不動産売却のお悩み解決はイエトク!

オリンピック前に不動産価格は大暴落!バブル崩壊はもう目の前...

沿岸エリアを中心に不動産の価格が上がっている...
今、不動産の売買をしても大丈夫なのか?

オリンピックまで3年をきった今が売り時です。
不動産の価格が上昇し続けてる今の状況では買い時とはいえません。

ここではオリンピックでは中国の不動産事情や、日本の空家状況から今後の不動産の価格が変動するのかを解説します。

オリンピックを境に住宅の供給過剰がどんどん顕在化していき、東京はひたすら住む人が減り、高齢化していく大都市になっていきます。

中国によるマンション爆買いは価格暴落の引き金になる

  • 中国の富裕層は、2013年~2014年に東京23区の新築物件の買い漁った
  • 不動産を購入して5年後の税率は21%と大幅に下がる
  • つまり、2019年に全て売り払おうと考えている

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  • オリンピック前の2019年に不動産の価格は暴落する
  • バブルは北京オリンピックの建設ラッシュとともに大きくなっていった
  • 予想に反し北京オリンピック開催1年前にバブルは崩壊した
  • 被害者となったのは、あらかじめ対策をしていなかった企業や一般の方だった

不動産ってどう売るの?損しない不動産売却の始め方

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東京オリンピック・パラリンピック開催後の、日本の不動産市況は?

東京オリンピックを機に、不動産の価格は上昇するのか

最近の不動産市況は、アベノミクスの効果で上昇傾向です。地方の土地価格も20数年ぶり(2015年3月に熊本は23年ぶりに地価上昇(http://kumanichi.com/news/local/main/20150319002.xhtml))に上昇しています。

オリンピックまでは、海外の不動産投資家も含め上昇するだろうと考えているのが大方の見方です。

消費税増税の後は、消費は一時的に下がります。

これは、増税により消費を控えようと思う人が全体的に増えるからです。経済学では、これをヒックスメカニズムと呼んでいます。このため、消費税増税前に、不動産購入は駆け込み需要が発生し、増税直後は多少取り引きが見合わせになるでしょう。

ただし、中古不動産の場合、個人が売主のため、増税は関係ありません。

しかし、買い手としては、少し心理が冷える傾向があるようです。

売却は、このタイミングを踏まえた上で予定をするといいでしょう。

東京オリンピック・パラリンピック開催による不動産の動向

東京オリンピックは、不動産市場の価格上昇に一役買っています。

オリンピックというわかりやすい目的が、消費者の心理を支えているのでしょう。

安倍政権が景気対策を行ったタイミングと、東京オリンピックが決まったタイミングが同じだっため、「オリンピック効果」と感じている方が多いようですが、政府の経済対策がマクロ経済の原理原則に忠実だったため、投資家から評価を得て、上昇しているというのがカラクリです。

投資家も、マクロ経済の原則に従い、企業が人件費をあげ、個人消費が促されることを期待し、今日の株価上昇を支持する形で市場に反映されているのです。

人件費や、物価の価格が上昇するため、新築マンションや新築一戸建てについては、価格は上昇するでしょう。

中古不動産も、新築に引っ張られる形で、価格はオリンピックまでは売主は強気で値段設定をするでしょう。マンションや一戸建て共に同じ傾向が起こることでしょう。

テナントや店舗、ホテル等も、株価上昇により上場企業の現在時点での資産が強含みになるため、出張や打ち合わせの回数が増え、使用人数が増え、テナントと店舗は、価格が上昇し、ホテルは高値で値段設定をしても埋まる傾向にあるでしょう。

海外の富裕層や投資家は、2011年時点で購入しており、すでに5年超えの長期譲渡期間に突入しているため、保守的な富裕層や投資家は、今年か来年が売り抜けのタイミングと考えているでしょう。

価格は新築、中古共に上がります。

タワーマンションは、土地の割合が低層に比べ得をすることから、ものすごく節約意識が強い方からは人気でしょう。ただし、このタワーマンションの相続対策も、国からは是正を求める動きがありますので、今後引き続き人気の物件になるかは定かではありません。

東京オリンピック・パラリンピック開催で注目されるエリア

競技会場や選手村が設置される湾岸エリア

東京都内でも湾岸エリアが人気な理由は3点です。1点目は、羽田空港や品川、東京など、利便性が高いこと。京急を使えば、横浜、川崎にも1本で行くことができ、関東近郊で異動がある職場の場合、引っ越しをせずに住むことができます。2点目は、夜景などランドスケープが優れており、定評があることです。東京湾花火大会や、お台場などプレイスポットや一大イベント会場が近く、不動産に興味がない人も含めて、エリア全体の印象が良いため、関心が高く維持されやすい傾向があります。デートなど、湾岸エリアに夜景を売りにしたレストランが立ち並んでいるのも、こうした需要を下支えしているでしょう。3点目は、総戸数が多く、大手分譲の優良マンションが多いことです。三井不動産や住友不動産、大成建設など、大手分譲、大手施工のマンションが多く、中古マンションでも営業しやすく選ぶに値する商品が多いため、安定した人気を維持しています。

競技会場や、選手村が設置されることにより、より注目度が上がり、エリアの認知度が上がります。土地は、印象がその価値を大きく左右する側面がありますから、こうしたポジティブな情報は好材料になるでしょう。

湾岸エリア以外で注目されるエリアは、山手線の内側のエリアでしょう。日本の不動産の価格は、山手線の内側からまず価格が上昇します。海外の不動産投資家は、主にこの山手線の内側に焦点を定めています。世界規模で不動産投資を考えるなら、山手線の内側>湾岸エリアになります。

すでに、全国的に価格は上昇しています。山手線の内側は、2011年の年末にすでに急上昇し、当時物件を購入した人たちは、今年の2016年ですでに所有期間が5年超えとなりますから、今年から来年にかけては、すでに売り抜けの期間になっています。オリンピックまでは、不動産は上昇すると海外を含め相関挙げられているので、しばらくは全国的に上昇傾向でしょう。

 

オリンピックにより、海外の不動産投資家や全国の投資家も東京の不動産に関心があります。その時、この湾岸エリアは都心の中でも手堅く、価値がある不動産が多いですから、湾岸エリアの不動産は人気が高くなるでしょう。

こうした投資家の動きは、一時的なものですが、オリンピック村があることや、競技場が設置されることも、不動産を所有する上では、人に言いたくなる物件の魅力になるため、湾岸エリアの不動産は底堅い人気を得ることができるでしょう。

湾岸の良いマンションからオリンピック会場が見下ろせたりするのは、オリンピック開催時、所有し楽しみや価値を具体的に感じることができるでしょう。

東京オリンピック・パラリンピック開催後、しばらくすると起こりうる問題

東京の人口は今後減少していくのでしょうか?

基本的には、日本は全国的に人口減になるため東京も減っていく可能性はあるでしょう。

東京オリンピックまでは、海外の投資家を含め、東京の不動産を所有したがる人が増えるため、しばらく東京の不動産市場は活性化するでしょう。

しかし、オリンピック以降は、東京の市場がそれほど魅力的には見えなため、不動産を所有する人が減り空き家が増加する可能性があります。

中古住宅の利用が進められていますが、新築志向が強く、また、新しいマンション等の着工も今後見込まれることから、旧耐震など古い物件は買い手がつきにくく、空き家とし放置されてしまう可能性があるでしょう。

人口が減ると、不動産取引は減退する傾向があります。MICEなどの活動で、引き続き東京を訪問をする人の数が維持されれば、状況は変わるでしょう。

今回の景気対策(アベノミクス)で、国は、下落しすぎた物価をまず上昇させ、企業に借り入れを起こさせ、経済活動を行い、潤った分を従業員に分配し、それから金利を上げ、長期的に日本を再建させようと考えています。今、低金利なのは、まず企業や個人に借り入れをしてほしいからです。この金利低下は一時定期なもので、景気回復を目標にしたものです。個人の資産が温まりだしたら、上昇させ、長期的に日本の経済を強くしたいと考えています。オリンピックは分かりやすい目標であり、イベント的なものです。政府は、オリンピック以降も、力強く成長させたいと考えています。

今、私たちがオリンピック以降、「儲かる」「売り上げを上げる予定」を立て、実行に移すことがこの力強い経済を作るために必要なことです!

不動産の価格が高騰するなら、売却と賃貸のどっちがいい?

物件を売却するメリット・デメリット

オリンピックに向けて、不動産の価格は上昇しています。これほど上昇の見通しが立ちやすいことはかなり稀です。

この時期は、売却をお勧めします。なぜなら、購入した価格より高い価格で取引できる可能性があるためです。一気に返済を、資産を増やす人も出てくるでしょう。サラリーマンのボーナスも上昇しており、楽観的に住宅購入を考えやすい状況であり、需要は増加傾向です。給与等所属企業への楽観的な見通し、賃上げにより、ローンが組みやすく、人気のエリアへの住み替えが可能です。

オリンピック効果で、不動産の価格や給料が上昇しているこの機会をうまく使うことをおすすめします。

オリンピックではない時期は、この上昇がいつまで続く変わらない中での判断となります。

今回は、見通しのたてやすさは抜群です。購入の動機や、ワンランクアップの住み替えなど挑戦しやすい時期になりますので、

不動産を初めて買う方、初めて住み替えを考える方などはこのオリンピック効果に乗る方がいいかもしれませんね。

デメリットは、同じように、住み替えや売却を考えている人が増えるため、販売にあたり競合物件が出やすい状況になります。

物件を賃貸するメリット・デメリット

オリンピックに向けて、都心の不動産は価値が上昇しています。

立地が良いマンションなどをお持ちの場合は、手放さず賃貸として貸し出すのもいいでしょう。

オリンピックのことも意識し、利便性が高いエリアでは今後より取引が活発になるでしょう。

手堅く貸し出せる時期ですので、海外赴任などでせっかく所有した不動産を手放すよりは、貸して手元に置くことをおすすめします。

オリンピックは不動産を所有している人にとっては追い風になります。この良い流れをうまく利用するといいでしょう。

新築マンションなどを購入したものの、転勤が決まったなど、異動を余儀なくされる場合は賃貸に出すといいでしょう。今の市況なら、賃料を高く設定して貸し出すことができます。

築年が浅ければ、なおさら貸しやすいでしょう。こうした物件は、借主の背景もしっかりした人が多いので、支払いの滞りも少なく、安心して貸すことができます。

普通賃貸借の場合、急激な景気の減速により更新のタイミングで賃料を下げての契約になる可能性もあります。

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