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デメリットは?任意売却でリスクなくローン残債あり不動産を売る方法

任意売却に競売?色々と名前は聞いたことはあるけどよくわからない・・・

そんなことはありませんか?このページでは任意売却はどんなものなのかを明確にし、任意売却までの流れや特徴を説明します。

任意売却とは?

任意売却とはその名の通り任意で不動産を売却できる不動産取引のことです。 通常、住宅ローンが払えなくなった時の売却は、以下のようになります。

ローン残高 - 不動産売却額 = 更に残ったローン ← 一括返済

しかも、一括返済が難しい場合は売却すら困難になります。

もし仮に

  • オーバーローン等で住宅ローンが支払えない
  • ローン残高よりも高い金額で売却ができない

こういった場合は「競売」にかけられ、市場価格の5~7割程度の金額で不動産は強制的に売却されてしまいます

しかし、任意売却なら市場価格に近い形で不動産を売却することが可能です。 仮にローン残高よりも不動産売却額が下回ってしまったとしても、債権者との話し合い次第で少額返済が可能になります。

 

一般売却との違い

そもそも住宅ローンを滞納した場合にできるのが任意売却です。任意売却を行うためには債務者(売り手)は債権者(買い手)から同意を得る必要があります。一般売却は理主の判断でいつでも好きなタイミングで売却をすることができます。

瑕疵担保の免責

任意売却と一般売却の大きな違いは瑕疵担保の免責です。瑕疵担保責任とは一見発見できないような重大な欠陥が契約後に見つかった場合売り主が負う責任のことです。雨漏りやシロアリなどが瑕疵に値します。一般売却では売り主が2年間瑕疵担保責任を負うことになりますが、任意売却だと瑕疵担保責任が免除される特約を結びます。

まずは相談してみる

任意売却を検討する人も住宅ローンが払えない人もまずは専門家に相談しましょう。金融機関には相談できないと勘違いしてる人が多いようですがそんなことはありません。早めに相談しましょう。

住宅ローンが払えない!そんな人には任意売却がおすすめです

住宅ローンが払えない・・・なんて人には特に任意売却がおすすめです。多くの場合債務整理をしない場合は任意売却しか手段がありません。そのまま時間が経過すると最終的にあなたの物件は競売にかけられてしまいます。競売にかけられるとあなたの物件はかなりの少価格で売却される可能性がありますが、任意売却なら様々なメリットがあるので競売よりも任意売却を検討しましょう。任意売却までの流れは任意売却を始めて売却するまでの流れと期間でも解説しています。

任意売却ができるタイミング

任意売却はいつでもできるというわけでは無く、一定期間住宅ローンを滞納してからでないと行うことができません。理由としては金融機関側が滞納してないならまだ大丈夫という判断をするため任意売却を了承してくれないのです。そのため、任意売却を検討したらわざとローンを滞納するのも手です。しかし、一番はローンが滞納できなくなりそうという段階で相談することです。

住宅ローンの滞納状況別に流れをまとめましたので、住宅ローンが払えない!まだ間に合う時系列ごとの対処法も参考にしてみてください。

固定資産税を滞納している場合

固定資産税を滞納していても不動産を売却することは可能です。ただし、滞納している税金が差し押さえ登記されている場合、買い主は売り主の税金未払いにより公的手続きにおいてその所有権を失う場合があります

せっかく購入した不動産が差押登記されていることによって処分されてしまうのです。なので差し押さえ登記されている不動産は通常購入しようとする人はいません。

なので固定資産税を滞納した不動産を売却する時はまず、固定資産税を払い切るところから始めなければなりません。現実的に考えて払い切るのは不可能なので買い主と交渉などをしたり、物件の価格を下げることなどを検討しましょう。

しかし、差押登記がされていない場合は心配ありません。固定資産税を払うのは1月1日現在の所有者であって年の途中で売却したからといって、新しい所有者に支払い義務は発生しません。売り主がどれだけ税金を滞納していても買い主には影響がないというわけです。

マンションの管理費や修繕積立費を滞納している場合

マンション売却の際管理費や修繕積立費も滞納しているけど任意売却できるの?と思われる方もいるのではないでしょうか。結論から言うと任意売却することはできます

売却した費用から管理費や修繕積立費の滞納分が払われる事になります。なので今無理に管理費等を払う必要もありません。

裁判にかけられてしまうのでは?などと思ってる方も多いようですが、「売却成立後、管理会社に滞納した費用をまとめて払います」と任意売却業者が連絡を入れます。

きちんと払うという約束があるので管理会社側も安心できるわけです。任意売却を検討したら管理費や修繕積立費のことは一旦置いて他のことに専念しましょう。

任意売却のメリットは?競売との比較

それでは競売に比べて任意売却の具体的な例を見てみましょう。

競売と任意売却

競売 任意売却
市場価格よりかなり低価格で売却されてしまう 市場価格にかなり近い価格で売却できる
ローンの残債を一括で払わなければいけない
また、払い方は変更できない
当事者同士の話し合いで
無理のない返済計画が組める
売却した家は手放すことになる 売却した家にそのまま住むこともできる
裁判所の介入等によりプライバシーが公開されてしまう 裁判所等の介入はなく秘密裏に売却ができる
費用が手元に残る可能性はほぼない 場合により引っ越し費用や生活費を捻出できる

このように競売よりも圧倒的に任意売却のほうがメリットが大きいことが分かると思います。競売の流れについては競売手続きの流れと任意売却ができるタイミングを参考にしてみてください。

通常競売は住宅ローン滞納から6ヶ月経過すると手続きが完了してしまいます。競売についての流れは【払えない…】住宅ローンの滞納から差し押さえまでの期限は6ヶ月!でも解説しています。なるべく早く任意売却を検討するようにしましょう。

任意売却のメリット

上記の中でも特に大きいメリットを詳しく説明しようと思います。

1.家を手放さない方法

「売却」と聞くと完全に家を手放すイメージが強いと思いますが、売却後に「賃貸」として住み続けることも交渉によっては可能になる場合もあります。 その場合、任意売却に優れた不動産会社を探す必要がありますが、必ずしも引越しが必要ではないのです。

2.誰にも知られず売却できる

競売のデメリットとしては、安価で売却されてしまう以外に、ご近所の方に競売にかけられたことが知られてしまうというものがあります。 裁判所や執行官、鑑定士などが家の調査に来るためです。 任意売却の場合は裁判所が関与しないため、誰にも知られずに売却することができます

3.費用を捻出できる

後ほど詳細に説明しますが、任意売却は売却にあたりかかる費用が通常の売却よりも少ないんです。 仮に引っ越すとしても、交渉によってはなんと引っ越し代を捻出できるケースも。

このように任意売却には大きなメリットがあります。詳細は競売より絶対に任意売却!専門家が任意売却を勧める大きな理由も参考にしてみてください。

任意売却のデメリット

もちろん任意売却にはメリットしかないという訳にはいきません。デメリットを4つにまとめたので参考にしてください。

ローンの滞納

「今月・来月の支払いはできるけどそろそろ支払いが厳しいなぁ」という状況では任意売却はできません。 任意売却はローンを滞納していて、本当に完済が難しい人のためにある仕組みです。

その際に銀行などからの督促状などが届くため、不安に思われる方も多くいらっしゃいます。 また、もしまだ支払い続けられる可能性があるうちは、逆に任意売却を早く決めてしまわない方が良いです。まずは任意整理(任意整理・個人再生・自己破産)を始めとする対処法を知りましょう。こちらも参考にしてみてください住宅ローンが払えない!まだ間に合う時系列ごとの対処法

債権者への同意

任意売却をする際、残債ローンよりも売却金額が低くなってしまうことを債権者へ同意を取る必要があります。 任意売却は債権者にとってもデメリットがないわけではなく、中には任意売却に難色を示す債権者も少なくありません。

また、個人で交渉を進めることはできないため、専門家に依頼する必要もあります。 その際に経験豊富な専門家に相談できるかが任意売却成功のポイントの1つとなります。

連帯保証人

ローンを滞納すると、連帯保証人にも同様に請求が行くことになります。 大事なポイントとしては、連帯保証人が請求額を支払ってしまうと、任意売却ができません。

そのため、任意売却をすると決断した際には必ず連帯保証人に協力してもらえるよう、事前に連絡をしておくことが重要なポイントです。

信用情報に記載される

任意売却をするということはローンを滞納したということになるので、延滞情報が個人信用情報機関に登録されます。ブラックリストとも言いますが、このリストは金融機関側に過去延滞した記録があるなど共有されるもので、誰々が何をしたというのが世間に公開されるわけではありません

やはり、お金を借りるには信用が必要なためこのような処置を設けていますが、滞納した人を吊るし上げるわけではないので安心して下さい。

任意売却後に残ったローンはどうなる?

任意売却後に残った住宅ローンは任意売却前に債権者と交渉した内容の通りに支払いをすることになります。

交渉の際に、月々いくらの支払いにするのか決める必要があるため、任意売却後の自分の生活をしっかりと考えて支払い金額などを決めておくと良いでしょう。

基本は無理のない返済計画になりますが不動産の腕にかかっているところもあるので、経験豊富な不動産業者に依頼しましょう。 任意売却後の残債については任意売却後の残債は時効もあり得る?返済に困ったとき2つの相談先でも解説しています。参考にしてみてください。

任意売却を使った悪徳業者には気をつけて!

悲しいことに住宅ローンの滞納など精神的に弱ってるところに漬け込んで騙そうとする悪徳業者もいます。具体的にはREINS(不動産取引情報サイト。売却をする場合登録義務がある)に情報を流さず身内での売買をさせる囲い込み業者などです。

売れればまだいいのですが、もし物件が売れない場合難癖をつけて担当業者があなたの物件を安く買い取った後、他の顧客に高く売りつけて利益を得ようとする人もいます。本当だったらもっと高く売れるのに業者に安く売ってしまっては大損です。なので悪徳業者には注意しなければなりません。

このような事態を避けるには複数の不動産会社に話を聞いてみることや、一括査定で自分の物件の相場を知っておくことが挙げられます。相場を知っておけば難癖つけられて安い価格と言われても信用出来ないことがわかるはずです。また、一括査定なら複数の大手不動産会社へ査定依頼ができるのでセカンドオピニオンにもなります

売却するとしても家はあなたの大事な財産です。信用できる業者と取引しましょう。

任意売却までの流れ

それでは実際に任意売却で家が売却されるまでのステップを見ていこうと思います

1.不動産価格の査定

まずは現状の物件の価値を見定めます。 イエトクでは一括査定をおすすめしています。物件の価格を知り売却の準備を行いましょう。

一括査定の詳細を見る

2.債権者との交渉

任意売却の流れの中で一番大事なポイントは債権者との交渉です。 交渉をしてどのような条件で任意売却を行うかが、今後の任意売却成功に大きくかかわってきます。 個人間では行わず、専門家を交えてきちんと要望を伝え、債権者の要望とどうやってすり合わせていくかをしっかり考えましょう。

3.売却活動スタート

交渉を終えたら売却活動スタートです。 合わせて引越し先も探し始めると良いでしょう。 ただ、交渉によっては引越さずそのまま住み続けることも可能な場合があります。

4.任意売却成立

買い手が見つかったら契約へと進みます。

  • 売主(相談者)
  • 買主
  • 債権者
  • 司法書士
  • 金融機関(借入先)

の各担当者が集まり、

  • 所有権移転
  • 抵当権抹消
  • 差し押さえの取り下げ

上記3つを行います。抵当権とは通常ローンを組んだときその金額を滞納したら銀行が物件を競売にかけれるという権利のことです。滞納すると抵当権が行使されるので売買契約をして抵当権を外すことになります。

ここまで来て任意売却は成立です。 あとは明け渡しの期日までに引越しが必要な場合は引越しや清掃をして完了です。

まとめ

一括査定の詳細を見る

不動産ってどう売るの?損しない不動産売却の始め方

手順 やること
1 まずは「一括査定」で簡易査定を依頼する
2 メールで届いた結果をもとに、話を聞きたい会社があれば店舗にいってみる
3 直接話を聞き、査定額の説明に納得できた会社に売却を依頼する

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大京穴吹不動産」「ソニー不動産」「ピタットハウス」「センチュリー21
などの不動産会社から査定結果が届きます。

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