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【失敗しない】マンション住み替えの絶対に知って得する3つの知識

「マンションの住み替えをスムーズに行いたい。」

「マンションの住み替えで損をしたくない。」

何も知らずに不動産会社に任せてマンションの売却活動を行っていては損をしてしまいます。

欠かせないのは以下3つの知識です。

  • 売却から購入までの流れ
  • かかる費用
  • マンションから住み替えるメリット・デメリット

ここではマンション住み替えを成功させるためには欠かせない3つの知識を詳しく紹介しています。

不動産ってどう売るの?損しない不動産売却の始め方

手順 やること
1 まずは「一括査定」で簡易査定を依頼する
2 メールで届いた結果をもとに、話を聞きたい会社があれば店舗にいってみる
3 直接話を聞き、査定額の説明に納得できた会社に売却を依頼する

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マンションの住み替えは【不動産会社選び】が大事!

マンション住み替えでは売却活動が遅れると

  • 売却活動にかかる費用
  • 新しく住む物件の購入代金
の両方が同時にかかってしまいます。

なので、売却活動をしっかり進めてくれる【信頼できる不動産会社】を選ぶことが重要です。

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マンションの住み替えマニュアル!損をしないためのコツは?

初めてマンションを住み替えるときには分からないことが多くて、不安を感じてしまうものでしょう。

面倒だからといって、不動産会社にマンションの売却を任せきりにしてしまっては損につながることもあります。

マンションの住み替えを成功させるためには、売却から購入までの流れ・コストに対する意識・住み替えるメリットとデメリットについて、きちんと把握しておくことが重要です。

やり方次第で理想に近いマンションの住み替えができるので、ぜひしっかりとした知識を身につけてみましょう。

本当に住み替えて大丈夫?考えている人の特徴を見直す

住み替えを検討する動機は、「広い家に住みたい」、「通勤にかかる時間を短くしたい」などさまざまあるでしょう。マンションを住み替えたいと思う人の多くは住み馴れた同じ市区町村内でと考える傾向にあるようです。

逆に新築マンションを求める人は、他の地域から移ってくるケースが多いようです。新築マンションを探す人は新しい地域で、新しい生活を始めることに比較的抵抗がないという特徴があります。

国土交通省の2015年度住宅市場動向調査によると、通勤時間の面ではマンションに住み替えた人の通勤時間は減っている傾向が見られます。部屋の広さの面では、新築マンションへの住み替えでは広さが3.3平方メートル増加、中古マンションでは0.9平方メートル増加と、住み替え前後であまり違いは見られません。

したがって、マンションに住み替える人は通勤時間がより短く、利便性が高い生活を求める傾向にあるといえるでしょう。

住み替えにはお金がかかる!コストはいくら?

マンションを住み替えるときには当然ながら、必要なコストが発生します。

売却時と購入時にそれぞれ諸経費がかかることを念頭に置いておきましょう。売却時にかかる費用として大きなものは「仲介手数料」があげられます。押さえておきたいポイントは物件の価格によって、仲介手数料の上限も異なるということです。

物件価格が200万円以下の場合は「物件価格×5%」、物件価格が200万円超える場合は「物件価格×4%+2万円」、物件価格が400万円超える場合は「物件価格×3%+6万円」などと決まっています。これは上限の手数料ですので、売却を依頼する不動産会社によって違いがあります。

次に物件の登記関係の費用も発生します。主なものは「抵当権抹消費用」と登記を依頼する際に司法書士へ支払う報酬です。抵当権抹消費用はすべての人に関係しているわけではなく、住宅ローンが残っている人が関係してきます。住宅ローンを組んでマンションを購入した人は金融機関が担保としてマンションに抵当権を設定しています。売却にあたってはこの抵当権を抹消する「抵当権抹消登記」を行う必要があるため、登録免許税がかかります。国税庁のホームページに税率は書かれているので一度覗いてみるといいでしょう。

また、登記をする際には司法書士に頼むのが一般的ですので、その報酬が数万円かかります。

その他の費用としては引っ越し代金や家具・家電の処分費用がかかります。業者によって金額に差があるため、あらかじめ見積もりを依頼しておくといいでしょう。

購入時には「住宅ローン関係の費用」、「登記関係の費用」、「不動産取得税」などがかかります。住宅ローンを組んでマンションを購入する際は、金融機関に対して支払う手数料と保証料があります。手数料は5万円程度であり、保証会社に支払う保証料はおおむね借り入れ金額の2%程度です。登記関係の費用は司法書士に支払う報酬と「所有権移転登記」にかかる費用です。名義を書き換えるための変更手続きであり、必要となる費用は国税庁のホームページで確認してみましょう。

また、不動産を購入すると「不動産取得税」や毎年「固定資産税」がかかります。売買契約にあたっては書類に貼付する印紙代もかかります。物件の売買にかかる諸経費は不動産会社が見積もりを出してくれます。

売却時と購入時にかかる費用を把握できれば、自ずといくらで売却するべきかの算段もつけやすくなります。複数の業者に見積もりを依頼して、最適な不動産会社を見つけてみましょう。

マンション売却の流れや手順、方法とは!住み替えるための売却パターン

マンションの住み替えには「先行売却」と「先行購入」の2つの手法があります。

物件の売却を先に行い、その後に購入することを先行売却と呼びます。先行購入とはその逆の流れをとるものです。

先行売却では、査定→媒介契約→売却活動→申込・契約→引き渡しといった手順を踏むことになります。まずは住んでいる家を不動産会社に査定してもらって、おおよその売却金額を弾き出します。1社だけではなく、複数の会社に見積もりを依頼しましょう。

売却を依頼する不動産会社が決まったら「媒介契約」を結びます。そして、不動産会社はインターネット広告やチラシによって購入希望者を募ります。購入希望者が現れたら、内見などをします。購入希望者と価格や引き渡し時期で折り合えば契約成立となり、引き渡しが行われます。

先行購入の場合は、先にインターネット広告やチラシで希望する物件をいくつかピックアップします。見学したいマンションが見つかれば、不動産会社に連絡を取り、実際に部屋を見学します。新築の場合にはモデルルームで見学をすることになります。申込や契約や引き渡しについては先行売却と同じ流れをたどります。

先行売却の場合は言葉の通り、売却活動を先に行うということです。自分の家を査定してもらって、不動産会社と媒介契約を結び、まずは家を売ることを優先させるのです。売却が確定したので、次の家を探しますといったスタンスになります。

その一方で、先行購入の場合は自分の家の売却が決まっていない状態で、新しい家を探します。良い物件があれば先行して購入手続きを済ませてしまう方法です。そして、新しい家を契約した時点で元の家の売却活動を始めます。先行売却のメリットは売却金額が確定しているため、資金計画が立てやすい部分です。加えて、むやみに売り急ぐ必要がなく、じっくりと売却活動を行えます。デメリットとしては引き渡しまでに購入物件を決めないといけない場合、仮住まいが必要となる点です。仮住まいのための引っ越しもあるため、費用が二重にかかってしまうことは念頭に置いておきましょう。

一方で先行購入のメリットはじっくりと購入物件を探せるため、買い急がなくていい点です。空き家にした状態で売り出せるため、売却の短所となる部分を補修してから売り出せます。デメリットとしては物件の購入資金を先に用意しなければならない点と売却先・売却価格が確定していないため、後から資金計画が狂ってしまう恐れがあることです。

どちらが有利とは一概に言えない部分もあるので、ご自身の希望やタイミングに添った売却を考える必要があるでしょう。

いつが良いの?住み替えのベストなタイミングは?

マンションの住み替えを考える前に、そもそもなぜ住み替えをしたいのか目的をハッキリさせることが大切です。

住み替えのタイミングとして適しているのか立ち止まって考えることは、マンションの売却や購入を検討する際の重要な足がかりとなります。

一般的には、「子育て期間」と「老後」は住み替えに適したタイミングだといわれています。「子育て期間」は家族構成や子どもの成長に合わせて、必要となるスペースに変化が見られます。子どもがいないときにはそれほど広い家に住むわけにはいきませんが、子どもができると独立させるまでに必要な広さが大体見えてきます。子どもが小さなうちは1LDKや2DKといった広さでいいでしょう。

一方で、「老後」が住み替えのタイミングとして適しているのは「住宅ローンが残っていない」、「広い家が不要になる」といった点があげられます。そもそも住宅ローンが残っている状態だと物件を売却することができません。老後だと住宅ローンを完済しているので、住み替えをしやすくなります。また子どもが自立すれば夫婦二人となるため、それほど広い住まいは必要にならないでしょう。むやみに広い家だと、掃除など何かと管理が大変になってしまいます。

こういったライフイベントに合わせてマンションの住み替えを検討してみることが、もっとも無駄がないでしょう。

失敗しないために!住み替えのコツや注意点

マンションを住み替えるときに注意しておきたいのは「諸経費」をあらかじめ把握しておくことです。

住み替え作業はマンションの購入と売却の両方を行いますので、単純にかかる諸経費は2倍近くとなります。このことをきちんと把握しないまま行動してしまうと、後から資金計画にズレが生じてしまい自己資金の持ち出しが必要にもなるでしょう。

自己資金で賄えないほどの想定外の費用が発生してしまうこともあるため、事前に諸経費を弾き出しておく必要があります。また住宅ローンが残っている場合には基本的に売却はできませんが、「住み替えローン」といったものも存在します。住み替えローンを利用することで、残債分の借り入れも行うことはできます。

住み替えをスムーズに行うためにはマンションを売却するときの価格が高いほうがいいでしょう。そのためには査定価格を高く出し、一番高い金額で売却してくれる不動産会社を見つけることが重要です。複数の会社に見積もりの依頼を出すことに加えて、「直近販売実績」をよく確認してみましょう。

不動産会社にも得意なエリアと不得意なエリアがあるので、1社だけに依頼してしまうのは危険です。したがって、複数の会社に依頼を出して同じエリアで直近販売実績のある会社を選んでみましょう。

直近で販売実績があるということはその不動産会社は同じエリアの顧客について知っているため、成約率が上がりやすくなります。

まとめ

マンションの住み替えでは取り組むことが多いため、順序立てて計画を練ることが大切です。

最初に購入や売却にかかる諸経費をきちんと把握しておきましょう。

そして直近販売実績のある不動産会社を選んで、一番高く物件を売却してもらえるようにしてください。先行売却か先行購入かは、資金計画にも影響するので慎重に行いましょう。住宅ローンなどの残債がある場合には住み替えローンを利用する必要があるので、審査の期間も考慮する必要があります。

「子育て期間」や「老後」といったライフイベントの節目で住み替えを検討するのが最適ですが、「通勤時間を短くしたい」、「広い家に住みたい」など住み替えをしたい動機を明確にして取り組むことも大切です。

信頼できる不動産会社に依頼し、全体のイメージを把握しながら住み替えを行っていきましょう。

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