのが「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」です。

【3,000万円控除特例の利用例】

■譲渡益が2,000万円の場合
譲渡所得=2,000万円-2,000万円
譲渡所得は0円となるため、譲渡所得税は発生しない

■譲渡益が3,500万円の場合
譲渡所得=3,500万円-3,000万円
譲渡所得は500万円となり、その額に対して税金が発生する。

【適用条件】
  • 自己居住用である
  • 土地、土地の持ち分も一緒に売却する
  • 売却の前々年までにこの特例の適用を受けていない
  • 売主と買主の関係が親子・夫婦・生計を一にする親族や、売却後に同居予定ではない

10年以上所有していれば税率が低くなる!軽減税率の特例

所有期間が10年超の場合、以下の軽減税率の特例を利用することができます。

【マイホームを売った時の軽減税率】
課税長期譲渡所得金額(Aとする) 計算方法
6,000万円以下 譲渡所得税=A×税率10%
6,000万円超 譲渡所得税=(A-6,000万)×税率15%+600万

この特例は、前述した3,000万円の特別控除の特例と併用できます

特別控除と併用する場合は、課税長期譲渡所得金額は以下のようになります。

【課税長期譲渡所得金額の求め方】

課税長期譲渡所得金額=売却額-(取得費+譲渡費用)-特別控除

【適用条件】
  • 売った年の1月1日時点で、所有期間が10年を超える
  • 売却の前々年までの間にこの特例の適用を受けていない
  • 売主と買主の関係が親子・夫婦・生計を一にする親族や売却後に同居予定ではない

新たに住居を購入すると課税されない!買い換えの特例

一戸建てやマンションなどの居住用不動産を売却してから購入する、いわゆる「買い換え」の場合に利用できるのが「特定の居住用財産の買換えの特例」です。

譲渡した金額よりも購入した不動産のほうが高い場合、以下の条件を満たすことで、買い換えた新居に税金を引継ぎ、売却した不動産を課税対象から外すことができます。

【適用条件】
  • 居住用のマンションである
  • 既に引っ越している場合には、住まなくなった日から3年目の12月31日までに売る
  • 売却代金が1億円以下である
  • 売った年の前々年までの間に3000万円控除の特例、軽減税率の特例、マイホームの譲渡損失についての損益通算・繰越控除の特例の適用を受けていない
    • ※措法35条第3項に規定する空き家に係る譲渡所得の特別控除の特例を除く
  • 売ったマイホームと買い換えたマイホームは日本国内にある
  • 居住期間が10年以上で、売った年の1月1日時点で所有期間が10年を超える
  • 買い換える建物の床面積が50㎡以上、土地の面積が500㎡以下である
  • マイホームを売った年の前年から翌年までの3年間に買い換える
  • 買い換えるマイホームが耐火建築物の中古住宅である場合、取得の日以前25年以内に建築されたものである
  • 売主と買主の関係が親子・夫婦・生計を一にする親族や、売却後に同居予定の親族等ではない

つまり、新居を売却する際には旧宅分の譲渡所得税も課税されることになるので注意が必要です。

不動産売却で損をしたら損益通算できる!損益通算の特例

不動産売却をして譲渡損が出た場合、「特定居住用財産の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」を利用することができます。

この特例は一定の要件を満たすと、売却損のうち住宅ローンの残高を上限とした金額を損益通算の対象とできる制度です。

具体的には、マンション売却時の譲渡損失をその年の給与所得や事業所得など他の所得から控除(損益通算)することになります。

それでも控除しきれなかった譲渡損失については、譲渡の年の翌年以後3年内に繰り越して控除することもできます

この特例は新たな住居を購入しなくても適用することが可能です。
買い替えではなく売却だけの場合でも、次の要件を満たすことにより適用可能になります。

【適用条件】
  • 自己居住用のマイホームの売却である
  • 売却(譲渡)した年の1月1日時点で所有期間が5年を超える
  • 日本国内のマイホームである
  • 現住でない場合は住まなくなってから3年目の12月31日までに売却する
  • 売却した住居の売買契約日の前日において、その住居にかかる償還期間10年以上の住宅ローンの残高がある
  • 住居の譲渡価額が、住宅ローンの残高金額以内である

買い換え時に使える、マイホーム買い換えの損益通算

前述の損益通算と同様、ほかの所得と損益通算をして給与所得や事業所得にかけられる税負担を減らせるのが「マイホームを買換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」です。

こちらも売却損の3年間の繰り越し控除が可能であることも変わりませんが、要件については少し違いがあります。

【適用条件】
  • 自己居住用のマイホームの売却である
  • 売却(譲渡)した年の1月1日時点で所有期間が5年を超える
  • 日本国内のマイホームである
  • 譲渡の年の前年の1月1日から売却の年の翌年12月31日までの新居を取得する
  • 新居は日本国内にある
  • 買い換えた新居の家屋の床面積が50㎡以上である
  • 新居を取得した年の翌年12月31日までの間に新居に住むこと、もしくは住む見込みである
  • 新居を取得した年の12月31日時点で償還期間10年以上の住宅ローンを有する

注意点3:不動産売却には仲介手数料以外に諸費用がかかる

不動産売却を行うと、仲介会社に支払う仲介手数料が発生しますが、そのほかにも様々な費用が掛かってきます。

仲介手数料は特に売却価格によって異なるので、あたりをつけておくためには計算方法を把握する必要があります。

仲介手数料の計算方法

仲介手数料は次のように法律で上限が定められています。

また、上限を超えて請求することは法律で禁止されています。

ただし、不動産会社の判断で行っている広告活動や販売活動に関しては仲介手数料に含まれますが、売り主からの依頼や承諾があって特別に行う営業活動については実費請求されるので注意が必要です。

【仲介手数料の計算方法】
売買価格 仲介手数料
200万円以下 売買価格の5%
200万円超400万円以下 売買価格の4%+2万円
400万円超 売買価格の3%+6万円

※手数料には別途消費税が課せられる。

諸費用の一覧

仲介手数料のほかにかかる費用には、主に以下の3つがあります。

【不動産売却の諸費用】
かかる費用 内容
繰上げ返済手数料 土地を購入した際にローンが残っていれば支払う。

ローンを繰上げ一括返済する際の、銀行への手数料。

測量費用 土地の大きさを測るための費用。地積測量図がなく、実測で売却する場合は必要。

業者にもよるが、おおむね10万円程度

解体費用 土地を更地にして売却する場合は必要

建物の規模・構造、業者によって異なるため、比較検討が必要

細かく上げていくと、リフォームやハウスクリーニング、引越し費用なども挙げられます。

【関連記事】http://home-onayami.com/fudousan-baikyaku-tesuryou-00001/

注意点4:流れを知らないと失敗する?不動産売却には2つの方法がある

【不動産売却の流れ】
  1. 相場の把握
  2. 査定依頼
  3. 業者選定
  4. 媒介契約締結
  5. 販売活動開始
  6. 購入希望者との条件交渉
  7. 売買契約締結
  8. 引き渡し

1.相場の把握

住宅ローンが残っている場合、完済しないと不動産を売却することはできません。

自己資金で完済できないときは売却額から返済しなければならないため、相場を把握する必要があります。

2.査定依頼

不動産を売るには必ず「査定」を行います。

査定には「机上(簡易)査定」「訪問査定」の2種類があります。

【査定の種類】
机上(簡易)査定 実際に不動産は見ずに、立地条件や坪単価などをもとに価格を出す。

比較的早く査定額が出るが、精度は高くない。

訪問査定 実際に不動産を見てもらい価格を出す。

比較的正確な価格は出るものの、訪問が必要なので時間がかかる。

また、査定額は「仲介」で売るか「買取」で売るかによっても異なります。

【仲介と買取の違い】
仲介 買取
売り値 相場の8~9割 相場の6~7割
仲介手数料 かかる かからない
売却期間 平均3ヵ月 1か月

「仲介」は、不動産会社に販売活動を依頼して購入希望者を見つけてもらう方法です。

それに対して「買取」は、不動産会社に不動産を買い取ってもらう方法となります。

また、「買取」では相場を超えることはありませんが、仲介なら相場よりも高い値段設定が可能ですし、その価格で買い手が見つかることもあります。

安くても早く売りたいなら「買取」、少し時間がかかっても高く売りたいなら「仲介」となります。

ただ、不動産売却をする人のなかでも、80%の人が「仲介」での売却を選んでいることもあるので、仲介での売却をオススメします。

3.不動産会社の選定

必ずしも査定をした会社に売却を依頼しなければならないわけではありません。

複数社に査定を依頼し、その中から希望通りに売却してくれそうな不動産会社を1~3社選びます

不動産会社の選び方は「注意点5:不動産会社選びの5つのコツを意識して探す」の項目で説明しています。

4.不動産会社と媒介契約を締結する

不動産売却を仲介で依頼する場合には、「媒介契約」を結ばなければなりません。

以下の3つのうち、いずれかを選んで契約を結びます。

【不動産売却での媒介契約の種類】
契約の種類 内容
一般媒介契約 複数社に売却を依頼できる。
専任媒介契約 1社にのみ売却を依頼できる。自己発見取引が可能。
専属専任媒介契約 1社にのみ売却を依頼できる。自己発見取引は不可。

もっともオススメなのは「専任媒介契約」です。

「一般媒介契約であれば、競争原理が働いて高く売れるのでは?」と思われていますが、実はまったく反対で、1社に絞ったほうがうまく売却できます

不動産会社は成功報酬しか受け取れないため、頑張っても売れなければ1円も入らない一般媒介には力を入れません。

特に「専任媒介契約」では週次の販売活動報告義務もあるため、売却を確実に進めてくれます。

5.販売活動を開始する

売り出し価格を決め、内覧やポータルサイトへの登録を始め、購入希望者を探します。

内覧が始まる時期に備えて、早めに掃除や片付けをしておく必要があります

6.購入希望者との条件交渉

購入希望者が現れたら、価格や不動産の引き渡し方に関しての条件交渉を行います。

【POINT】
  • 土地の買い手はなかなか見つからないので、原則価格交渉には応じる
  • 100万~200万の値下げは想定し、必要ならば高めに価格を設定しておく

7.売買契約の締結

条件交渉が済んだら、購入希望者との売買契約を締結します。

【売買契約時に行うこと】
  • 買い主への重要事項説明
  • 買い主からの手付金の受け取り
  • 現状渡しか更地渡しか取り決める

また、このタイミングで仲介手数料の半額を不動産会社に支払います

媒介契約時に取り決めますが、通常は売買契約締結時に半額、物件引き渡し時に残額すべてを支払うことになります。

8.不動産を買い主に引き渡す

不動産を買い主に引き渡します。
決済もこの時に行います。

【引き渡し時に行うこと】
  • 所有権移転登記
  • (住宅ローンの残る土地なら)抵当権抹消登記
  • (敷地に入るための鍵などあれば)鍵の引き渡し
  • 購入代金の残額の受け取り

また、仲介手数料の残額もこのタイミングで全額支払います。

注意点5:不動産会社選びの5つのコツを意識して探す

【仲介会社の選び方】
  1. HPの更新頻度や内容を確認する
  2. 仲介会社の採用基準を見る
  3. 強みや専門分野の確認する
  4. 大手・中小で決めない
  5. 担当者で決める

1.HPの更新頻度や内容

販売をしっかり行なっている会社は、ネット集客の重要性も心得ているのでホームページの更新頻度も高くなっています。

2.仲介会社の採用基準

営業担当のレベルが高いかどうかは採用基準が高い会社であるかどうかでもわかります。

採用基準が不明確であったり低かったりする場合、社員の営業の能力やモラルが低いこともあります。

3.強みや専門分野の確認する

例えば、ハウスメーカーの子会社などは新築の販売が目的のため、仲介での売却に弱い傾向があります。

ハウスメーカーの新築を購入したとしても、売却するときは地域密着型の仲介会社に依頼すると高く売れる可能性が高くなります。

4.大手・中小で決めない

一概に大手だからといって信頼ができるというわけではありません

大手だとベテランから新人まで多くの営業がいるので、新人にあたってしまうとうまく売却できない可能性があります。

中小では古くからの悪習感が残っている会社もあるようで、信頼性に欠ける会社もあります。

大手と中小の会社を複数社比べて、「信頼できる会社」に決めるようにしましょう。

5.担当者で決める

信頼できそうな会社だといっても、販売力は個人によって千差万別です。

デメリットもしっかり説明してくれる、寄り添った販売活動をしてくれる担当者を見つけるようにしましょう。

【関連記事】:http://home-onayami.com/fudousan-kaisha-erabikata-00020/

注意点6:不動産の査定額を上げる「一括査定」を活用する

必ず査定価格で売れるわけではありません。

査定額は、不動産仲介会社の営業から見て、「買い手が見つかりそうな価格」です。

それを知らない客に対して、査定額を高く出し、高く売れると思わせて契約を取りに来る会社もあります。

複数社の査定額を比較して相場を把握し、もっとも納得のいく説明をする会社に売却を依頼しましょう。

複数社を比較するなら、1度の情報入力で最大6社に査定依頼を出せる「一括査定」がオススメです。

まとめ

【まとめ】
  • 不動産を売却すると税金が課税される
  • 損しないためには売却益がでなくても確定申告を行う
  • 税金以外にも様々な手数料や費用負担が発生する
  • 不動産売却の流れを知っておかないと準備に手間取る
  • 不動産会社の選び方を知っておかないとハズレをつかんでしまう
  • 査定額は売れる価格ではなく、売れそうな価格

不動産売却の注意点は多々ありますが、調べるよりもプロである仲介会社の意見を聞いたほうが早いでしょう。

「でも、どこの会社に相談しに行けばいいかわからない……」

そういった方には、「一括査定」がオススメです。

一括査定なら、以下のようなメリットがあります。

【一括査定のメリット】
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  • 比較しないときよりも、査定額が500万円アップするケースもある
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  • 契約しない不動産会社へのお断りも一括査定サービスが代行してくれる

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