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住宅ローンが払えない!

住宅ローンが払えない!まだ間に合う時系列ごとの対処法

住宅ローンが払えない

「住宅ローンを滞納してしまった...」


病気や離婚など様々な理由で住宅ローンが払えない・・・なんてことにはなっていませんか?

放っておくとどうなる?専門用語がいっぱいでわからない・・・たくさん不安があると思います。

そんな人ももう大丈夫!この記事を読めば時系列ごとに対処法が一発でわかります!

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競売?債務整理?住宅ローンが払えない貴方がまずやるべきこと

お金がないなどの金銭的な理由以外でも、病気や離婚、などで一時的に住宅ローンが払えなくなる場合もあります。

競売や債務整理などを考えるよりも先にまずは今すぐ金融機関に相談しましょう

ケースとして自分ではなく親の住宅ローンが払えないなんてこともあるみたいです。そんな人も是非参考にしください。

まずは金融機関に相談する

住宅ローンが払えないなどはデリケートな問題で誰かに相談しようと思わないかもしれません。しかし、住宅ローンが払えないと思ったらまずは金融機関に相談しましょう。ローンの返済を数ヶ月滞って金融機関に相談すると「どうしてもっと早く相談してくれなかったんですか」と言われてしまうケースも多いようです。

まだ早い段階ならリスケジュールによる返済計画の見直しやや代替案を貰うことも出来るかもしれません。「金融機関に相談はできない」と勘違いしてる人も多いようですがそんなことはありません。一刻も早く金融機関に相談しましょう。

最終的に破産して競売になることは絶対避けたいところです。実は日本では毎年1%もの割合の人が破産すると言われています。1%というと少ないと感じるかもしれませんが人数に換算すると約1万人にも登ります。1万人と言うと結構な割合のはずです。「通知書なども放っておいて誰にも相談していない」という人は要注意です。まだ間に合ううちに金融機関等に相談しましょう。

住宅ローンが払えなくなる理由

実際に住宅ローンが払えないと言ってもケースは様々です。どのような人が住宅ローンを滞納することになってしまうのか、その原因を見ていこうと思います。

1.失業や病気

失業・リストラ・病気・生活保護・・・これらによって家計が回らなくなり、住宅ローンが払えなくなる事例もあります。これら失業や急な病気はいつ起きるかわからないので防ぎにくいです。また、子供の養育費などが家計を圧迫して住宅ローンが払えなくなることもあります。

これらの理由で家計が圧迫されて今月厳しいなと思ったら金融機関にリスケジュールで返済期間の見直しを掛け合ってみましょう。まだ滞納していないぶん金融機関側の信頼度も落ちていないので有効な手だといえます。

2.離婚

離婚という言葉だけ聞くとなぜそれが住宅ローンの滞納につながるのか疑問を抱く人も多いと思いますが、実は離婚も大きな理由の一つです。離婚してしまうとお互いに干渉したくないことばかりに気が向いてしまい、計画的な住宅ローンの返済ができずいつの間にか滞納がすぐそこまで来ていたなんてことにもなってしまいます。

また、妻が連帯保証人になっていた場合保証人の夫が住宅ローンを払えないでいると、当然連帯保証人である妻のもとに請求が来ます。

事前の対策を怠っていればふたりとも対処できず、競売にかけられてしまった・・・なんてことにもなるかもしれません。

競売への流れは次の項目で説明しますが、すでに競売間近なら任意売却で家を売るしか解決策はありません。今すぐにでも任意売却を専門としている不動産会社に相談しましょう。事前に価格を査定しておけば手間が減ります。「一括査定」で今すぐ価格を診断しましょう。

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住宅ローンが払えないとあなたの家が競売にかけられる?競売までの流れ

金融機関への相談が終わったら次に競売の流れについて知らなければなりません。住宅ローンを滞納し、競売にかけられれば貴方の家は驚くほど低価格で売却されてしまいます。可能な限り競売を避けるため、まずは競売がどのようなものかしっかりと把握しましょう。

競売とは

住宅ローンの滞納から6カ月を過ぎると、通知書が裁判所から送られてきます。住宅ローンを滞納している間にさまざまな通知が届くのですが、全てを無視しているといよいよ競売にかけられてしまいます。

通知書が届くと、自宅は差し押さえられている状態になります。銀行が抵当権を行使し、お金の代わりにあなたの家をお金に換えてしまいます。という状態です。

競売になってしまうと、本来の相場からかなり減額された額での売却になることがほとんどです。オークション形式のため、入札者が多くいれば落札額は上昇しますが、入札が1件しかない場合、譲り渡したような額で売却されることもあります。

さらに、入金が済んでしまえば即座に立ち退かなければいけなくなるうえに、保証会社へ支払う残金がある場合もあります。家を格安で手放すうえに、出費を求められる最悪のケースです。競売の手続きなどは裁判所が全て行ってくれるので、一見楽に見えるかもしれませんがかなりの痛手です。

売却せざるを得なくなっても、どうなるか分からない不安から放置するのではなく、せめて任意売却できるように手を尽くすのがベストでしょう。信用が落ちたという履歴も残りますし、なにより、せっかく購入した家が実質タダのような形で別の人の手に渡ってしまうのは残念です。

まずは競売の流れを知るとともに自分がどの段階にいるかを確認しましょう

競売までの流れ

競売開始決定通知書が来てから、約2カ月後に物件の査定が行われます。裁判所から執行官と鑑定士が訪問し、さまざまな査定を行います。具体的には写真撮影や近隣環境の調査、間取りの確認等です。

裁判所からの査定に立ち会うことが望ましいですが、立ち会うことができなくても調査はされてしまいます。そして約4カ月後には、入札期間通知書が送られてきます。

事実上、入札が始まる前であれば任意売却に変更することもできますが、入札の段階まで来ていれば任意売却に必要な手続きが間に合わず、結局競売にかけられる可能性が高くなります。そして入札が開始され、落札されると物件は落札者のものになります。

住宅ローン滞納1~2ヵ月(銀行からの支払い請求)

それでは、住宅ローンを滞納してしまった場合の流れを見ていきましょう。まず、最初の1〜2カ月は銀行から滞納を知らせる通知書など、いろいろなものが届きます。

通知書に驚いてローンを払えないとどうなるのか不安になるかもしれませんが、銀行としても競売にかける等の手間がかかることは避けたいので、できるだけ最終段階まで行かないようお知らせするのです。

具体的には滞納額や振込期限が書いてあったり、何日までに連絡してくださいという連絡事項が書いてあったりします。これは銀行によって異なりますし、そもそも競売予告通知書などを送らない銀行もあるので注意しましょう。

住宅ローン滞納2~3ヵ月(督促状・催告書の通知)

滞納の通知などを無視していると、督促状や催告書などが送られて来ます。これは、滞納のお知らせであり、返済してくださいという内容になっています。最初は文面も優しく、あくまで返済してください、というお願いの文です。

しかし、いつまでも無視していると文面も厳しくなり、返済してくださいと言うよりもこのままではあなたの家を競売にかけてしまいますよという内容になってきます。滞納2〜3ヶ月の段階であれば、まだ滞納分を返済することで解決しますので、支払いに応じられるのであれば不安になる必要はありません。

【督促状】

ローンなどの支払いを期日までに行って下さいと促す最初に届く文書。最初のうちは優しい書面だが応じないと厳しい文面になっていく。

【催告書】

督促状が届いても支払いを行ってない場合届く支払いを催促する文書。

住宅ローン滞納3~6ヵ月(期限の利益の喪失,代位弁済通知)

3〜6ヶ月まで住宅ローンを払えないで滞納していると、金融事故が事故情報として信用情報機関に記録され、3ヶ月後には期限の利益の喪失通知が届きます。これは、残りの住宅ローンを一括で支払わなければならないというもので、分割払いができなくなります。

さらに、「期限の利益の喪失通知」に書かれた期限までに残金を支払うことができなかった場合、代位弁済通知が届きます。代位弁済通知は銀行からではなく保証会社から届くものです。保証会社はあなたの代わりに 住宅ローンの残金を一括で払ったので、利息を足して返してくださいという通知書です。

また、ここでは保証人や連帯保証人になった人にも通知が届く場合があります。こちらも、基本的には一括で返済しなければならず、事実上任意売却という選択をせざるを得なくなります。

【期限利益の喪失通知】

一定期間ローンの返済を滞っていると届く通知。期限利益の喪失通知が届いたら残りの住宅ローンを一括で払わなければならない。金融機関が「もう分割で払うのを待つことは出来ない」と言っているものと捉えて下さい。

【代位弁済通知】

期限利益の喪失通知が送られてきた後に保険会社から送られてくる通知。保証会社はあなたの代わりに住宅ローンの残金を一括で払ったので、利息を足して返してくださいという通知です。

住宅ローン滞納6~10ヵ月(競売開始決定通知,執行官の訪問)

代位弁済通知という、競売にかけられる前の最終通知に反応しないでいると、いよいよ裁判所から競売開始決定通知書が届きます。住宅ローンの残金を払えないでいたため、保証会社が裁判所に申し立てをしたということです。

これは登記簿に差押登記され、家は差し押さえられている状態になります。すなわち、自由に売却できなくなるので任意売却も難しくなってしまいます。

通知から2カ月後には、裁判所の執行官と鑑定士が家を訪ねて来て、価値の調査をします。この段階でも、保証会社と取り合うことで任意売却に変更できる場合もありますが、どうなるかは会社や状況によってさまざまです。

競売開始決定通知の解説

【競売開始決定通知】

代位弁済通知に応じずにいると送られてくる通知。保険会社が裁判所へ申し立てをし「これから競売が始まりますよ」という通知です。競売開始決定通知が届くと実際に競売が始まるまで数ヶ月しかありません。

住宅ローン滞納12~16ヵ月(入札の通知,入札,開札,立ち退き)

12~16ヶ月となると入札期間通知書が届き、いよいよ競売が始まるという実感が出てきます。同時に、自暴自棄になってしまうこともあり、夜逃げや全てを放置してしまう人もいます。

どうなるのか不安ではありますが、相談窓口などに行ってみるのが一番でしょう。入札が開始されると、新聞やインターネットなどに物件が載り、実際に入札した方がいると立ち退かなければなりません。

競売にかけられている状態は抵当権を行使されているので、住宅ローンの残金を払える、払えないに関わらず、入札が始まってしまうと任意売却という選択肢は完全になくなります。

【入札期間通知書】

競売の期間が決定され明記された通知書。その名の通り入札期間通知書が届いたら競売開始目前と思って下さい。

ローン滞納3ヶ月までならまだ間に合う?時系列ごとの対処法

競売の流れと自分の状況を把握したらどの対処法を取るか考えましょう。ここでは期間別に取れる対処法を解説しているので参考にしてみて下さい

ローンはまだ払えてるけど...借り換えと債務整理

住宅ローンの返済が家計を圧迫してきて、将来ローンを払えない可能性がある場合は早めに対処しましょう。まずは、家をなるべく手放さなくても良いように借り換えと債務整理があります。これは、滞納などがなく信頼が落ちていない場合に有力な手です。

借り換え

借り換えとは、契約している銀行以外で新しく住宅ローンの借り入れを行い、契約している銀行のローンを一旦完済してしまうことです。これは、住宅ローンを滞納していない場合に行うことができる手です。

なにもメリットがないように見えますが、住宅ローンの金利は時々変化するので、契約当時の金利から大きく下がっている場合は、借り換えする方がお得になる場合があります。

住宅ローンが払えない場合でも、住み続けたい場合は多少の面倒な手続きなどは我慢しましょう。また、個人の信用が落ちるわけではないので、一番良い方法といえます。

債務整理

債務整理には任意整理、個人再生、自己破産の3つがあり、1~2ヶ月滞納した場合でも取れる対処法です。どれが適しているかは専門家に委ねるのが一番ですが、次項で詳しく説明していきます

1〜2ヶ月以上滞納してしまった...債務整理という方法

1カ月でも滞納してしまった場合、借り換えという方法は選択できません。金利が下がる有効な方法ではありますが、事前に対処できた場合のみとなります。ですから、対応できる方法としては債務整理、任意売却という方法になります。任意売却については次項で詳しく説明します。

任意整理

任意整理とは司法書士や弁護士に契約している金融機関と交渉し、金利などを調節してもらうものです。任意整理は裁判所を介さない等デメリットが少ない方法です。

任意整理のメリットとしては将来利息や未払利息を免除し、分割回数を増やせることです。これによって月々の負担は大きく減少します。しかし、手続き後の5年間は借り入れが不可能になってしまうので注意が必要です。

住宅ローン残債がある人は一度任意整理を検討しようも参考にしてみて下さい。

個人再生

個人再生とは借金を3年間で返済できるように原則1/5まで圧縮する手続きのことです。返済が楽になるのはもちろん住宅や車を手放さなくていいケースもあるのが大きなメリットです。

住宅ローン自体は減額できませんが、そのほかの返済がある場合有効な手段となります。しかし、借金を原則3年間で完済しなければならないので、継続的な収入が無いと個人再生の手続きは不可能です。また、5~10年間借り入れをすることが出来ないという点には注意しましょう。

自己破産

自己破産は全ての債務を帳消しにすることができるという手段です。全ての債務を帳消しにする代わり、家を含むすべての財産を失うので最終手段と言えるでしょう。自己破産は収入が0円でも行えます。その代わりかなりのリスクを負うことになるので本当に借金で首が回らなくなった時に考えるようにしましょう。

3ヶ月以上滞納してしまった...競売よりも任意売却

3カ月以上滞納してしまっている場合、すでに住宅ローンの残金を一括返済しかできなくなっている状況です。さらに、6カ月以上滞納している場合は、競売にかけられる手続きなどが進んでいる状況です。

ここまで来ると債務整理などは効力を持ちませんので、早急に手続きを踏まなければ、家が競売にかけられ格安で売却されてしまいます。ローンを払えなくなって放置してしまった以上、1日でも早く専門家に相談しましょう。

まだ間に合うようであれば、できるだけ任意売却がにした方が良いですし、せっかくのマイホームを努力無しに手放してしまうのは勿体ないことです。結果的に手放すことは変わりありませんが、少しでも自分に有利な売却方法を取りましょう。

任意売却

任意売却とは不動産を売却してもローンが残ってしまう場合に、不動産コンサルタントが債権者(借り入れた金融機関)と債務者(あなた)の中間に入り全員が納得する価格で不動産を売却できる取引のことです。滞納時期が短ければ短いほど任意売却は有利になります。

競売は裁判所などの強制的な差し押さえが発生したり売却額が市場の5~7割で売却される恐れがあります。しかし、任意売却は当事者同士の話し合いなので自由度が高く更に市場に近い売却価格で物件を売ることができます。注意する点として、不動産によって任意売却の得意・不得意は違うので、まずは任意売却に強い不動産を見つけましょう。

4~6ヶ月滞納してしまった場合

4~6ヶ月滞納してしまいもう後がない!と考えてしまうのは早計です。しかし猶予はありません。一刻もはやく専門家に相談しましょう。多くの場合3ヶ月滞納すると裁判所は競売への手続きを開始します。競売が始まる前に行動を起こしましょう。

競売間近...早まらず専門家に相談を

競売間近でもまだ諦めてはいけません。入札がされていなければ任意売却をするチャンスがあります。

競売開始決定通知が届いてしまった

ローンを滞納し続け裁判所から競売開始決定通知が届いてしまうともう打つ手が無いと考えてしまうかもしれません。しかし、競売までの流れにある通り実際に競売が開始するまで数ヶ月の猶予があります。もちろん数ヶ月の猶予があるからと言って悠長に構えている暇はありません。今すぐ専門業者に相談し、なるべく競売を避ける様に行動しましょう。

競売入札直前

実際に競売が始まってしまった...ここまで来る前に専門家に相談するのが望ましいですが、入札者がいなければまだチャンスはあります。正真正銘ここが最後のチャンスです。時間はありません。事前に一括査定をして手間を減らし、手遅れになる前に任意売却専門業者に相談をしましょう。

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住宅ローンが払えない人に任意売却を勧める理由

上記のように競売より任意売却のほうがメリットが多いことはわかったと思います。しかし他にも大きなメリットがあるので改めて見てみましょう。

家を手放さない方法

売却というと完全に家を手放してしまうイメージが強いと思いますが実はそのまま家に住み続ける方法があります。

債権者から承諾を取らなければならないため任意売却に優れた不動産に頼む必要がありますが、任意売却した家を賃貸として住み続けることが出来る方法があります。自分の家に愛着がある場合などは手放したくない旨を相談して任意売却しましょう。

誰にも知られずに売却できる

競売にかけられてしまうと裁判所の執行官や鑑定士が家の調査に来るためご近所に知られる可能性もあります。ローンが払えないなどデリケートな問題はなるべく知られたくないはずです。任意売却は裁判所が関与しないためそういった心配も無く誰にも知られること無く任意売却することが出来ます。

少しでも費用を残す

競売にかけられてしまうと引越し代が捻出されることはないし現金が手元に残る確率も低いです。そのまま借金地獄に...なんてこともあります。しかし任意売却をし、専門業者に交渉を依頼することで売買金から引越し代や生活費を捻出してもらえるケースもあります。少しでも費用を捻出することで残りの借金返済にも当てることができます。少しでも資産を増やすなら競売より圧倒的に任意売却です。

そのためには任意売却に強い不動産を選ぶ必要があります。「一括査定」で事前に金額を見積もっておくのも手かもしれません。。

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まとめ

  • 住宅ローンが危ないと感じたらまずは相談
  • 競売よりは任意売却!
  • 任意売却を検討したらまずは一括査定

様々な対処法を紹介しましたが。貴方が一番最初にするべきことは何よりも金融機関や専門家に相談することです。ローンが払えないからといってずるずる引きずっていればいずれ手遅れになってしまうかもしれません。

また任意売却をする場合滞納期間が短ければ短いほど有利になります。ローンが厳しいと感じたら専門家に相談し、自分の現状を見極め早いうちに対処しましょう。

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