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マンション売却に税金はいくらかかるの?計算方法と5つの控除方法

そもそも税金っていくらかかるの?

マンションを売却すると譲渡所得税などの税金がかかってしまいます。
しかしマンションの売却益が3000万円以下の場合、税金はほとんどかかりません。

ここでは税金の計算方法と、節税方法についてご紹介します。

マンション売却にかかる税金3つ

  • 譲渡所得税(所得税+住民税)
    • 譲渡益が発生した際にかかる税金
  • 印紙税
    • 一定の文書を作成したとき、その文書に「収入印紙」を貼付することで支払う税金
  • 消費税

しかし、なるべく税金を払いたくないと思います。そこで特別控除です。マンション売却では特別控除をを利用すれば大幅に税金を抑えることができます。

マンション売却は5つの特別控除方法がある

  • ほとんどの場合使える3000万円の特別控除
  • 所有期間が10年を超えた場合に使える控除
  • 新たな住居を買う場合に使える控除
  • 売却で損失が出てしまったときの控除
  • 買い替えをする際に使える控除

実際に計算を行い特別控除が利用できるかどうかを確認しましょう。

一括査定で売却額を高くして手元に残るお金を増やす

譲渡所得税や印紙税など不動産にはさまざまな税金が発生します。

これらの税金額は売却益や所有期間などの要素で変動します。

税金に加え仲介手数料がかかり、手元に残るお金はどんどん減っていきます。

つまり、手元に残るお金を増やすためには「一括査定」をしてできるだけ高く不動産を売却するのがイチバンです。

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マンション売却の際にかかる税金3種類とその計算方法

税金3種類
  • 譲渡所得税(所得税+住民税)
  • 印紙税
  • 消費税

1.譲渡所得税(所得税+住民税)

「譲渡所得税」とは、マンションを売却した際にかかる税金のことで、他の所得(給与等)とは別に課税されます。

また、不動産の所有期間により、税率が異なります。

【譲渡所得税の計算方法】

■長期所有の場合
譲渡所得税=譲渡所得×20%

■短期所有の場合
譲渡所得税=譲渡所得×40%

となります。
では、譲渡所得の計算方法と、所有期間についてご説明します。

【譲渡所得の計算方法】

譲渡所得=売却金額ー(①取得費+②譲渡費用)

①取得費

その不動産を取得する際に支払った購入金額(現価)

②譲渡費用

売却のために発生した費用(印紙税・登録免許税・測量費用・不動産仲介手数料・立ち退き費用等)

【所有期間の考え方】

  • 資産を譲渡した年の1月1日時点で所有期間5年超のもの・・・長期所有
  • 資産を譲渡した年の1月1日時点で所有期間5年以下のもの・・・短期所有

(例)平成15年10月15日取得、平成20年5月1日譲渡の場合
平成15年10月15日から5年→平成20年10月15日
平成20年1月1日時点では所有期間4年超、5年以下となるため短期所有

■取得した日
・その不動産の引き渡しを受けた日
・自分で建設した場合は建設が完了した日

■譲渡の日
・不動産を相手に引き渡した日(もしくは契約日とすることもできる)

2.印紙税

印紙税とは、一定の文書を作成したとき、その文書に「収入印紙」を貼付することで支払う税金のことです。

経済的利益が発生することが推定される文書に課税されるもので、不動産売買契約書は経済的取引に伴って作成される文書ですので、課税対象になります。

【印紙税額】

契約書に記載される、契約金額によって異なります。

契約金額 印紙税額
1万円未満 非課税
10万円以下 200円
10万円超 50万円以下 400円
50万円超 100万円以下 1千円
100万円超 500万円以下 2千円
500万円超 1千万円以下 1万円
1千万円超 5千万円以下 2万円
5千万円超 1億円以下 6万円
1億円超 5億円以下 10万円
5億円超 10億円以下 20万円
10億円超 50億円以下 40万円
50億円超 60万円
契約金額の記載のないもの 200円

<例>
売却金額3000万円の場合
1千万円超 5千万円以下に該当するため、印紙代は2万円となります。

3.消費税

売却するのに消費税?と疑問に思われるかもしれませんが、実は購入だけではなく、売却にも消費税がかかります

不動産売却時には、【不動産】と【仲介手数料】に消費税は課税されます。

ただし、要件がありますので、詳細を見てみましょう。

【不動産売却にかかる消費税】

■課税対象者

・居住用のマンションの場合:事業者
・投資用、事業用マンションの場合:事業者・個人

■課税対象

売却不動産のうち、[建物]に課税されるため、マンションの場合は土地の持ち分に対する課税がない。

■計算方法

税額=課税標準×8%

となります。
課税標準額は、評価証明書で確認することができます。

【シミュレーション】マンション売却したら税金はいくら?

①4000万円で売却した場合

売却額:4000万円
所有期間:7年(5年超え)
取得費:800万円(取得時の金額より減価償却した金額)
譲渡費用:100万円
売主:個人、自己居住のマンションの売却

★取得費には仲介手数料などが含まれ、およそ売却額の5%で計算されます。

税金総額=(1)譲渡所得税+(2)印紙税+(3)消費税

(1)譲渡所得税の計算

譲渡所得=4000万円ー(①800万円+②100万円)
=3100万円

・所有期間が5年超のとき・・・譲渡所得税=3100万円×20%=620万円

(2)印紙税

1千万円超 5千万円以下なので・・・2万円

(3)消費税

(仲介手数料:4000万円×3%+6万)×1.08
=100万8000円

税金総額の計算

・所有期間が5年超のとき
税金総額=(1)620万円+(2)2万円+(3)100万8000円
722万8000円

となります。

今回この計算では、売却額から取得費・譲渡費用を差し引いた額(譲渡所得)が3000万円を超えるようになっているため、このような税額の計算になります。

譲渡所得が3000万を下回るようであれば、この後にご説明する「売却しても税金がかからないケース」に該当する可能性があります。

②2000万円で売却した場合

売却額:2000万円
所有期間:3年(5年以下)
取得費:①200万円(取得時の金額より減価償却した金額)
譲渡費用:②60万円
売主:個人、自己居住のマンションの売却

税金総額=(1)譲渡所得税+(2)印紙税+(3)消費税

(1)譲渡所得税の計算

譲渡所得=2000万円ー(①200万円+②60万円)
=1740万円

・所有期間が5年以下のとき・・・譲渡所得税=1740万円×40%=696万円

(2)印紙税

1千万円超 5千万円以下なので・・・2万円

(3)消費税

(2000万円×3%+6万)×1.08=71万2800円
↑仲介手数料     ↑消費税

税金総額の計算

税金総額=(1)696万円+(2)2万円+(3)71万2800円
769万2800円

となります。

譲渡所得が3000万円以下であるので、いくつかの条件を満たしていれば消費税はかからないことになります。

不動産の売却額や仲介手数料などの計算方法で分からないことがあったら、専門家の不動産に相談しましょう。
一度見積もってもらうことにより、今よりも手元に残るお金が多くなるかも知れません。

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マンション売却をしたら確定申告は必要

マンション売却の確定申告をしないとどうなる?

不動産の売却をした場合は、給与のときとは違い、自分で確定申告をしなくてはいけません。

確定申告をしなかった場合は、法廷納付期限の翌日から完納の日までの延滞税を支払わなくてはならないため、注意が必要です。

しかし、それは売却した際に売却益が出た場合です。
損失が出た場合、法律上は確定申告をしなくても良いとされています。

ただし、確定申告をすることにより税金の還付がなされる可能性がありますのでしっかりと調べておきましょう。

マンション売却しても税金がかからないケースはある?

売却したときにかかる税金として、譲渡所得税、印紙税、消費税の3つを挙げました。

しかし、このうちの譲渡所得税については課税されないケースもあり、以下の通りです。

【課税されないケース】
  • 売却した金額が購入時よりも安価だった場合
  • 「譲渡所得」が3000万円以下だった場合

購入時よりも安価で売却した場合、「譲渡益」が発生しません。
そのため、所得としてみなされず課税対象となりません。

また、譲渡所得がある場合でも、譲渡所得が3000万を超えた場合に課税対象となります。
以下で詳しく説明していきます。

マンション売却の税金対策は、特別控除を利用しましょう

マンション売却時に使える特別控除はどんなもの?

5つの税金控除方法
  • 1.3000万円の控除
  • 2.所有機関が10年を超えた際の控除
  • 3.新たな住居を購入する際に使える控除
  • 4.売却で損失が出た場合に使える控除
  • 5.買い替えをする場合に使える控除

特別控除1.マンション売却のほとんどの場合に使える3000万円の控除

マンションを売却した際、その譲渡所得に対して課税されます。
そのため譲渡所得が高ければ高いほど、当然、税金は高くなります。

しかし、その譲渡益が3000万円を超えた場合、最高3000万円を差し引くことができます

例えば、譲渡益が3500万円だった場合、3500万円に課税(20%・40%)されるのではなく、
譲渡益3500万円-3000万円(控除額)=譲渡所得500万円
となり、この500万円に対し、譲渡所得税が課税されるのです。

利用しなかった場合は3500万円に対し課税されるため、
3500万円×(長期所有20%or短期所有40%)
=700万円~1400万円

の税金が課されてしまいますが、この特例を利用することにより
(3500万円-3000万円)×(長期所有20%or短期所有40%)
=100万円~200万円
となります。

ただし、この特別控除を受ける場合は一定の要件があります。

【要件】
  • 自己居住用であること
  • 土地、土地の持ち分も一緒に売却すること
  • 売却の前々年までにこの特例の適用を受けていないこと
  • 売主と買主の関係が親子・夫婦・生計を一にする親族や、売却後に同居予定ではないこと

利用した場合と利用しなかった場合では最大1200万円の差が出ます。
条件と照らし合わせて節税していきましょう。

特別控除2.所有期間が10年を超えた場合に使える控除

所有期間が10年超の場合、軽減税率の特例を利用することができます
この特例は、前述した3000万円の特別控除の特例と併用できます。

確定申告の際に、3000万円の特別控除を受けるための申請書類と共に、以下を添付して提出することで適用されます。

  • 譲渡所得の内訳書(確定申告書付表兼計算明細書)
  • 登記事項証明書
【計算方法】

■課税長期譲渡所得金額が6000万円以下の場合
譲渡所得税=課税長期譲渡所得×税率10%

■課税長期譲渡所得金額が6000万円超の場合
譲渡所得税=(課税長期譲渡所得-6000万円)×税率15%+600万円

【要件】
  • 売った年の1月1日時点で、所有期間が10年を超えること
  • 売却の前々年までの間にこの特例の適用を受けていないこと
  • 売主と買主の関係が親子・夫婦・生計を一にする親族や売却後に同居予定ではないこと

特別控除3.新たな住居を買う場合に使える控除

マンション売却後に居住用の不動産を購入した場合、「買い換えの特例」を利用することができます。

譲渡した金額よりも、買い換えたマイホームの購入金額の方が高かった場合には課税対象にならない、という制度になります。

利用することにより、売却したマンションに課される税金は買い換えた新居に引き継がれます。

そのため、新居をまた売却する際には、売却したマンションの譲渡益を加算して課税されることになるため、決して完全に免除になるわけではありません。

【要件】
  • 居住用のマンションであること
  • 既に引っ越している場合には、住まなくなった日から3年目の12月31日までに売ること
  • 売却代金が1億円以下であること
  • 売った年の前々年までの間に控除の特例の適用を受けていないこと
  • 売ったマイホームと買い換えたマイホームは、日本国内にあること
  • 居住期間が10年以上で、売った年の1月1日時点で所有期間が10年を超えるものであること
  • 買い換える建物の床面積が50㎡以上、土地の面積が500㎡以下のものであること
  • マイホームを売った年の前年から翌年までの3年の間にマイホームを買い換えること
  • 買い換えるマイホームが耐火建築物の中古住宅である場合、取得の日以前25年以内に建築されたものであること
  • 売主と買主の関係が親子・夫婦・生計を一にする親族や、売却後に同居予定の親族等ではないこと

特別控除4.売却で損失が出てしまった場合に使える控除

不動産の売却に伴い譲渡益が出た場合は譲渡所得税が課税されますが、必要経費等が売却額を上回ってしまい、譲渡損が出てしまうこともあります。

その場合、「特定居住用財産の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」を利用することができます。

この特例は一定の要件を満たすことにより、売却損のうち住宅ローンの残高を上限とした金額を損益通算の対象にすることができる制度です。

具体的には、マンション売却時の譲渡損失をその年の給与所得や事業所得など他の所得から控除(損益通算)することになります。

さらに、それでも控除しきれなかった譲渡損失については、譲渡の年の翌年以後3年内に繰り越して控除することもできます。

【要件】
  • 自己居住用のマイホームの売却であること
  • 売却(譲渡)した年の1月1日時点で所有期間が5年を超えること
  • 日本国内のマイホームであること
  • 現住でない場合は住まなくなってから3年目の12月31日までに売却すること
  • 売却した住居の売買契約日の前日において、その住居にかかる償還期間10年以上の住宅ローンの残高があること
  • 住居の譲渡価額が、住宅ローンの残高金額以内であること

特別控除5.買い替えをする場合に使える控除

前述した、「特定居住用財産の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」買い換えではない場合に適用できる制度なのに対し、こちらは「マイホームを買換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」です。

内容は先ほどと同様、ほかの所得と損益通算をして給与所得や事業所得にかけられる税負担を減らす制度になり、売却損の3年間の繰り越し控除が可能であることも変わりませんが、要件については少し違いがあります。

【要件】
  • 自己居住用のマイホームの売却であること
  • 売却(譲渡)した年の1月1日時点で所有期間が5年を超えること
  • 日本国内のマイホームであること
  • 譲渡の年の前年の1月1日から売却の年の翌年12月31日までの新居を取得すること
  • 新居は日本国内にあること
  • 買い換えた新居の家屋の床面積が50㎡以上であること
  • 新居を取得した年の翌年12月31日までの間に新居に住むこと、もしくは住む見込みであること
  • 新居を取得した年の12月31日時点で償還期間10年以上の住宅ローンを有すること

マンション売却の税金を抑えたいなら下手に待たない!早めの売却を!

ここまでご説明した内容で、どのような売却方法がお得なのかイメージはついたでしょうか。

譲渡所得税額を見てもわかるように、長期所有の方が税率が低くなりますね

また、10年以上所有していた不動産への特例等もあり、長く持っていた方が一見お得なのでは…?と思われがちです。

しかし、注意が必要です。

なぜなら、いくら売却時の税金が得になるからといっても、そもそも「売却」とは、「買い手」がいて初めて成立するものだからです。

時間を経過させていては買い手が離れていく可能性がどんどん高まっていきます

特にマンションの場合、築年数がすすむにつれて管理費や修繕積立金がどんどん高額になっていきます。

購入者は、新たに購入するマンションの価値と、居住にかかる経費を必ず計算します。
古いうえに経費が高額では、なかなか手も伸びづらくなりますね。

どのような経費がどのくらいかかるのか、具体的な査定を見ることで、イメージも沸きやすくなることでしょう。

まずは、現時点でどのくらいの金額で売却でき、手元にいくら残せるのか?もしくは、どのような新居を買い換えることができそうか、一括査定をしてシミュレーションすることをオススメします!

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