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マンション売却のコツは費用をかけること?高額で売却するポイント

「マンションをできるだけ高く売るコツは?」
「リフォームやクリーニングは必要なのかな?」
「トラブルが起こらないか心配…」

実は、マンションを高く売るには価格を上げるコツだけでなく、トラブルを避けるコツも押さえておく必要があります
マンション売却のコツは以下の通りです。

  • 買い手にいい印象を与えるコツ
  • 良い不動産会社を見つけるコツ
  • 売却時のトラブルを避けるコツ

ここでは売却のコツと、マンションを高く売る方法について説明します。

高く売るために一番重要なのは【不動産会社選び】

マンションを高く売る一番のコツは、マンション売却を得意分野としている不動産会社を探すことです。
理由は以下の通りです。

  • 不動産会社にもそれぞれ得意分野がある
  • マンション売却のノウハウが飛び抜けている
  • マンションを買いたい人の情報を持っている

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不動産ってどう売るの?損しない不動産売却の始め方

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2 メールで届いた結果をもとに、話を聞きたい会社があれば店舗にいってみる
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マンション売却成功のコツは「現状を知ること」

マンションを売却するなら、まずは自分の希望額と査定額の相場の違いを認識する必要があります。自分が「これくらいの金額で売りたい!」と思っていても、その金額が相場とかけ離れていては計画などがずれてしまうはずです。また、その逆で自分が思っている以上に高値がつくケースもよくあることなのです。

まずは、不動産会社に見積もりをして自分のマンションの相場を知ることが重要です。そこでオススメなのは、実際の複数社での査定額を参考にすることです。実際に不動産会社に査定に出して、いくらで売れるかを教えてもらう方法が最も楽で比較的正確な相場がわかります。

この時に、1社にだけ査定に出してしまうと、本当にその査定額が正しいのか比較することができないので、複数社に査定に出して査定額を見て「相場を知る」ことが必要です。

見積もりしたらそのまま契約しなきゃいけないんじゃないの?」と思うかもしれませんが、あくまで見積もりの段階なので、きちんと断れば問題なありません。きちんと売却価格の相場を把握してから、売却について検討していきましょう。

相場価格は当一括査定サイトでも調べられるので活用してみて下さい。もちろん査定は無料です。

まずはマンションを査定してみる

マンション売却までの流れ

マンション売却のステップは大きく分けて次の5つです

売却までの流れ

1.査定

まずは相場を調べ不動産会社に物件を査定してもらいましょう。事前に物件価格の相場を知っておくことでその後もスムーズに売却が進みます。

物件の相場価格は大手サイトが行っている無料査定フォームなどで調べてみましょう。当サイトの一括査定を利用しても調べられます。

住宅ローンの残りがある場合は抵当権を外す必要があります。円滑に不動産売買を進めるため銀行に知らせておくといいかもしれません。

2.媒介契約

査定が終わったら不動産業者に売却または購入の仲介をしてもらうという依頼をします。この依頼には一般媒介契約・専任媒介契約・専属専任媒介契約の3つがあるのですが、一つ一つメリットや決まりが違います。詳しくは後ほど説明します。媒介契約の種類

3.内覧

媒介契約を済ませたらいよいよ内覧になります。内覧とは購入者が売却物件を訪問することです。

この日に備えて片付けや水回りの掃除などは徹底して行っておきましょう。内覧時のコツは次項で詳しく説明しているので是非参考にしてみて下さい。

4.売買契約

内覧が終わったら実際に買い手と売買契約を結びます。ここは特に注意が必要で、雨漏りやシロアリ被害など物件の瑕疵を契約書に明記していなかった場合、売り主が責任を負わなければならないので、売買契約書では瑕疵担保責任をどのくらい負うのか明確に明記しましょう。

また、売買契約書には収入印紙を貼ります。この収入印紙は法律で定められており印紙代がかかることになっています。消印まで押さないと認められません。もし貼り忘れてしまうとペナルティを受けてしまう可能性もあるので十分に注意しましょう。

また、売主から買主へ所有権を移すため印鑑証明が必要になります。自分が引っ越してから14日以内に住民票を移動しなければ5万円のか過料がかされます。住民票の移動時に印鑑証明が必要になるので一通とっておきましょう。

5.引き渡し

ここまでの4ステップが終了したらいよいよ物件を引き渡すことになります。一般的にはき渡しの日に売買代金を受け取り、その確認をもって所有権移転登記に必要な書類を渡すことになります。

マンション売却の相場について

自分の売り出すマンションの相場を知っておくことはとても大切です。事前にインターネットで相場を調べておくと実際に査定された時、その査定価格が適切かわかります。また予め知っておけば話も早いでしょう。早く適切な価格でマンション売却するためにまずは相場を知りましょう。

マンション売却の期間

マンションが売却するまでにかかる期間は平均3~4ヶ月だと言われています。

売却の準備をし、査定・媒介契約まで約2週間。実際に販売活動を行い購入者との契約するまで約3ヶ月。売買契約をし、引き渡すまで約二週間。の計4ヶ月を目安にしてみたください。マンションが売れるまでは結構な時間がかかります。不動産とうまく連携を取りましょう。

また、いま住んでいるマンションを売却するわけですから引っ越しの準備にかかる経費や新しい家電などに割く諸費用も計算しておきましょう。

確定申告

不動産売却をした場合売却によって利益が発生したら所得税や住民税等の税金がかかるため確定申告を行わなければなりません。逆に差額が赤字になった場合は確定申告をする必要はありません。覚えておきましょう。

1.内覧時のポイント

マンション売却は、買主の方を招く「内覧」が鍵を右っていることをご存知でしょうか?内覧は買主に対して行う直接のアピールの場であり、マンション売却のコツは内覧時にどれだけいい印象を持ってもらえるかが重要です。

「どうせ売却するんだから、余計な費用はかけたくない」と考えてしまいそうですが、それでは逆効果です。買主の方に少しでも好印象を持ってもらうためには、より良く見せる準備が必要なのです。その中で、大事な4つのポイントを以下で解説していきます。なかなか売れないという人も是非参考にしてみてください・

【内覧の大事な4つのポイント】
  • 買主は「お客様」おもてなしの気持ちを持つ
  • ハウスクリーニングは絶対必要
  • リフォームはむしろしない方がいい
  • 買主には話しかけず、一定の距離感を保つ

1.買主は「お客様」おもてなしの気持ちを持つ

購入希望者である買主はいわば「お客様」です。部屋をきれいにするのはもちろんですが、来客時に使うスリッパを用意する、メジャーを用意する、マンションの周辺環境を紹介した手作りパンフレットを用意するなど、「お客様」が喜ぶ工夫をしましょう。マンションに対してのイメージがよくなり、気の利く売主という印象を持ってもらうことができます。

内覧者の方が気持ちよく内覧をしてもらえるように、おもてなしの心を持って迎えることが大事です。

2.ハウスクリーニングは絶対必要

購入希望者の心理を考えると、マンションの室内がキレイであることは内覧時の第一印象として重要です。中には「きれいにしすぎないで、生活感を出した方がいい」と主張する仲介業者もいますが、もし自分が買主の立場であれば、きれいな状態で内覧できた方が気持ちよく感じるはずです。マンションが汚いとやっぱり購入意欲は下がってしまいます。

特に水回りや配管周りは自分ではなかなか掃除が行き届かないものです。ここは費用を惜しまずに、ハウスクリーニングを利用して徹底的にきれいにしましょう。

ポイントを絞って依頼をすれば、数万円で新品同様にきれいになります。その分売値が上がれば、ハウスクリーニング分の費用は回収できるはずです。

3.リフォームはむしろしない方がいい

「費用をかけるべき」と説明しましたが、リフォームはよっぽどのことがない限りはオススメしません。以下にまとめたメリットとデメリットでその理由を説明します。

【メリット】
  • 設備が新しくなって価値が上がるので、購入価格が上がりやすい
  • 住んでいる間の床や壁、柱などの傷が治せるので、買主への印象が良くなる
【デメリット】
  • リフォーム費用がかかる
  • リフォーム期間が長い場合、しばらくの間は物件を売ることができない
  • 買主が購入後のリフォームを検討しているケースが多い

このように、メリットとデメリットを比較すると、デメリットの方が多いことがわかります。

特に費用に関しては、きれいにしたことによる売却価格の引き上げよりも、リフォーム費用の方かかってしまうことが多いです。あまりにも傷が大きくて悪い印象を与えるようでなければ、リフォームはしない方がいいと言えます。基本壁紙の張替え等は行わなくていいでしょう。

また、エアコンや証明の付帯設備を残すか撤去するかは書類にきっちり書いて買い主と契約しましょう。リモコン等の紛失があるならその旨も書類に書き込みましょう。

4.買主には話しかけず、一定の距離感を保つ

買主に気持ちよく内覧をしてもらう為のポイントを説明しましたが、最後は内覧当日の買主との接し方のポイントです。買主に色々と知ってもらおうと、親切心で購入希望者に話しかけるケースもありますが、それはマイナスな要素となることが多いのです。

例えば、近所付き合いを望まない人や子供があまり好きではない人であった場合、「ご近所さんがいろいろと面倒を見てくれる」とか「子供が過ごしやすい環境です」と伝えると、それだけで購入意欲を下げてしまいます

その為、売却に対しての営業トークは、全て不動産会社に任せるようにしましょう。売主側は、買主にゆっくりと見てもらえるように玄関や廊下に待機して、「何か質問があれば声を掛けてください」とだけ伝えて一定の距離感を保つ方がよいでしょう。

2.訪問査定で少しでも差をつける

そもそも訪問査定とは不動産会社の人が実際に現地の物件に赴いて査定することです。実際に現地を訪問するので机上査定よりも正確な査定が行われます。なるべく高い金額で売却するため訪問査定で物件の高感度を少しでも上げましょう。

訪問査定では物件の立地、利便性、日当たり、リフォームが必要かどうかなどが査定ポイントです。これらは中々対策ができませんが、部屋を清潔に保っていれば当然評価は上がり高い金額での売却を期待できます。

なので、玄関の整理整頓。水回りを清潔にする。荷物を片付けて少しでも部屋を広く明るく見せる。カーテンを開放して日当たりをよくする。タバコの臭いがあれば消臭する。など少しでも物件をよく見せるようにするなどやれることは全てやりましょう。

【必見】マンション売却を成功に導く不動産会社選びのコツ

上では買主に対して、いかにいい印象を持って購入を決めてもらうかを説明してきましたが、買主に対して与える印象をよくするためには、内覧前の準備や買主とのやり取りから徹底していく必要があります。ここでは、一緒にマンション売却の成功を考えてくれる不動産会社を選ぶコツを解説していきます。

「大手」か「中小」か?不動産会社選びのコツ

ここでは、マンション売却をスムーズに進めるための不動産会社の選び方を、規模の点から説明します。

【大手不動産会社】 <メリット>
  • 企業の知名度や看板がある
  • 全国にネットワークがあるので、遠隔地からも集客できる
<デメリット>
  • 営業1人あたりの担当物件が多く、優先順位によって後回しになる場合がある
  • 担当者によってはその地域に詳しくないことがある
【中小不動産会社】 <メリット>
  • ベテランの担当者が多い
  • 販売活動が丁寧
<デメリット>
  • なかには悪質な会社も存在する

全国にある不動産会社の大半が中小規模なので、そこから選ぶ場合にはいくつかの会社に実際に相談をしてみて、感触のいいところを見つけるのがポイントです。

マンション売却特有の事情として、マンション分譲会社の系列企業に依頼するのもひとつの手です。東急不動産(ブランド名:ブランズ)なら東急リバブル、大京(ブランド名:ライオンズ)は大京穴吹不動産、住友不動産(ブランド名:シティハウス)ならば住友不動産販売といった具合です。

媒介契約の種類

不動産会社からの査定額が集まってきたら、それを参考に仲介を依頼(媒介契約)する会社を決めていきます。媒介契約には、3種類の契約方法があり、ここでは、以下の表を元に説明していきます。

項目 一般媒介契約 専任媒介契約 専属専任媒介契約
他業者への依頼 できる できない できない
契約有効期間 無制限 3か月以内 3か月以内
売主への報告義務 なし 1回/2週 1回/週
レインズ(※)への登録義務 任意登録 あり あり

※レインズ:宅地建物取引業法に基づき国土交通大臣が指定した不動産流通機構のこと。

一般媒介は、複数の不動産業者へ同時に売却を依頼することができたり、契約の有効期間が無制限であるなど、媒体契約の中でも最も縛りのない媒介契約です。

専任媒介は、自分で見つけた相手に売れることは同じですが、1社おまかせの媒介契約です。レインズへの登録や売主への売却状況報告など、いくつかの義務が不動産業者に発生します。

専属専任媒介は、1社の不動産会社との契約になるうえに、自分が見つけた相手もその不動産会社を通す必要がある、専任媒介の強化版といえる契約です。専任媒介と比べて、レインズへの登録までの日数が短くなっていたり、売主への報告の頻度が高くなっていたりします。

「とにかくお任せでいいからサポートしてほしい」という方なら専属専任媒介、「自分で決めたいから融通がきく方がいい」という方なら一般媒介など、自分に合った契約方法を不動産会社と相談しながら決めましょう。

複数社への見積もり依頼で比較検討

見積もりや購入検討時には複数の会社で比較検討をオススメしますが、一社一社にいちいち申込をするのは正直面倒に感じてしまうでしょう。そこで紹介するのは、複数社への一括見積(相見積もり)です。

こちらを利用すれば、大手不動産会社も中小の不動産会社も一緒に見積もりを取ることが可能です。一括で見積もりを取った後で、条件の良いいくつかの会社と検討を行い、条件に合わない会社はきっぱりと断れば問題ありません。一括見積を上手く活用して、自分に合った会社を見つけましょう。

一括で見積もり依頼を出す

マンション売却時のトラブルを避けるコツ

mansion_sale_trouble

マンション売却のトラブルを避けるコツは「トラブルの種類を知る」こと

マンションの売却で起きるトラブルで最も多いのが、売主が認識している不具合などを伝えずに売却したことによる瑕疵担保責任と債務不履行です。

トラブル1.瑕疵担保責任の問題

売主が不具合などを伝えずに売却し、後になってそれが発覚しときに生じるのが瑕疵担保責任です。一般的には売却後3カ月〜6カ月程度は責任を負うという契約になるので、物件情報の不具合を隠して売却しても必ず発覚し、責任を負うことになります。クレームどころの騒ぎではないので隠そうとせず予め確認しておきましょう

これを回避するには、気づいている点はありのまま、全て伝えることに尽きます。特約により瑕疵担保責任を免責にすることも可能ですが、それだと買主のリスクが高くなるため、売却に不利になります。

トラブル2.債務不履行責任の問題

売買契約において物件を引き渡す日が確定します。しかし、その日に物件を引き渡さないと債務不履行となります。

主な債務不履行の事例としては、以下のようなものがあります。

  • 引渡し日に物件を引き渡さない(履行遅滞)
  • 火災などにより物件が失われ、引き渡せない(履行不能)
  • 契約後に売主が売却を中止した

履行不能については、火災の原因が売主によるものかによっても扱いが異なります。売主に責任がある場合は全面的に売主が責任を負いますが、そうではない場合に備えて、契約段階の「危険負担」という項目で、どちらがリスクを負うかを決めておきます。

なお、不動産を売却したときに出た損失は、一定の要件を満たせば給与などの所得との損益通算が可能です。単年で控除しきれない場合には、翌年以降3年間にわたって控除をすることができます。

POINT
  • 買主へのアピールの場である「内覧」対策をほどこし、買主にいい印象を与える
  • メリット・デメリットの比較や査定額から、大手か中小か、自分に合った不動産会社を見つける
  • トラブルを回避するためにも、物件の状態はありのまま、正直に伝えること

トラブル3.管理費。修繕積立費の問題

管理費(施設の点検や庭木の手入れなどマンションの管理に使われるお金)と修繕積立金M(共有スペースの修理や突然の修理や大規模工事に使われる管理組合への積立金)を滞納したままマンション売却をすると買い主に請求が行きます。その後買い主から売り主に請求されるなど事前に説明して置かなければトラブルに成ることもあります。マンション自体の売却だけではなく他にもかかる費用のことも頭に入れておきます。

マンションが全然売れない場合

相場を見直す

もう一度相場を見直してみましょう。一括査定で複数社に依頼するなどして相場を正確に把握しましょう。不動産は季節の変動をあまり受けないので「~月だから売れない」というようなことはあまりありません。物件が高すぎるなんてこともあるのかもしれないので見直すことは大切です。

また、オープンハウスの検討をしてみるのもいいかもしれません。期間中は家を開けなければなりませんが、いろいろな人が来るため高額での成約を期待できます。個人同士の交渉ですとやはり値下げ交渉などが生じる可能性もあるのです。

不動産との媒介契約を見直す

今一度不動産との媒介契約を見直してみましょう。不動産の腕は売買にかなり影響します。更に一般媒介契約は売れるまでかなりの時間がかかるので売れ残り物件になってしまった・・・なんてことはよくあります。ご自分の媒介契約はいかがでしょうか?また、悪徳な不動産だった場合はすぐに手を切りましょう。

まとめ

内覧・訪問査定と、家の中を見られる事になるので売却を検討し始めたら清潔に保つことを心がけましょう。もちろん訪問直前には念入りに掃除をしましょう。


不動産を選び適切な売却方法を見つけたら瑕疵担保責任の問題や債務不履行責任の問題がないか確認し直し万全な状態で売却するようにしましょう。

不動産ってどう売るの?損しない不動産売却の始め方

手順 やること
1 まずは「一括査定」で簡易査定を依頼する
2 メールで届いた結果をもとに、話を聞きたい会社があれば店舗にいってみる
3 直接話を聞き、査定額の説明に納得できた会社に売却を依頼する

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