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マンションと戸建てにおける、買い替えをするときのポイント

更新日:2016年9月23日

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ライフスタイルなどの変化により、買い替え(住み替え)を検討している人も多いのではないでしょうか。

しかし、マンションから戸建て、あるいは戸建てからマンションに買い替える(住み替える)際に、注意しなければならない点がいくつかあります。

そこで今回は、マンションや戸建てへ買い替え(住み替え)をするときのポイントについて説明をします。

この記事のPOINT
  • マンションから戸建てに買い替えるなら、立地や環境の変化、セキュリティ、住宅ローンの残債などに注意
  • 戸建てからマンションに買い替えるなら、生活音への配慮や室内の狭さ、別途負担する費用などに注意
  • 住宅の買い替えのパターンには売却先行と購入先行がある

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「マンション→戸建て」の買い替えで押さえるポイント

マンションから戸建てに買い替えるなら、立地や環境の変化に注意

マンションに住んでいた人が戸建てに買い替える(住み替える)際、注意しなければならないことがあります。

それは、ケースにもよるものの、立地や環境が大きく変化する場合があるということです。マンションは駅前などの交通面で便利な立地に建てられているケースが多く、今まで駅に行くのにバスを利用する必要がなかったため不便を感じたことは少なかったものの、戸建てに住み替えたら、一気に通勤や通学が大変になったという人もいます。

専有面積やセキュリティなどの点にも注意

また、専有面積(居住スペースの広さ)が大きくなることにより、光熱費などの負担が重くなった、2階や3階建てになったので、掃除や手入れの煩わしさが増えたという問題もあります。

さらには、今まで当然だと思っていたセキュリティシステムを、自費で導入しなければならないというケースもあります。特に狭い日本の場合、家と家が密集している地域だと、「窓を開けたら、隣家の窓がすぐ近くにある」などという環境も珍しくありません。

そのため、プライバシーが確保しやすいという理由で選んだ戸建てで、逆に人目が気になるようになってしまったということもあるのです。ただし、戸建ての場合、このような問題を解決するための設備なども、自分の予算の範囲に応じて自由に選べるというのはよい点だとも言えるでしょう。

住宅ローンの残債があると、買い替えが難しくなる

そして、買い替えを考える多くの人にとってネックとなるのが、今まで住んでいたマンションのローン残債の問題です。もし、まだ住宅ローンが残っている状況であれば、新しい一戸建てを買い替えるのが難しくなります。

「戸建て→マンション」の買い替えで押さえるポイント

戸建てからマンションに買い替えるなら、生活音への配慮が必要

逆に、今まで戸建てに住んでいた人がマンションに買い替える際には、どのようなことに気をつければよいのでしょうか。

まず、戸建てであれば、まったく気にしていなかった生活音に気を配る必要があります。特に2階以上に住む場合に、上から下への音は響きやすいのだということを常に意識しなくてはなりません。掃除機や洗濯機を使う時間帯などを今まではそれほど気にしていなかった人でも、夜間や早朝は避けるといった配慮が必要になるでしょう。

室内の狭さも考慮しなければならない

また、単純に狭くなることによる不自由も考慮しておかなければなりません。子供がみんな独立して老夫婦2人だけになったので、階段がなく、コンパクトで手入れが楽なマンションに買い替えたいというのであれば問題ないでしょう。しかし、これからまだ子供が増える可能性もある若い家族の買い替えでは、今までより狭くなることによって、部屋数が足りなくなる場合も考えられます。

この点、戸建てであれば増築という選択肢もあるものの、マンションではそのあたりの自由が利かないことも想定されるのです。

実際にマンションに買い替えた人がよく言うのが、「収納スペースがなくなったので大幅に物を処分した」ということ。マンションに住むのであれば、「使うかわからないけれど、とりあえず取っておく」という今までの行動パターンを変える必要があるのです。

駐車場代や管理費などの費用負担も発生する

また、今まではかからなかった駐車場代や管理費などの費用が上乗せされる場合もあり、単純に本体の価格だけで判断することができないのもマンションの特徴です。前の家の住宅ローンが残っている場合は、特に次に買うマンションが、こういった諸費用も含めたトータルでどのくらいになるのかを綿密に試算しておかなければなりません。

買い替え(住み替え)の流れには、売却先行と購入先行がある

売却先行と購入先行の2つのパターン

住宅の買い替えのパターンには2つあります。前の家を売ってから新しい家を買うのか(売却先行)、新しい家を買ってから前の家を売るのか(購入先行)ということです。売ると同時に買えればベストなのでしょうが、やはりどちらも相手がいることであり、そんなにタイミングよくいかないケースのほうが多いため、どちらかを先にせざるを得ない結果になります。

【売却先行と購入先行の違い】
売却先行 前の家を売ってから新しい家を買う
購入先行 新しい家を買ってから前の家を売る

売却先行では余分な費用負担に注意

まず、売却先行について考えてみましょう。売却先行の場合、買う前に今の家を売るわけなので、住み慣れた家は買ってくれた人の手に渡り、自分が新しい家を買うまでは仮住まいに住むことになるわけです。

この場合、焦らず売却する必要がないので、価格交渉で不利にならない(安売りをしなくていい)、前の家の売却代金が手元に入った状態で新しい家を買うわけなので、資金計画が立てやすいと言えます。しかし、仮住まいへの引っ越し代や新しい家が買えるまでの家賃など、余分な費用がかかってしまいます。

【売却先行のメリット・デメリット】
メリット
  • 売り急ぐ必要がないので、価格交渉で不利にならない
  • 新居購入の資金計画が立てやすい
デメリット
  • 仮住まいへの引っ越し代や新しい家が買えるまでの家賃など、余分な費用の負担が必要になる

購入先行では資金計画が狂わないように注意

一方の購入先行については、購入した家に移り、それから古い家の買い手を探すわけなので、新しい家についての現金の調達が難しければ「つなぎ融資」などを使わなければならないケースもあります。それを早く返済したいという気持ちから売りを焦ってしまい、結果として希望の金額で売れないことにより、資金計画が狂ってしまう危険性もある点には注意が必要です。

【つなぎ融資】

正式に住宅ローンを融資してもらう間、つなぎとして借入を行うこと。一般に、住宅ローンは建物が完成するまで融資が実行されない。しかし、戸建てを新築する場合などでは、着工金や中間金を支払う必要があり、その資金を工面するために利用される。

【購入先行のメリット・デメリット】
メリット
  • 住み替え時期の心配が不要なため、じっくり物件を探すことができる
  • 売却後の住む家について、心配する必要がない
デメリット
  • 売り急ぐことで、価格交渉で不利になる
  • つなぎ融資や現住居と新居の二重ローンにより、資金計画が狂う可能性がある

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