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手取りはいくら?マンション売却では利益を全部はもらえない!

不動産ってどう売るの?損しない不動産売却の始め方

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2 メールで届いた結果をもとに、話を聞きたい会社があれば店舗にいってみる
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マンション売却の手取りを知る!仲介手数料

マンション売却時の手取り額を計算する場合、控除することになるものとしては4つあります。ひとつ目は仲介手数料です。仲介手数料は、不動産売買を仲介した不動産業者が、購入者や売却者から受け取る報酬です。仲介とは売主と買主をマッチングさせることを指し、不動産会社はマッチングの報酬として仲介手数料を受け取ることになります。マンションの売却にあたって、不動産仲介会社を利用して売買が成立した場合は仲介手数料を負担する必要があり、売却代金から差し引かれます。不動産の仲介手数料は法律によって上限が定められており、売買金額が400万円を超える場合は、売却金額の3%と6万円を合計した金額に消費税をプラスした金額が仲介手数料の上限となります。売買金額が200万円超400万円以下の場合は売買金額の4%と2万円を合計した金額に消費税を合わせた金額、売買金額200万円以下の場合は売却金額の5%に消費税を合わせた金額となっています。仲介手数料は上限以内であれば問題ないことになっているので、一部の新興不動産仲介会社などは上限以下で仲介を行うこともありますが、ほとんどの不動産仲介会社は上限の仲介手数料を設定しています。

マンション売却の手取りを知る!登記費用

マンションを売却する場合に、手取り金額を減少させる2つ目の税金・諸費用は登記費用です。不動産は権利関係が複雑になることが多いため、その権利関係を明確にするために不動産登記制度が設けられています。不動産登記簿は土地と建物に分かれていますが、マンションについては土地の権利である敷地利用権も建物の権利と合わせて建物の登記簿に記載されることになっています。基本的には敷地利用権と建物は別々に売却することができないので、権利についても一体で登記するということです。マンションを取得した場合は、新しい所有者としてマンションの所有権移転登記をすることで第三者に対応できるようになっています。そして、マンションを売却する場合は新しい所有者が所有権移転登記を行うことになります。ただし、マンションを売却する段階で住宅ローンが残っている場合や、住宅ローンを完済していても抵当権が抹消されていない場合は、売却の前に抵当権抹消登記を行うのが一般的です。この際に、抵当権抹消登記に関する登録免許税がかかります。原則として不動産1物件につき1,000円かかります。また、登記費用には司法書士への報酬も含まれます。不動産登記は司法書士に対応を依頼することが多いのですが、その場合は1万円から5万円程度の報酬支払いが必要になるでしょう。

マンション売却の手取りを知る!印紙代

マンションの手取り額に影響を与える3つ目の諸費用は印紙代です。マンションを売却する場合は、売買契約書を作成することになります。2部作成して売主と買主でそれぞれ保有するのが一般的です。この契約書は印紙税の課税対象です。そのため、契約書を作成した場合は印紙税の負担が発生し、マンション売却の手取り額はその分減少します。印紙税の納税は、郵便局などで必要額の印紙を購入し、契約書に貼付する方法によります。印紙の貼り忘れの場合のペナルティーは、本来の印紙税額に2倍の額を加算した金額とされているので、忘れずに貼付する必要があるでしょう。契約書2枚に対して必要となる印紙代を売主と買主で折半することが多いです。売買契約書の場合、売却金額100万円から500万円以下の場合の印紙税額は1,000円、売却金額500万円超1,000万円以下は5,000円、売却金額1,000万円超5,000万円以下の場合は1万円と定められています。売却資金の手取り額計算では忘れずに考慮するようにしましょう。

マンション売却の手取りを知る!譲渡税

マンションを売却した場合の手取り金額を減少させるコストの4つ目は、所得税や住民税などの税金です。すべてのケースで課税されるわけではなく、税法上の売却益にあたる譲渡所得が生じた場合のみ課税されるので、売却損となる場合は考慮する必要はありません。不動産の売却によって生じた所得はほかの所得とは合算などを行わず、不動産の年間累計売却益が課税されることになっています。また、不動産の譲渡所得は売却年の1月1日で所有期間5年を超える場合は長期譲渡所得、5年以下の場合は短期譲渡所得に分類され、それぞれ税率が違います。長期譲渡所得に対しては所得税30%、復興特別所得税0.63%、住民税9%の合計39.63%、短期譲渡所得に対しては所得税15%、復興特別所得税0.315%、住民税5%の合計20.315%の税率が適用されます。ただし、住んでいたマンションの売却など居住用財産の売却によって生じた売却益からは、最大3,000万円の特別控除ができる規定があるので、売却益が3,000万円以下であれば税負担は生じないことになります。短期譲渡・長期譲渡にかかわらず使える規定ですが、税額がゼロになっても確定申告が必要であることは理解しておきましょう。

マンションの売却価格から手取り額を計算してみよう

ここまで、マンション売却時に手取り額に影響を与える税金や諸費用をお伝えしてきましたが、全体像を理解するために計算事例を紹介します。マンションの売却価格が2,500万円、住宅ローンの残債1,500万円、築年数8年で売却した場合の手取り額を計算してみましょう。まず仲介手数料ですが、2,500万円に3%を乗じて6万円を足した金額に消費税を加味すると87万4,800円となります。次に抵当権抹消の登録免許税は1,000円となります。司法書士への報酬は2万円と考えておきましょう。さらに印紙税は1万円です。あとは税金ですが、売却額が2,500万円ですので全額売却益だとしても3,000万円特別控除で所得はゼロになることから、税負担は生じないことになります。結果として、2,500万円から87万4,800円と2万円と1万円を引き、ローンの残債1,500万円を返済すると909万5,200円が手取り額として手元に残る計算になります。

まとめ

マンション売却の予定があって、不動産仲介会社と契約する前に売却後の手取り額を知りたい場合は、売却予定額を見積もったうえで、紹介した税金や費用、ローンの残債を控除して計算してみるといいでしょう。売却予定額は、一括査定サービスを利用して見積もると便利です。このサービスを活用すれば複数の不動産会社からの評価額情報が得られるので、比較検討することによって精度の高い売却予定額を見積もることができるでしょう。 マンションを売却する場合は、売却金額のすべてが自由になるわけではなく、さまざまなコスト負担が発生して手取り額が減少することを理解しておく必要があります。

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