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マンション売却で得するとは限らない!損失が出た場合の対処法

不動産ってどう売るの?損しない不動産売却の始め方

手順 やること
1 まずは「一括査定」で簡易査定を依頼する
2 メールで届いた結果をもとに、話を聞きたい会社があれば店舗にいってみる
3 直接話を聞き、査定額の説明に納得できた会社に売却を依頼する

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マンション売却で損失が出た場合の特例1

マンションを売却して売却損が生じた場合には、所得税の軽減措置として2つの特例が用意されています。ケースバイケースで使い分けるとよいでしょう。まず1つ目の特例は、マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例です。この特例は、居住していたマンションを売却して一定の要件を満たす居住用マンションなどに買い換えた場合に使えるもので、売却損を給与所得や事業所得などの他の所得と相殺したり、相殺しきれない損失を翌年以降3年間にわたって繰り越したりして、将来の給与所得や事業所得などと相殺することが認められる特例です。この特例を利用することによって、マンション売却によって生じた損失分だけ他の所得を圧縮することができ、結果的に節税できるメリットが得られます。ただし、この特例の適用を受けるためにはいくつかの条件を満たす必要がある点には注意が必要です。まず、売却する既存のマンションについては売却年の1月1日時点で所有期間が5年を超えること、一定の親族への売却は対象外となること、敷地について500平方メートル超の部分に対応する損失は対象外になることなどの条件があります。また、買い換えが条件になるので、売却後一定の期間内に買い換え住居を取得して居住を始めることも求められます。買い換える住居に関しては住宅ローンを組むこと、床面積50平方メートルであることといった条件を満たす必要もあります。さらに確定申告も必要ですし、本人の合計所得金額が3,000万円を超える年は繰越控除できない点も理解しておく必要があるでしょう。利用するにあたっては詳細を調べて、税理士などの専門家に確認することをおすすめします。

マンション売却で損失が出た場合の特例2

マンションを売却して損失が生じた場合の2つ目の特例は、特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例です。この特例は特例1と同じように、発生した損失とその他の所得を損益通算したり、繰越控除したりすることで節税効果が得られますが、マイホームの買い換えでなく売却後に実家に帰ったり、アパートに住んだりする場合でも適用できる点が特徴です。一定の親族への売却については適用外、確定申告が必要、本人の合計所得金額3,000万円以下の年しか繰越控除が認められない、売却マンションは所有期間5年超であることという点も共通していますが、異なる条件も満たす必要がありますので注意が必要です。異なる点としては、売却するマンションについて住宅ローンが残っており売却金額全額を充当したとしても返しきれないローン残高である点と、損益通算や繰越控除に活用できる損失は売却損全額とは限らず、売却損以下になる場合がある点が違います。損益通算や繰越控除に使える金額は、売却金額を住宅ローン返済に充当しても残るローン残高と売却損のいずれか小さい金額とされています。そのため、住宅ローン残債がほとんど残っていない場合は大きな節税効果が得られない場合があります。買い換えの場合の特例とは併用できないことになっています。

マンション売却で損失が出た場合の特例… 具体的にはどういうこと?

マンションの売却で損失が生じた場合の特例を2つご紹介しましたが、具体的な計算例を見ることでより深く理解できるでしょう。そこで、買い換えの特例について計算事例をご紹介します。事例なので、わかりやすい数字を使用します。例えば、給与所得が毎年450万円の人が取得費4,000万円の居住用マンションを2,000万円で売却して、2,000万円の売却損が生じた場合について計算してみます。特例の適用に必要なその他の条件は満たしているものとします。まずマンションの売却年についてですが、譲渡損失が2,000万円生じている一方で給与所得450万円が発生しています。損益通算することによって、給与所得はゼロにできます。その結果、売却年の所得税などがゼロになります。さらに、2,000万円の売却損のうち450万円は損益通算に使いましたが、使いきれていない損失がまだ1,550万円残っています。この金額は翌年以降3年間繰り越して翌年以降の給与所得と相殺できます。売却年の翌年の給与所得450万円もゼロになり、損失の残りは1,100万円、さらに翌年も同様に相殺して残りは650万円、さらにもう1年同様に繰越控除ができ、損失の残りは200万円となります。繰越控除は3年が限度ですのでこの200万円については利用できませんが、売却年を含めて4年間所得税などの負担がゼロになるという節税効果が得られることになります。

マンション売却で損失が出たら確定申告はしなくてOK?

個人が暦年単位で所得を得た場合は、原則として所得税の確定申告が必要になります。給料やボーナスしか所得がない場合は、勤めている会社が年末調整で対応してくれますので確定申告は原則として不要になりますが、マンションを売ったことによって売却益が生じた場合はマンションの売却益だけでなく、原則として給与所得を含めたすべての所得を申告する必要があります。一方、暦年単位で所得がマイナスになる場合、例えばマンションを売却して損失となった場合は確定申告の義務は生じません。しかし、マンションの売却損以外に給与所得がある場合は、その分の所得税は源泉徴収によって徴収されています。ご紹介した特例の適用を受けるためには確定申告が必要になります。つまり確定申告しない限り、所得税の節税効果は得られないということです。そのため、マンションの売却損があった場合でも確定申告をした方が有利になるケースがあることを知っておく必要があるでしょう。

損失を出さずにマンション売却したい… 方法はある?

マンションを売って売却損が生じた場合は、特例を活用して節税するのが有効な対策となります。しかし、できれば売却損が出ない価格で売却したいものです。そのためには、良い不動産仲介会社を選ぶことが重要です。不動産会社選びに失敗すると、囲い込みにより買いたたかれたり、業者買取を打診されて不利な価格での売却を強いられたりする可能性もあります。不動産仲介会社を選ぶ場合は、対応が丁寧である、質問に対して誠実に回答してくれる、売主の立場に立ったアドバイスをしてくれるなどに注意して選ぶとよいでしょう。また、一括査定サイトを利用して複数の不動産仲介会社の見積もり売却価格を比較することも、売却する物件の適正価格がわかるだけでなく、良い不動産仲介会社選びにも有効です。一括査定を積極的に活用することをおすすめします。

まとめ

マンションの売却においては売却損が出ることも考えられます。売却損が生じた場合は、確定申告を行って譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例の適用を受けることを忘れないようにしましょう。売却損の一部を節税によって取り戻すことができます。また、売却損が出ないよう有利な価格で売却できるようにするために不動産仲介会社選びにも注意する必要があります。一括査定サイトを利用して複数の会社を比較することをおすすめします。マンション売却にあたっては損失の最小化の努力が大切であることと損失が生じても節税できることを理解しておく必要があるでしょう。

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