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任意売却後の残債は時効もあり得る?返済に困ったとき2つの相談先

任意売却をした後、残債が払えないといった事情で悩んでいる人も多くいます。
残債が時効になることもありますが、現実的ではないので専門家へ相談することが最善手です。

今回は、任意売却後の残債がどうなるのか、どうすれば良いかについて説明しています。

不動産ってどう売るの?損しない不動産売却の始め方

手順 やること
1 まずは「一括査定」で簡易査定を依頼する
2 メールで届いた結果をもとに、話を聞きたい会社があれば店舗にいってみる
3 直接話を聞き、査定額の説明に納得できた会社に売却を依頼する

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この記事のPOINT
  • 任意売却をしても住宅ローンの残債はなくならない
  • 任意売却をした後のローン残債は、債権回収会社(サービサー)に譲渡される
  • 任意売却後の住宅ローンの残債は、時効によって消滅することはまずない
  • 住宅ローンの残債の問題は、金融機関や弁護士へ相談する

任意売却をした後、住宅ローンの残債はどうなる?

任意売却をしても住宅ローンの残債はなくならない

住宅ローンの返済がきつくて任意売却をしたという場合、ローン残債の支払いはどうなるのでしょうか。残債分についてはその後も支払っていくのか、それとも支払う必要はなくなるのかが気になるところです。

この点、残念ながら任意売却をしても、住宅ローンの残債がなくなるわけではありません。任意売却をしても、残債務のほうが売却価格よりも多くなっている状態を「オーバーローン」と言います。

任意売却後のローン残債は、債権回収会社(サービサー)に譲渡される

任意売却後のローン残債は、抵当権が外れた「無担保の債務」として存続しており、債権者である金融機関や保証会社は、通常は債権回収会社(サービサー)に譲渡してしまいます。

【債権回収会社(サービサー)】

金融機関などからの委託や譲渡により、貸付債権などの管理回収業務などを行う、法務大臣から許可を受けた民間の専門会社のこと。従来は弁護士(あるいは弁護士法人)以外でこの業務を行うことは禁じられていたが、「債権管理回収業に関する特別措置法(サービサー法)」の施行によって債権回収会社の設立が可能となった。

一般に、住宅ローンの債権者である銀行は、債務者が住宅ローンを支払えなくなった時点で保証会社から代位弁済を受けます。代位弁済を受けることにより、銀行は保証会社にローン残債の債権を譲渡します。

【代位弁済のイメージ】

代位弁済のイメージ

そして、保証会社は任意売却や競売によって住宅を処分(売却)した金額から債権を回収し、残りについては(回収できる確率の低い)不良債権として債権回収会社に売却するという流れになります。そのため、今後は債権回収会社から返済の督促がなされることになるわけです。

この点、実は保証会社は、住宅ローンに組み込まれている保証料と住宅を処分した金額からの回収で、十分もとが取れているのです。そのため、ローン残債の回収について期待をすることなく、債権回収会社に対しては債権の元本よりもかなり安い価格で売却をするのが一般的です。

ローン残債自体を減額(圧縮)してもらえる可能性はある

このように、住宅ローンの残債務については、債権回収会社に譲渡されます。そのため、債務者は残債を債権回収会社に返済していくことになります。

ただし、債権回収会社では債権の元本よりもかなり安い価格で買い取っているので、返済できる範囲で返してもらえばいい、あるいは残高を減額して返してもらおうというスタンスになることが多いです。

この点、相談により残高を減額してもらうことにある程度は応じてもらえても、それには限界(限度)があります。債権回収会社側も債権を買い取った金額、そしてこの債権回収にまつわるコストを考えて、儲けが出なければ商売にならないからです。そのため、支払いが到底不可能な状況だとしても、全額免除というのはまずありえないと考えておくべきでしょう。

「時効が完成すれば、住宅ローンの残債はなくなるよね?」というのは甘い話

任意売却後の住宅ローンの残債を、時効によって消滅するのを期待してはいけない

「任意売却の後に残ってしまった債務を請求されても、逃げ回っていれば時効により消滅するのではないか」と思う人もいるのではないでしょうか。

実際、借りている金融機関により5年または10年という違いはあるものの、何もなく逃げ回れれば、時効によって債務は消滅します。ただし、債権者がみすみす時効を迎えるまで放っておくはずはありません。

【住宅ローンの時効期間】
銀行(民間)の住宅ローン 5年
住宅金融支援機構の住宅ローン 10年

時効が中断すると、時効期間がリセットされてしまう

時効には「中断」というルールがあり、中断事由が何かあれば時効期間はリセットされ、そこから新たに始まることになります。そのため、せっかく4年と11カ月も逃げ回っていて何もなかったとしても、その時点で中断事由の一つである「債務の承認」があれば、そこからまた時効が完成するには5年の期間を待たなければなりません。

【時効の中断のイメージ】

時効中断のイメージ

この点、連絡が取れない債務者については、まずは数回の督促を経てから法的措置の予告をし、その後訴訟などの手段に出ることが多いでしょう。訴訟を起こされてしまえば時効は中断されるので、逃げたことに何の意味もなくなってしまいます。

そのため、最初から「交渉して、支払い方法を考慮してもらう」「交渉が無理なら、自己破産などの手段で正当に債務を免れる」といった方法を選択するほうが、早期解決のためには望ましいでしょう。

任意売却後の残債についての悩みは金融機関や弁護士に相談

残債の問題は金融機関や弁護士へ相談をすべき

それでは、任意売却してもなお残ってしまった債務について、その後の生活を考えて明らかに支払うのが厳しいときには、どうしたらいいのでしょうか。

もし、分割にしてもらえれば返済できる目途が立ちそうな場合は、金融機関に相談するという方法もあります。相談した結果、やはり債務整理をするしかないと判断されたのであれば、金融機関から法律の専門家を紹介してもらうこともできるはずです。

実際、法律の専門家である弁護士や司法書士に債務整理の相談をした場合、最初にローンを含めた債務全体の状況を聞き取り、必要であれば高金利の消費者金融などの借金について、適正な利息に直す計算をしてくれます。それによって大幅に借金が減り、一気に解決に至ることもあるし、やはり自己破産を選ぶのが適切と判断されることもあります。つまり、全体を見ずにローンだけで判断するのはできないということなのです。

債権回収会社との粘り強い交渉が大切

前に説明したとおり、任意売却後の残債務というのは非常に回収の見込みが薄いとして、保証会社から債権回収会社に売り渡されることが多くなります。債権回収会社では、もとの債務の数%という非常に安い金額で買い取っていますが、もし自己破産などされたらまったく回収できず、損が出ることになります。よって、債権回収会社としてもどこまで回収すれば利益が出るのかという、いわゆる「落としどころ」を探っているはずです。

もし、何の相談もせずに滞納していれば、そのうち訴訟などの強硬手段によって給与の差し押さえを受けるなどのおそれがあるので、どうせ支払えないからと放置するのは論外であり、お互いに納得できる結論が得られるまで粘り強く交渉することが大切です。

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