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住宅ローンが払えない!

住宅ローンが払えないとどうなる?まだ間に合う2つの対処法

「住宅ローンを滞納したらどうすればいいの...?」


病気や離婚など理由は様々ですが「住宅ローンが払えない・・・」という状況はいつ起こるかわかりません。

もし、住宅ローンの滞納を続けるとあなたの家は最終的に競売にかけられてしまいます。

結論から言うと任意売却が最善手ですが、これから先どのようなことが起きるのか、競売を防ぐにはどうすればいいのかなど位置から分かりやすく説明していきます。

任意売却のメリット

No メリット
1 相場に近い価格で売れる
2 手元に費用を残すことができる
3 売却した家に住み続けることも可能
4 ローンを滞納していても売却ができる
5 誰にも知られること無く売却が可能

住宅ローンが払えない人に任意売却をおすすめする理由は圧倒的なメリットの多さです。

競売では相場価格より低い値段で売却されてしまいます。しかし、任意売却なら手元に費用を残した上で相場に近い価格で売ることができるのです。

任意売却を検討するなら一括査定!

もし任意売却を検討しているならまずは「一括査定」をしましょう。

任意売却は手続きが早ければ早いほど有利に売却が行なえます。

事前に一括査定をすることによって適切な相場価格を知っておけばその後の売却もスムーズに進みます。

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競売?債務整理?住宅ローンが払えない貴方がまずやるべきこと

お金がないなどの金銭的な理由以外でも、病気や離婚、などで一時的に住宅ローンが払えなくなる場合もあります。

競売や債務整理などを考えるよりも先にまずは今すぐ金融機関に相談しましょう

ケースとして自分ではなく親の住宅ローンが払えないなんてこともあるみたいです。そんな人も是非参考にしください。

住宅ローンが苦しい人が起こすべき5つの行動も合わせて読んでみてください。

まずは金融機関に相談する

住宅ローンが払えないなどはデリケートな問題で誰かに相談しようと思わないかもしれません。しかし、住宅ローンが払えないと思ったらまずは金融機関に相談しましょう。ローンの返済を数ヶ月滞って金融機関に相談すると「どうしてもっと早く相談してくれなかったんですか」と言われてしまうケースも多いようです。

まだ早い段階ならリスケジュールによる返済計画の見直しやや代替案を貰うことも出来るかもしれません。「金融機関に相談はできない」と勘違いしてる人も多いようですがそんなことはありません。一刻も早く金融機関に相談しましょう。

最終的に破産して競売になることは絶対避けたいところです。実は日本では毎年1%もの割合の人が破産すると言われています。

1%というと少ないと感じるかもしれませんが人数に換算すると約1万人にも登ります。1万人と言うと結構な割合のはずです。「通知書なども放っておいて誰にも相談していない」という人は要注意です。まだ間に合ううちに金融機関等に相談しましょう。

住宅ローンが払えなくなる原因

実際に住宅ローンが払えないと言ってもケースは様々です。どのような人が住宅ローンを滞納することになってしまうのか、その原因を見ていこうと思います。

1.失業や病気

  • 失業
  • リストラ
  • 病気
  • 生活保護

これらによって家計が回らなくなり、住宅ローンが払えなくなる事例もあります。これら失業や急な病気はいつ起きるかわからないので防ぎにくいです。また、子供の養育費などが家計を圧迫して住宅ローンが払えなくなることもあります。

これらの理由で家計が圧迫されて先行きが不安だという人は金融機関にリスケジュールで返済期間の見直しを掛け合ってみましょう。まだ滞納していないぶん金融機関側の信頼度も落ちていないので有効な手だといえます。

2.離婚

離婚という言葉だけ聞くとなぜそれが住宅ローンの滞納につながるのか疑問を抱く人も多いと思いますが、実は離婚も大きな理由の一つです。離婚してしまうとお互いに干渉したくないことばかりに気が向いてしまい、計画的な住宅ローンの返済ができずいつの間にか滞納がすぐそこまで来ていたなんてことにもなってしまいます

また、妻が連帯保証人になっていた場合保証人の夫が住宅ローンを払えないでいると、当然連帯保証人である妻のもとに請求が来ます。

事前の対策を怠っていれたため対処できず、競売にかけられてしまった・・・なんてことにもなるかもしれません。

競売への流れは次の項目で説明しますが、すでに競売間近なら任意売却で家を売るしか解決策はありません。今すぐにでも任意売却を専門としている不動産会社に相談しましょう。事前に価格を査定しておけば手間が減ります。「一括査定」で今すぐ価格を診断しましょう。

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住宅ローンが払えないと家が競売にかけられる?競売までの流れ

金融機関への相談が終わったら次に競売の流れについて知らなければなりません。住宅ローンを滞納し、競売にかけられれば貴方の家は驚くほど低価格で売却されてしまいます。可能な限り競売を避けるため、まずは競売がどのようなものかしっかりと把握しましょう

競売とは

住宅ローンの滞納から6カ月を過ぎると、通知書が裁判所から送られてきます。住宅ローンを滞納している間にさまざまな通知が届くのですが、全てを無視しているといよいよ競売にかけられてしまいます

通知書が届くと、自宅は差し押さえられている状態になります。銀行が抵当権を行使し、お金の代わりにあなたの家をお金に換えてしまいます。という状態です。

競売になってしまうと、本来の相場からかなり減額された額での売却になることがほとんどです。オークション形式のため、入札者が多くいれば落札額は上昇しますが、入札が1件しかない場合、譲り渡したような額で売却されることもあります。

はっきり言って競売にメリットはほぼないです。滞納をしてしまった人は任意売却を行うのが最善手です。

しかし、競売以外にも滞納期間事によって取れる方法は様々あります。まずは競売の流れを知るとともに自分がどの段階にいるかを確認しましょう。

競売までの流れ

競売開始決定通知書が来てから、約2カ月後に物件の査定が行われます。そして約4カ月後には、入札期間通知書が送られてきます。

事実上、入札が始まる前であれば任意売却に変更することもできますが、入札の段階まで来ていれば任意売却に必要な手続きが間に合わず、結局競売にかけられる可能性が高くなります。そして入札が開始され、落札されると物件は落札者のものになります。

大体の流れを把握したところで、送られてくる通知書や期間を具体的に見ていきましょう。

競売までに届く通知書

【滞納1~2ヵ月】

銀行からの支払い請求

滞納額や振込期限が書いてあったり、何日までに連絡してくださいという連絡事項が書いてある。銀行によっては競売予告をしないところもある。

【滞納2~3ヵ月】

督促状・催告書

督促状はーンなどの支払いを期日までに行って下さいと促す最初に届く文書。催告書は督促状が届いても支払いを行ってない場合届く支払いを催促する文書。

【滞納3~6ヶ月】

期限の利益の喪失通知・代位弁済通知

期限の利益の喪失通知は残りの住宅ローンを一括で支払わなければならないというもので、分割払いができなくなというもの。代位弁済通知は保証会社があなたの代わりに住宅ローンの残金を一括で払ったので、利息を足して返してくださいという通知。

【滞納6~10ヵ月】

競売開始決定通知・執行官の訪問

競売開始決定通知は保険会社が裁判所へ申し立てをし「これから競売が始まります」という通知です。通知が届いてから2ヶ月後には裁判所の執行官と鑑定士が家を訪ねて来て、価値の調査をします。

【滞納12~16ヵ月】

入札期間通知書

競売の期間が決定され明記された通知書。その名の通り入札期間通知書が届いたら競売開始目前と思って下さい。

住宅ローンを滞納しても対処できる2つの方法

競売の流れと自分の状況を把握したらどの対処法を取るか考えましょう。絶対に競売を避けたほうがいいことは分かったはずです。圧倒的にメリットが多いのは任意売却なのですが、滞納期間によっては債務整理などで解決することもできます。また、住宅ローンを現時点では滞納していないけど将来不安という人にオススメの対処法があります。まずは滞納していなくても取れる対処法を見ていきましょう。

住宅ローンが払えている場合は借り換えを

現時点では払えているけど住宅ローンの返済が家計を圧迫してきて、将来ローンを払えない可能性がある場合は借り換えを行うことができます。

借り換えは契約している銀行以外で新しく住宅ローンの借り入れを行い、契約している銀行のローンを一旦完済してしまうことです。 これは、現時点で住宅ローンを滞納していない場合に行うことができる手です。

なにもメリットがないように見えますが、住宅ローンの金利は時々変化するので、契約当時の金利から大きく下がっている場合は、借り換えする方がお得になる場合があります

住宅ローンが払えない場合でも、住み続けたい場合は多少の面倒な手続きなどは我慢しましょう。また、個人の信用が落ちるわけではないので、一番良い方法といえます。

借り換えについて理解したところで、それでは実際に滞納していても競売を避ける事ができる対処法を見ていきましょう。

1.債務整理

1カ月でも滞納してしまった場合、借り換えという方法は選択できません。金利が下がる有効な方法ではありますが、事前に対処できた場合のみとなります。ですから、対応できる方法としては債務整理、任意売却という方法になります。任意売却については次項で詳しく説明します。この債務整理には任意整理・個人再生・自己破産の3つがあります。それぞれ見ていきましょう。

任意整理

任意整理とは司法書士や弁護士に契約している金融機関と交渉し、金利などを調節してもらうものです。任意整理は裁判所を介さない等デメリットが少ない方法です。

任意整理のメリットとしては将来利息や未払利息を免除し、分割回数を増やせることです。これによって月々の負担は大きく減少します。しかし、手続き後の5年間は借り入れが不可能になってしまうので注意が必要です。

住宅ローン残債がある人は一度任意整理を検討しようも参考にしてみて下さい。

個人再生

個人再生とは借金を3年間で返済できるように原則1/5まで圧縮する手続きのことです。返済が楽になるのはもちろん住宅や車を手放さなくていいケースもあるのが大きなメリットです。

住宅ローン自体は減額できませんが、そのほかの返済がある場合有効な手段となります。しかし、借金を原則3年間で完済しなければならないので、継続的な収入が無いと個人再生の手続きは不可能です。また、5~10年間借り入れをすることが出来ないという点には注意しましょう。

住宅ローンが払えず個人再生をするのは損が少なくなるのか? も参考にしてみて下さい。

自己破産

自己破産は全ての債務を帳消しにすることができるという手段です。全ての債務を帳消しにする代わり、家を含むすべての財産を失うので最終手段と言えるでしょう。自己破産は収入が0円でも行えます。その代わりかなりのリスクを負うことになるので本当に借金で首が回らなくなった時に考えるようにしましょう。そうでなければなるべく任意売却を考えましょう

2.任意売却

任意売却とは不動産を売却してもローンが残ってしまう場合に、不動産コンサルタントが債権者(借り入れた金融機関)と債務者(あなた)の中間に入り全員が納得する価格で不動産を売却できる取引のことです。滞納時期が短ければ短いほど任意売却は有利になります。

競売は裁判所などの強制的な差し押さえが発生したり売却額が市場の5~7割で売却される恐れがあります。しかし、任意売却は当事者同士の話し合いなので自由度が高く更に市場に近い売却価格で物件を売ることができます。注意する点として、不動産によって任意売却の得意・不得意は違うので、まずは任意売却に強い不動産を見つけましょう。

また、住宅ローンを3カ月以上滞納してしまっている場合、すでに住宅ローンの残金を一括返済しかできなくなっている状況です。さらに、6カ月以上滞納している場合は、競売にかけられる手続きなどが進んでいる状況です。

ここまで来ると債務整理などは効力を持ちませんので、早急に手続きを踏まなければ、家が競売にかけられ格安で売却されてしまいます。ローンを払えなくなって放置してしまった以上、1日でも早く専門家に相談しましょう

まだ間に合うようであれば、できるだけ任意売却にした方が良いですし、せっかくのマイホームを努力無しに手放してしまうのは勿体ないことです。結果的に手放すことは変わりありませんが、少しでも自分に有利な売却方法を取りましょう。

4~6ヶ月滞納してしまった

4~6ヶ月滞納してしまいもう後がない!と考えてしまうのは早計です。しかし猶予はありません。一刻もはやく専門家に相談しましょう。多くの場合3ヶ月滞納すると裁判所は競売への手続きを開始し、住宅は約6ヶ月で差し押さえられてしまいます。競売が始まる前に行動を起こしましょう。

競売間近でもまだ諦めてはいけません。入札がされていなければ任意売却をするチャンスがあります

競売開始決定通知が届いてしまった

ローンを滞納し続け裁判所から競売開始決定通知が届いてしまうともう打つ手が無いと考えてしまうかもしれません。しかし、競売までの流れにある通り実際に競売が開始するまで数ヶ月の猶予があります。もちろん数ヶ月の猶予があるからと言って悠長に構えている暇はありません。今すぐ専門業者に相談し、なるべく競売を避ける様に行動しましょう

競売入札直前

実際に競売が始まってしまった...ここまで来る前に専門家に相談するのが望ましいですが、入札者がいなければまだチャンスはあります。正真正銘ここが最後のチャンスです。時間はありません。事前に一括査定をして手間を減らし、手遅れになる前に任意売却専門業者に相談をしましょう

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自己破産と任意売却どっちを選ぶ?

住宅ローンを払えないと自己破産をするしか救われる道は無いんじゃないかと思う人もいます。しかしそんなことはありません。任意売却を始めとして他にも対応策は色々あることを紹介してきました。

自己破産はいわば最終手段です。今すぐに借金から救われる代わりに裁判所の定めた基準以上の全財産を失うことになります。当然デメリットが大きいのです。

それに比べ任意売却は話し合いで売却価格を決定し相場と同じくらいの価格で売却することができるので早まって自己破産を選択するよりは賢い選択だといえます。

しかし、任意売却をしても住宅ローンが払えない場合などはやむを得ず自己破産をすることになるかもしれません。自己破産をして結局借金がなくなるんだから競売になってもいいのではないかと考える人も思いますがそれはおきな間違いです。

なぜなら、任意売却なら諸費用を捻出できる可能性があるからです。競売は不動産が相場の6割くらいで売却される上に手元に残る費用は皆無です。任意売却なら少しでも費用を捻出することができるので、後に自己破産が決まっていても手元に残る残金が多いのです。

住宅ローンが払えない人に任意売却を勧める理由

上記のように競売より任意売却のほうがメリットが多いことはわかったと思います。しかし他にも大きなメリットがあるので改めて見てみましょう。

家を手放さない方法

売却というと完全に家を手放してしまうイメージが強いと思いますが実はそのまま家に住み続ける方法があります。

債権者から承諾を取らなければならないため任意売却に優れた不動産に頼む必要がありますが、任意売却した家を賃貸として住み続けることが出来る方法があります。自分の家に愛着がある場合などは手放したくない旨を相談して任意売却しましょう。

誰にも知られずに売却できる

競売にかけられてしまうと裁判所の執行官や鑑定士が家の調査に来るためご近所に知られる可能性もあります。ローンが払えないなどデリケートな問題はなるべく知られたくないはずです。任意売却は裁判所が関与しないためそういった心配も無く誰にも知られること無く任意売却することが出来ます

少しでも費用を残す

競売にかけられてしまうと引越し代が捻出されることはないし現金が手元に残る確率も低いです。そのまま借金地獄に...なんてこともあります。しかし任意売却をし、専門業者に交渉を依頼することで売買金から引越し代や生活費を捻出してもらえるケースもあります。少しでも費用を捻出することで残りの借金返済にも当てることができます。少しでも資産を増やすなら競売より圧倒的に任意売却です。

そのためには任意売却に強い不動産を選ぶ必要があります。「一括査定」で事前に金額を見積もっておくのも手かもしれません。。

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まとめ

  • 住宅ローンが危ないと感じたらまずは相談
  • 競売よりは任意売却!
  • 任意売却を検討したらまずは一括査定

様々な対処法を紹介しましたが。貴方が一番最初にするべきことは何よりも金融機関や専門家に相談することです。ローンが払えないからといってずるずる引きずっていればいずれ手遅れになってしまうかもしれません。

また任意売却をする場合滞納期間が短ければ短いほど有利になります。ローンが厳しいと感じたら専門家に相談し、自分の現状を見極め早いうちに対処しましょう。

早く任意売却を進めるためにも「一括査定」を行って先に自分の物件を知っておきましょう

 
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