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住宅ローンが払えないあなた!早めに手を打たなければ借金まみれになるかも

マイホームを購入し、住宅ローンを組んだのは良いものの、数年経って家計が苦しくなってきてはいませんか?支払いを滞納していて、銀行や保証会社などから通知が来ている人は要注意です。放っておくと、あなたの家が競売にかけられてしまうかもしれません。
今回は、住宅ローンを滞納してしまった場合や、今後住宅ローンの支払いが滞りそうな場合に、どのような対処をすれば良いのか、手段としてどのような選択肢があるのかをお伝えします。

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住宅ローンが払えなくなるとどうなる?6ヵ月後には競売に!?

お金がないなどの金銭的な理由以外でも、病気などで一時的にお金が払えなくなる場合もあります。もしも住宅ローンの支払いが滞ってしまった場合は、どうなるか知っておかなければいけません。

なぜなら、最終的に自分の知らないところで、競売にかけられてしまう場合があるからです。おおよその目安として、滞納から3カ月という期間があります。3カ月以内であれば、滞納分を一括払いで対応してもらうことができます。

ただし、3カ月を過ぎてしまうと分割払い、つまりローン払いができなくなります。すなわち、住宅ローンの残金を一括で支払わなければならなくなるのです。

現実的に考えて、残金にもよりますが一括払いは不可能なので、事実上なんらかの方法で売却せざるを得ません。例えば、任意売却までであれば、まだそれ相応の額で売却できるかもしれません。

しかし、住宅ローンの滞納から6カ月を過ぎてしまうと競売にかけられてしまい、驚くような低価格で売却されてしまいます。

最終的には競売にかけられ家は差し押さえられる

住宅ローンの滞納から6カ月を過ぎると、通知書が裁判所から送られてきます。住宅ローンを滞納している間にさまざまな通知が届くのですが、全てを無視しているといよいよ競売にかけられてしまいます。

この通知が届くと、自宅は差し押さえられている状態になります。銀行が抵当権を行使し、お金の代わりにあなたの家をお金に換えてしまいます、という状態です。

抵当権を行使された状態から任意売却にもっていくのは、非常に難しくなります。

競売にかけられるまでの流れ

競売開始決定通知書が来てから、約2カ月後に物件の査定が行われます。裁判所から執行官と鑑定士が訪問し、さまざまな査定を行います。具体的には写真撮影や近隣環境の調査、間取りの確認等です。

この調査に立ち会うことが望ましいですが、立ち会うことができなくても調査はされてしまいます。そして約4カ月後には、入札期間通知書が送られてきます。

事実上、入札が始まるまでであれば任意売却に変更することもできますが、この段階まで来ていれば、任意売却に必要な手続きが間に合わず、結局競売にかけられる可能性が高くなります。そして入札が開始され、落札されると物件は落札者のものになります。

住宅ローン滞納1~2ヵ月(銀行からの支払い請求)

それでは、住宅ローンを滞納してしまった場合の流れを見ていきましょう。まず、最初の1〜2カ月は銀行から滞納を知らせる通知書など、いろいろなものが届きます。

通知書に驚いてローンを払えないとどうなるのか不安になるかもしれませんが、銀行としても競売にかける等の手間がかかることは避けたいので、できるだけ最終段階まで行かないようお知らせするのです。

具体的には滞納額や振込期限が書いてあったり、何日までに連絡してくださいという連絡事項が書いてあったりします。これは銀行によって異なりますし、そもそも競売予告通知書などを送らない銀行もあるので注意しましょう。

住宅ローン滞納2~3ヵ月(督促状・催告書の通知)

滞納の通知などを無視していると、督促状や催告書などが送られて来ます。これは、滞納のお知らせであり、返済してくださいという内容になっています。最初は文面も優しく、あくまで返済してください、というお願いの文です。

しかし、いつまでも無視していると文面も厳しくなり、返済してくださいと言いよりもこのままではあなたの家を競売にかけてしまいますよという内容になってきます。しかし、この段階であれば、まだ滞納分を返済することで解決しますので、支払いに応じられるのであれば不安になる必要はありません。

住宅ローン滞納3~6ヵ月(期限の利益の喪失,代位弁済通知)

この時期まで住宅ローンを払えないで滞納していると、期限の利益の喪失通知が届きます。これは、残りの住宅ローンを一括で支払わなければならないというもので、分割払いができなくなります。

さらに、この期限の利益の喪失通知に書かれた期限までに残金を支払うことができなかった場合、代位弁済通知が届きます。これは、銀行からではなく保証会社から届くものです。保証会社はあなたの代わりに住宅ローンの残金を一括で払ったので、利息を足して返してくださいという通知書です。

また、ここでは保証人や連帯保証人になった人にも通知が届く場合があります。こちらも、基本的には一括で返済しなければならず、事実上任意売却という選択をせざるを得なくなります。

住宅ローン滞納6~10ヵ月(競売開始決定通知,執行官の訪問)

代位弁済通知という、競売にかけられる前の最終通知に反応しないでいると、いよいよ裁判所から競売開始決定通知書が届きます。住宅ローンの残金を払えないでいたため、保証会社が裁判所に申し立てをしたということです。

これは登記簿に差押登記され、家は差し押さえられている状態になります。すなわち、自由に売却できなくなるので任意売却も難しくなってしまいます。

通知から2カ月後には、裁判所の執行官と鑑定士が家を訪ねて来て、価値の調査をします。この段階でも、保証会社と取り合うことで任意売却に変更できる場合もありますが、どうなるかは会社や状況によってさまざまです。

住宅ローン滞納12~16ヵ月(入札の通知,入札,開札,立ち退き)

この頃になると入札期間通知書が届き、いよいよ競売が始まるという実感が出てきます。同時に、自暴自棄になってしまうこともあり、夜逃げや全てを放置してしまう人もいます。

どうなるのか不安ではありますが、相談窓口などに行ってみるのが一番でしょう。入札が開始されると、新聞やインターネットなどに物件が載り、実際に入札した方がいると立ち退かなければなりません。

競売にかけられている状態は抵当権を行使されているので、住宅ローンの残金を払える、払えないに関わらず、入札が始まってしまうと任意売却という選択肢は完全になくなります。

競売にかけられるとどうなる?

住宅ローンを払えないために競売になってしまうと、本来の相場からかなり減額された額での売却になることがほとんどです。オークション形式のため、入札者が多くいれば落札額は上昇しますが、入札が1件しかない場合、譲り渡したような額で売却されることもあります。

さらに、入金が済んでしまえば即座に立ち退かなければいけなくなるうえに、さらに保証会社へ支払う残金がある場合もあります。家を格安で手放すうえに、出費を求められる最悪のケースです。競売の手続きなどは裁判所が全て行ってくれるので、一見楽に見えるかもしれませんがかなりの痛手です。

売却せざるを得なくなっても、どうなるか分からない不安から放置するのではなく、せめて任意売却できるように手を尽くすのがベストでしょう。信用が落ちたという履歴も残りますし、なにより、せっかく購入した家が実質タダのような形で別の人の手に渡ってしまうのは残念です。

住宅ローンが払えなくても家に住み続けるには?

住宅ローンを払えない場合でも、住み続けるにはいくつか方法があります。銀行などがいろいろな通知を行うことでパニックになるのではなく、まずは冷静に行動しましょう。

基本的には、家を売らない場合はリスケジュールか民事再生、借り入れをすることになります。または、単純に家計の見直しなどで住宅ローンが払えるのであればそれに越したことはありません。

しかし、いずれの場合においても、ギリギリまで対策をしないのではなく、早めに行動して専門家のアドバイスを受け取る方が良いでしょう。手続きには時間がかかる場合も多いですし、間に合わないために痛手を負うというリスクは避けましょう。

借り換えをして住宅ローン金利を減らす

借り換えとは、契約している銀行以外で新しく住宅ローンの借り入れを行い、契約している銀行のローンを一旦完済してしまうことです。これは、住宅ローンを滞納していない場合に行うことができる手です。

なにもメリットがないように見えますが、住宅ローンの金利は時々変化するので、契約当時の金利から大きく下がっている場合は、借り換えする方がお得になる場合があります。

住宅ローンが払えない場合でも、住み続けたい場合は多少の面倒な手続きなどは我慢しましょう。また、個人の信用が落ちるわけではないので、一番良い方法といえます。

銀行に住宅ローンの返済計画を相談する

住宅ローンを払えなくなった場合は、銀行に相談する選択肢もあります。通称リスケジュールといい、返済期間の延長や一時的に利息のみの支払いなどに対応してくれることがあります。

つまり、月々の返済額を減らすことで住み続けることが可能です。ただし、長い目で見れば返済期間が延びる分、総支払額は大幅に増加しますし、リスケジュールしたことにより信頼が下がることも覚えておかなくてはいけません。

また、金融機関によっては、リスケジュールに対応してもらえないところもあります。払えないから相談すれば良いという安易な考えでいれば、後で痛い目に遭うかもしれません。

任意整理や民事再生をして住宅ローン以外を減らす

銀行関連以外の住宅ローン見直し方法としては、任意整理という方法があります。弁護士などを通して金融機関と交渉し、金利の減免などを行うものです。大幅に減額できるわけではないので効果は薄いですが、気持ちだけでも減らしたい場合は有効でしょう。

また、民事再生という方法もあります。別名個人再生ともいわれ、住宅ローン以外の借金が大幅に減額され、最大9割ほど減額される場合もあります。

自己破産と異なる点は、家の差し押さえがなく、住宅ローン自体はなくならないことです。そのため、住宅ローン以外の借金が、支払いを難しくして払えない場合に有効といえるでしょう。

病気で住宅ローンが払えない場合は保険を使う

住宅ローンの支払中に、癌やうつ病などの病気にかかり、ローンを払えない状況になる場合も考えられます。住宅ローン加入時に、多くの場合は団体信用生命保険へ加入しているはずです。

しかしこの保険は、重度な高度障害を伴う場合であり、当てはまらないケースも多くあります。その場合は、疾病保証付きの保険に入っておくと便利です。一定期間ローンを肩代わりにしてくれますし、保険料もそこまで高くはありません。病気になったときでも家を手放さず住み続けるために、事前に加入しておくことをおすすめします。

家を手放して住宅ローンを減らすという方法

住宅ローンを払えない状況になって、さまざまな手を尽くしても住み続けることが難しい場合、家を売るという手段を取るしかなくなります。基本的には、一般売却と任意売却のどちらか2つの売却方法をとることになります。

一般売却は売却金を全てローンの返済金とし、それでも足りない分を追加で支払わなければいけません。

対して、任意売却は売却した金額の分を引いて、その残りをローンとして返済するものです。こちらは月々少しずつ返すことができるという利点があります。

売却して住宅ローンが一括返済できるなら早めに売却しよう

住宅ローンを払えないという状況になった場合、早めに売ることを決断することで、少しでも費用を節約することができます。一般売却の場合、売却金をローンの返済金に充てることができますし、もしもローンの残りが売却金より少ない場合は、余ったお金を手元に残すことができます。

逆に、売却金をローン返済に充ててもまだ足りない場合は、残りの額を現金で支払わなければいけません。しかし、残金をローンで払うよりも総額は少なくなりますし、少しでも余裕があるのなら一般売却にすると良いでしょう。

住宅ローンが一括返済できなくても任意売却は可能

残金を一括で支払うことができない場合、売却金を引いた残りの分もローンで支払う、任意売却という方法をとると良いでしょう。

これは、銀行など金融機関の同意を得なければできませんが、大抵は応じてくれます。一般売却の方が支払総額は少ないですが、現金で払えない場合は仕方がありません。任意売却してしまえば、ケースにもよって異なりますが、月々1〜2万円で済む場合がほとんどですし、家計はかなり助かるでしょう。

住宅ローンを払えなくなっても売ることを拒み続け、滞納しているともっと不利な競売にかけられてしまうので注意です。任意売却の流れとしては、不動産会社に査定をしてもらい、売却の金額を決定します。その後、売却物件として情報を載せ、購入希望者がいれば無事売却できます。

そのときの手続きとして、債権者に抵当権抹消の合意を得て、住宅ローン残金の支払い方法を相談します。一括かローンかは債権者によって異なるので、ここでは明言できません。しかし、多くの場合、引越し費用などを債権者が負担してくれるので、相談してみると良いでしょう。

住宅ローンが払えない方へ 滞納期間別の対処法

住宅ローンを払えないことは残念ですが、自暴自棄などになるのではなく、適切に対処しなければいけません。確実な方法は専門の相談窓口に行くことでしょう。できれば、滞納してしまいそうになる前に行き、手続きを済ませる方が良いですが、滞納してしまった後でも間に合います。

ただし、競売にかけられるほどにまで滞納してしまった場合は、もう間に合わないことがほとんどです。なんとかなると思わずに、しっかり相談しましょう。

目安として、競売開始決定通知書があります。この通知が届くと競売にかけるための手続きが進んでいくので、早急に対処しなければ任意売却など自分に有利な方法を取ることが難しくなります。金融機関や保証会社から通知が届いた時点で、相談に行くようにしましょう。

今のところ住宅ローンは払えているが将来的に厳しい

住宅ローンの返済が家計を圧迫してきて、将来ローンを払えないことが見えてきた場合、早めに対処しましょう。まずは、家をなるべく手放さなくても良いように債務整理が有力です。これは、滞納などがなく信頼が落ちていない場合に打つことができる手です。

債務整理には任意整理、個人再生、自己破産の3つがあります。どれが適しているかは専門家に委ねるのが一番ですが、簡単に説明します。まず、任意整理は契約している金融機関と交渉し、金利などを調節してもらうものです。

次に個人再生は、住宅ローン以外の借金を大幅に減額することができるもので、住宅ローン自体は減額できませんが、そのほかの返済がある場合有効な手となります。

最後に自己破産ですが、全ての債務を帳消しにすることができるという制度です。しかし、その代償もかなりのものですし、最後の手段として考える方が良いでしょう。

また、ローン自体を見直す、借り換えという方法もあります。これは、現在の金融機関との契約よりも良い条件で別の金融機関と契約できる場合に、新しい金融機関に現在のローンを立て替えてもらうものです。一方、家を売却することに抵抗がない場合は、任意売却や一般売却といった手を使い、最小限の出費におさめる方が良いでしょう。

既に1~2ヵ月住宅ローンを滞納してしまった

1カ月でも滞納してしまった場合、借り換えという方法は選択できません。金利が下がる有効な方法ではありますが、事前に対処できた場合のみとなります。ですから、対応できる方法としては債務整理、任意売却という方法になります。

滞納したということはローンを払えないという状況なので、大幅に減額できる場合を除いて任意売却が有効な手です。売却額を返済に充てられるうえ、残りもローンで支払うことができるので月々の負担はかなり軽くなります。債務整理という方法をとる場合、多少なりとも月々の支払額が減ればローンを払い続けられるという状況であるはずです。

その場合、任意整理や個人再生という手段を取ることになります。特に個人再生は、住宅ローン以外の借金がある場合に有効です。いずれにしても、自分に合った返済計画を立てるには、専門家に相談することが一番です。

住宅ローンを3ヵ月以上滞納してしまった

3カ月以上滞納してしまっている場合、すでに住宅ローンの残金を一括でしか返済できなくなっている状況です。さらに、6カ月以上滞納している場合は、競売にかけられる手続きなどが進んでいる状況です。

ここまで来ると債務整理などは効力を持ちませんので、早急に手続きを踏まなければ、家が競売にかけられ格安で売却されてしまいます。ローンを払えなくなって放置してしまった以上、1日でも早く専門家に相談しましょう。

任意売却が間に合うようであれば、できるだけそのようにした方が良いですし、せっかくのマイホームを努力無しに手放してしまうのは勿体ないことです。結果的に手放すことは変わりありませんが、少しでも自分に有利な売却方法を取りましょう。

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