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マンション売却したいけど… 誰に相談するべきかわからない人へ贈る指南書

不動産ってどう売るの?損しない不動産売却の始め方

手順 やること
1 まずは「一括査定」で簡易査定を依頼する
2 メールで届いた結果をもとに、話を聞きたい会社があれば店舗にいってみる
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マンション売却の一般的な相談は宅建協会へ

マンション売却全般に関して相談したいのであれば、全国各地にある宅地建物取引業協会(宅建協会)がおすすめです。宅建協会とは、宅地建物取引業法74条1項に基づき、宅地建物取引業の適正な運営の確保や健全な発展のために宅地建物取引業者で結成された団体です。宅建協会のシンボルマークは、「会員業者と消費者の信頼と繁栄」を願って描かれた2羽のハトで、赤・緑・白色で構成されています。それぞれ赤は「太陽」、緑は「大地」、白は「取引の公正」を意味しています。このデザインマークから、宅建協会は通称「ハト」といわれています。宅建協会の全国組織を「全宅連」と呼びます。安全に宅地・建物を供給し流通を図ることが主な目的なので、マンションの売り主と購入予定者の間でトラブルが生じたときや不動産取引に関する疑問、悩み事が生じたときに広く相談に乗ってもらうことができます。都道府県によって相談日時等が異なるので、あらかじめ電話やホームページなどで最寄りの宅建協会に関して確認しておくといいでしょう。これに対し、通称「ウサギ」と呼ばれる不動産協会もあり、この団体も苦情処理などの業務を行っています。

マンション売却後の税金関係の相談は?

マンションのように高額なものを売却する際に避けては通れないのが「税金関係」です。もしマンションの価値が購入時より売却時のほうが高く利益が出たのであれば、「売却益(譲渡所得)」に関する所得税、住民税、印紙税を支払わなければなりません。具体的な計算式としては、売却価格から取得費と譲渡費用の合計金額および特別控除額を差し引いたものが課税譲渡所得になります(売却価額-(取得費+譲渡費用)-特別控除=課税譲渡所得)。自己の居住用財産を売却したときや公共事業のために土地を売却した場合のように、特別控除額としていくらか差し引かれることがあります(前者の特別控除額は3,000万円、後者の特別控除額は5,000万円)。ただし、居住用財産といえるためには、「3年前まで実際に住んでいた」「住宅ローン控除を受けていない」など、いくつかの条件を満たす必要があります。また、その税率は所有期間の長さによって異なるので、税金の計算は簡単なものではありません。ミスをしてしまわないためにも、税金関係のプロである税理士に相談するといいでしょう。

マンション売却の権利関係の相談は?

マンションを売却するとき、税金関係と同様に細心の注意を払わなければならないのが「権利関係」です。具体的にはそのマンションを誰かに売却する権利はあるのか(所有権)、そのマンションを誰かに貸していないか(借家権)、マンションのローンを返せなかったときに競売にかけ優先的に弁済を受ける権利が付着していないか(抵当権)などを確認します。権利関係に何らかの不備があると、マンション売却後に購入者から損害賠償を請求される可能性もあります。トラブルを防ぐために、法務局の登記簿で権利関係をチェックしましょう。登記簿は「甲区」「乙区」に分かれており、「甲区」には所有権に関する事項、「乙区」には所有権以外の権利に関する事項が記載されています。もし権利関係に関して何か気になることがあるのであれば、登記のプロである司法書士に相談してみるといいでしょう。

マンション売却にかかる諸経費の相談は?

マンション売却に際してかかる費用は、税金、抵当権抹消登記費用のほかに、不動産会社に支払う仲介手数料や売買契約書に貼付する印紙代などです。仲介手数料は、通常マンションの売却代金の3.24%に6万4,800円を合わせたものです。たとえば、マンションの売却代金が5,000万円であれば168万4,800円となります(ただし、この値は不動産会社の仲介手数料の上限なので、これより安い金額で請け負ってくれる不動産会社もあります)。また、これに加えてマンションを早く売却するための費用として、広告費などを請求される場合があります。悪質な業者であれば後からいろいろと追加費用を請求してくる危険性があるので、注意しましょう。諸経費の項目を知りたいのであれば、不動産仲介会社へ相談すべきですが、どこでも良いというわけでは決してなく、信頼できる不動産仲介会社を見つけることが大切です。

いくらでマンション売却できる?査定額を相談したい

実際にマンションを売却する段階にいたる前には、複数の不動産仲介会社のサイト等で簡易査定(無料の一括査定)を受け、そのなかから信頼できそうな不動産仲介会社を選び、訪問査定をお願いするといいでしょう。このとき、口コミなどを参考にして信頼できるサイトで一括査定を行うことがおすすめです。一括査定では個人情報を登録する必要があり、実際その後不動産会社から連絡があるので、信頼できる不動産会社だけを登録しているサイトを選ぶ必要があります。不動産仲介会社ごとにそれぞれ強みがあり、査定方法や考え方なども違うので売却予定価格には幅があります。安い価格で売却してしまって後悔しないためにも、複数の不動産仲介会社を比較検討してみるといいでしょう。査定価格は実際の売却価格とは異なりますが、査定価格が数百万円異なるケースもあります。

まとめ

このように不動産売却の流れにおいて、それぞれおすすめの相談先は異なります。今悩んでいることが税金関係なのか、権利関係、売却に関する費用関係なのかを考え、相談先を選んでみてください。もし、どこに相談すればいいのかわからないならば、宅建協会にひとまず相談するという方法もあります。マンション売却は多くの人にとって一生に何度もある体験ではないので、わからないことがあるのは当然のことです。さらに、所得税法や民法など、さまざまな法律が関わってくることもありえます。このため、自分ひとりでは解決できない疑問・トラブルが生じたなら、適切な相談先に相談することが重要です。

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手順 やること
1 まずは「一括査定」で簡易査定を依頼する
2 メールで届いた結果をもとに、話を聞きたい会社があれば店舗にいってみる
3 直接話を聞き、査定額の説明に納得できた会社に売却を依頼する

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