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どうするのがお得?マンション売却の流れと上手な売り方とは?

不動産を売却するときには、価格設定や購入先を見つけるという作業が伴います。そのほか、売却にかかる費用や税金など、さまざまなことが出てきます。マンション売却には、ほかの不動産と違う部分を把握して準備しておくことも出てきます。損をしない売り方をするためには、売る目的に沿った不動産会社との契約方法や、マンション売却のおおまかな流れを知っておくことも重要です。相場の調べ方や自分の売り方に合った不動産会社の探し方には、どんなものがあるのでしょうか。

マンション売却の流れをわかりやすく解説!

マンションを売る前に、一般的なマンション売却の全体的な流れを掴んでおきましょう。基本的な流れは一戸建て住宅と同じですが、マンションの場合は共用分があります。

そこの部分だけ注意や確認をしておくという違いが出てきます。また、設備や共用部分はマンションの規模に応じて異なる部分でもあるので、注意したいところです。

マンション売却の流れはどのようになっている??

マンション売却の基本的な流れは、8段階に分けることができます。大まかな流れを掴み、はじめに何が必要かを把握しておきましょう。さらに、最終的な引き渡しまでの期間が分かれば、その間にできることも明確にできます。

  1. 大体の相場を調べて売却する際の販売価格の目安を把握する
  2. 適切な不動産会社に査定してもらう
  3. 不動産会社と媒介契約を結ぶ
  4. マンションの販売を開始する
  5. マンションの内覧や交渉を行う
  6. マンションに関する正確な情報を確認する
  7. マンションの売買契約を締結させる
  8. マンションを購入者に引き渡す

マンション売却にはどれくらいの期間を必要としてるの?

相場を調べて把握する作業から、最終的に購入者へ引き渡すまでという流れは、どれくらいの期間がかかるのでしょうか。

マンション売却が成立するまでの平均期間は、およそ3カ月といわれています。もちろんこれは目安であり、なかには販売を開始してすぐ売れてしまうこともあります。

逆に、3カ月以上経過しても売れないということもあるでしょう。一般的には、1カ月から3カ月の間というのが目安と考えられます。

マンションを売却して住み替える際に押さえたい3つのポイント!

マンション売却の理由に、住み替えを挙げる人にはいくつかの特徴が見られます。そして、そこから一定の条件も見えてきます。

マンション売却の理由が住み替えや買い換えという人は、それに合った対策を取ると損をしない売り方ができます。

マンションを売却して住み替える人の特徴

住み替えを理由にマンション売却を決めた人の特徴は、主に次のようなものです。

  • 子どもの成長に伴って部屋の間取りや広さが不十分
  • 家族の変化で一戸建ての方が使いやすい
  • 加齢や身体上の事情などで利便性の良いところへの引越し
  • 定年退職などをきっかけに実家の近くへの引越し

マンション売却から住み替える時の売却と購入のタイミング

マンション売却には、住み替えるタイミングも考えておかなければなりません。

主に以下の3つがあります。

  • 新居の購入とマンション売却の同時進行
  • 新居を先に購入してマンションを売却する
  • マンション売却をしてから新居を購入する

住み替え経験の豊富な不動産会社を選ぶ

住み替えによってマンション売却をする人の特徴を見ていくと、急いで引っ越す必要性はないということがうかがえます。時間に余裕がある分、じっくり考えて準備できる期間があるということです。

慌てずに、住み替えでの売却経験が豊富な不動産会社を選んで、損をしない売却を目指しましょう。

住宅ローンの残っているマンションを売却する方法

マンションを購入するときには、住宅ローンを利用するのが一般的です。マンション売却時にまだ住宅ローンの残債がある場合には、それを整理しておく必要性が出てきます。

住宅ローンがどれくらい残っているかでも違うので、自分の場合と照らし合わせてみましょう。

マンション売却時、ローン残債は返済しなければいけない

マンション売却時には、ローン残債を返済しておくのが理想的な売り方です。住宅ローンを利用して購入したマンションには、通常抵当権がついています。この抵当権を解除しておかなければ、ほかの人に売却することはできません。

そして、この抵当権は残債をきれいにしておかないと解除することができないので、ローン残債を完済しておかなければならないのです。

住宅ローンを返済せずにマンションを売却する方法

住宅ローンの残債がきれいに片付いていることが理想的ですが、単刀直入にいえばローンの残債があってもマンション売却は可能です。

しかし、当然ですが住宅ローンをそのままにするということではありません。何らかの形で整理しておくことになります。そして、その方法には次のような手段があります。

  • マンションを売却したお金を残債分に充当する方法
  • ほかから借入をして残債を無くす方法
  • 自己資金で完済する方法

このなかで、マンションを売却したお金を残債に充てるというのは一般的な方法です。しかし、残債がかなりあり、マンションの売却価格がそれより下廻ってしまうということもあります。

そんなときにはやはり、自己資金や親からの援助、または新たな資金繰りをして充当することになります。

マンション売却を行う時は買い替えローンを使う方法がおすすめ

マンション売却後のローン残債を解決するための方法のひとつに、買い替えローンがあります。これは、マンションの残債が残っている場合には有効的な方法で、新居の購入費とマンションの残債を含めた額の借入を可能としているものです。

銀行など各金融機関で借入の上限や条件などが変わってくるので、自分に合ったところを比較して検討しておきましょう。いくつかの金融機関に具体的な相談をしておくと、新居の予算やマンション売却のタイミングなど、全体のプランが組みやすくなります。

マンション売却時の契約には媒介契約と売買契約がある

マンション売却の際には、不動産会社に仲介を依頼するのが一般的です。この方法を利用することで、個人でも購入者を見つけやすいというメリットがあります。仲介してもらうには、不動産会社と媒介契約を結ぶことになります。

マンション売却時の不動産会社との媒介契約は3パターン

マンション売却を不動産会社に依頼する際の媒介契約は、次の3つがあります。それぞれのメリットとデメリットを説明しましょう。

一般媒介契約

何社もの不動産会社と契約ができるものです。仲介手数料は、実際に契約を決めてくれた不動産会社に支払います。また、不動産会社だけでなく、売り主が自分で見つけた希望者に直接売却することもできます。複数の不動産会社と売主で購入者を探せるという媒介契約です。

  • メリット:同時にいくつかの不動産会社に依頼できることで、マンションの情報を広くアピールできるという効果があります。
  • デメリット:レインズへの登録義務がないことや、売り主への販売活動報告の義務もないので、売れる可能性が低くなります。

専任媒介契約

一般媒介契約と似ていますが、不動産会社は複数ではなく1社になります。売主が見つけた人に直接売却することができるという条件は変わりません。

  • メリット:1社の不動産会社しか介入しませんが、レインズへの登録義務と売り主への販売活動の報告義務が生じることで、早く売れる確率が上がります。
  • デメリット:早く売りたいときや期間が限定されている場合には、向かない傾向にあります。

専属専任媒介契約

1社の不動産会社に売却を依頼する媒介契約です。その部分は専任媒介契約に似ていますが、こちらは売主が購入者を見つけても直接売却することはできません。その場合は、契約している不動産会社を通しての売却になります。

  • メリット:レインズへの登録義務と売主への報告義務が、専任媒介契約より厳しい条件になっているので、販売活動に力が入りやすいといえます。短期間で売却したい場合に向いている契約です。
  • デメリット:自分で購入希望者を探した場合でも不動産会社を通さなければいけないので、仲介手数料が発生します。

おすすめの媒介契約は?

マンション売却の際は、専任媒介契約を利用する人が多い傾向にあります。1社では心細いという人もいるかもしれませんが、レインズへの登録義務や販売中にどんな問い合せがあったか、またどんな対策をしたかというような報告を、2週間に2度の頻度で聞けるので安心感が違います。

販売中に適切なアドバイスを貰えるなど、連携しやすいというメリットもあります。売主が自分で購入者を見つけるだけでは心細いというときに利用するのがおすすめです。

マンション売却で売買契約で気をつけたい3つのこと

マンション売却で最終的に購入者が決まったときには、売買契約を締結します。契約書の作成などは仲介してくれる不動産会社が用意してくれますが、売主として気をつけたいこともあります。

  • マンションの設備に不備がないか確認し、修繕などの責任を明確にしておく
  • マンションの図面や共用部分についての使用規約などを揃えておく
  • 何らかの瑕疵があった場合には、後でトラブルにならないよう明記しておく

マンションの場合は、規模に応じて共用部分が異なります。来客が利用できるロビーやゲストルーム、キッズルーム、ジムなどを併設しているところもあります。

それらの使用規約や条件はどうなっているのかなども事前に説明が必要ですが、売買契約書に盛り込んでおいた方が良いことは漏れがないようにしておきましょう。必要があれば、覚え書きを添えるなどすると確実です。

マンション売却にはどのような費用がかかるの?

マンション売却には費用がかかります。マンションが売れて新居を新たに購入すれば引越しなどの費用はつきものですが、それ以外の部分にかかる費用もあります。

それはどのような費用でしょうか。売却を決める前に知っておくと安心です。

マンション売却にはどのような費用がかかるのか

マンション売却でかかる一般的な費用は、次のものが考えられます。

  • 不動産会社に支払う仲介手数料
  • 抵当権解除の手数料
  • 売買契約に使う印紙代など

大体いくらくらいかかるのか

上に挙げたマンション売却に関わる費用が、それぞれいくらかかるのか、大体の金額を押さえておきましょう。

・不動産会社への仲介手数料は、物件の価格に応じて変わります。不動産の仲介手数料は金額に応じて変わりますが、販売価格が400万円以上の場合は物件価格×3%+6万円×消費税で計算します。マンション売却の場合、築年数がかなり経過しているものは400万円を下廻る場合もあるかもしれませんが、一般的にはこの計算方法で出されます。

・抵当権解除は『抵当権抹消』ともいいます。これを行うには、住宅ローンを組んでいる金融機関に残債がなくなった時点で送られてくる書類で申請します。個人が確認できる書類なども用意して行います。自分でもできるものですが、時間もかかるうえに不慣れな場合は、書類漏れや記入漏れが出ることもあるので、司法書士に依頼するのが一般的です。手数料は、1万円〜3万円前後といったところです。

・印紙代は、販売価格に応じて変わります。平成30年3月31日までに作成された契約書に適用される金額です。例を挙げると、1,000万円〜5,000万円を超えるものは、本則税率が2万円で軽減税率が1万円になります。印紙代の詳細は、国税庁の『不動産売買契約書の印紙税の軽減措置』で確認できます。

マンション売却にかかる税金の全て

マンション売却には税金がかかります。売却した費用を新居の購入に充当する場合でも、申告はしなければいけません。申告漏れのないように気をつけましょう。

マンション売却にかかる税金の種類

マンション売却には譲渡所得税がかかります。保有していた年数に応じて税率が変わるので注意しましょう。

マンション売却にはどれくらいの税金がかかるの?

マンションを売ったときには、どれくらいの税金がかかるのでしょうか。大切な部分なので、あらかじめ知っておくと慌てずに済みます。

マンション売却に伴う税金は、5年を超える場合は長期譲渡所得といい、15%の所得税と5%の住民税が課税されます。5年を超えない場合は短期譲渡所得といい、30%の所得税と9%の住民税が課税される計算です。

売却時に税金がかからない場合もある

マンション売却で必ず税金がかかるわけではありません。課税されるのは、譲渡益が出たときに限ります。これは一般の収入を申告する場合と、同様の考え方です。

マンションを売却してローン残債への充当分や仲介手数料などの費用をさし引いて、マイナスになるような場合は課税対象になりません。

マンション売却時の節税方法を徹底紹介

譲渡益が出たときでも、マンション売却にかかる税金を抑える方法はあります。それは特別控除の利用です。マンションなどのように、自分が居住していたマイホームを売却して利益が出た場合でも、一定の条件をクリアしていれば上限3,000万円の控除を受けることができます。

マンションを売却する際確定申告はした方が良いのか

マンション売却に限ったことではありませんが、不動産を売却したときには必ず確定申告をしておきましょう。申告することで税金の負担が下がることもあるのをご存じでしょうか。

上で説明した特別控除は、マンション売却で損益が出たときには、そのままほかの所得と通算した損益として計上することができます。

マンション売却にはコツがある!専門家に聞きました

不動産は大きな買い物です。できるだけ良い条件でマンション売却したいと考えるのは、当然といえるでしょう。専門家に聞いてみた、いくつかのコツを教えます。

マンションを高く売るためのコツとは!?

売却するマンションの間取りや立地に応じて、購入者層が分かれる傾向があります。マンション売却を成功させるには、マンションの特徴を踏まえて、どんな層が買いやすいかを考えて不動産会社を探すのもひとつのコツです。

どの物件をどんな層にアピールしていくかは、豊富な経験が重要です。販売実績が多い不動産会社を吟味しましょう。

マンションを早く売るためのコツとは!?

内装で気になる部分があれば、リフォームをしておきましょう。築年数の古い物件であっても、壁の汚れやキズ、色褪せのない物件は、それだけ早く売れる率も高くなります。特に水周りはきれいにしておきたい部分です。

また、マンションを購入したいという人が内覧するときには、不動産会社に任せておくことが多いですが、売主が同席するのも早くマンション売却を実現させるコツといえます。中古物件を購入するときには、売却理由を気にする人もいます。

特に心配されるのは事故物件や離婚など、ネガティブな理由です。内容に応じて告知義務が生じますが、そうではない場合でも気になる人はいます。住み心地などを軽く説明する程度に留めて、同席することは購入者の安心感に繋がります。

マンション売却で一番重要なことは?

マンション売却を有利なものにするには、確認しておきたいことや予備知識など、必要なことがいくつかあります。しかし、一番重要なことは、事前にどれくらいの相場であるか、自分でしっかり調べておくことです。

相場を把握しておけば、安く売ってしまうという失敗も防げます。また、購入者との交渉の際にも、どこまでなら下げて良いか判断しやすくなります。

自分のマンションがどれくらいの価値があるのか、査定前にあらかじめ知っておくのが一番のコツといえるでしょう。

自分のマンションの相場を調べる方法

マンションの相場を知るには、どうすればいいでしょうか。マンション売却には必要なことと分かっても、素人にはなかなか難しいものです。

購入したときの価格は分かっていても、それから何年も経過している中古マンションの場合は、新築物件とは異なります。そこで、どんな調べ方があるのかご紹介します。

相場を把握するためにできることは3つ

マンションの相場を調べる方法は主に3つあります。

  • 国土交通省の『不動産取引価格情報検索』でマンション売却情報を検索する
  • 不動産情報誌やwebサイトなどで近くの同等物件の価格を見る
  • 不動産の一括査定を利用する

売却するマンションの相場を知るために最適の方法は不動産の一括査定

国土交通省のサイトでの検索や不動産情報誌でチェックすることで、条件が近い物件を参考におおよその目安にすることはできます。

しかし、自分のマンションがどれくらいの価値があるのか、相場を知っておく方法として正確性に欠けるのは否定できません。マンション売却の準備としては、やや弱い情報です。もっと踏み込んだ相場を知るには、もっと良い方法があります。それが不動産の一括査定サイトです。都道府県から細かい住所の入力までができるうえに、間取りや築年数、面積など細かい情報で査定が出せるので、かなり近い金額が分かります。

しかも、複数の不動産会社の査定が取れるので、そのなかから良さそうな不動産会社を選んで、正確な査定を依頼すれば良いのです。

マンション売却を依頼する会社はどうやって決めたら良い?

一括査定から、実際にマンション売却の仲介をしてもらう不動産会社を探すことができます。マンションを売りたいけれど、どこの不動産会社が良いか分からない人でも、探しやすいという点で近年利用する人は増えています。

一括で査定できるというのも、比較しやすいポイントになっています。一括査定を活用した不動産会社の選び方は、どんなことに気をつければ良いでしょうか。

不動産会社を選ぶための基準は?

マンション売却の仲介をしてもらう不動産会社を選ぶ基準で大切なのは、マンションの販売経験がどれくらいあるかを見ることです。

不動産会社は自社のwebサイト以外にも、関連サイトに登録していることがあります。口コミなどがあれば、それを参考にするのも選ぶうえで大切なことです。また、一括査定から実際にマンションを見て査定してもらうときの、担当者の印象も大切にしましょう。マンション売却をお願いしたときに、どれくらい丁寧に力を入れて販売してくれるかどうかの判断基準になります。

査定価格が良いところで決めるのも良いですが、必ずその価格を販売価格として設定できるわけではありません。もちろん、あまりにも低い査定をされるところもおすすめできませんが、仲介をお願いする不動産会社は、査定から丁寧に対応してくれるところを選ぶのが大切です。

まずは一括査定サービスで複数社に依頼することから始めよう!

良い不動産会社を見つけるためには、複数の会社に査定を依頼してみることです。特に慌てて売る必要がないなら、じっくり比較してみましょう。

マンション売却は、仲介してくれる不動産会社で売れる時期も販売価格も変わります。一括査定を上手に活用して、良い不動産会社を選び、マンション売却で損をしないようにしましょう。

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