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任意売却とはローン残債アリでも競売より高く売却できる方法

病気、リストラ、景気低迷など予期せぬ理由で住宅ローンの返済が困難になり、そのまま何もできずに競売で安く売り叩かれる。こういったケースはかなり多いです。

しかし、任意売却なら相場とほぼ同じ価格で、自分の意思での売却が可能です。また、任意売却ならそのまま自宅に住み続けることも可能なのです。ここではあなたの大切な不動産の売却を、ベストな状態で完了できるよう任意売却の全容を説明していきます。

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任意売却とは住宅ローンが完済できなくても不動産を売却できる方法

抵当権を外せなくても売却はできる

住宅ローンを組んで購入をした不動産は、原則住宅ローンの完済をして抵当権を外さなければ売却できません。抵当権とは、住宅ローンなどで借金をした際に、購入した不動産をその借金の担保にする権利のことです。

住宅ローンの支払いも不動産の売却もできなかった場合に行き着く先は「競売」です。競売とは、裁判所が強制的に自宅を売却させる方法です。その売却に自分の意思はありませんし、相場価格の5~7割の価格で売却を強いられてしまいます。

さて、あなたは任意売却を知っていますか?

裁判所によって強制的に売却をさせられる競売と違い、不動産の所有者が任意で売却をできるから任意売却といいます。

この任意売却を利用すると住宅ローンが返せず、抵当権を外せなくても相場価格と同等の価格であなたの自宅を売却することができるのです。任意売却と競売を比べるとほとんど任意売却はメリットしかないので、任意売却を視野に入れることをオススメします。

任意売却に出すための条件

さて、任意売却の説明を軽くしたのでまずは任意売却に出すための条件を説明していきます。

メリットの多い任意売却ですが、単純に住宅ローンの返済が厳しいから任意売却に出したいというのは認められません

任意売却に出すためには以下の条件を満たしていることが求められます。

売却の条件
  1. 住宅ローンの返済を滞納している
  2. 任意売却をする期間が残っている

それぞれについて詳しく見ていきましょう。

まずは「1.住宅ローンの返済を滞納している」についてです。そもそも任意売却とは住宅ローンの返済が滞っている人のための制度です。普通に住宅ローンを返済できている人から「任意売却をしたい」と相談をされても、債権者は「ギリギリまで住宅ローンの支払いをしてほしい」と考えますよね。なので住宅ローンの返済の滞納は必須事項なのです。

次に「2.任意売却をする期間が残っている」についてです。実は任意売却ができる期間は明確に限られています。なぜなら競売開始から競売が終わるまでには任意売却を売却完了しておかないと、最終的には競売で売り叩かれてしまうからです。なので、任意売却をするならまだ売却に出して売却を完了させるまでの期間が残っていることが必要なのです。詳しい期間について見ていきましょう。

任意売却が始まるまでの流れと始まってから終わるまでの流れ

任意売却の流れとそれにかかる期間

任意売却の流れを説明するにはどうしても競売の流れを一緒に見る必要があります。というのも、競売のある期間に任意売却の手続きを取ることが任意売却をする手順となるからです。それでは、まず競売の流れを見ていきます。

【競売の流れとかかる期間】
流れ 説明 かかる期間
0.住宅ローンの滞納 住宅ローンを滞納し始めることから競売は始まります。 0ヶ月
1.催促状・督促状が届く 住宅ローンを滞納して数ヶ月経つと金融機関から催促状・督促状が届きます。
最長6ヶ月が住宅ローン滞納のリミットです。
住宅ローン滞納開始から3〜6ヶ月後
2.期限の利益を喪失する 期限の利益とは、ローンの支払い期限を何十年も先に設定して、分割で支払えるようにしてもらえる利益のこと。
これがなければ一括で支払わなければならないので、あって当たり前のものになっていますがかなり大きい利益と言えます。
3.代位弁済通知が届く 催促状・督促状を無視して、住宅ローンの滞納を続けると保証会社が代位弁済を行います。
代位弁済とは保証会社が銀行に対してローンを立て替えて支払うことです。これを経ると債権者は銀行から保証会社に変わります。
さらに、代位弁済が済むと保証会社から委託を受けた債権回収会社(サービサー)が交渉の対象となります。
4.競売開始決定通知 ここが任意売却の交渉を始める最初のタイミングです
保証会社は一括返済か任意売却かの申告がなければ、競売手続きに入ります。
その旨を伝えるために競売開始決定通知が届けられます。
代位弁済通知から1ヶ月後
5.現状調査 執行官が自宅の写真を撮ったり、物件の調査を行いにきます。
この調査をもとに競売での売却価格を決められます。
競売開始決定通知から1ヶ月以内
6.配当要求終期の公告 「競売にかけるので、この物件の債権者で配当を受け取りたいものは申し出ろ」という公告です。
この時点で不動産の情報が公開されますので近所の人や知り合いにバレる可能性が出てきます
現状調査から1〜2週間後
7.競売準備・最低売却価格と売却基準価格の決定 現状調査の結果として、競売にかけられる物件の最低入札価格と基準価格が決められます。
8.入札期間の決定 入札日と改札日が決定し、競売の準備が完全に完了します。 配当要求終期の公告から2ヶ月後程度
9.公告 競売の情報がインターネットで一般に公開されます。より近所の人や知り合いにバレる可能性が高まります。
10.入札開始 実際に競売が開始されます。入札期間は通常1週間です。 入札期間が決定してから2ヶ月後程度
11.開札日 落札者の決定をします。 入札が開始された2週間後
12.売却許可決定&引き渡し(強制退去) 開札から1週間後に競売不動産の買受人を決定する売却許可決定がおります。
その後どれだけ粘ろうと2〜3ヶ月以内には強制退去させられます。
開札日から2〜3ヶ月以内

任意売却のできる期間は法律上、4.競売開始決定してから11開札日の前日までです。しかし任意売却は普通の不動産売却以上に手順が多く、期間がかかるのでをそれを1日で終えることなど不可能なのです。できれば競売開始決定する前の段階で任意売却を相談しておきたいですね。

それでは、次に任意売却の流れについて見ていきます。

【任意売却の流れ】
流れ 説明
相談 不動産会社または任意売却の専門業者に任意売却の相談を持ちかけます。
残債額や支払えなくなった理由、今後も住み続けたいのかなどをヒアリングされるのでそれに答えます。
不動産売却の媒介契約 相談をしてその企業の担当者が信用できると感じたら媒介契約を結びます。
債権者側の要望で専属専任媒介契約を結ぶことが多いようです。
債権者との配分交渉 債権者が複数いる場合、全債権者と先ほど媒介契約を結んだ不動産会社が売却金額の配分を交渉します。
不動産会社が見積もりをして作成した査定書を債権者に見せ、売却価格の配分を各債権者と交渉します。
不動産の売却活動 債権者との交渉が終わり、合意が取れたら実際に不動産を売りに出します。
任意売却の物件と普通の物件で何も違いがないので売却活動もほぼ一緒です。
唯一違う点が、売却直前に「債権者の同意が取れなければ契約はなし」といった文面が契約書に入っているので、その時点で買主に任意売却の物件と知られることです。
とはいえ、一般の不動産売却となんら変わりはないのでそのことが売却に影響することはありません。
決済&抵当権の解除 売却契約を結んだあとに、売主、買主、不動産業者、各債権者の司法書士全員が集まって決済をします。
引越し 決済と抵当権の解除が済めば晴れて新生活の開始となります。引越しをして、買主に物件を引き渡します。

以上が任意売却の流れとなります。任意売却はできる期間が限られているので一年以内には決着がつくと考えていただいて構いません。

税金を滞納して、不動産を差し押さえられていた場合の対処法

一般的な債権者と違って国や自治体は自由に財産を差し押さえすることができます。なので、固定資産税をはじめとする税金を滞納すると、不動産を差し押さえされてしまうのです。

それでは、差し押さえられた不動産はどう任意売却までもっていけばいいのでしょうか?

実は、不動産を差し押さえられた状態での任意売却は非常に困難です

差し押さえを解除する方法としてまず、滞納税を納める方法があります。しかし、これは住宅ローンと税金の支払いが滞っている人にはあまり現実的な方法ではありません。

他の方法として、国税徴収法で規定されている「無益な差押えの解除義務」を行使することです。これは簡単に言えば、差押え財産の価値がその差押えにかかる費用と滞納している税金の価値を越していないなら、差押えを解除しなければいけというものです。しかし、これも無益な差押えということを証明するのは難しいです

税金だから滞納しても大丈夫と思わず、税金は最優先で支払いましょう

任意売却の最大のポイントはスピーディーな行動

任意売却をする場合、何よりも大事になってくるのがスピーディーな行動です

なんども説明しましたが、任意売却は普通の不動産売却と違って明確に売却の期限が決まっています。動き始めが遅くなれば売却期間が短期間しか取れず、結果的に競売で処分されてしまいます。法律的に任意売却をできる期間は決まっていますが、任意売却の検討はいつ始めてもいいのでまずは不動産会社か、任意売却の専門業者に相談することをオススメします。

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競売と比較してわかる任意売却のメリットとデメリット

【競売と任意売却のメリット・デメリット】
メリット デメリット
競売
  • 何もしなくても勝手に進むから楽
  • 市場価格に近い価格での売却が可能
  • 引っ越し代や生活の立て直し代の捻出が可能な場合がほとんど
  • 誰にも知られずに売却をすることができる
  • 退去のタイミングを相談できる
  • そのまま住み続けることも可能
任意売却
  • 市場価格の5~7割の価格でしか売れないので残る債務の額が大きい
  • 売却で得たお金は全て返済に充てられるので手元にお金が残らない
  • 競売に出る時点でインターネットに部屋の様子や情報を掲載されるので知り合いに知られる可能性がある
  • 突然自宅から退去しろと迫られる
  • 売却が長引いて、結局競売になる危険性がある

いかがでしょうか?こう見ると任意売却がいかに競売よりも良い売却方法であるのかを理解していただけたと思います。

競売のメリットに何もしなくても勝手に進むから楽と書きましたが、取るに足らないメリットなので基本的に競売にメリットはないと考えて良いです。

また、任意売却のデメリットに「売却が長引いて、結局競売になる危険性がある」と書きましたが、何もしないよりは絶対にいい方向に転がるはずです。そんなことを心配するくらいなら、まずは不動産会社や任意売却専門業者に任意売却の相談をしたりと、前向きな行動を起こしたほうがいいと思います。

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任意売却してもなくならなかった残債の3つの対処方法

任意売却をして得たお金を返済に充てたからといって、返しきれていなければその後の返済義務がなくなるわけではありません。任意売却後の残債の対処法として3つ考えられます。

1.可能な範囲で返済を続けていく

こちらは一番多い対処法です。

一度、大事な自宅を売ってまで住宅ローンの返済をしているので、返済の条件を融通してくれる場合がかなり多いです。人によって月々得られる収入は違うので、債権者との話し合いで毎月いくら振り込むか約束をし、その約束に従って支払いをしていく形になります。

2.自己破産や個人民事再生などの法的整理を行う

任意売却後に手元に残った借金はもう法的整理をして一度清算してしまいたいと考える人もいます。

ちなみに個人民事再生とは再生計画を裁判所に提出して認可が出ると、債務を原則5分の1に圧縮し、圧縮した債務を3~5年かけて返済します。しかし、個人民事再生をするには様々な条件があります。収入がないと認可が出ませんし、認可が出たとしても収入が多いとあまり債務を圧縮してもらえないので多額の返済をするハメになったなんてこともよくあります。

法的整理をするなら自己破産の方が効果が高いので、可能なら自己破産を選択するのがいいと思います

また、自己破産をするなら競売になってもいいのではないか?と考えるかたもいらっしゃるかもしれません。しかし、自己破産をするにしても任意売却をしてから自己破産をした方がメリットは大きいです。

任意売却をしてから自己破産をするメリットとしては、以下があります。

任意売却後に自己破産をするメリット
  • 引越し代の捻出が可能だったり、様々な経費を抑えられる
  • 引越しのタイミングの相談が可能
  • 自己破産にかかる費用が3万円程度に抑えられる
  • 手続きにかかる時間が3ヶ月程度で済む(競売だと半年〜一年)

3.私的整理を行う

最後は私的整理を行う対処法です。私的整理とは裁判所を経由する法的整理と違って、直接債権者と債務の圧縮や減額の交渉をして、債務を返済していく方法です。

これらの対処法は人によって収入、家庭状況が異なるのでどの対処法がいいのかは異なります。まずは何よりも期間の限られている任意売却を始めることと、1円でも高く売却することを優先的に考えて、そのあとのことは任意売却後に本格的に考えればいいと思います。

任意売却の費用・手数料

任意売却にかかる費用・手数料は手元からは出ていかない

もしかすると任意売却をしようにも、相談先に支払うお金がなかったり、高額な手数料を請求されるのではないかと不安に思っている方がいるかもしれません。

しかし、安心してください。任意売却にかかる費用や手数料はあなたの手元からは一切出て行きません

相談される側も任意売却を考えている人がお金に困っていることは知っているので、売却にかかる費用は売却価格の中から請求します

なので、お金の心配をして任意売却をためらっているのなら今すぐにその考えを捨てて、早く任意売却の相談をするべきです。

任意売却にかかる費用・手数料一覧表

それでは次に任意売却でかかる費用・手数料の確認をしましょう。

任意売却は経済的に厳しい人が利用する制度ですので、任意売却にかかる費用を控除する制度があります。これは住宅金融支援機構が定めたものですが、不動産購入で融資を受けるほとんどの場合、住宅金融支援機構から融資を受けているので、ほとんどの方に当てはまると言えます。

以下に控除可能な費用、その説明、控除可能な上限額をまとめた一覧表を用意したので参考にしてください。

【任意売却にかかる費用・手数料】
控除可能な費用 説明 控除可能な上限額
①後順位抵当権者等に対する抹消承諾料 「ハンコ代」や「担保解除料」ともいう。
全額返済ができない場合に抵当権を外すためにかかるお金。
【第2順位】30万円または残元金の1割いずれかの低い額
【第3順位】20万円または残元金の1割いずれかの低い額
【第4順位以下】10万円または残元金の1割いずれかの低い額
②仲介手数料 不動産の売却成功の際に、不動産会社に支払う報酬のこと。 全額
③破産財団組入額 任意売却前に自己破産を申し立てていて、破産管財人が付いている場合、破産財団に組み入れるのにかかるお金。 原則、売却価格の3%
④登記費用 抵当権の抹消登記をする際に、司法書士に支払う報酬金と登録免許税のこと。 【司法書士への報酬金】1債権1万円以下
【登録免許税】全額
⑤租税公課 固定資産税などの滞納をしていた場合に支払うお金。
優先税とは物件購入前に滞納していた税金関して、物件に差し押さえのついた税金。
【優先税】全額
【優先税以外で登記差押のある債権】10万円または固定資産税1年分のいずれかの低い金額
⑥マンション管理費滞納分 マンションの管理費や修繕積立金のこと。 決済日の前日までの全額
※過去5年分のみ
※延滞金は除
⑦転居費用 引越しにかかる諸費用のこと。 原則不可
※交渉次第で20~30万円は可能だが、全額はほぼ不可
⑧売買契約書の印紙代 不動産の売買契約書に添付する収入印紙にかかるお金。 不可

※原則として①④⑤⑥⑦に関しては、証拠となる書類が必要となります。

任意売却をしたい時の相談先

不動産会社と任意売却専門の業者のどちらに相談するべきか

任意売却をしようにもまずどこに相談をすればいいのか迷ってしまいますよね。ここでは不動産会社と任意売却専門業者のどちらに相談するのがいいかについて説明していきます。

結論から言うと、どちらに相談しても良いです。

理由はそれぞれの優れている点が異なるからです。

不動産会社の優れている点は、不動産売買のプロなので高額での売却に精通している点で、任意売却専門の業者の優れている点は、任意売却ならではの知識をたくさんもっている点です。

任意売却では、普通の不動産売却で不必要な「売却価格や得たお金の配分を銀行などの債権者と相談」「任意売却専門の手続き・契約書の作成」が必要となります。これらをやり慣れているのは任意売却専門の業者です。

しかし、任意売却専門業者はあくまでも債権者や裁判所とのやりとりがメインで、売却は不動産会社に依頼するというところもあるのです。

結局、不動産会社に売却を依頼するなら最初から任意売却をしてくれる不動産会社を探せばいいのではないか?という声が聞こえてきました。実は任意売却に精通している不動産会社はかなり少ないです。法律的にはなんの問題もなく不動産会社は任意売却をすることができるのですが、上で書いた任意売却特有のことを経験なしにスムーズにこなすことは困難なのです。

任意売却に精通している不動産会社に巡り会えれば、二重に報酬を支払わなくていいので、任意売却の経験が豊富な不動産会社を探すのが最良の選択肢です。しかし、なかなかピンポイントで探すのが難しいので不動産会社と任意売却専門業者のどちらでも良いと言う結論になります。

しかし、実は任意売却に精通している不動産会社を探す方法もあります。それが一括査定サイトの利用です。査定理由に「住宅ローンの返済が厳しい」「住宅ローン滞納中」の項目があるので、こちらにチェックを入れて査定をすると任意売却に強い不動産会社数社へ査定の依頼をすることができます。

この方法なら、無料で不動産会社を探せますし、近隣住民の方に知られることもないのでオススメです。

任意売却が得意な不動産会社を探す

弁護士や司法書士には相談をする必要がないのか?

任意売却をするなら、弁護士や司法書士などの法律の専門家に相談するべきなのかという疑問もかなり多いようです。

結論から言うと法律の専門家よりも不動産会社か任意売却専門業者への相談を先にしましょう。法律の専門家はあくまでも法律の専門家で、不動産の売却自体はしません。さらに、任意売却を得意とする不動産会社や任意売却専門業者には法律の専門家を雇っていたり、提携している場合がほとんどなので自分からわざわざ急ぎで連絡をする必要はないです。

連帯保証人がついている場合の任意売却

これまで任意売却に関して色々と見てきましたが、連帯保証人が付いている場合の任意売却は普通の任意売却と何か違いがあるのでしょうか?それでは見ていきましょう。

連帯保証人がついていても任意売却はできます

よく、連帯保証人がついていると任意売却はできないのではないか?という質問があります。結論からいうと、連帯保証人がついていても任意売却はできます。しかし、何点か注意しなければいけないことがあります。それが以下です。

連帯保証人のついている任意売却の注意点
  • 任意売却をする際に、債権者が連帯保証人の同意を求める
  • 残債を支払えず、自己破産をすると連帯保証人も自己破産となることがある
  • 連帯保証人は基本的に途中でやめることができない

まず、なぜ任意売却をする際に債権者が連帯保証人の同意を求めるかというと、なんの相談もせずに任意売却をおこなった後にもし「こんなに安い価格で勝手に任意売却されるなんて許せない」とクレームをつけられることを避けるためです。同意があればこのようなクレームは避けることができます。

次に、残債を支払えず、自己破産をすると連帯保証人も自己破産となることがあると言うことについてです。主債務者が残債を支払えず任意売却をすることになると、どれだけあがこうと債権者は連帯保証人からお金を回収しようとします。それでもし連帯保証人がこれ以上返済のできない状況になると、連帯保証人まで自己破産をしなければならなくなってしまいます。

最後に、連帯保証人は基本的に途中でやめることができないということについてです。なぜなら、連帯保証人をやめる方法が住宅ローンの返済が困難な主債務者には実現不可能な場合が多いからです。その方法とは、以下です。

連帯保証人をやめる方法
  1. 債権者と交渉して保証人から外してもらう
  2. 主債務者にローンを新たに借り換えてもらう

1はよっぽどの交渉カード(別の不動産を担保にする、連帯保証人に代わりになれる人を連れていくなど)がなければ不可能です。さらに、2も主債務者の収入などの条件がよほどよくなければ新たに借り入れすることは難しいですし、それができるのであれば連帯保証人の外れ方なんて気にしないはずです。

連帯保証人がついていて、任意売却を考えなければいけない状況になったらきちんと任意売却のプロを挟んだ上で主債務者と連帯保証人で話し合いをしましょう。

離婚がきっかけで任意売却をする場合の注意点

離婚が原因で家を売却しようとし、任意売却を選択する人は多いです。この際、共有名義で住宅ローンを組み、不動産を購入していた場合はどんなことに注意をしておくべきなのでしょうか?それでは見ていきましょう。

離婚しても連帯債務は消えません

離婚をしても共同名義で不動産を購入していれば、連帯債務は消えることなく残り続けます

ちなみに、連帯債務と先ほど説明した連帯保証は違うので注意が必要です。

連帯債務は借金をした人と同程度の返済義務が主債務者と連帯債務者にあります。

連帯保証は借金をした人が返済不可能な場合に連帯保証人に返済義務が生じます。

話をまとめると、離婚をしても連帯保証よりも強力な返済義務のある連帯債務は残り続けます

共同名義の不動産を任意売却するポイント

それでは、そんな共有名義で購入した不動産の任意売却におけるポイントについて説明します。

まず、共有名義の不動産を売却しようすると各共有者の同意が必要となります。

名義が複数人についているなら、その持分(何割の権利があるのか)に関わらず名義人全員に等しく所有権があるのです。

なので、共同名義の不動産を任意売却するポイントは名義の共有者同士で意思統一の努力をすることです。

任意売却は離婚前に済ませる方が良い

ちなみに、任意売却は離婚後にするよりも離婚前にするほうがいいです

離婚後は元夫婦同士でお互いを避ける傾向があります。なので離婚が成立する前にきちんと話し合って意思の統一をするほうがハードルが低く、任意売却成功の可能性が高いのです。

加えて、離婚後にお金の話をするとかなりこじれる場合が多いです。

きちんと離婚前に任意売却に出すこと、任意売却後の返済方法などを専門家と一緒に話し合っておくと良いでしょう。

任意売却に出してもなかなか売れない時の理由と解決方法

任意売却は売りに出せば必ず売れるというものではありません。売れないのには売れないなりの理由があるのです。それではその理由と解決方法を見て行きましょう

【売れない理由と解決方法】
理由 解決方法
1.十分な売却期間が取れなかった 即行動を起こして売却期間を長く確保するようにする
2.売却価格の設定が高すぎる 売却価格の設定をもう一度、不動産会社と見直す

まずは1についてです。任意売却で一番ネックとなるのは売却期間の確保です。上で述べたように、任意売却は時間との勝負なので任意売却をしようと思い立ったら即行動することが求められます。売却期間が短いのと、十分な期間を確保できるのでは成功率が桁外れに違います。

次に2についてです。これは任意売却に関わらず不動産が売れない場合に疑うべきことで、売却に出している価格が高すぎないか見直しましょう。不動産は売却期間は短く、売却価格は高くするのがかなり困難です。理由は単純で、早く売りたいなら価格を安く設定すればいいし、逆に価格を高く設定すると気長に買い手が現れることを待たなければいけないからです。残された時間があまりないのなら、多少相場よりも安く売ったとしても競売にかけられるよりは絶対マシなはずですし、不動産会社に相談をしましょう。

任意売却後にも今の家に住み続ける2つの方法

任意売却のメリットの一つに任意売却後も今の家に住み続けられることがあります。

住み続ける方法としては「買い戻し」と「リースバック」の2つがあります。子どもが学校を卒業間近,受験を控えている、愛着のある家を離れたくないなど住み続けたい理由は様々にありますよね。それでは詳しく見ていきましょう。

1.買い戻し

買い戻しとは、任意売却で物件を親族や親しい知人などに買い取ってもらい、賃貸契約を結んで住み続け、将来的にその家を購入する方法です。

買い戻しの注意点が2点あります。1点目は生計を共にしている家族は買い取ることが禁止されていることです。2点目は生計を別としていても親子間での買取には大抵住宅ローンを組めないことです。

成功の秘訣としては、任意売却を依頼する不動産会社に買い戻しを考えている旨を伝えて、一緒に買い戻しを頼める人を探すことでしょう。

2.リースバック

リースバックとは、投資家や企業などの第三者に任意売却で自宅を購入してもらい、売却後に賃貸契約を結んで住み続ける方法です。

リースバックの注意点が2点あります。1点目は家賃を支払えるだけの資金力が必要であること。2点目は、大半のケースでリースバックは期間限定(2年前後が多い)で契約をするので、その期間内に買い戻しの資金を貯めることができなければ手放すことになってしまいます

買い戻しも、リースバックもなかなか困難な方法ではありますが、実現させられれば愛着のあるマイホームに住み続けることができます。「ハードル高そうだな…」と諦める前に、任意売却を任せる不動産会社に相談してください。任意売却の経験が豊富な不動産会社ならこれらの方法のノウハウを持っていたり、投資家の方との繋がりが深いこともあります。

ぜひ前向きに検討してみることをオススメします。

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