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マンション売却で少しでも利益を残したいなら!不動産売却にかかる税金を把握して節税しよう

不動産ってどう売るの?損しない不動産売却の始め方

手順 やること
1 まずは「一括査定」で簡易査定を依頼する
2 メールで届いた結果をもとに、話を聞きたい会社があれば店舗にいってみる
3 直接話を聞き、査定額の説明に納得できた会社に売却を依頼する

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マンション売却時にかかる税金とは

マンションを売却する場合には、主に所得税、住民税そして印紙税の3つの税金が関係します。所得税と住民税は、マンションを売却して利益が生じた場合に課税されることになっています。所得税と住民税の対象となる売却益の計算方法は同じですが、税率は違います。所得税と住民税の税額計算を行う場合に課税対象となる所得は10種類ありますが、マンションの売却益は分離短期譲渡所得または分離長期譲渡所得に該当します。売却年の1月1日で所有期間が5年を超であれば長期となり税率は所得税と住民税合計で20%、5年以下であれば短期となり税率は合わせて39%です。この他にも所得税額に対して2.1%の復興特別所得税も課税されます。ただし、一定の要件を満たすと売却益から3,000万円の控除ができる特例や買い替え特例などの適用がある場合は税負担が変わってくる可能性があります。印紙税は、課税対象が文書という税金です。そのため、マンションを売却した際に作成する不動産売買契約書が課税対象となります。印紙税額は契約書に記載されている売却金額に応じて決まっており、売却金額100万円から500万円以下の場合は1,000円、売却金額500万円超1,000万円以下は5,000円、売却金額1,000万円超5,000万円以下の場合は1万円などと定められています。印紙税の納税方法は、契約書に必要な金額の印紙を貼る方法です。

マンションを売却しても非課税になるケースとは

マンションの売却によって多額の売却益を得た場合は、長期譲渡に該当しても約20%、短期譲渡に該当する場合は約40%の税率で計算した税負担が生じることになります。しかし、生活に欠かせない居住用の住宅を売却した結果、売却資金から多額の税金が引かれてしまうのは負担が大きすぎるということで、居住用財産売却については、一定の売却益が非課税になったり税負担が減少したりする特例が設けられています。1つ目は、居住用財産3,000万円特別控除の特例です。親族間の売却は対象外、適用後の税額がゼロであっても確定申告が必要などの一定の条件はありますが、要件を満たした居住用財産の売却であれば売却益から最大3,000万円の控除が認められます。この特例は長期譲渡に限らず短期譲渡でも適用可能です。2つ目は、居住用財産の軽減税率の特例です。所有期間が10年を超える場合は、長期譲渡所得に適用される税率よりもさらに低い14%の税率で済むことになっています。3つ目は、収用があった場合の特例です。収用とは公共事業目的などで不動産が自治体などに吸収されることですが、対価補償金などの金銭を受け取ることになりますので売買と似たような結果となります。この場合も、売却益に相当する金額から最大5,000万円が控除できることになっています。

節税のためには売却を待ったほうがいいことも!?

マンションを売却した場合に売却益が非課税になる、もしくは税負担が軽減される特例を理解すると、マンションの売却時期によって節税額が変わってくることに気づくでしょう。所得税や住民税における譲渡所得の計算は、売却金額から取得費などの費用を引いて求めます。3,000万円特別控除の適用を受ける場合は、さらに3,000万円を控除して所得金額を出します。3,000万円を控除しても所得が残る場合は、短期、長期どちらかの税率を乗じて税額を計算することになります。短期と長期では倍近く税率が違いますので、所有期間が5年を超えそうな時期であれば、5年を超えて長期譲渡に該当する取引になるのを待って売却すると節税できます。また、所有期間が10年を超えそうな場合も同様です。10年を超えると軽減税率の適用を受けられますので、10年超になるのを待って売却すれば節税につながるでしょう。なお、3,000万円の特別控除の特例と長期譲渡の軽減税率の特例は併用が認められることは覚えておくとよいでしょう。

利益が出るなら確定申告で控除申請しよう

マンションの売却によって売却損が生じた場合は税負担が生じませんが、売却益が生じた場合は所得税の確定申告をすることになるのが一般的です。売却益からは源泉徴収などは行われず、自ら税額計算して申告するのが基本です。「自ら計算して申告するのであれば、利益を少な目に計算して申告したり申告自体をやらなかったりすると、適正な課税ができないのではないか」と疑問を感じる人もいるかもしれません。しかし、マンションなどの不動産売却に関する情報を収集ができる支払調書という制度がありますので、税務署は誰がいついくらで売却したかを捕捉することができ、利益が出ている取引について申告書の提出がない場合は税務調査などで徴税に乗り出します。そのため、確定申告義務を果たすことは重要です。ご紹介した税負担を軽減する特例は、確定申告が要件となっています。また、売却損が出た場合でも確定申告することで給料などから源泉徴収されている多額の税金が戻ってくる可能性がある居住用財産の譲渡損失損益通算の特例もありますので、マンションの売却を行った場合は翌年に確定申告するつもりでいることをおすすめします。なお、住民税については、所得税の確定申告を行えば申告の必要はありません。

マンション売却の手取りはいくらになるか計算してみよう

売却した場合の手取り額についても事例で理解しておきましょう。税金だけでなくその他の諸費用がかかりますので、全体像を理解しておくことが大切です。仮に、所有期間7年で住宅ローン残債が1,000万円あるマンションを2,000万円で売却したとします。税金以外のコストとしては、まず仲介手数料がかかります。不動産会社の仲介による売買の場合に負担することになります。不動産売買の仲介手数料は法律によって上限が定められており、売買金額が400万円以上の場合は3%に消費税を加算した金額となりますので、約71万円の負担が発生します。次に印紙税の負担ですが、売買取引金額1,000万円から5,000万円までについては1万円とされています。ただし、特例により軽減されている税額ですので、特例の適用期限については売却時に確認することをおすすめします。さらに登記費用もかかります。登録免許税と司法書士への報酬です。住宅ローンの残債を売却代金で一括返済すると抵当権の抹消を行うことになります。この場合の登録免許税は1,000円ですが、法務局への手続きについて司法書士に依頼する場合は1万円程度の報酬も支払います。最後に所得税と住民税です。事例の売却代金は2,000万円ですので、仮に全額売却益だったとしても3,000万円特別控除を適用することで税負担は生じないと考えられます。結果として、2,000万円から仲介料約71万円と印紙税1万円、登記費用約1万円、ローン返済1,000万円を引いた約927万円が手取り金額となります。

マンション売却なら一括査定がおすすめ

マンション売却にあたってはご紹介した特例を活用することで節税でき、それによって手取り金額を増やすことにつなげられます。また、手取りを増やすためにはできるだけ高くマンションを売却することも大切です。高く売るためには物件の適正価格や相場を知ることも必要です。そういった情報を効率的に収集する場合は一括査定を利用するとよいでしょう。複数の会社から査定をもらうことによってより高い金額での売却実現に近づけるでしょう。マンション売却の手取りを増やすためには、税金や仲介手数料などの諸費用に関して正しく理解した上で、特例を使って節税したり一括査定を利用したりすることをおすすめします。

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手順 やること
1 まずは「一括査定」で簡易査定を依頼する
2 メールで届いた結果をもとに、話を聞きたい会社があれば店舗にいってみる
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