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【マンション売却の流れが知りたい】絶対に失敗しない為の9ステップ

マンションの売却ってどんな流れで進んでいくんだろう?
まず何から始めればいいの?

マンション売却までには9ステップがあります。
マンション売却を成功させる上で重要なことはそれぞれのステップでやるべきことと注意点をしっかりとおさえることです。


ここでは「マンション売却の流れ」と、そのステップごとの「注意点」をご紹介します。

マンション売却で損をしないための第一歩は、流れを把握することです。

マンション売却で後悔していない人がやっていたこと

ポイント 内容 重要度
1 売りに出すタイミングを考える ★★☆☆☆
2 内覧対応はできるだけ女性が行う ★★★☆☆
3 周辺の相場から売却後の利益や税金の計算をする ★★★★☆
裏ワザ 「一括査定」を使って信頼できる不動産を探す ★★★★★

マンションを早く、高く売却するにはコツがあります。
大手が必ずしもいいとは限りません、あなたに合った不動産会社を見つけましょう。

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    • 査定額に500万円の差が出る
    • 売却が1年以上遅くなる
    • 法的トラブルになることも

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  • やり取りの電話がかなりかかってきます
    • メールで査定結果をもらえるよう要望欄に記入してください
    • 査定依頼するのは2~3社にしておきましょう
  • 不動産会社と契約すると解約にお金がかかります
    • 無料相談も活用して慎重に選んでください
  • お断りするのもかなりストレスになります
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不動産ってどう売るの?損しない不動産売却の始め方

手順 やること
1 まずは「一括査定」で簡易査定を依頼する
2 メールで届いた結果をもとに、話を聞きたい会社があれば店舗にいってみる
3 直接話を聞き、査定額の説明に納得できた会社に売却を依頼する

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マンション売却までの9ステップ

ステップ1.マンション売却の動機を整理する

マンションを売却する理由には様々なものがあります。
「今のマンションが手狭になったから広い家に引っ越したい」「ローンの支払いができなくなりそうなので、滞納する前に売りたい」「離婚の財産分与のために売却したい」など、多くのケースがあり、それによって早く売却しなくてはならないのか、なるべく高く売却しなくてはならないのかが変わってきます。

特に動機によっては住宅ローンの残債を把握しておかないと、売った後に様々な支払いができなかったり、売却そのものができない場合があるので、何のために売却するのか目的をしっかり整理してからマンション売却を進めていきましょう。

ステップ2.自分のマンションの相場情報を収集する

まず、自分のマンションがいくらで売れるかを知らないことには、査定してもらっても査定額が正しいかわかりません。
なるべく高く早く売却するには、相場を知り自分のマンションが売れる適正価格を理解する必要があります。

相場情報を収集するには、以下の3つを参考にします。

【相場を知るための3つの参考情報】
  1. 実際の複数社での査定額
  2. 近隣物件の成約・販売事例
  3. 売却したいマンションのエリア価格動向

実際の複数社での査定額を参考にする

実際に不動産会社に査定に出して、いくらで売れるかを教えてもらう方法が最も楽で比較的正確な相場がわかります。

この時に、1社にだけ査定に出してしまうと、本当にその査定額が正しいのか比較することができないので、複数社に査定に出して査定額を見て「相場観」を得ることが必要です。

インターネットでできる一括査定を利用すると、無料かつ60秒で査定を複数社に一気に依頼できるのでオススメです。

成約・販売事例を参考にする

成約や販売事例を知るには、SUUMOやHOME'Sのような「不動産ポータルサイト」で現在販売している物件を見る方法があります。

自分のマンションと同じ条件のマンションの売却価格を参考にすると、おおよその相場がわかります。
ただし、売り手が「売りたい価格」で出している物件もあることを踏まえて情報収集しないと相場からズレが生じるので気をつけましょう

売却したいマンションのエリア価格動向を参考にする

国土交通省から発表されている「不動産価格指数」や日本不動産研究所が発表している「住宅価格指数」を参考に、価格が何%上がり下がりしているのかがわかります。

ただし、あくまで「上昇傾向」か「下降傾向」かの参考にする程度です。

他の方法と合わせて参考にするとよいでしょう。

ステップ3.マンションの査定依頼をする

仲介の契約をする前には必ず査定を行います。
その査定額を見て、どこの会社に依頼すると上手に売却できるのかを考えて契約を結びます。

査定には「訪問査定」と「机上査定」の二つの方法があり、方法によっては楽で早かったり、より正確な価格が出たりと異なるので、自分にはどの方法が良いか理解して査定依頼をしましょう。

査定額を比較する方法としては前述のとおり、不動産一括査定サイトを利用すると1度の情報入力で複数社に査定依頼ができてかなり楽です。

複数社に査定依頼する場合は、以下の2点を意識して査定しましょう。

【複数社に査定を依頼するときのポイント】
  • 2~3社に依頼する
  • 中小と大手をバランス良く査定先を選ぶ

詳しくは「不動産査定の基本的な流れとプロが選ぶ査定サイトのランキング」の記事をご覧ください。

【訪問査定】

査定してもらう物件に実際に訪問してもらい査定してもらいます。
実際に見ないとわからない「部屋の向き」「眺望」「日当たり」「室内の状況」など、見てみないとわからない点をすべて考慮して金額を出します。

机上査定と比べると、訪問査定のほうが精度が高くなります

【机上査定】

机上査定は「簡易査定」とも呼ばれます。
文字通り、物件を見ずに間取りやエリア、階数などの情報を元におおよその価格を算出します。
そのため、準備が訪問査定と比べて楽ですが、査定額の精度は低くなります

一括査定を依頼する

ステップ4.不動産会社・業者を選ぶ

どの不動産会社に仲介を依頼するかを選ぶ際には、査定額以外にも「会社や担当者の信頼度」が重要になってきます。
この人になら任せられる、という担当者を見つけ契約を締結しましょう。

詳しくは「不動産会社の選び方を不動産のプロに聞いてきました」の記事をご覧ください。

契約にもいくつか種類が色々と種類があります。次は契約の種類について見ていきましょう。

ステップ5.不動産会社と媒介契約を締結する

契約を結んで初めて不動産会社は売却活動を開始します。

媒介契約には種類があり、「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3つがあります。
一般媒介契約は、何社にでも仲介を依頼できるという契約ですが、専任媒介契約と専属専任媒介契約は1社にのみ仲介が依頼できます。

他にも「レインズ(指定流通機構)」という全国の売却されている物件の情報をまとめているネットワークシステムに登録する義務が、一般媒介契約にはありませんが専任媒介契約と専属専任媒介契約には義務があります。

親身になって売却活動してもらえる「専任媒介契約」が最もオススメな契約の種類です。

専任媒介契約 一般媒介契約 専属専任媒介契約
契約社数 1社 何社でもOK 1社
状況報告の義務 2週間に1回以上 無し 1週間に1回以上
売主が買い手を 見つけた場合
営業経費を支払う 違約金を支払う
レインズへの登録義務 7日以内に登録する 登録義務なし 5日以内に登録する
媒介契約の比較については「不動産のプロがおすすめする媒介契約の種類とは」の記事をご覧ください。

自分に一番合うと思う契約を結んで売却活動を始めましょう。売却活動の進め方を次は説明いたします。

ステップ6.売却活動を開始する

売却活動は、主に「売却価格を決める」「広告を出す」「内覧をする」という手順で進めます。

売り出し価格を決める

まずいくらで売り出すのかという「売り出し価格」といくらで売却するのかという「売却価格」を決めます。

相場の1.2倍程度の価格で売り出しておいて、タイミングを見計らい値下げしていき、実際に売却したい売却価格で売る、といった戦略を立てる必要があります。

売り出し価格が高すぎると、なかなか売れず一気に値下げした際に「人気のない物件」と見られなかなか売れなくなってしまうことがあります。
なので、売り出し価格は担当者と相談して慎重に決めましょう

売却の決め方は「早く売れる不動産の売却価格の決め方は査定情報を参考にしよう」の記事をご覧ください。

広告を出す

買い手が自分のマンションを見つけてくれないことには売却できないので、広告を出す必要があります。

広告は売主が自分で作る必要はないですが、住んでいる人にしかわからないアピールポイントがあるので、積極的に担当者に伝えましょう。

内覧をする

こうして販売活動を始めていくと、「内覧(ご案内)」が入ります。内覧は、購入を考えている人に部屋を見てもらえる、大切な段階です。基本的に土日に内覧が入ることが多いので、予定を調整しておきましょう。

また、内覧にはいくつかのテクニックがあります。
特に水回りはしっかりと掃除しておかなければ、なかなか売れないということにもなりかねないので注意が必要です。

売却活動を進めていくと、購入希望者から連絡来て条件交渉が行われていきます。

ステップ7.購入希望者と条件交渉する

購入希望者は「申込書(買付証明書)」を書き、提出します。
申込書には購入希望価格が書かれているので、金額の交渉などがある場合、不動産会社が間に立って交渉をしていきます。

条件交渉に納得したら、売主側も「売渡承諾書」という書面を出すなどして交渉成立し、売買契約に進みます。

ステップ8.売買契約を締結する

売買契約に必要な書類や準備し、売買契約書を用意します。

また、売買契約締結の際には「手付金」といって、売買代金の一部を先に支払う形で契約します。
売買契約書の読み合わせをし、売主と買主の双方が署名と捺印を行い、手付金の授受をし売買契約締結となります。

ステップ9.マンションを引き渡す

最後にマンションを引き渡します。
引き渡しまでの間、室内の状況維持をしないとなりませんので気をつけましょう。

マンション引き渡しは以下のような流れになります。

【マンション引き渡しの流れ】
  1. 買主のお金の準備、融資の承認待ち
  2. 買主の資金確定、引っ越しの準備をスタート
  3. 引き渡し日、残金決済日の確定
  4. 残金決済(抵当権抹消登記、仲介手数料の支払い)の準備
  5. 残金決済・引き渡し・室内立会い確認

以上の9ステップがマンション売却の流れとなります。

ご覧になられたように、通常の物件売買の場合様々な手続きが必要となります。なので、仲介業者との連携は不可欠です。まずは査定依頼を進めることから始めましょう。

まずはマンションの査定依頼をする

マンション売却をする上で知っておきたいコト11選

マンション売却のやり方!基本的な流れは?

マンション売却のおおまかな流れは、以下のとおりです。

【マンション引き渡しの流れ】
  1. まず「大体これくらいで売りたい」という売値の目安を決める
  2. 不動産会社を探し、その会社にマンションの価格査定を依頼する
  3. その会社が出した査定が自分の納得できるものであれば、その不動産会社と媒介契約をし、不動産売買の仲介役を正式に依頼する
  4. 物件の売り出し価格を自分の希望・査定価格・そのときの市場動向などにもとづいて決定する
  5. 売値と仲介役となる会社が決定したら、いよいよ物件を売りに出す
  6. 購入希望者が現れてくれたら、売却条件を交渉し、それに伴って傷の有無などといった部屋の状態に関する物件情報を購入希望者に提供する
  7. 交渉と物件情報開示の結果、購入希望者が納得すれば、そこで売買契約を結ぶことになる。この契約時に、手付金を受け取る
  8. いよいよ物件を引き渡す際には、売買代金の受領とともに登記申請をし、また物件の設備・備品などの最終確認を行う

不動産会社への相談は必要不可欠!調査と査定を依頼する

仲介の契約をする前には必ず査定を行います。

その査定額を見て、どこの会社に依頼すると上手に売却できるのかを考えて契約を結びます。

査定には「訪問査定」「机上査定」の二つの方法があり、方法によっては楽で早かったり、より正確な価格が出たりと異なるので、自分にはどの方法が良いか理解して査定依頼をしましょう。

訪問査定とは、査定してもらう物件に実際に訪問してもらい査定してもらう方法です。実際に見ないとわからない「部屋の向き」「眺望」「日当たり」「室内の状況」など、見てみないとわからない点をすべて考慮して金額を出します。 机上査定と比べると、訪問査定のほうが精度が高くなります。

机上査定とは、「簡易査定」とも呼ばれ、 文字通り、物件を見ずに間取りやエリア、階数などの情報を元におおよその価格を算出します。そのため、準備が訪問査定と比べて楽ですが、査定額の精度は低くなります。

机上査定 訪問査定
精度 低い 高い
かかる工数 少ない 多い

媒介契約を忘れないことが大切!必ず締結しよう

契約を結んで初めて不動産会社は売却活動を開始します。

媒介契約には種類があり、「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3つがあります。

専任媒介契約 一般媒介契約 専属専任媒介契約
契約社数 1社 何社でもOK 1社
状況報告の義務 2週間に1回以上 無し 1週間に1回以上
売主が買い手を 見つけた場合
営業経費を支払う 違約金を支払う
レインズへの登録義務 7日以内に登録する 登録義務なし 5日以内に登録する

一般媒介契約は、何社にでも仲介を依頼できるという契約ですが、専任媒介契約と専属専任媒介契約は1社にのみ仲介が依頼できます。親身になって売却活動してもらえる「専任媒介契約」が最もオススメな契約の種類です。

ちなみに、専任媒介契約と専属専任媒介契約の違いですが、専任媒介契約の場合、会社は売主へ2週間に1回以上の状況報告が義務付けられており、また売主が自分で買い手を見つけたときは、営業経費などを業者に支払う必要があります。

専属専任媒介契約の場合、こちらは会社から売主への連絡は1週間に1回以上と義務づけられていますが、こちらは売主が自分で買い手を見つけた場合には成約ができません。ここが経費を払えば成約ができる専任媒介契約との違いで、もしも専属専任媒介契約でどうしても自分で成約する場合には違約金が発生してしまいます。

なお、専任媒介契約・専属専任媒介契約ともに契約した会社以外で買い手を見つけ、成約に至った場合は違約金が発生しますが、一般媒介契約の場合はこれはありません。
「レインズ」という全国の売却されている物件の情報をまとめているネットワークシステムへの登録義務は、一般媒介契約にはありませんが専任媒介契約と専属専任媒介契約にはあります。

購入希望者を探す!不動産会社に任せきりでも大丈夫?

不動産会社と契約をしている場合、基本的には会社に任せておけば安心です。

特に、不動産会社との契約が専任媒介契約・専属専任媒介契約の場合、自分で買い手を見つけてしまうと経費・違約金を払わなければならなくなってしまうので、知人から「買いたい」と申し出を直接受けたなどのケースを除き、不動産会社に任せておくのがベターといえるでしょう。

ただし、専任媒介契約・専属専任媒介契約の場合、会社は売主への定期連絡が義務付けられているため、この連絡はつぶさにチェックしましょう。

また、一般媒介契約の場合ですが、これは違約金などが発生しづらい代わりに、会社側にしてみれば他社に成約をとられ赤字になってしまう可能性が常にあることになるので、そのリスクを回避するため広告費などを抑え気味にする傾向があります。この場合は、売主も自分で購入希望者を探す必要があるかもしれません。

不動産会社との契約内容に応じて、売主側も臨機応変に対応していくと良いでしょう。

物件に内覧が入った際の注意点とは?

購入希望者が現れてくれたら、次は内覧となります。

これは物件の瑕疵や状態をチェックするためのものなので、ここで好印象を持ってもらえるかどうかが成約に至るまでの大きな分かれ道です。

この内覧の際に主にチェックされるのは室内だと部屋の広さ・汚れ、傷・日当たり・収納スペース・水周り・設備・電波状況・騒音・におい・セキュリティ・郵便ボックス・駐輪、駐車場・交通アクセス・近隣施設など多岐にわたり、基本的には水回りなどの設備のメンテナンスと、部屋の清掃・リフォームを行うことが大切となります。

特に室内環境については、一見ネガティブに見える要素をいかにポジティブに説明するかを考えるといいでしょう。

たとえば、日があまり当たらない部屋の場合は「夏は涼しくて快適」などです。元の条件が良いならそれに越したことはありませんが、そこそこの条件でもそれなりのものと印象づけられるよう紹介の仕方を工夫しましょう。

内覧の際の注意点は、とにかくポジティブな印象を持ってもらうことです。

購入希望者が決定!不動産売買契約を結ぼう!

購入希望者が決定したら、売買契約に必要な書類を準備し、売買契約書を用意します。

また、売買契約締結の際には「手付金」といって、売買代金の一部を先に支払う形で契約します。売買契約書の読み合わせをし、売主と買主の双方が署名と捺印を行い、手付金の授受をし売買契約締結となります。売買契約書の用意は、不動産会社に聞いても良いでしょうが、自分で用意することもできます。

なお、ここで支払われる手付金は契約金とも呼ばれ、購入希望者側の理由で契約が解約された場合には返還せずとも良いですが、売主側の理由で解約となった場合はこの手付金を返還し、さらにそれと同じ額を上乗せして購入希望者に支払う義務が生じます。

一般的には物件価格の10%から20%程度が相場ともいわれますが、100万円程度を手付金とするケースも多いです。

これは、手付金が安すぎると契約が簡単に反故にされてしまう可能性があり、逆に高すぎるとなかなか手付金自体を用意することが困難になる場合もあるからです。

それらを防ぐための折衷案として、100万円程度の金額で契約することが多いようです。

マンションを引き渡そう!状況維持に要注意

購入希望者が見つかり、内覧も終わり、売買契約が締結したら、あとは入金を待ち、部屋を引き渡すだけなのですが、ここで注意したいのが物件の状況維持という点です。

売れたからと安心して掃除やメンテナンスを怠れば、思いもよらないトラブルが入居直後に起こるかもしれません。

それでなくとも、掃除を怠っただけでほこりはすぐ溜まりますし、入居直後は荷物を整理するためにただでさえほこりがたちやすい状況にあります。

入居者となった買い手に入居直後からほこりまみれの嫌な思いをさせないため、また万が一にもトラブルに発展させないためにも、できれば買い手が入居する日の前日まで掃除とメンテナンスは怠らないよう心がけましょう。

売却完了後の注意点!売れたからって安心できない?

マンション売却の契約も完了し、これでもう安心かと思いきや、残念ながらそうはいきません。

売却終了後にも注意しなければならないことがあります。その代表的なものが購入のキャンセルです。

このキャンセルのタイミングが重要で、売買契約が締結したあと、都道府県で決められているキャンセル期間である手付解除期の間ならば、キャンセルが買主側の事情によるものなら買主が手付金を放棄することで契約を白紙に戻すことができます。

しかし、この手付解除期を過ぎた後にキャンセルとなれば、最悪の場合損害賠償も発生し得ます。なぜなら、手付解除期を過ぎて以降は既に引越しの準備などを始めている時期で、この時期にキャンセルが行われると何らかの損害が出る可能性があるからです。

突然のキャンセルにならないよう、契約の時点で売主・買主ともにお互いの状況や今後の見通しをよく話し合っておくことが望ましいでしょう。

売却にかかるのはどのくらい?一般的な期間は?

売却にかかる期間は、基本的には3カ月から6カ月が目安となるでしょう。

これは不動産会社との媒介契約が3カ月更新であるためであり、3カ月ごとに契約継続か他の会社と契約をし直すかを考える機会が訪れます。9カ月・12カ月と言わないのは、あまりにも長期間売りに出し続けていると「売れ残り」という印象がつき、さらに売れにくくなってしまう可能性があるからです。

早めに売りたいのならば3カ月を目標にするのも良いですし、目標を6カ月以内と考えて最初の3カ月は希望価格で様子を見て、売れそうになければあとの3カ月で少し値下げをするという方法もあります。

いずれにせよ、3カ月から6カ月程度が一般的な期間といえそうです。

時間が経ってもマンションが売れない… 効果的な対策方法

物件がなかなか売れない場合、もっとも考えられるのは「物件の条件に対して価格が高すぎる」という可能性です。

不動産会社にきちんと査定してもらった価格、という場合もあるでしょうが、ここで留意しておきたいのは不動産会社が査定する価格と現実的な適正価格は必ずしも一致しないということです。

売主の希望価格を査定前に伝えていた場合、ほぼそれに合わせる形で査定が行われるケースもあるほか、売主の方も新築と同等の値で売ろうとするなどのギャップがある可能性もあります。

なかなか物件が売れない場合、本当にその物件に見合った価格設定になっているかをチェックしてみましょう。

また、エレベーターのないマンションの3階以上なども、高齢者が遠ざかってしまうため売れにくい傾向となってしまいます。この場合は、インターネット導入済みなど、階段が苦にならない若い人を中心に宣伝する方法をとると良いかもしれません。

マンションから一戸建てに買い替えをするときの注意点とは?

マンションから戸建てへの買い替えを検討している方は注意しなければいけない点がいくつかあります。

大きく3つに分けると、「立地や環境が大きく変化する点」「専有面積やセキュリティ」「ローン残債の問題」になります。

他にも、住まいを変えることにより住む土地だけでなく支払うべき税金にも変化があり、住み替えの流れも重要です。

住み替えの流れは、「売却先行」と「購入先行」の2つがあります。売却先行は前の家を売ってから新しい家を購入することで、購入先行は新しい家を買ってから前の家を売ることです。同時進行ができればいいのですが、どちらとも相手ありきの話になるので、どちらかを先にせざるを得ない結果になります。

【売却先行】

焦らず余裕を持って売却ができるので価格交渉で不利にならず、売却代金が手元にあるので資金計画が立てやすく心配なく次の物件の予算立てや購入金額の検討ができます。
しかし、仮住まいへの引っ越し代や次の物件購入までの家賃などプラスに費用がかかってしまうこともあります。

【購入先行】

住み替え時期の心配が不要なためじっくり新しい物件を探すことができます。
しかし、新しい家の購入に当たって現金の調達をするため以前の住居を売り急ぐことになり価格交渉が不利になることや、資金繰りが難しくなり消費者金融にお金を借り金利などにより余計な負担が増えることがあります。

一戸建て購入を考えている方は、
ぜひこちらの「不動産会社の選び方を不動産のプロに聞いてきました」の記事をご覧ください。

まとめ

【この記事のPOINT】
  • マンションを売却するにあたって、まずは相場を知ることが重要
  • マンション売却までの流れは、9ステップある
    1. マンション売却の動機の整理
    2. 自分のマンションの査定依頼
    3. マンションの査定依頼
    4. 不動産会社・業者の選択
    5. 媒介契約の締結
    6. 売却活動の開始
    7. 購入希望者と条件交渉
    8. 売買契約の締結
    9. マンションの引き渡し

マンション売却をしようと考えた場合、多くのステップがあり、不動産会社との連携は不可欠です。しかし、1社だけとの連携だと査定してもらった際の査定額が正しいのかを比較することができないので、複数社に査定を出すことが必要です。

人生で滅多に無い機会であるマンション売却を成功させる為に、まずは一括査定をオススメします。

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手順 やること
1 まずは「一括査定」で簡易査定を依頼する
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